Η ελληνική αγορά εκπτωτικών κέντρων διαθέτει σήμερα σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης, καθώς η τουριστική δυναμική, ειδικά στην Αττική, την Κρήτη και τη Θεσσαλονίκη, ενισχύει περαιτέρω την προοπτική για νέα projects ή αναδιαμορφώσεις υφιστάμενων εμπορικών κέντρων. Ο συγκεκριμένος κλάδος, ωστόσο, παραμένει στάσιμος, καθώς η μοναδική πρόσφατη κίνηση στον χώρο των outlets αφορά την εξαγορά του Fashion City Outlet στη Λάρισα από τον όμιλο Κωνσταντίνου, μέσω της ΤΑΛΙΜΑ Α.Ε., με στόχο την πλήρη ανακαίνιση και αναβάθμισή του
Σύμφωνα, μάλιστα, με τα νέα στοιχεία της Savills, το συνολικό απόθεμα εκπτωτικών κέντρων στην Ελλάδα το 2025 υπολογίζεται σε λίγο πάνω από 100.000 τ.μ., χωρίς νέα έργα να βρίσκονται σε φάση κατασκευής και με ελάχιστα να σχεδιάζονται για το μέλλον. Σε αντίθεση με τις μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές, όπου τα outlets γνωρίζουν έντονη άνθηση, αλλά και τα παραδοσιακά εμπορικά κέντρα, όπου υπάρχει μια πιο αισιόδοξη εικόνα, καθώς δρομολογείται δυναμική επέκταση, με περίπου 120.000 τ.μ. νέων χώρων να προστίθενται στο απόθεμα της χώρας τα επόμενα χρόνια μέσω των επενδύσεων που υλοποιούνται στο Ελληνικό από τη Lamda Development
Μέχρι σήμερα η χώρα διαθέτει το Designer Outlet Athens στα Σπάτα, το πρώτο οργανωμένο villageoutlet που εγκαινιάστηκε το 2011, καθώς και τα Factory Outlet που λειτουργούν στον άξονα Πειραιώς και στο αεροδρόμιο. Μαζί με το Smart Park, που έχει υβριδικό χαρακτήρα retail park με outlet στοιχεία, συγκροτούν το βασικό δίκτυο της ελληνικής αγοράς. Στον ελληνικό χάρτη των outlets συγκαταλέγονται επίσης τα Empoli Outlet και One Salonica στη Θεσσαλονίκη.
Η αγορά των εκπτωτικών κέντρων, ωστόσο, στην Ευρώπη βρίσκεται σε μια περίοδο δυναμικής αναδιάταξης. Οι καταναλωτές δείχνουν αυξανόμενη προτίμηση για τα outlets, οι μεγάλες φίρμες επεκτείνουν το δίκτυό τους και οι επενδυτές επιστρέφουν με αυξημένο ενδιαφέρον. Η υπόσχεση εκπτώσεων που φτάνουν το 70% παραμένει ισχυρό κίνητρο για τους καταναλωτές, αλλά πλέον το μοντέλο δεν στηρίζεται αποκλειστικά στην τιμή. Χωροθετημένα στρατηγικά, κοντά σε μεγάλες πόλεις ή τουριστικά ρεύματα, με αρχιτεκτονική χωριού, με εστίαση και δραστηριότητες αναψυχής, τα outlets προσελκύουν επισκέπτες που αφιερώνουν μια ολόκληρη ημέρα στις αγορές. Η εμπειρία γίνεται καθοριστικός παράγοντας. Το McArthurGlen Serravalle στην Ιταλία ή το Designer Outlet Roermond στην Ολλανδία αποτελούν παραδείγματα όπου η εμπορική λειτουργία συνδυάζεται με τον τουρισμό, ενισχύοντας τον διεθνή χαρακτήρα τους.
