Μία στις τέσσερις κατοικίες στη Θεσσαλονίκη είναι κλειστή, ενώ -πέραν του κεντρικού Δήμου- στην ευρύτερη περιοχή του πολεοδομικού συγκροτήματος κλειστή είναι 1 στις 5 κατοικίες ή το 21% των κατοικιών. Παράλληλα, η πόλη δεν έχει καταφέρει να εκσυγχρονίσει χιλιάδες παλαιών διαμερισμάτων που ακόμη κατοικούνται. Παρ’ ότι το πρόβλημα στέγασης στο δεύτερο μεγαλύτερο αστικό συγκρότημα της χώρας έχει λάβει έως και δραματικές διαστάσεις -ειδικά για τις οικογένειες με τα ασθενέστερα εισοδήματα, όπως και για τις δεκάδες χιλιάδες των φοιτητών- στην ευρύτερη Θεσσαλονίκη είναι κενές 98.612 κατοικίες, όταν τα σπίτια/διαμερίσματα που κατοικούνται είναι 373.117. Η αναλογία κενών προς κατοικημένα γίνεται ακόμη χειρότερη στον Δήμο Θεσσαλονίκης, όπου οι κενές κατοικίες φτάνουν τις 51.472, όταν τα κατοικημένα ακίνητα είναι 153.034, δηλαδή τα κενά είναι στο 25% του συνόλου των κατοικιών ή 1 στις 4 κατοικίες.
Το μέγεθος του προβλήματος θα φανεί εντονότερα προς το τέλος του μήνα, όταν θα ανακοινωθούν οι βάσεις εισαγωγής στα ΑΕΙ, καθώς οι ελλείψεις στη φοιτητική στέγη έχουν σπρώξει τα ενοίκια στα ύψη. Σήμερα ένα studio 25-28 τ.μ., σε αξιοπρεπή κατάσταση, νοικιάζεται το λιγότερο για 400 ευρώ/μήνα, ενώ μία τριμελής οικογένεια, που θέλει να μισθώσει διαμέρισμα των 75-80 τ.μ., δεν υπάρχει περίπτωση να βρει παλαιό ακίνητο σε τιμή κάτω των 600-650 ευρώ.
Το πρόβλημα εξασφάλισης στέγης είναι πανελλαδικό και οξυμένο. Σύμφωνα με στοιχεία που είχε δημοσιοποιήσει πρόσφατα η Blupeak Estate Analytics, από τα περίπου 6,5 εκατ. σπίτια στη χώρα πάνω από 2,2 εκατ. είναι κλειστά, ποσοστό που ξεπερνά το 33% και συγκαταλέγεται στα υψηλότερα ποσοστά της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Το φαινόμενο αυτό παρατηρείται εντονότερα σε πέντε βασικές περιφέρειες: την Αττική (526.000 άδεια σπίτια), την Κεντρική Μακεδονία (363.000), την Πελοπόννησο (209.000), τη Δυτική Ελλάδα (155.000) και τη Θεσσαλία (133.000). Σχεδόν 6 στις 10 άδειες κατοικίες της χώρας βρίσκονται σε αυτές τις περιοχές, αναδεικνύοντας μια βαθιά ανισότητα μεταξύ ζήτησης και αδρανούς προσφοράς.
Ακριβώς επειδή το πρόβλημα στέγης συνδέεται ευθέως με το υπάρχον οικιστικό απόθεμα που μένει εκτός αγοράς, γι’ αυτό και υπάρχει η εκτίμηση ότι ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, από τη ΔΕΘ του Σεπτεμβρίου θα εξαγγείλει κίνητρα για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια.
Η έκταση του προβλήματος, ανά περιοχή της ευρύτερης Θεσσαλονίκης, ηλικία, τύπο ακινήτου και επιφάνεια/τ.μ., φαίνεται καθαρά στους παρακάτω πίνακες, οι οποίοι βασίζονται σε στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Επειδή, δε, η ανοικοδόμηση της Θεσσαλονίκης είχε αρχίσει από το κέντρο και σταδιακά επεκτάθηκε, ακτινωτά, προς τους υπόλοιπους Δήμους, διαπιστώνεται ότι είναι πολλαπλάσια των υπόλοιπων περιοχών, έως και σχεδόν δεκαπλάσια, τα κλειστά διαμερίσματα στον κεντρικό Δήμο, όπου άλλωστε βρίσκονται και πολλές περισσότερες παλιές σε ηλικία κατασκευές.
