Σε δημόσια διαβούλευση τέθηκε χθες το νέο σχέδιο νόμου του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, υπό τον τίτλο «Κοινωνική Αντιπαροχή, Κοινωνική Μίσθωση, Τριτεκνική Ιδιότητα και άλλες διατάξεις», το οποίο επιχειρεί μια βαθιά τομή στη στεγαστική πολιτική, με έμφαση στις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Κεντρική καινοτομία του σχεδίου είναι η θεσμοθέτηση της κοινωνικής αντιπαροχής ως εργαλείου παραγωγής κοινωνικής κατοικίας, σε συνδυασμό με την εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής μίσθωσης και τη σύσταση νέων διοικητικών δομών για τον συντονισμό των στεγαστικών πολιτικών. Η διαβούλευση θα διαρκέσει μέχρι την Τετάρτη 20 Αυγούστου.
Μέσα στους επόμενους 18 μήνες, δηλαδή σε περίπου 1,5 χρόνο, η κυβέρνηση φιλοδοξεί να έχει ολοκληρώσει όλες τις απαραίτητες ενέργειες ωρίμανσης δημόσιων ακινήτων που προορίζονται για το νέο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής. Παράλληλα, στόχος της είναι μέσα στο ίδιο διάστημα να ξεκινήσουν σταδιακά και οι πρώτες δημοπρατήσεις για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών. Πρόκειται για τις άμεσες προτεραιότητες που έχει θέσει η νέα Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής, η οποία συγκροτήθηκε με σκοπό τη χάραξη και εφαρμογή μιας ενιαίας, συνεκτικής και πιο αποτελεσματικής στρατηγικής για τη στέγαση.
Η κοινωνική αντιπαροχή αφορά την αξιοποίηση ακινήτων που ανήκουν στο Δημόσιο, είτε δομημένων, είτε αδόμητων. Συγκεκριμένα, περιλαμβάνει την ανέγερση νέων πολυώροφων οικοδομών ή αυτοτελών κτιρίων, σύμφωνα με τις διατάξεις περί κάθετης και οριζόντιας ιδιοκτησίας, ή την ανακαίνιση και επισκευή υφιστάμενων δομημένων ακινήτων, με αποκλειστική ευθύνη, δαπάνη και μέσα του αναδόχου. Μπορεί να περιλαμβάνει ακόμα και κατεδαφίσεις ή αλλαγές χρήσης ακινήτων, με ατελείς καταχωρίσεις στα κτηματολογικά γραφεία. Πρόκειται για ακίνητα της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου ή των ΟΤΑ, που είτε τους ανήκουν κατά κυριότητα, είτε τους έχουν μεταβιβαστεί για αποκλειστική διαχείριση, μέσω σχετικής υπουργικής απόφασης.
Στο πλαίσιο αυτής της κυβερνητικής στρατηγικής, κάθε υπουργείο ακόμη καλείται να συμβάλει προσφέροντας από τρία έως πέντε ακίνητα -είτε δομημένα, είτε αδόμητα- κατάλληλα για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Τα ακίνητα αυτά θα πρέπει να διαθέτουν κτισμένη επιφάνεια τουλάχιστον 1.500 τετραγωνικών μέτρων, χωρίς να υπολογίζονται τα υπόγεια. Η απαίτηση αυτή μπορεί να μειώνεται σε νησιωτικές περιοχές, μικρούς οικισμούς με λιγότερους από 1.500 κατοίκους ή σε τουριστικές περιοχές, εφόσον τεκμηριώνονται οι ανάγκες. Τα κτίρια πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενα, με οικοδομική άδεια ή άλλο επίσημο πιστοποιητικό που να αποδεικνύει τη νομιμότητά τους, είτε μέσω τακτοποίησης, είτε μέσω άλλων πολεοδομικών διαδικασιών. Επιπλέον, η ΕΤΑΔ και το Υπερταμείο διαθέτουν 6.500 ακίνητα, τα οποία πρόκειται να εισέλθουν άμεσα στην αγορά μέσα στους επόμενους μήνες, και 25.000 κατοικίες ή κτίσματα προς χρήση κατοικίας, εκ των οποίων 10.000 άμεσα, το 60% εξ αυτών στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, στο πλαίσιο της πολιτικής για τη διαχείριση της δημόσιας περιουσίας.