Στο επενδυτικό πεδίο, το 2025 οι outlets καταγράφουν ισχυρή επιστροφή κεφαλαίων. Οι συνολικές συναλλαγές στην Ευρώπη ξεπέρασαν ήδη το ένα δισεκατομμύριο ευρώ, με χαρακτηριστικές κινήσεις, όπως η εξαγορά του Designer Outlet Berlin από τη γαλλική Groupe Frey έναντι 230 εκατ. ευρώ. Η αγορά, μάλιστα, παραμένει περιορισμένη σε διαθέσιμα assets, γεγονός που κρατά τις αποδόσεις σε ελκυστικά επίπεδα, μεταξύ 6% και 7%, υψηλότερες από τα παραδοσιακά εμπορικά κέντρα.
Το Ηνωμένο Βασίλειο παραμένει η ισχυρότερη αγορά, με πάνω από 800 χιλιάδες τ.μ. αποθέματος και εννέα νέα έργα σε pipeline, ενώ η Ιταλία ακολουθεί με άνω των 700 χιλιάδων τ.μ. Η Γερμανία και η Γαλλία κινούνται στην κλίμακα των 400–450 χιλιάδων τ.μ., συνδυάζοντας ώριμες αγορές με ενεργό σχεδιασμό νέων αναπτύξεων. Η Ισπανία διατηρεί επίσης υψηλό απόθεμα, κοντά στις 400 χιλιάδες τ.μ., αν και με μικρότερη κινητικότητα σε νέες επενδύσεις. Αντίθετα, η Ολλανδία με περίπου 120 χιλιάδες τ.μ., όπως και οι βορειοευρωπαϊκές χώρες Σουηδία, Βέλγιο και Δανία με κάτω από 100 χιλιάδες τ.μ. η καθεμία, εμφανίζουν πιο περιορισμένες αγορές, ενώ η Ιρλανδία καταγράφει το μικρότερο μέγεθος στην ήπειρο, με ελάχιστη ή μηδενική αναπτυξιακή δραστηριότητα.
Τα factory outlet centres (FOCs) έχουν αποδείξει τα τελευταία χρόνια τη δυναμική τους. Βασισμένα στο μοντέλο των μεγάλων εκπτώσεων, έχουν εξελιχθεί σε εμπειρικούς προορισμούς: open-air χωριά, καφέ, εστιατόρια, pop-up events και υπηρεσίες προσωποποίησης δημιουργούν μια ολοκληρωμένη εμπειρία. Δεν είναι τυχαίο ότι στη Γαλλία η μέση δαπάνη ανά επίσκεψη ανέρχεται στα 130 ευρώ, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο οι συναλλαγές στα outlets είναι κατά 25% υψηλότερες από αυτές στα εμπορικά κέντρα. Σύμφωνα με την Ecostra, οι πωλήσεις αυξήθηκαν κατά 4,6% ετησίως την περίοδο 2019–2024 και αναμένεται να συνεχίσουν με 6% ετησίως έως το 2028, οδηγώντας τον συνολικό τζίρο στα 30 δισ. ευρώ. Η McKinsey, από την πλευρά της, καταγράφει ότι το 70% των καταναλωτών σκοπεύει να επισκεφθεί outlet ή off-price κατάστημα μέσα στο 2025, ακόμη κι αν αυξηθεί η αγοραστική τους δύναμη – στοιχείο που δείχνει ότι η «κουλτούρα του value» είναι πλέον συνειδητή προτίμηση και όχι απλώς ανάγκη.
Οι αποδόσεις κινούνται στο 6%–7%, υψηλότερες από αυτές των malls, κάτι που εξηγεί και την επιστροφή των επενδυτών. Στο πρώτο εξάμηνο του 2025 καταγράφηκαν συναλλαγές ύψους 653 εκατ. ευρώ, με ηχηρές συμφωνίες, όπως η εξαγορά των The Mall Firenze και San Remo από τη Simon Property Group έναντι 350 εκατ. ευρώ, αλλά και του McArthurGlen Berlin από τη Groupe Frey έναντι 230 εκατ. ευρώ.
