Μόλις ένας στους δέκα Έλληνες παίρνει σήμερα στεγαστικό δάνειο, το οποίο είναι το χαμηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σύμφωνα με την έκθεση «Housing in the European Union» (2025) της Κομισιόν. Η εικόνα αυτή δεν είναι τυχαία, αλλά αποτέλεσμα της βαριάς οικονομικής κρίσης που βίωσε η χώρα την τελευταία δεκαετία. Η ελληνική αγορά παραμένει εξαιρετικά συγκρατημένη, με τις τράπεζες να τηρούν προσεκτική πολιτική χορηγήσεων και τους ενδιαφερόμενους δανειολήπτες να συναντούν σημαντικά εμπόδια στην πρόσβαση στη χρηματοδότηση για αγορά κατοικίας.
Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν τη συγκρατημένη αυτή εικόνα, καθώς η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια μειώθηκε εκ νέου το γ΄ τρίμηνο του 2025, ενώ οι όροι χορήγησης έγιναν πιο αυστηροί, έστω και σε περιορισμένο βαθμό. Σε συνέχεια της πτώσης που είχε ήδη σημειωθεί το β΄ τρίμηνο, η εισροή αιτήσεων από νοικοκυριά προς τις τράπεζες συνέχισε να επιβραδύνεται, δείχνοντας ότι οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας διστάζουν να προχωρήσουν σε δανεισμό μέσα σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων και τιμών. Για το δ΄ τρίμηνο του 2025, η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η ζήτηση τόσο για στεγαστικά όσο και για καταναλωτικά δάνεια θα παραμείνει σταθερή, χωρίς σημαντικές μεταβολές. Αξίζει να σημειωθεί ότι το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων που έχει η χώρα στα τέλη Σεπτεμβρίου ηταν περί τα 25,5 δισ. ευρώ και στο σύνολο του 2025 το σύνολο των νέων χορηγήσεων από τις τράπεζες για στεγαστικά αναμένεται στα 1,3 δισ. ευρώ, ποσό ιδιαίτερα χαμηλό.
Σύμφωνα με την Κομισιόν, οι ελληνικές τράπεζες ακολουθούν μια από τις πιο προσεκτικές πολιτικές στεγαστικής πίστης στην Ευρώπη, θέτοντας σαφή όρια τόσο στο ύψος των δανείων όσο και στη δυνατότητα αποπληρωμής των νοικοκυριών. Συγκεκριμένα, το ανώτατο ποσοστό δανείου προς την αξία του ακινήτου (LTV) φτάνει έως το 90% για την πρώτη κατοικία και έως το 80% για κάθε άλλη περίπτωση, με περιθώριο εξαίρεσης για περίπου το 10% των νέων δανείων. Με απλά λόγια, κάποιος που αγοράζει πρώτη κατοικία μπορεί να καλύψει μέσω δανείου μέχρι και το 90% της αξίας του ακινήτου, αρκεί να πληροί τα τραπεζικά κριτήρια.
Ταυτόχρονα, η μηνιαία δόση του δανείου δεν επιτρέπεται να ξεπερνά το 50% του καθαρού εισοδήματος του δανειολήπτη για την πρώτη κατοικία, ή το 40% για τις υπόλοιπες. Το μέτρο αυτό, σύμφωνα με την Κομισιόν, στοχεύει στην προστασία των νοικοκυριών από τον υπερδανεισμό και στη διασφάλιση της σταθερότητας του τραπεζικού συστήματος. Παράλληλα, ο λεγόμενος αντικυκλικός κεφαλαιακός δείκτης των τραπεζών, ένα είδος «μαξιλαριού ασφαλείας» για περιόδους κρίσης, παραμένει χαμηλός, στο 0,25%, υποδηλώνοντας ότι το σύστημα λειτουργεί με μετρημένο αλλά επαρκές επίπεδο προστασίας.
Συνολικά, η Κομισιόν κατατάσσει την Ελλάδα στις χώρες «χαμηλού κινδύνου», με κατάλληλη και ισορροπημένη πολιτική στον τομέα των στεγαστικών δανείων, μια πολιτική που δίνει έμφαση στη σταθερότητα, ακόμη κι αν αυτό σημαίνει πιο δύσκολη πρόσβαση στη χρηματοδότηση
Παράλληλα, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επιβεβαιώνει ότι η Ελλάδα διαθέτει όλα τα βασικά εργαλεία για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, από κρατικές εγγυήσεις σε στεγαστικά δάνεια και επιδοτούμενα προγράμματα έως φορολογικές απαλλαγές για την κύρια κατοικία και ρυθμίσεις ανακούφισης για υπερχρεωμένα νοικοκυριά. Το πλέγμα αυτών των πολιτικών έχει συμβάλει στον περιορισμό του πιστωτικού κινδύνου, αλλά, όπως παραδέχεται η Κομισιόν, έχει καταστήσει πιο δύσκολη την πρόσβαση στη χρηματοδότηση για τα μεσαία στρώματα, που δυσκολεύονται πλέον να αποκτήσουν σπίτι μέσω δανείου.
