Συνεχίζεται το ράλι τιμών στην αγορά και ενοικίαση κατοικίας, μετατρέποντας το κόστος στέγασης σε έναν από τους σοβαρότερους πονοκεφάλους για τα ελληνικά νοικοκυριά. Η στεγαστική κρίση αποκτά πλέον μόνιμα χαρακτηριστικά, με τις τιμές να κινούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα και την ενοικίαση –παραδοσιακά διέξοδο για τη μεσαία τάξη– να γίνεται πλέον δυσπρόσιτη για ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού. Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, ένα στα τρία νοικοκυριά δαπανά πλέον πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης, ενώ η Ελλάδα, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat (2023), βρίσκεται στη χειρότερη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση σε ό,τι αφορά την προσιτότητα της κατοικίας.
Η εικόνα του πρώτου εξαμήνου του 2025 στην Αττική, σύμφωνα με τα στοιχεία της Χρυσής Ευκαιρίας επιβεβαιώνει την ένταση του φαινομένου, καθώς οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά μέσο όρο πάνω από 8%, με πολλές περιοχές να καταγράφουν διψήφιες μεταβολές, ιδιαίτερα στα δυτικά προάστια, όπως Κορυδαλλός, Περιστέρι, Νίκαια, και σε όμορες του κέντρου περιοχές όπως το Γαλάτσι και η Καισαριανή. Ακόμα πιο έντονη είναι η άνοδος στις τιμές ενοικίασης, που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνά το 12% ετησίως, με χαρακτηριστικά παραδείγματα την Κηφισιά, το Ελληνικό, τον Άλιμο και τη Γλυφάδα.
Το κέντρο της Αθήνας και οι γύρω περιοχές συνεχίζουν να παρουσιάζουν υψηλή ζήτηση και αντίστοιχη άνοδο και στους δύο δείκτες. Η μέση τιμή πώλησης στην Αθήνα για σπίτι έως 80 τ.μ. ανήλθε στα 2.591 €/τ.μ. (+8,3%) και το ενοίκιο στα 11,66 €/τ.μ. (+11,7%). Το Γαλάτσι σημείωσε τη μεγαλύτερη αύξηση στις πωλήσεις (+14,9%, στα 2.660 €/τ.μ.) με το ενοίκιο να ανεβαίνει κατά 5%, στα 9,66 €/τ.μ. Η Καισαριανή ακολουθεί με +12,8% στις τιμές πώλησης (3.067 €/τ.μ.), ενώ ο Ζωγράφου εμφανίζει άνοδο ενοικίων κατά 7,4%, στα 11,10 €/τ.μ. Οι περιοχές αυτές συνδυάζουν προσβασιμότητα, νέες υποδομές και πανεπιστήμια, προσελκύοντας φοιτητές και επενδυτές βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Στις «καθιερωμένες» συνοικίες των βορείων προαστίων, οι τιμές πώλησης κινούνται με πιο ήπιο ρυθμό, ωστόσο τα ενοίκια εκτοξεύονται. Στην Κηφισιά, η μέση τιμή πώλησης ανήλθε στα 3.704 €/τ.μ. με αύξηση 3,8%, όμως τα ενοίκια αυξήθηκαν εντυπωσιακά κατά 17,9%, φτάνοντας τα 15,29 €/τ.μ. Στο Μαρούσι, οι τιμές πώλησης παρέμειναν σχεδόν στάσιμες (+0,6%, στα 3.280 €/τ.μ.), αλλά τα ενοίκια ανέβηκαν από 11,51 στα 13,10 €/τ.μ. (+12,1%). Το Χαλάνδρι εμφάνισε μικρή αύξηση 4,2% στις πωλήσεις (3.416 €/τ.μ.) και επίσης αυξημένα ενοίκια, ενώ ο Χολαργός, με τιμή πώλησης 3.134 €/τ.μ. (+7%), κατέγραψε άνοδο ενοικίων 11,4%, στα 12 €/τ.μ.. Η Αγία Παρασκευή διαμορφώθηκε στα 3.495 €/τ.μ. (+3,5%) με αντίστοιχη άνοδο στα ενοίκια κατά 5,9%, φτάνοντας τα 12,47 €/τ.μ..
Τα νότια διατηρούν τον τίτλο της πιο «καυτής» ζώνης της Αττικής, με αυξήσεις τόσο στις αγοραίες τιμές όσο και στα ενοίκια. Στον Άλιμο, η τιμή πώλησης ανέβηκε κατά 8,8% (στα 4.552 €/τ.μ.) και το ενοίκιο κατά 12,1%, φτάνοντας τα 13,97 €/τ.μ.. Στη Γλυφάδα, οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν 4% (στα 4.772 €/τ.μ.) και 12,4% στα ενοίκια, τα οποία διαμορφώθηκαν στα 15,37 €/τ.μ.. Στο Παλαιό Φάληρο, η τιμή ανέβηκε στα 3.761 €/τ.μ. (+4,8%) και το ενοίκιο ακολούθησε ανοδικά. Η Βούλα παρέμεινε η ακριβότερη περιοχή της λίστας με 5.706 €/τ.μ. (+4%) και ενοίκια στα 17,99 €/τ.μ., αυξημένα κατά 12,1%. Τέλος, το Ελληνικό καταγράφει άνοδο 12,1% στις τιμές (5.864 €/τ.μ.) και 15,3% στα ενοίκια, που φτάνουν πλέον τα 14,68 €/τ.μ.
