H στεγαστική κρίση στην Ελλάδα συνδέεται άμεσα με τον τεράστιο αριθμό των κλειστών κατοικιών, οι οποίες υπολογίζονται μεταξύ 700.000 και 900.000 πανελλαδικά. Παρ’ όλα αυτά, ο πραγματικός αριθμός παραμένει άγνωστος, καθώς η χώρα στερείται ενός ολοκληρωμένου συστήματος καταγραφής ακινήτων, ενός εργαλείου αυτονόητου επί δεκαετίες στην υπόλοιπη Ευρώπη. Η έλλειψη δεδομένων δημιουργεί ένα περιβάλλον αβεβαιότητας, που αποθαρρύνει τις επενδύσεις, παραλύει τον σχεδιασμό στεγαστικής πολιτικής και συμβάλλει στη διατήρηση της χαμηλής προσφοράς.
Το φαινόμενο των κενών κατοικιών εντοπίζεται με τη μεγαλύτερη ένταση στην Αττική. Συγκεκριμένα, τα περισσότερα κλειστά ακίνητα βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων και συνολικά στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, δηλαδή στο ιστορικό κέντρο και σε όμορους δήμους, όπως Ζωγράφου, Καισαριανή και Νέα Φιλαδέλφεια, όπου συσσωρεύεται σημαντικός αριθμός παλαιών και εγκαταλειμμένων κατοικιών. Ακόμη μεγαλύτερη συγκέντρωση κλειστών ακινήτων παρατηρείται σε περιφερειακές περιοχές της Ανατολικής Αττικής, όπως τα Μεσόγεια, η Παιανία, το Μαρκόπουλο, το Κορωπί, η Λαυρεωτική, αλλά και ο Άγιος Στέφανος.
Στο πλαίσιο αυτό, όπως υπογράμμισε ο Γενικός Γραμματέας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, κ. Γεώργιος Γλούμης – Ατσαλάκης, στο συνέδριο Prodexpo, το 77% των κλειστών διαμερισμάτων στην Αττική είναι άνω των 35 ετών, με πολλούς τίτλους ιδιοκτησίας να αφορούν ακίνητα της δεκαετίας του ’60. Σε πανελλαδικό επίπεδο, το 58% των κατοικιών χτίστηκε πριν από το 1980, στοιχείο που αποτυπώνει το μέγεθος της παλαιότητας του ελληνικού αποθέματος.
«Δεν υπάρχει επαρκής προσφορά νέων κατοικιών μικρής επιφάνειας και η μέση ελληνική οικογένεια αδυνατεί να ανακαινίσει τα παλιά ακίνητα που διαθέτει», τόνισε ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και της UIPI, κ. Στράτος Παραδιάς, αναδεικνύοντας ένα από τα πιο δομικά προβλήματα της αγοράς. Η πρόσφατη έκθεση της Prosperty, που παρουσιάστηκε στο συνέδριο, επιβεβαιώνει την εικόνα αυτήν, καθώς τέσσερα στα δέκα ακίνητα προς πώληση είναι περίπου 60 ετών, αλλά μόνο ένα στα δέκα έχει ανακαινιστεί. Οι εκρηκτικές αυξήσεις, μάλιστα, στο κόστος ανακαίνισης, άνω του 40% την τελευταία διετία, έχουν ανεβάσει το κόστος στα 700 με 800 ευρώ ανά τ.μ., καθιστώντας συχνά ασύμφορη την επένδυση. Σήμερα η τελική τιμή ενός ανακαινισμένου ακινήτου μπορεί να προσεγγίζει το κόστος ενός νεόδμητου, οδηγώντας πολλούς ιδιοκτήτες στην απόφαση να αφήσουν τα ακίνητα κλειστά.
Ο κ. Παραδιάς επισήμανε επίσης ότι η φορολογική επιβάρυνση, ιδίως μέσω του ΕΝΦΙΑ, συχνά υπερβαίνει το πιθανό εισόδημα από την εκμίσθωση του ακινήτου, ενώ η ανασφάλεια απέναντι σε κακοπληρωτές, οι χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες, τα άλυτα κληρονομικά και το χαμηλό ενδιαφέρον σε υποβαθμισμένες περιοχές επιδεινώνουν την κατάσταση. Την ίδια στιγμή, ακόμη και η άλλοτε «σανίδα σωτηρίας» της βραχυχρόνιας μίσθωσης δείχνει σημάδια κορεσμού, με ορισμένους ιδιοκτήτες να διακόπτουν τη δραστηριότητα.