Η παράδοση της ιδιοκατοίκησης χωρίς δανεισμό, σε συνδυασμό με τη μακροχρόνια οικονομική κρίση και τον δισταγμό των τραπεζών, έχει αφήσει βαθύ αποτύπωμα στη στεγαστική κουλτούρα της χώρας. Παρότι το συνολικό χρέος των νοικοκυριών παραμένει χαμηλό σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, η εξάρτηση από τα μεταβλητά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια παραμένει υψηλή.
Η έκθεση της Κομισιόν επισημαίνει ότι την τελευταία πενταετία το μερίδιο των μεταβλητών επιτοκίων έχει μειωθεί αισθητά, χάρη στα προγράμματα σταθερού επιτοκίου που προώθησαν οι τράπεζες. Ωστόσο, η διάρκεια σταθερότητας αυτών των δανείων παραμένει πολύ μικρότερη σε σχέση με τα ευρωπαϊκά πρότυπα, συνήθως 1 έως 5 χρόνια, όταν στη Δυτική Ευρώπη η σταθερότητα εκτείνεται από 15 έως και 20 χρόνια. Έτσι, οι Έλληνες δανειολήπτες εξακολουθούν να είναι εκτεθειμένοι στις διακυμάνσεις του Euribor, γεγονός που τους καθιστά ιδιαίτερα ευάλωτους κάθε φορά που τα επιτόκια στην Ευρώπη ανεβαίνουν.
Η δανειοληπτική ικανότητα των ελληνικών νοικοκυριών, δηλαδή το ποσό που μπορούν να αντέξουν με βάση το εισόδημά τους, έχει μειωθεί αισθητά από το 2022. Παρότι τα εισοδήματα αυξήθηκαν, το αυξημένο κόστος χρήματος εξανέμισε τα οφέλη. Την ίδια στιγμή, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν ταχύτερα από τους μισθούς, οδηγώντας σε νέα επιδείνωση της προσιτότητας. Η Επιτροπή επισημαίνει ότι, συνολικά, η Ελλάδα ανήκει στις χώρες όπου η πρόσβαση στη στέγη δυσκολεύει, παρά τη σταθερότητα των τραπεζών.
Εκεί που η χώρα εμφανίζει τη χειρότερη επίδοση στην Ευρώπη είναι στις ανακτήσεις δανείων. Ο πίνακας της Κομισιόν δείχνει ότι η Ελλάδα έχει ποσοστό ανάκτησης μόλις 0,4% επί του ποσού του δανείο, το χαμηλότερο στην ΕΕ. Η επίλυση μιας υπόθεσης διαρκεί κατά μέσο όρο 1,6 χρόνια και το δικαστικό κόστος φτάνει το 2,2%. Η αδυναμία ταχείας εκκαθάρισης αποτρέπει τις τράπεζες από το να επεκτείνουν τον δανεισμό, καθώς η πιθανότητα ανάκτησης κεφαλαίων σε περίπτωση αθέτησης είναι σχεδόν μηδενική.
Η ίδια έκθεση επισημαίνει πως, μετά το 2022, η πιστωτική επέκταση στην Ελλάδα είναι υποτονική, καθώς τα υψηλά επιτόκια μείωσαν τις νέες εκταμιεύσεις και οι αναδιαπραγματεύσεις παλαιών δανείων μειώθηκαν. Η Κομισιόν σημειώνει ότι, αν και η εικόνα έχει σταθεροποιηθεί σταδιακά μέσα στο 2024, η χώρα παραμένει πολύ κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στις ροές στεγαστικών δανείων.
Στην Ευρώπη, η δεκαετία του φθηνού χρήματος έληξε απότομα. Τα επιτόκια για αγορά κατοικίας εκτινάχθηκαν από 1,3% το καλοκαίρι του 2021 στο 4,1% στα τέλη του 2023, για να υποχωρήσουν ελαφρά γύρω στο 3,3% το 2025. Η απότομη αυτή μεταβολή οδήγησε σε δραματική πτώση των νέων δανείων και των αγοραπωλησιών, ενώ οι οικογένειες είδαν την αγοραστική τους δύναμη να μειώνεται. Σε πολλές χώρες εκτός ευρώ, όπως η Ουγγαρία και η Πολωνία, τα επιτόκια ξεπέρασαν το 9% ή και το 11%, ενώ σε κράτη με πιο σταθερά τραπεζικά συστήματα, όπως η Μάλτα και η Βουλγαρία, παρέμειναν σε πολύ χαμηλά επίπεδα.