Η αγορά outlets στην Ευρώπη χαρακτηρίζεται επίσης από έντονη συγκέντρωση. Πέντε μεγάλοι operators -McArthurGlen, Neinver, VIA Outlets, Value Retail και ROS- ελέγχουν το 43% της συνολικής αγοράς. Η McArthurGlen παραμένει ο κορυφαίος παίκτης, με 24 κέντρα σε οκτώ χώρες και παρουσία στα επτά από τα δέκα κορυφαία outlets της Ευρώπης, ενώ οι εξαγορές και οι συγχωνεύσεις εντείνονται, με την Groupe Frey να αποκτά τη ROS και τη L Catterton να εξαγοράζει το 42% της Value Retail έναντι 1,5 δισ. λιρών.
Οι δυσκολίες των outlet centers στην Ευρώπη
Παρά την αυξανόμενη απήχησή τους και την ανθεκτικότητα που έχουν επιδείξει σε περιόδους οικονομικής πίεσης, τα factory outlet centres (FOCs) βρίσκονται αντιμέτωπα με μια σειρά από προκλήσεις που περιορίζουν την περαιτέρω ανάπτυξη και λειτουργία τους στην Ευρώπη.
Ο σημαντικότερος ανασταλτικός παράγοντας αφορά τα ρυθμιστικά και πολεοδομικά εμπόδια. Σε χώρες όπως η Γαλλία, οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης δημιουργούν σημαντικά «στενώματα», ενώ τα outlet centers υπόκεινται σε ειδικούς περιορισμούς (Numerus Clausus), που εμποδίζουν την επέκταση. Ακόμη και σε ώριμες αγορές, όπου η ζήτηση είναι υψηλή, η γραφειοκρατία καθυστερεί ή ματαιώνει επενδυτικά σχέδια.
Παράλληλα, το υψηλό κόστος ανάπτυξης και λειτουργίας καθιστά τα νέα projects δυσκολότερα. Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και οι δυσμενείς συνθήκες χρηματοδότησης περιορίζουν τη δυναμική της αγοράς, ενώ τα λειτουργικά έξοδα -ιδίως σε ενέργεια και θέρμανση- θεωρούνται «μεγάλο ή πολύ μεγάλο πρόβλημα» από το 70% των brands, παρά τη σχετική αποκλιμάκωση τιμών μετά την κρίση 2022-2023, χάρη σε κρατικές παρεμβάσεις.
Ένα ακόμη σοβαρό ζήτημα είναι οι ελλείψεις προσωπικού. Το 68% των brands δηλώνει ότι αντιμετωπίζει δυσκολίες στελέχωσης, καθώς τα παρατεταμένα ωράρια που επιβάλλουν οι operators δεν συμβαδίζουν με τη διαθεσιμότητα εργαζομένων. Το πρόβλημα εντείνεται σε τουριστικές ή διασυνοριακές περιοχές, όπου απαιτούνται εξειδικευμένες γλωσσικές δεξιότητες, που συχνά σπανίζουν.
Η εικόνα περιπλέκεται και από την περιορισμένη προσφορά σε σχέση με την υπερβολική ζήτηση. Ο αριθμός νέων αναπτύξεων έχει μειωθεί αισθητά, καθώς μόλις τέσσερα νέα κέντρα λειτούργησαν την τελευταία διετία, όταν στο παρελθόν ο μέσος ετήσιος ρυθμός προσφοράς ξεπερνούσε τα 125.000 τ.μ. GLA. Ως αποτέλεσμα, τα ποσοστά κενών χώρων παραμένουν εξαιρετικά χαμηλά (περίπου 6% κατά μέσο όρο και κάτω από 3% σε prime schemes), γεγονός που διατηρεί τις τιμές ενοικίασης σε υψηλά επίπεδα.
Τέλος, η μεταβαλλόμενη καταναλωτική συμπεριφορά δημιουργεί πρόσθετες πιέσεις. Αν και τα outlet centers παραμένουν ελκυστικά για ένα κοινό που αναζητεί αξία, η συνεχής ενίσχυση του e-commerce υποχρεώνει τους operators να επενδύουν στην εμπειρία, την ψυχαγωγία και την εστίαση, ώστε να διαφοροποιηθούν. Αυτές οι στρατηγικές απαιτούν αυξημένους πόρους και συνεχή αναπροσαρμογή, επιβαρύνοντας περαιτέρω το λειτουργικό κόστος.
