Η αγορά κατοικίας το 2025 δείχνει να περνά σε μια πιο ώριμη, αλλά σταθερά αναπτυσσόμενη φάση, όπου οι αγοραστές στρέφονται ολοένα και περισσότερο προς τα μεγαλύτερα και ποιοτικότερα ακίνητα. Τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων για το διάστημα Ιανουαρίου–Αυγούστου 2025, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024, αποκαλύπτουν μια καθαρή μετατόπιση των συναλλαγών προς κατοικίες υψηλότερων προδιαγραφών, με την Αττική να πρωταγωνιστεί και τα μεγάλα σπίτια να υπεραποδίδουν.
Στο πανελλαδικό δείγμα των διαμερισμάτων, η μέση αξία συναλλαγής ανά τετραγωνικό αυξήθηκε κατά 3,6%σε ετήσια βάση. Η αύξηση αυτή δεν είναι ομοιόμορφη, προέρχεται κυρίως από τα μεγάλα διαμερίσματα άνω των 105 τ.μ., τα οποία «τραβούν» τον μέσο όρο προς τα πάνω. Ο αγοραστής του 2025 δείχνει διατεθειμένος να πληρώσει υψηλότερη τιμή ανά τ.μ. όταν πρόκειται για ευρύχωρα ακίνητα με αναβαθμισμένα χαρακτηριστικά, καλύτερες τοποθεσίες και σύγχρονη αισθητική, μια εξέλιξη που επιβεβαιώνει την ωρίμανση της ζήτησης, η οποία πλέον εστιάζει σε άνεση, ποιότητα και χώρο.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η εικόνα στις μονοκατοικίες. Σε επίπεδο χώρας, οι κατοικίες άνω των 200 τ.μ.κατέγραψαν άνοδο 17% στις τιμές ανά τ.μ., ένδειξη ότι η αγορά των μεγάλων κατοικιών υψηλών προδιαγραφών επανακάμπτει δυναμικά. Οι αγοραστές αυτής της κατηγορίας, είτε πρόκειται για κύρια κατοικία είτε για επενδυτική επιλογή, καταβάλλουν premium για ακίνητα με ιδιωτικό χώρο, εξωτερικές παροχές και ενεργειακές αναβαθμίσεις, ανεβάζοντας τον «λογαριασμό» ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στην Αττική, η εικόνα είναι ακόμη πιο έντονη. Οι μεγάλες κατοικίες άνω των 200 τ.μ. σημείωσαν ετήσια αύξηση 30,8% στην αξία ανά τετραγωνικό , το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ όλων των κατηγοριών. Η μέση τιμή για τα σπίτια αυτής της κατηγορίας εκτινάχθηκε από 2.441 € το 2024 σε 3.193 € το 2025, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική των πολυτελών κατοικιών σε προνομιούχες περιοχές της πρωτεύουσας. Αντίστοιχα, οι κατοικίες έως 100 τ.μ. αυξήθηκαν από 1.188 € σε 1.395 €/τ.μ., ενώ εκείνες των 101–200 τ.μ. από 1.699 € σε 1.914 €/τ.μ., ενδεικτική μιας σταθερής ανόδου σε όλες τις κατηγορίες.
Στα ακίνητα άνω των 105 τ.μ., η μέση αξία ανά τ.μ. αυξήθηκε από 2.057 € σε 2.247 €, καταγράφοντας ετήσια άνοδο 9,2%. Η ζήτηση για πιο ευρύχωρα διαμερίσματα, που συνδυάζουν σύγχρονη κατασκευή, ανακαινισμένα χαρακτηριστικά και προνομιακές τοποθεσίες, παραμένει έντονη. Αντίθετα, οι μικρότερες κατοικίες δείχνουν σημάδια σταθεροποίησης ή ελαφράς διόρθωσης, με τις τιμές στα 20–65 τ.μ. να μειώνονται από 1.713 € σε 1.676 €/τ.μ. και στα 66–105 τ.μ. από 1.840 € σε 1.801 €/τ.μ.
Η τάση αυτή αποτυπώνεται και στις ζητούμενες τιμές της αγοράς, όπως δείχνουν τα πιο πρόσφατα στοιχεία της πλατφόρμας Spitogatos για το τρίτο τρίμηνο του 2025. Παρότι τα στοιχεία του Μητρώου καταγράφουν τις πραγματικές συναλλαγές, η εικόνα από τις αγγελίες αποκαλύπτει το πώς διαμορφώνονται οι προσδοκίες πωλητών και ενοικιαστών.
Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 10% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια σημείωσαν άνοδο 7,2%. Αν και η τριμηνιαία μεταβολή δείχνει μια σχετική επιβράδυνση, οι τιμές παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, εντείνοντας την πίεση στα νοικοκυριά.
Στην Αττική, η κατάσταση είναι ακόμη πιο έντονη. Το κέντρο της Αθήνας κατέγραψε αύξηση 27,4% στις τιμές πώλησης, η Δραπετσώνα 26,3% και το Περιστέρι 22%, επιβεβαιώνοντας ότι το ράλι έχει εξαπλωθεί σε όλο το λεκανοπέδιο. Παράλληλα, στα ενοίκια, οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται σε περιοχές όπως το Γκάζι–Μεταξουργείο–Βοτανικός (+18,8%) και η Πετρούπολη (+17,6%), αποτυπώνοντας τη διεύρυνση της κρίσης στέγης και πέρα από τα κεντρικά σημεία.
Υπερδιπλασιασμός των αξιών σε μια δεκαετία
Η ανοδική πορεία δεν είναι συγκυριακή, αλλά το αποτέλεσμα μιας πολυετούς ανόδου. Έρευνα της Geoaxis δείχνει ότι οι αξίες τυπικών διαμερισμάτων σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, το Μαρούσι και το Παλαιό Φάληρο έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 100% στα νεόδμητα και 94% στα παλαιότερα ακίνητα, σε σχέση με το 2016.
Ενδεικτικά, ένα νεόδμητο διαμέρισμα στο Παλαιό Φάληρο που κόστιζε 1.970 €/τ.μ. πριν από δέκα χρόνια, σήμερα ξεπερνά τα 4.000 €/τ.μ., καθιστώντας την αγορά του απλησίαστη για ένα μέσο νοικοκυριό. Η συνεχής ανατίμηση δείχνει ότι το real estate παραμένει «καυτό» πεδίο, παρά τη μείωση του ρυθμού αύξησης το τελευταίο διάστημα.
Γιατί οι τιμές δεν πέφτουν
Η απάντηση βρίσκεται στη θεμελιώδη ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Σύμφωνα με αναλυτές, η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα θα παραμείνει ισχυρή για δύο βασικούς λόγους. Πρώτον, η Ελλάδα, παρά τις αυξήσεις, εξακολουθεί να θεωρείται σχετικά «φθηνή» σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa, συνεχίζει να προσελκύει σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό. Δεύτερον, παρά τα υψηλά επιτόκια, υπάρχει διαθέσιμη ρευστότητα από εγχώριους επενδυτές, θεσμικούς και ιδιώτες, που βλέπουν το real estate ως ασφαλές καταφύγιο.