Το αντάλλαγμα για τον ανάδοχο μπορεί να λάβει πολλές μορφές: είτε του μεταβιβάζεται μέρος των κατοικιών που κατασκευάζει ή ανακαινίζει, είτε αποκτά το δικαίωμα εκμετάλλευσής τους για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, είτε λαμβάνει αμοιβή για τη διαχείρισή τους, είτε καρπώνεται τα έσοδα από τη μεταπώληση ή μίσθωσή τους, υπό την προϋπόθεση ότι έχει προηγηθεί αποπεράτωση και παράδοση προς χρήση. Αν οι κατοικίες που παραμένουν στο Δημόσιο μισθωθούν σε ευάλωτες ομάδες, ο ανάδοχος μπορεί να λαμβάνει αντίτιμο και γι’ αυτές. Επιπλέον, ακόμη και αν η κυριότητα του ακινήτου ανήκει στον δημόσιο φορέα, η διαχείριση των κατοικιών μπορεί να ανατεθεί στον ιδιώτη ανάδοχο για λογαριασμό της αναθέτουσας αρχής. Στο πλαίσιο αυτό περιλαμβάνεται η ευθύνη για τις μισθώσεις προς δικαιούχους, την είσπραξη ενοικίων και κοινοχρήστων, την παρακολούθηση πληρωμών και τις εργασίες συντήρησης και επισκευής. Μετά τη λήξη της περιόδου διαχείρισης ο ανάδοχος παραδίδει τα ακίνητα πίσω στην αναθέτουσα αρχή, ενώ, αν υπάρχουν ενεργές μισθώσεις, ο φορέας υπεισέρχεται αυτοδικαίως στις σχετικές συμβάσεις.
Οι δικαιούχοι των κοινωνικών κατοικιών επιλέγονται από τον ΟΠΕΚΑ βάσει κοινωνικών κριτηρίων, που περιλαμβάνουν το εισόδημα, την οικογενειακή και περιουσιακή κατάσταση και την ηλικία των παιδιών. Από τη στιγμή της μίσθωσης και για όσο αυτή διαρκεί, οι δικαιούχοι δεν θα δικαιούνται επιδόματα στέγασης ή άλλες παροχές για κάλυψη στεγαστικών αναγκών. Ιδιαίτερη καινοτομία αποτελεί η δυνατότητα εξαγοράς της κατοικίας έπειτα από δέκα χρόνια, μέσω σύμβασης «rent to own», με συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς έξοδα καταχώρισης. Το ύψος του ενοικίου θα είναι ουσιωδώς χαμηλότερο από τις εμπορικές τιμές της αγοράς για αντίστοιχης ποιότητας ακίνητα.
Η διαδικασία ωρίμανσης κάθε έργου θα περιλαμβάνει οικονομοτεχνική μελέτη που θα αξιολογεί τη βέλτιστη αξιοποίηση του ακινήτου, το ελάχιστο ποσοστό κοινωνικής κατοικίας (τουλάχιστον 30%), τη διάρκεια διαχείρισης, το ποσοστό μεταβίβασης στον ανάδοχο και τη βιωσιμότητα της επένδυσης. Στα τεύχη δημοπράτησης θα περιγράφονται αναλυτικά όλα τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, οι όροι της μίσθωσης, οι τεχνικές απαιτήσεις, η προσβασιμότητα για άτομα με αναπηρία και το ελάχιστο και μέγιστο ποσοστό ιδιοκτησιών που μεταβιβάζεται στον ανάδοχο. Οι διαδικασίες επιλογής εντάσσονται στο πλαίσιο των συμβάσεων στρατηγικής σημασίας, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία για δημόσιες επενδύσεις.
Παράλληλα, ιδρύεται ηλεκτρονικό Μητρώο Συμβάσεων Κοινωνικής Αντιπαροχής που θα τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής και θα καταγράφει αναλυτικά την πορεία εκτέλεσης κάθε έργου, τον αριθμό και την κατανομή των κοινωνικών κατοικιών ανά περιοχή, τις ήδη μισθωμένες και διαθέσιμες κατοικίες, καθώς και τους τελικούς δικαιούχους.
