Τρέχουν με ρυθμούς άνω του 40% οι αυξήσεις στο κόστος ανακαίνισης παλιών ακινήτων την τελευταία διετία, με αποτέλεσμα σήμερα το κόστος ανακαίνισης ανά τετραγωνικό μέτρο να έχει φτάσει στα 700-800 ευρώ. Πλέον, το κόστος απόκτησης ενός ανακαινισμένου σπιτιού που «γιόρτασε» μισό αιώνα ζωής, ανταγωνίζεται σχεδόν στα ίσα το κόστος ενός νεόδμητου.
«Η αγορά κατοικίας είναι άρρωστη». «Η αγορά κατοικίας έχει πάρα πολλά προβλήματα και δεν προβλέπεται εξομάλυνση της κατάστασης». «Οι τιμές στις κατοικίες θα αυξηθούν σε νεόδμητα και παλιά ακίνητα». «Το κόστος ανεβαίνει γιατί ανεβαίνουν οι τιμές των οικοπέδων και των υλικών». «Οι απαιτήσεις πολλών ιδιοκτητών παλιών διαμερισμάτων είναι υπερβολικές, γι’ αυτό πολλά διαμερίσματα μένουν κλειστά».
Οι παραπάνω τοποθετήσεις ανήκουν σε ανθρώπους που γνωρίζουν καλά την αγορά ακινήτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, με τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας σχεδόν να συναγωνίζονται, στις τιμές, αλλά και στα προβλήματα που κυρίως αφορούν την ελληνική οικογένεια που θέλει να «αποκτήσει το δικό της κεραμίδι», για να γλυτώσει από τα ενοίκια που και αυτά έχουν πάρει προ πολλού την ανιούσα.
Στο powergame.gr μίλησε ο πολιτικός μηχανικός και μέλος δ.σ. της ΠΟΜΙΔΑ Μάνος Κρανίδης ( τεχνική εταιρεία Krama Property), o πολιτικός μηχανικός, μεσίτης και πρόεδρος της ΟΜΑΣΕ Κώστας Τζάρος ( VST Group, Bee Real Estate) και ο σύμβουλος ακινήτων, πρόεδρος του ΣΑΣΘ και ΓΓ της ΟΜΑΣΕ Θάνος Τσουλκανάκης ( ART Home).
Πιάνοντας πρώτα το θέμα που καίει όσους φιλοδοξούν να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία, ο κ. Τζάρος δήλωσε κατηγορηματικά: «Οι τιμές, σε νεόδμητες, αλλά και παλιές κατοικίες, θα συνεχίσουν να αυξάνονται. Θα σταματήσουν να ανεβαίνουν όταν η ζήτηση θα συναντήσει την προσφορά. Αν δεν είχαν αγοραστεί οικόπεδα πιο φθηνά κατά τα προηγούμενα χρόνια, θα είχαμε ακόμη υψηλότερες τιμές στα νεόδμητα. Οι τιμές θα ανεβούν κι άλλο, όπως διαπιστώνουμε ότι συμβαίνει. Δεν φτάσαμε ακόμη στο πάνω όριο. Όταν οι εργολάβοι αγοράζουν τα οικόπεδα ακριβότερα, δίνουν αντιπαροχές που στη Θεσσαλονίκη ξεπερνάνε ως και το 45% και έχουν να διαχειριστούν υψηλότερο κατασκευαστικό κόστος, τότε είναι αναμενόμενο να ανεβούν κι άλλο οι τιμές».
Ο πολιτικός μηχανικός, μεσίτης και πρόεδρος της ΟΜΑΣΕ Κώστας Τζάρος © Κώστας Τζάρος
«Επίσης βλέπουμε ότι ο κόσμος, έστω μία μερίδα του κόσμου, μπορεί και πληρώνει τις τιμές των νεόδμητων στην αγορά. Σήμερα δεν υπάρχει κατασκευαστής στη Θεσσαλονίκη που να έχει απούλητα διαμερίσματα, που σταμάτησε π.χ. την ανέγερση στους σοβάδες, γιατί δεν έχει κάνει πωλήσεις και πιέζεται οικονομικά» πρόσθεσε.
Το κόστος της ανακαίνισης
Αλλά υπάρχουν και αυτοί που στρέφονται, λόγω της διαφοράς στις τιμές, στα μεταχειρισμένα, συχνά διαμερίσματα μεγάλης παλαιότητας, τα οποία έχουν ανάγκη ριζικής ανακαίνισης κι όχι μόνο ενός απλού… βαψίματος.
Το κόστος της ανακαίνισης ενός παλιού διαμερίσματος σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη είναι περίπου το ίδιο, μεταξύ 700-800 ευρώ/τμ. Σε αυτό το κόστος περιλαμβάνονται τα υλικά, τα εργατικά και το εύλογο κέρδος της εταιρείας που αναλαμβάνει το έργο.