Η μεγάλη μεταβολή στην αγορά κατοικίας παρατηρείται στα δυτικά προάστια, τα οποία συγκεντρώνουν ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον και ζήτηση από νοικοκυριά που αναζητούν πιο «προσιτές» επιλογές. Στο Περιστέρι, η τιμή πώλησης έφτασε τα 2.369 €/τ.μ. (+11,9%) και το ενοίκιο αυξήθηκε στα 9,57 €/τ.μ. (+7,7%). Ο Κορυδαλλός σημείωσε άνοδο 13,1% στις τιμές (2.183 €/τ.μ.), ενώ η Νίκαια ανέβηκε στα 2.002 €/τ.μ. (+3,4%) και στα 9,17 €/τ.μ. στα ενοίκια (+5,3%). Στο Αιγάλεω, το ενοίκιο αυξήθηκε κατά 6,3%, στα 10,28 €/τ.μ., ενώ καταγράφεται αυξημένη ζήτηση και για πώληση. Οι περιοχές αυτές αποτελούν σήμερα τις «νέες ευκαιρίες» της αγοράς. Η συνδυασμένη άνοδος τιμών και ενοικίων αποτυπώνει τη ραγδαία μετατόπιση ενδιαφέροντος προς τα δυτικά.
Ο Πειραιάς είναι η μόνη περιοχή όπου οι τιμές πώλησης υποχώρησαν: από 3.003 σε 2.844 €/τ.μ. (-5,6%). Αντιστρόφως, όμως, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 11,8%, φτάνοντας τα 11,08 €/τ.μ. Η αντίθεση αυτή ενδέχεται να συνδέεται με υπερπροσφορά νεόδμητων κατοικιών προς πώληση και ταυτόχρονη ισχυρή ζήτηση για μίσθωση, ειδικά λόγω της παρουσίας φοιτητών, εργαζομένων σε ναυτιλιακές και εργατικού δυναμικού από τη ναυπηγοεπισκευαστική ζώνη. Ο Πειραιάς μπορεί να παρουσιάζει ασυνήθιστη διχοτόμηση στην αγορά, αλλά παραμένει ελκυστικός για μισθώσεις, με σταθερή απόδοση για τους ιδιοκτήτες.
Γιατί η στέγαση είναι ακριβή στην Ελλάδα;
Η ακρίβεια στην αγορά και ενοικίαση κατοικίας δεν είναι απλώς αποτέλεσμα των υψηλών τιμών. Η πρόσφατη ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος αποκαλύπτει ότι πίσω από τους αριθμούς και τις μέσες αυξήσεις, υπάρχουν βαθύτερες κοινωνικοοικονομικές αιτίες που καθιστούν τη στέγαση μη προσιτή για ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Ο πιο καθοριστικός παράγοντας που καθορίζει το αν ένα νοικοκυριό μπορεί να καλύψει το κόστος στέγασης είναι το καθεστώς ιδιοκτησίας. Τα νοικοκυριά που ενοικιάζουν, όπως και εκείνα που εξυπηρετούν στεγαστικό δάνειο, έχουν πολύ μεγαλύτερη πιθανότητα να επιβαρύνονται δυσανάλογα με το κόστος στέγασης, συγκριτικά με τα νοικοκυριά που ιδιοκατοικούν χωρίς δανειακές υποχρεώσεις. Είναι ενδεικτικό ότι περίπου 6 στους 10 ενοικιαστές δαπανούν πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός τους μόνο για στέγαση – ποσοστό που υπερβαίνει κατά πολύ τα όρια της «στεγαστικής επιβάρυνσης» που αναγνωρίζονται διεθνώς.
Ιδιαίτερα ευάλωτα εμφανίζονται και τα νεαρά νοικοκυριά, για τα οποία η αγορά κατοικίας –ή ακόμα και η εύρεση αξιοπρεπούς ενοικίου– μοιάζει πλέον απαγορευτική. Η ανεργία του επικεφαλής του νοικοκυριού, αλλά και το μέγεθος ή η οικογενειακή κατάσταση, επιβαρύνουν περαιτέρω τη δυνατότητα κάλυψης των στεγαστικών αναγκών.
Τα στατιστικά που χρησιμοποίησε η μελέτη επιβεβαιώνουν ότι η ηλικία, η απασχόληση και το μέγεθος του νοικοκυριού είναι οι παράγοντες που έχουν τις ισχυρότερες επιδράσεις στην πιθανότητα ένα νοικοκυριό να αντιμετωπίζει σοβαρή δυσκολία στην εξασφάλιση κατοικίας. Όμως, ο σημαντικότερος από όλους είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή – κάτι που καθιστά επιτακτική την ανάγκη για πολιτικές στήριξης της ενοικιαζόμενης κατοικίας, έναν τομέα παραδοσιακά παραμελημένο στην Ελλάδα.