Παλιά ακίνητα στη Θεσσαλονίκη που δεν εκσυγχρονίστηκαν
Όπως επισήμανε στο powergame.gr o Βασίλης Ηλιόπουλος, οικονομολόγος και ιδρυτής της Blupeak Estate Analytics, «σε μια εποχή που η ανάγκη για αξιοπρεπή, προσιτή και επαρκή στέγαση είναι πιο επιτακτική από ποτέ, η Θεσσαλονίκη έρχεται αντιμέτωπη μ’ ένα οξύμωρο: Χιλιάδες κατοικίες παραμένουν άδειες, την ώρα που δεκάδες χιλιάδες πολίτες ζουν σε γηρασμένα κτίρια».
«Η Απογραφή του 2021 της ΕΛΣΤΑΤ ανέδειξε το παράδοξο της πόλης: μόνο στον Δήμο Θεσσαλονίκης, περισσότερα από 33.000 κενά διαμερίσματα χρονολογούνται από την περίοδο 1961-1980, ενώ πάνω από 93.000 της ίδιας περιόδου εξακολουθούν να κατοικούνται. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει μια πόλη που στηρίζεται ακόμη στα θεμέλια της μεταπολεμικής ανοικοδόμησης, αλλά χωρίς να έχει καταφέρει να τα εκσυγχρονίσει».
Κενά διαμερίσματα παντού: Από το κέντρο έως τα προάστια
Όπως ανέφερε ο κ. Ηλιόπουλος, η εικόνα επαναλαμβάνεται σε πολλές περιοχές: Αμπελόκηποι, Καλαμαριά, Εύοσμος, Περαία, Συκιές. Στους Αμπελόκηπους, τυπική περίπτωση μεταπολεμικού προαστίου, παρατηρείται μεγάλος αριθμός κατοικιών της δεκαετίας του ’60, είτε κενών, είτε ακόμη κατοικούμενων. Η Καλαμαριά, αν και θεωρείται πιο εύρωστη οικονομικά περιοχή, εμφανίζει σημαντικό αριθμό κενών διαμερισμάτων από τις δεκαετίες του ’60 και του ’80.
Ο Εύοσμος, περιοχή με έντονη ανοικοδόμηση μετά το 1990, παρουσιάζει το ιδιαίτερο φαινόμενο ύπαρξης κενών κατοικιών ακόμη και σε νεότερα κτίρια της περιόδου 2001–2010, φανερώνοντας πως το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τα πολύ παλιά ακίνητα. Η Περαία, περιοχή του Δήμου Θερμαϊκού, που διατηρεί τον παραθεριστικό της χαρακτήρα, παρά την προσέλκυση μεγάλου αριθμού νέων μόνιμων κατοίκων, συγκεντρώνει πολλά υποκατοικημένα ακίνητα, ενώ οι Συκιές, με πυκνή δόμηση και παλαιό οικιστικό ιστό, παρουσιάζουν μεγάλα ποσοστά απαξιωμένων διαμερισμάτων.
Κατοικίες στη Θεσσαλονίκη ανά έτος κατασκευής
Το μέγεθος των διαμερισμάτων λέει τη δική του ιστορία
Αξιοσημείωτη είναι και η κατανομή των κατοικιών ως προς το μέγεθος. Η συντριπτική πλειονότητα των κενών διαμερισμάτων βρίσκεται στην κατηγορία 60-80 τετραγωνικών μέτρων. Πρόκειται για τυπικό μέγεθος στις οικοδομές των δεκαετιών του ’60 και του ’70. Κατοικίες που σχεδιάστηκαν για πολυμελείς οικογένειες σήμερα μένουν κενές, είτε λόγω κόστους ανακαίνισης, είτε λόγω της αναντιστοιχίας με τις σύγχρονες ανάγκες διαβίωσης. Αντίθετα, τα μεγαλύτερα διαμερίσματα (άνω των 100 τ.μ.) είναι λιγότερα και σπανίως μένουν κενά, καθώς χρησιμοποιούνται είτε για ιδιοκατοίκηση, είτε ως ακίνητα υψηλότερης αξίας.
Κατοικίες στη Θεσσαλονίκη ανά τ.μ.