«To κόστος ριζικής ανακαίνισης ανά τετραγωνικό μέτρο έχει φτάσει κατά μέσο όρο στα 700-800 ευρώ, χωρίς τον εξοπλισμό», επισήμανε ο κ. Κρανίδης προσθέτοντας: «Συνεπώς, μία τεχνική εταιρεία, για να μπορέσει μετά την ανακαίνιση να πουλήσει το διαμέρισμα σε μία λογική τιμή, θα πρέπει να το έχει αγοράσει στα 1.000 ευρώ/τμ και όχι στις πολύ υψηλές τιμές που ζητάνε οι ιδιοκτήτες. Αυτός είναι και ο λόγος που πάρα πολλά μεταχειρισμένα ακίνητα μένουν κλειστά και αναξιοποίητα.
Ο πολιτικός μηχανικός και μέλος δ.σ. της ΠΟΜΙΔΑ, Μάνος Κρανίδης © Μάνος Κρανίδης
«Το κόστος ανακαίνισης, αν το δούμε από την πλευρά του αγοραστή, είναι υψηλό και πολύ μικρό μέρος από τις εργασίες που πρέπει να γίνουν σε ένα παλιό ακίνητο, μπορούν να ενταχθούν στα ενισχυτικά προγράμματα της Πολιτείας. Για να αλλάξει για παράδειγμα τα κουφώματα ο αγοραστής με το “Εξοικονομώ” θα πρέπει να περιμένει κοντά δύο χρόνια και δεν μιλάμε για τις εργασίες που αφορούν ριζικές ανακαινίσεις».
«Έχει και Fiat, έχει και Ferrari»
Σε ό,τι αφορά το κόστος ανακαίνισης, ο κ. Τσουλκανάκης, τοποθετήθηκε διαφορετικά: «Και στην ανακαίνιση έχει… Fiat, Ford, Ferrari. Δεν μπορείς να πάρεις σπίτι στο Καραμπουρνάκι και να κάνεις ανακαίνιση των 500 ευρώ/τμ, αλλά ούτε να πάρεις σπίτι στην Ευαγγελίστρια και να κάνεις ανακαίνιση των 1.000 ευρώ/τμ. Εγώ δεν θα δώσω μία μέση τιμή, γιατί για παράδειγμα ένα ρετιρέ απαιτεί μεγαλύτερη δαπάνη για μονώσεις, ένα ρετιρέ σε παλιά οικοδομή του κέντρου της Θεσσαλονίκης μπορεί να θέλει 10.000- 15.000 ευρώ για εργασίες στη μεγάλη βεράντα».
Ο σύμβουλος ακινήτων , πρόεδρος του ΣΑΣΘ και Γ.Γ. της ΟΜΑΣΕ, Θάνος Τσουλκανάκης © Θάνος Τσουλκανάκης
Σύμφωνα με την άποψη του κ. Τσουλκανάκη, οι τιμές των νεόδμητων, σε σύγκριση με τις τιμές που ζητούνται για τα μεταχειρισμένα, δεν είναι ακριβές, καθώς τα καινούργια διαμερίσματα έχουν κατασκευαστεί με άλλες προδιαγραφές και με άλλα κόστη υλικών.
«Τη διαμόρφωση των τιμών στα νεόδμητα επιβαρύνει σημαντικά το κόστος αγοράς του οικοπέδου ή το ύψος της αντιπαροχής. Το οικόπεδο, αν γίνει κάποιος λάθος υπολογισμός, μπορεί ως και να διπλασιάσει το κόστος για τον εργολάβο. Όταν η αντιπαροχή έχει ξεπεράσει το 45%, ακόμη και το 48%, ευνόητο είναι ότι το συνεπαγόμενο κόστος θα επηρεάσει την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο», τόνισε ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης.
Οι τιμές στη Θεσσαλονίκη
Ο κάθε ενδιαφερόμενος, η κάθε οικογένεια που θέλει να αποκτήσει ιδιόκτητη στέγη, σταθμίζει τις επιλογές που έχει.
Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη, σε μία καινούργια κατασκευή, το κόστος αγοράς είναι κοντά στις 3.500-ευρώ/τμ (σε συγκεκριμένες περιοχές και στις 4.000 ευρώ/τμ), όταν, από την άλλη, ένα μη ανακαινισμένο παλιό διαμέρισμα σε οικοδομή της δεκαετίας του 1970 μπορεί να αγοραστεί στις 2.000 ευρώ/τμ ή ανάλογα και με την κατάστασή του στα 1.800-1.900 ευρώ/τμ. Με την ανακαίνιση, το κόστος θα πάει στα 2.700-2.800 ευρώ/τμ, άρα τελικώς ο αγοραστής αποκτά ένα ανακαινισμένο σπίτι γλυτώνοντας περί τα 700-800 ευρώ/τμ.