Ο νέος θεσμός συνοδεύεται από μια ευρύτερη διοικητική αναδιοργάνωση. Συστήνεται Γενική Διεύθυνση Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής στο υπουργείο, με ξεχωριστή Διεύθυνση Στεγαστικής Πολιτικής, αρμόδια για τον σχεδιασμό, τον συντονισμό και την αξιολόγηση όλων των στεγαστικών παρεμβάσεων. Η δομή αυτή περιλαμβάνει τμήματα στρατηγικού σχεδιασμού, αντιμετώπισης αστεγίας, προσιτής στέγασης και στεγαστικής συνδρομής, με αρμοδιότητες που εκτείνονται από την παρακολούθηση της αγοράς και την επεξεργασία δεδομένων έως την αξιοποίηση ευρωπαϊκών πόρων και την εποπτεία συγχρηματοδοτούμενων προγραμμάτων. Το υπουργείο αποκτά τη δυνατότητα να διαχειρίζεται απευθείας ακίνητα δημόσιων φορέων -με την κυριότητα να μεταφέρεται στο Δημόσιο όπου απαιτείται- και να τα αξιοποιεί μέσω κοινωνικής αντιπαροχής, παρακάμπτοντας γραφειοκρατικά εμπόδια, όπως ενεργειακά πιστοποιητικά ή Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τουλάχιστον στο πρώτο στάδιο.
Το σχέδιο νόμου περιλαμβάνει και την έννοια της κοινωνικής μίσθωσης, που αφορά την απευθείας μίσθωση ακινήτων από δημόσιους φορείς σε ευάλωτες ομάδες, χωρίς απαραίτητα να εμπλέκεται ιδιώτης ανάδοχος ή έργο κατασκευής. Και σε αυτήν την περίπτωση το ενοίκιο θα είναι χαμηλό, τα κριτήρια κοινωνικά και η επιλογή των δικαιούχων θα γίνεται κεντρικά. Προβλέπεται επίσης δυνατότητα χρηματοδότησης από ευρωπαϊκά προγράμματα και ειδικό καθεστώς εξαιρέσεων από τις κλασικές διατάξεις περί εκμισθώσεων ακινήτων του Δημοσίου.
Ήδη είναι έτοιμη και η πρώτη λίστα με τα ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν πιο γρήγορα με βάση το νέο νομοσχέδιο. Σε αυτά ξεχωρίζει το πρώην βιομηχανικό συγκρότημα ΧΡΩΠΕΙ, ιδιοκτησίας ΕΟΦ, στη λεωφόρο Πειραιώς 62 στον Πειραιά, εμβαδού 17.893 τ.μ., το οποίο περιλαμβάνει διατηρητέα κτίρια και έχει άμεση προοπτική ανάπλασης. Επίσης, στο πρώτο υπό αξιοποίηση γκρουπ ακινήτων φορέων του Δημοσίου είναι δύο οικόπεδα του ΕΦΚΑ στην Αργυρούπολη, επί της Λεωφόρου Κύπρου, συνολικής έκτασης 2.375 τ.μ., το πρώην εργοστάσιο Ανατόλια στη Νέα Ιωνία με κτίρια 18.000 τ.μ., το οποίο είναι ιδιοκτησίας ΕΤΑΔ, και το ιστορικό ΥΦΑΝΕΤ στην Τούμπα Θεσσαλονίκης, εμβαδού 19.500 τ.μ., το οποίο σήμερα βρίσκεται σε καθεστώς κατάληψης.
Με το νέο θεσμικό πλαίσιο η Πολιτεία επιχειρεί να δημιουργήσει έναν εναλλακτικό μηχανισμό παραγωγής και διάθεσης στέγης, αξιοποιώντας αδρανή δημόσια περιουσία, σε ένα μοντέλο που συνδυάζει την κοινωνική στόχευση με τη συμμετοχή του ιδιωτικού τομέα. Αν η εφαρμογή του αποδειχθεί αποτελεσματική, μπορεί να σηματοδοτήσει την απαρχή μιας νέας εποχής στην κοινωνική πολιτική κατοικίας στην Ελλάδα.