Ανακαινίσεις: Μια κίνηση που δεν αρκεί
Μέσα σε αυτό το σκηνικό σταδιακής φθοράς, οι ανακαινίσεις φαντάζουν ως μονόδρομος. Ωστόσο, οι αριθμοί δείχνουν ότι η κινητικότητα παραμένει χαμηλή. Από το 2020 έως το 2022 στον Δήμο Θεσσαλονίκης εκδόθηκαν περίπου 4.000 άδειες εσωτερικών διαμορφώσεων. Από αυτές, σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, 60%-70% αφορούσαν ακίνητα που προετοιμάζονταν για πώληση ή ενοικίαση, ενώ το υπόλοιπο 30%-40% σχετιζόταν με περιπτώσεις ιδιοκατοίκησης.
Ακόμη κι έτσι, οι 4.000 ανακαινίσεις αντιπροσωπεύουν μόλις το 8% των συνολικών κενών κατοικιών στον Δήμο. Με άλλα λόγια, παρά την κάποια κινητικότητα, το βασικό πρόβλημα παραμένει άλυτο: Η μαζική απαξίωση και μη αξιοποίηση ενός τεράστιου κτιριακού αποθέματος.
Η κρίση δεν είναι ποσοτική, είναι ποιοτική
Σύμφωνα με τον κ. Ηλιόπουλο, η στεγαστική κρίση στη Θεσσαλονίκη δεν οφείλεται στην έλλειψη ακινήτων, αλλά στην αδυναμία αξιοποίησης των υπαρχόντων. Η πόλη διαθέτει χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα κατοικιών, όμως μεγάλο μέρος τους βρίσκεται εκτός κυκλώματος: χωρίς ανακαινίσεις, χωρίς υποδομές, χωρίς επαρκή κίνητρα για ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές. Αυτό το «αόρατο απόθεμα», που μένει σιωπηλό και αναξιοποίητο, θα μπορούσε να καλύψει σε μεγάλο βαθμό τις στεγαστικές ανάγκες, ειδικά για ευάλωτες ομάδες, νέους ή φοιτητές, αν υπήρχε το κατάλληλο θεσμικό και οικονομικό πλαίσιο. Επίσης, ανάλογα με την περιοχή, θα μπορούσε να αξιοποιηθεί και επενδυτικά (βραχυχρόνια μίσθωση).
Επαναχρησιμοποίηση, όχι μόνο νέα δόμηση
Η απάντηση δεν βρίσκεται απαραίτητα στην ανέγερση νέων οικοδομών. Αντίθετα, όπως υπογραμμίζει ο κ. Ηλιόπουλος, χρειάζεται ένα εθνικό σχέδιο επαναχρησιμοποίησης του υπάρχοντος αποθέματος. Φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα για ανακαινίσεις, επιδοτούμενα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, δημιουργία μηχανισμών κοινωνικής μίσθωσης ή δημοτικών στεγαστικών προγραμμάτων, θα μπορούσαν να ανατρέψουν την εικόνα. Το παράδειγμα άλλων ευρωπαϊκών πόλεων δείχνει ότι η στροφή προς την αξιοποίηση του υπάρχοντος οικιστικού πλούτου είναι πιο αποδοτική -οικονομικά και περιβαλλοντικά- από τη συνεχή επέκταση του αστικού ιστού.
Συμπερασματικά, η Θεσσαλονίκη δεν στερείται σπιτιών, στερείται λειτουργικών, διαθέσιμων και κατάλληλων κατοικιών. Δεν έχει ανάγκη από περισσότερες οικοδομές. Έχει ανάγκη από πολιτικές που θα επαναφέρουν στη ζωή τις χιλιάδες κατοικίες που σήμερα παραμένουν κενές. «Σε μια πόλη που είναι γεμάτη από ανεκμετάλλευτα τετραγωνικά, το μεγαλύτερο ζητούμενο δεν είναι η ανάπτυξη. Είναι η αναβίωση», κατέληξε ο κ. Ηλιόπουλος.
Σημειώνεται ότι η Blupeak Estate Analytics ειδικεύεται στη συλλογή, ψηφιακή χαρτογράφηση και ανάλυση δεδομένων ακινήτων. Στην Ελλάδα διατηρεί τα αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης της πλατφόρμας ψηφιακής καταγραφής, ανάλυσης και διαχείρισης ακινήτων της αμερικανικής NavigatorCRE.
