Η αγορά εξοχικών κατοικιών στις Κυκλάδες συνεχίζει να παρουσιάζει έντονη δυναμική, με σημαντικές αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές, τόσο για τυπικά, όσο και για πολυτελή ακίνητα. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Geoaxis, και στα πέντε νησιά που εξετάζονται -Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Κέα και Σέριφος- παρατηρείται ανοδική πορεία των διάμεσων τιμών πώλησης, με τις πολυτελείς κατοικίες να ξεχωρίζουν ως μια ξεκάθαρα διακριτή αγορά, που απευθύνεται κυρίως σε διεθνείς αγοραστές υψηλών εισοδημάτων.
Παρά τις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι Κυκλάδες -όπως ο υπερτουρισμός, η πίεση στις υποδομές, η έλλειψη εργατικού δυναμικού και οι επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής-, η ζήτηση για θερινές κατοικίες παραμένει υψηλή. Η περιορισμένη προσφορά, οι αρχιτεκτονικά μοναδικές κατασκευές, αλλά και οι προσδοκίες υπεραξιών, διατηρούν το ενδιαφέρον αμείωτο, οδηγώντας την αγορά σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Σε αυτό το πλαίσιο, η παρούσα ανάλυση επιχειρεί να σκιαγραφήσει τις εξελίξεις, τις προοπτικές και τις προκλήσεις που διαμορφώνουν σήμερα τον χάρτη των εξοχικών κατοικιών (είτε τυπικών, είτε πολυτελών) στις Κυκλάδες.
Iδιαίτερα σημαντική αναδεικνύεται η διαφορά στις διάμεσες τιμές ζήτησης μεταξύ πολυτελών και τυπικών κατοικιών, αφού σε Μύκονο και Σαντορίνη μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,6 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, ενώ στη Σέριφο ο αντίστοιχος δείκτης είναι 2,4 φορές.
Πολυτελή εξοχικά
Η έρευνα έδειξε ότι υπάρχουν περιοχές/θέσεις ιδιαίτερων πλεονεκτημάτων (prime locations) και ακίνητα μοναδικής αρχιτεκτονικής, εξεζητημένης κατασκευής και υψηλών παροχών, για τα οποία οι ζητούμενες τιμές βρίσκονται σε εξαιρετικά υψηλότερα επίπεδα από αυτά των τυπικών κατοικιών.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της Geoaxis, η Μύκονος καταγράφει την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή μονάδος πολυτελών κατοικιών με 16.000 euro/τ.μ. και ακολουθούν η Σαντορίνη με 13.292 euro/τ.μ. και η Πάρος με 9.499 euro/τ.μ.. Η Κέα καταγράφει 6.216 euro/τ.μ. και η Σέριφος 3.827 euro/τ.μ.
Συγκριτικά με πέρυσι, καταγράφεται οριζόντια αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης πολυτελών κατοικιών. Αναλυτικά, η άνοδος μετρήθηκε στη Μύκονο 5,71% (από 15.136 σε 16.000 euro/τ.μ.), στη Σαντορίνη 5,49% (από 12.600 σε 13.292 euro/τ.μ.), στην Πάρο 4,53% (από 9.087 σε 9.499 euro/τ.μ.), στην Κέα 6,31%, (από 5.847 σε 6.216 euro/τ.μ.) και στη Σέριφο 5,78% (από 3.618 σε 3.827 euro/τ.μ.).
Από πλευράς επιφανειών, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στη Μύκονο, στην Πάρο και στην Κέα, με διάμεση επιφάνεια περί τα 240τ.μ., και ακολουθούν η Σαντορίνη με 170τ.μ. και η Σέριφος με 120τ.μ. Η διάμεση ηλικία των προς πώληση ακινήτων που υπάρχουν στην αγορά στη Μύκονο, στην Πάρο και στην Κέα είναι τα 7 έτη, όταν στα υπόλοιπα νησιά είναι πάνω από 15 έτη.
Η Geoaxis εκτιμά ότι η αγορά των πολυτελών κατοικιών καταλαμβάνει περίπου το 5%-15% της συνολικής πίτας, ανάλογα με το νησί, και απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές εκτός Ελλάδος, οι οποίοι, αναζητώντας ιδιαίτερα ακίνητα, είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν σημαντικές υπεραξίες.
Αξιοσημείωτη είναι η διαφορά που καταγράφεται στις διάμεσες τιμές ζήτησης μεταξύ πολυτελών και τυπικών κατοικιών. Έτσι, στη Μύκονο μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,6 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, στην Πάρο 4,2 φορές, στη Σαντορίνη 5,8 φορές, στη Σέριφο 2,4 φορές και στην Κέα 2,9 φορές.
Tυπικές θερινές κατοικίες
Η Μύκονος εξακολουθεί και καταγράφει την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή μονάδος με 2.854 euro/τ.μ. και ακολουθούν η Σαντορίνη και η Πάρος με 2.286 euro/τ.μ. και 2.275 euro/τ.μ. αντίστοιχα. Η Κέα καταγράφει 2.118 euro/τ.μ. και η Σέριφος 1.595 euro/τ.μ.
