Στα κόκκινα βρίσκονται οι τιμές για τα μικρά διαμερίσματα στην Αθήνα, καθώς το 2025 εξελίσσεται σε χρονιά έντονων ανατιμήσεων για τις κατοικίες έως 50 τ.μ. Οι τιμές τους ενισχύθηκαν κατά 10,5% σε σχέση με το 2024, φτάνοντας τα 2.579 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο από 2.333 ευρώ πέρυσι – πρόκειται για τη μεγαλύτερη ποσοστιαία άνοδο ανάμεσα σε όλες τις κατηγορίες επιφανειών. Η εξέλιξη αυτή επιβεβαιώνει την αυξανόμενη πίεση στην προσιτή κατοικία, ιδιαίτερα για φοιτητές, νέους εργαζόμενους και νοικοκυριά με περιορισμένο εισόδημα, που στηρίζονται στις μικρές επιφάνειες.
Αντίθετα, στα μεγαλύτερα ακίνητα οι αυξήσεις παραμένουν ηπιότερες. Σύμφωνα με τη νέα έρευνα της Redataset, oι κατοικίες 51-80 τ.μ. καταγράφουν μέση τιμή 2.264 ευρώ/τ.μ. (+7,1%), ενώ στα 81-110 τ.μ. η άνοδος είναι οριακή, από 2.268 σε 2.322 ευρώ/τ.μ. Ελαφρώς υψηλότερες τιμές παρατηρούνται στις κατοικίες 111-140 τ.μ. (2.593 ευρώ/τ.μ. από 2.458), καθώς και στα μεγάλα σπίτια 140-300 τ.μ., που φτάνουν τα 2.348 ευρώ/τ.μ. από 2.191. Η εικόνα αυτή υπογραμμίζει τη συνεχιζόμενη ανισορροπία στην αγορά, ενώ η ζήτηση για μικρά διαμερίσματα αυξάνεται, η προσφορά παραμένει περιορισμένη, οδηγώντας σε δυσανάλογες ανατιμήσεις και εντείνοντας τη στεγαστική πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Παράλληλα, η προσφορά μικρών κατοικιών ενισχύεται αισθητά το 2025. Τα ακίνητα κάτω των 80 τ.μ. αντιπροσωπεύουν πλέον το 43,5% του συνόλου των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών στη χώρα. Η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφεται στα διαμερίσματα 20-50 τ.μ., όπου οι αγγελίες πώλησης αυξάνονται κατά 16,5% σε σχέση με το 2024, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη ετήσια μεταβολή μεταξύ όλων των κατηγοριών. Συγκεκριμένα, οι κατοικίες 20-50 τ.μ. αυξάνονται από 20.022 σε 23.331, ενώ στα 51-80 τ.μ. οι αγγελίες ανεβαίνουν από 37.885 σε 42.060. Ακόμη και η κατηγορία 81-110 τ.μ. παρουσιάζει μέτρια αύξηση, από 35.429 σε 39.012 κατοικίες. Αντίθετα, οι μεγαλύτερες κατοικίες (111-140 τ.μ. και 140-300 τ.μ.) κινούνται πιο συγκρατημένα, με την προσφορά να διαμορφώνεται σε 20.711 και 25.204 αντίστοιχα.
Η τάση αυτή αποτυπώνει τη στροφή της αγοράς προς μικρότερα και οικονομικότερα ακίνητα, καθώς οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας ωθούν περισσότερους αγοραστές στις πιο προσιτές κατηγορίες. Ταυτόχρονα, η αυξημένη προσφορά μικρών διαμερισμάτων υποδηλώνει ότι ιδιοκτήτες και επενδυτές επιχειρούν να εκμεταλλευτούν τη διαρκή ζήτηση για αστικού τύπου κατοικίες, ειδικά σε περιοχές όπου η βραχυχρόνια μίσθωση και τα εισοδηματικά ακίνητα παραμένουν ελκυστικά.
Κέντρο Αθήνας: «Καυτή» ζήτηση για μικρά διαμερίσματα
Ανοδικά κινούνται και οι τιμές στο Κέντρο της Αθήνας, όπου τα μικρά διαμερίσματα πρωταγωνιστούν. Οι κατοικίες 20-50 τ.μ. εμφανίζουν άνοδο 10% σε σχέση με το 2024, φτάνοντας τα 2.500 ευρώ/τ.μ. από 2.273 ευρώ πέρυσι, ευθυγραμμισμένες με τη γενικότερη πανελλαδική τάση. Οι κατοικίες 51-80 τ.μ. αυξάνονται από 2.129 σε 2.329 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ακίνητα 81-110 τ.μ. φτάνουν τα 2.449 ευρώ/τ.μ. από 2.318. Ανάλογη άνοδος καταγράφεται και στις μεγαλύτερες κατηγορίες: οι κατοικίες 111-140 τ.μ. διαμορφώνονται στα 2.516 ευρώ/τ.μ. από 2.373, ενώ οι επιφάνειες 140-300 τ.μ. ανεβαίνουν στα 2.414 ευρώ/τ.μ. από 2.305.