Για πολλούς ένας ακόμη κρίσιμος παράγοντας που επηρεάζει την προσφορά κατοικιών προέρχεται από τα ακίνητα που έχουν δεσμευθεί λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ο διευθύνων σύμβουλος της doValue Greece, κ. Τάσος Πανούσης, ωστόσο, διέψευσε τον διαδεδομένο μύθο ότι οι servicers παρακρατούν ακίνητα εσκεμμένα, εξηγώντας ότι η doValue διαχειρίζεται περίπου 1.800 ακίνητα, εκ των οποίων μόλις 200 είναι ώριμα προς πώληση. Αντίστοιχα, ο κ. Ιάκωβος Γιαννακλής, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Eurobank, σημείωσε ότι η τράπεζα διαθέτει 2.000 ακίνητα, με μόλις το 8% να αφορά κατοικίες. Ο κ. Πανούσης υπογράμμισε ότι η τεχνική και νομική ωρίμανση κάθε ακινήτου απαιτεί από 18 έως 20 μήνες, ενώ οι αλλεπάλληλες ανακοπές πλειστηριασμών καθυστερούν τις διαθέσεις ακόμη και έως το 2032 ή το 2034, προτείνοντας επιτάχυνση των εκδικάσεων και ανάληψη της τακτοποίησης από τον νέο ιδιοκτήτη, προκειμένου να πέσουν στην αγορά έως και 10.000 κατοικίες.
Την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει καθηλωμένη, οδηγώντας σε συρρίκνωση της προσφοράς. Όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος, η χαμηλή διαθεσιμότητα κατοικιών, που οδηγεί σε τεχνητή έλλειψη και αύξηση των τιμών, δεν οφείλεται μόνο στη ζήτηση, αλλά κυρίως στην αδράνεια του αποθέματος λόγω δανείων, στη μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά προϊόντα μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων και στη χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών. Το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι άδειες οικοδομής υποχώρησαν κατά 14%, εξέλιξη που αποδίδεται στην απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, καθώς και στο αυξημένο κόστος υλικών και ενέργειας.
Σε όλα αυτά προστίθεται το μεγαλύτερο ίσως δομικό πρόβλημα, η έλλειψη δεδομένων. Ο κ. Δίων Γαβριηλίδης Managing Partner, Elxis – At Home in Greece παρομοίασε την κατάσταση με «ταξίδι χωρίς Google Maps». Από την πλευρά του, ο αρχιτέκτονας και γενικός γραμματέας του ΕΒΕΑ, κ. Δημήτρης Δημητρίου, σημείωσε ότι χωρίς πλήρη καταγραφή, επικαιροποίηση και διασταύρωση στοιχείων, η χώρα δεν θα μπορέσει ποτέ να γνωρίσει τον πραγματικό αριθμό των κλειστών κατοικιών, ούτε να διαμορφώσει αποτελεσματική πολιτική στέγασης, ξεκαθαρίζοντας παράλληλα ότι η Golden Visa δεν ευθύνεται για το σημερινό έλλειμμα κατοικιών.
Έτσι, η Ελλάδα βιώνει μια ιδιότυπη αντίφαση, μια αγορά γεμάτη άδεια σπίτια, αλλά χωρίς διαθέσιμες κατοικίες για όσους αναζητούν στέγη. Η παλαιότητα του αποθέματος, η αδυναμία ανακαινίσεων, η φορολογία, η γραφειοκρατία, οι δικαστικές καθυστερήσεις, η παγωμένη οικοδομική δραστηριότητα, η τουριστικοποίηση και, πάνω απ’ όλα, η έλλειψη αξιόπιστων δεδομένων συνθέτουν ένα πλέγμα παραγόντων που παράγει αυτό που πλέον περιγράφεται ως «έλλειψη μέσα στην αφθονία».