Σε σύγκριση με πέρυσι καταγράφεται οριζόντια άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης σε μια διάμεση τιμή της τάξης του 3,8% και για τα πέντε νησιά που παρακολουθεί η Geoaxis.
Αναλυτικά, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν η Μύκονος 3,8% (από 2.749 σε 2.854 euro/τ.μ.), η Πάρος 3,7% (από 2.194 σε 2.275 euro/τ.μ.) και η Σαντορίνη 4,0% (από 2.198 σε 2.286 euro/τ.μ.). Έπονται η Σέριφος με 4,1% (από 1.532 σε 1.595 euro/τ.μ.) και η Κέα με 3,6% (από 2.045 σε 2.118 euro/τ.μ.).
Από πλευράς επιφανειών, όπως ήταν αναμενόμενο, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στη Μύκονο και στην Πάρο, με διάμεση επιφάνεια 205τ.μ. και 183τ.μ. αντίστοιχα. Στα υπόλοιπα τρία νησιά, οι διάμεσες επιφάνειες κινούνται μεταξύ 80-140τ.μ.
Η διάμεση ηλικία των κατασκευών που υπάρχουν στην αγορά σε όλα τα νησιά είναι άνω των 20 ετών.
Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης για τις τυπικές θερινές κατοικίες, κατά τα τελευταία 10 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε όλα τα νησιά καταγράφονται οι υψηλότερες αξίες της 10ετίας. Η Μύκονος καταγράφει τη μεγαλύτερη αύξηση 32% και η Σέριφος τη μικρότερη 19%.
Έρχεται νέα αύξηση αξιών
Η Μύκονος και η Σαντορίνη έχουν δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες Κυκλάδες. Η Πάρος ακολουθεί κατά πόδας σε πολύ μικρή απόσταση. Έχουν συρρικνωθεί περαιτέρω οι δυνατότητες αγοράς ή/και ενοικίασης μέσης ποιότητας κατοικίας που θα μπορούσε να στεγάσει σε ετήσια βάση εργαζόμενους ή δημόσιους υπαλλήλους, αντί για τουρίστες. Η συντριπτική πλειονότητα των αγοραστών σε Μύκονο και Σαντορίνη προέρχεται από την αλλοδαπή, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι αφορά την απόκτηση Χρυσής Visa.
Η αδυναμία πρόσβασης σε φτηνή τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας, σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και την αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον, συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση εξοχικών ακινήτων μία εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειονότητα των Ελλήνων.
Η υπέρμετρη ανάπτυξη έχει επιφέρει μεγάλη δυσκολία στην εύρεση συνεργείων, με αποτέλεσμα ο χρόνος ανέγερσης να έχει επιμηκυνθεί κατά τουλάχιστον 6 μήνες για μια τυπική εξοχική κατοικία 150τ.μ.
Τα προβλήματα της ανεπάρκειας υποδομών (νερό, δρόμοι, σκουπίδια), η ακρίβεια στα εισιτήρια και στη διαμονή και η κλιματική αλλαγή (εξαιρετικά μεγάλη ζέστη και έντονα μελτέμια από τον Ιούνιο) πιθανά να επιφέρουν δομικές αλλαγές στην αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας μέσα στα επόμενα χρόνια.
Η φετινή τουριστική περίοδος έχει ξεκινήσει ιδιαίτερα μουδιασμένα σε Μύκονο και Σαντορίνη, και ως απόρροια εξωτερικών παραγόντων (γεωπολιτική και σεισμοί στη Σαντορίνη), αλλά και μη αναβάθμισης των κατά τόπους υποδομών.
Η φετινή τουριστική περίοδος δίνει μάλλον πολύ μικρά περιθώρια αισιοδοξίας, καθώς πέρα από τα προβλήματα υποδομών και ακρίβειας, προστίθενται και ζητήματα γεωπολιτικής φύσεως. Παρ’ όλα αυτά, ο υπερτουρισμός, η αύξηση του κόστους υλικών, ημερομισθίων και ενέργειας, η αδυναμία εύρεσης συνεργείων, οι οριακές υποδομές, η κλιματική αλλαγή και το υπερβολικό κόστος προϊόντων και υπηρεσιών (βλ. εισιτήρια) δεν φάνηκε να αποτυπώθηκαν (ακόμη) ως ανασταλτικοί παράγοντες αύξησης των αξιών, σε μια αγορά που ούτως ή άλλως απευθύνεται στο υψηλότερο εισοδηματικό τμήμα της κοινωνίας.
Συμπερασματικά, αναμένουμε συνέχιση της αύξησης των αξιών, πιθανά όμως με χαμηλότερο ρυθμό, εάν δεν υπάρξει κάποιο ιδιαίτερα αρνητικό γεωπολιτικής φύσεως γεγονός στους επόμενους 12 μήνες.