Η στεγαστική πίεση μετατοπίζεται ολοένα προς τα μικρά ακίνητα, τα οποία λειτουργούν πλέον ως «ασφαλής επένδυση» για εγχώριους και ξένους αγοραστές. Η ζήτηση για compact διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης τροφοδοτείται από φοιτητές, επαγγελματίες και επενδυτές βραχυχρόνιας μίσθωσης, κάνοντας τα μικρά διαμερίσματα τον πιο «καυτό» τομέα της αθηναϊκής αγοράς.
Νότια Προάστια: Δυναμική στα μικρά και μεσαία ακίνητα
Εντυπωσιακή άνοδος σημειώνεται και στα Νότια Προάστια, όπου οι κατοικίες 20-50 τ.μ. αυξάνονται κατά 11,1% μέσα στο 2025, στη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ όλων των κατηγοριών. Η μέση τιμή φτάνει τα 3.100 ευρώ/τ.μ. έναντι 2.791 ευρώ το 2024. Παρά τη θεαματική αυτή άνοδο, οι μεγαλύτερες κατοικίες παραμένουν οι ακριβότερες: τα ακίνητα 140-300 τ.μ. αγγίζουν τα 4.775 ευρώ/τ.μ. από 4.647, διατηρώντας την πρωτιά σε απόλυτες τιμές. Στα υπόλοιπα μεγέθη, οι τιμές επίσης κινούνται ανοδικά από 3.018 ευρώ/τ.μ. για τα 51-80 τ.μ. (από 2.818), 3.475 ευρώ/τ.μ. για τα 81-110 τ.μ. (από 3.398) και 4.125 ευρώ/τ.μ. για τα 111-140 τ.μ. (από 3.814).
Η ζήτηση για μικρότερες κατοικίες στα Νότια σχετίζεται με την ανάπτυξη της παραλιακής ζώνης και τα μεγάλα έργα σε Ελληνικό και Γλυφάδα, αλλά και με τη διαρκή ελκυστικότητα της περιοχής για επενδύσεις και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τα μικρά διαμερίσματα συνδυάζουν προσιτότερο κόστος αγοράς με υψηλές αποδόσεις, καθιστώντας τα το πιο «θερμό» κομμάτι της αγοράς στα νότια προάστια.
Βόρεια Προάστια: Σταθερά ανοδική πορεία
Στα Βόρεια Προάστια, οι μικρές κατοικίες καταγράφουν τη μεγαλύτερη αύξηση πανελλαδικά: +12,5% μέσα στο 2025, με τις τιμές για διαμερίσματα 20-50 τ.μ. να φτάνουν τα 3.000 ευρώ/τ.μ. από 2.667 ευρώ. Παρά τη στροφή προς μικρότερες επιφάνειες, οι μεσαίες και μεγάλες κατοικίες εξακολουθούν να διατηρούν τα πρωτεία σε αξία. Τα ακίνητα 81-110 τ.μ. αυξάνονται από 2.988 σε 3.200 ευρώ/τ.μ., ενώ τα 111-140 τ.μ. φτάνουν τα 3.333 ευρώ/τ.μ. από 3.285. Τα διαμερίσματα 51-80 τ.μ. ενισχύονται στα 3.051 ευρώ/τ.μ. από 2.775, ενώ τα μεγάλα σπίτια 140-300 τ.μ. ανεβαίνουν στα 3.059 ευρώ/τ.μ. από 2.937.
Η γενικότερη εικόνα δείχνει μια σταθερά ανοδική πορεία στην αγορά των βορείων προαστίων, με τα μικρά διαμερίσματα να προσελκύουν ολοένα και περισσότερο επενδυτικό ενδιαφέρον, χάρη στο χαμηλότερο κόστος εισόδου και την αυξανόμενη ζήτηση από αγοραστές μεσαίου εισοδήματος. Την ίδια στιγμή, οι πολυτελείς κατοικίες εξακολουθούν να αποτελούν σταθερή αξία για εύπορους αγοραστές και επενδυτές υψηλών προδιαγραφών.
Συνολικά, η αθηναϊκή αγορά ακινήτων το 2025 χαρακτηρίζεται από έντονη κινητικότητα και έντονες αντιθέσεις: η προσιτή κατοικία παραμένει ζητούμενο, την ώρα που τα μικρά διαμερίσματα εξελίσσονται σε βασικό «όχημα» επενδυτικής δραστηριότητας, διαμορφώνοντας νέες ισορροπίες στη μεταβαλλόμενη στεγαστική πραγματικότητα της πρωτεύουσας.