«Όταν η απόκλιση στις τιμές μεταξύ μεταχειρισμένου και καινούργιου είναι αυτή, το καλύτερο θα ήταν να επιλέξει κάποιος το καινούργιο, γιατί η ανακαίνιση δεν είναι value for money» υποστήριξε ο Κώστας Τζάρος. Εντούτοις, ο κάθε ενδιαφερόμενος αποφασίζει ανάλογα με τις δυνατότητές του, παρότι όταν παίρνει ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα σε κτίριο της δεκαετίας του 1970, ότι ανακαίνιση κι αν κάνει, το κτίριο είναι παλιό, κατασκευασμένο με ξεπερασμένους κτιριοδομικούς κανονισμούς».
Αλλά, όπως επισημάνθηκε, η επιλογή κατοικίας δεν εξαντλείται στην οικονομική δυνατότητα του αγοραστή. Υπάρχουν πολλοί που ενδιαφέρονται για περιοχές κοντά στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου δεν υπάρχουν οικόπεδα για ανοικοδόμηση, οπότε προτιμούν να αγοράσουν σπίτι σε παλιά πολυκατοικία και να το ανακαινίσουν. Στο κέντρο, στο Φάληρο, στη Μπότσαρη, στο Ντεπώ, πωλούνται μεταχειρισμένα ακίνητα. Η Θέρμη πουλάει νεόδμητα, η ευρύτερη Καλαμαριά πουλάει καινούργια αλλά και σπίτια 20ετίας, ο Εύοσμος περισσότερο πουλάει καινούργια, η περιοχή του One Salonica στη Δυτική Είσοδο πουλάει μόνο καινούργιες κατασκευές.
Η αγορά της Αθήνας
Σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικίας στην Αθήνα, ο κ. Κρανίδης σημείωσε πως στις αγοραπωλησίες μεταχειρισμένων διαμερισμάτων, οι αγορές για ιδιοκατοίκηση αφορούν διαμερίσματα που δεν είναι παλαιότερα του 1980. Εάν ο αγοραστής βλέπει το ακίνητο επενδυτικά, εξετάζει και ακίνητα ακόμη παλαιότερα.
«Επειδή οι τιμές για τα νεόδμητα είναι στις 4.000 ευρώ/τμ και άνω, οι ενδιαφερόμενοι προσπαθούν να βρουν σπίτια ηλικίας 20- 30 ετών. Στην Αθήνα, ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία του 2000, σε καλή κατάσταση, πωλείται περί τις 3.000 ευρώ/τμ.
«Οι συναλλαγές, οι αγοραπωλησίες νεόδμητων διαμερισμάτων στην Αθήνα, έχουν κάπως μειωθεί», επισήμανε ο κ. Κρανίδης τονίζοντας καταληκτικά ότι «η αγορά κατοικίας έχει πολύ μεγάλα προβλήματα, θεωρώ ότι αυτή η προβληματική κατάσταση θα συνεχιστεί».
Να σημειωθεί ότι τα ποσοστά αντιπαροχής στην Αθήνα, είναι πολύ χαμηλότερα από αυτά που συμφωνούνται στη Θεσσαλονίκη, αφού δεν ξεπερνούν το 35%.
Ο κ. Τσουλκανάκης, έκανε μία πολύ κρίσιμη παρατήρηση σε ό,τι αφορά στις τιμές των μεταχειρισμένων που βγαίνουν στην αγορά προς πώληση. «Άλλο το τι ζητούν οι ιδιοκτήτες και άλλο το πόσο τελικά πουλάνε, αν πουλήσουν το ακίνητο. Από τα 10 σπίτια που με καλούν να εκτιμήσω, τα 9 δεν τα αναλαμβάνω επειδή οι επιθυμίες των ιδιοκτητών δεν έχουν το στοιχείο του ρεαλισμού».
«Στην αγορά κατοικίας έχουν καταστρατηγηθεί όλοι οι κανόνες. Πρέπει οι ιδιοκτήτες που θέλουν να πωλήσουν τα ακίνητά τους, να αντιληφθούν ότι οι μεσίτες δεν είναι μάγοι. Η αγορά είναι άρρωστη και ευθύνεται το internet. Όταν κάποιος πάει να αγοράσει ένα αυτοκίνητο, ξέρει την τιμή του, στην καλύτερη περίπτωση να του κάνουν και κάποιο δωράκι. Στα ακίνητα δεν υπάρχει τιμή, οι τιμές είναι κατ’ εκτίμηση. Βλέπουμε ότι ακόμη και οι εργολάβοι, από εβδομάδα σε εβδομάδα, μπορεί να ανεβάζουν τις τιμές».
Το ζήτημα πλέον είναι ότι μία πολύ μεγάλη μερίδα ελληνικών οικογενειών, όταν πιάνει το μολύβι και το χαρτί, διαπιστώνει ότι το κόστος ανακαίνισης ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος είναι τόσο υψηλό που δύσκολα μπορεί να το διαχειριστεί για να αποκτήσει δική της στέγη.
