Την ώρα που η κυβέρνηση διευρύνει τα εισοδηματικά κριτήρια έως τις 39.000 ευρώ για το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» και δίνει πεντάμηνη παράταση για την υπαγωγή των ενδιαφερομένων, στοχεύοντας να ανακόψει τη στεγαστική κρίση, το μεγάλο «αγκάθι» των κλειστών ακινήτων εξακολουθεί να υπονομεύει αυτήν την προσπάθεια. Σύμφωνα με τις τελευταίες μετρήσεις της ΕΛΣΤΑΤ και τα στοιχεία της νέας έρευνας της Redataset, τα κλειστά ακίνητα είναι ένα στα τέσσερα σε όλη τη χώρα. Στην Αττική το ποσοστό φτάνει στο ένα στα πέντε, ενώ στο κέντρο της Αθήνας καταγράφεται η μεγαλύτερη συγκέντρωση, με περίπου 120.000 ακίνητα εκτός χρήσης. Ωστόσο, οι εκτιμήσεις ανεβάζουν το συνολικό πλήθος των κλειστών κατοικιών πανελλαδικά ακόμη και πάνω από τις 700.000. Παρ’ όλα αυτά, ο ακριβής αριθμός παραμένει άγνωστος, καθώς η χώρα εξακολουθεί να στερείται ενός ολοκληρωμένου συστήματος καταγραφής ακινήτων, ενός εργαλείου αυτονόητου εδώ και δεκαετίες στην υπόλοιπη Ευρώπη.
Πρωτιά για το κέντρο της Αθήνας στα κλειστά διαμερίσματα
Αναλυτικά, όπως δείχνουν τα στοιχεία με ποσοστό 26,8%, η Αθήνα βρίσκεται μακράν πρώτη στον αριθμό κλειστών ακινήτων, αποτυπώνοντας τον συνδυασμό παραγόντων που επηρεάζουν τη λειτουργία της αγοράς κατοικίας στο κέντρο , από την υποβάθμιση συγκεκριμένων περιοχών μέχρι τις ανακαινίσεις, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και την αναδιάρθρωση της ζήτησης.
Στη δεύτερη θέση, ο Δήμος Ζωγράφου εμφανίζει ποσοστό 21,6% και 9.706 κενές κατοικίες, ενώ ακολουθούν η Δάφνη–Υμηττός με 19,5%, η Καισαριανή με 19%, και η Νέα Φιλαδέλφεια–Νέα Χαλκηδόνα με 17,4%. Ο Βύρωνας καταγράφει 17,1%, το Γαλάτσι 16,2%, και η Ηλιούπολη 15,2%, σχηματίζοντας μια ομάδα δήμων με μεσαία ποσοστά που κινούνται μεταξύ 15% και 22%.
Τα Βόρεια Προάστια ξεχωρίζουν ως η μοναδική περιφερειακή ενότητα της Αττικής όπου το ποσοστό των κενών κατοικιών παραμένει κάτω από το όριο του 20%. Η εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ (2021) δείχνει έναν τομέα με γενικά χαμηλότερα επίπεδα κενότητας σε σχέση με άλλες περιοχές της μητροπολιτικής Αθήνας, αλλά με σημαντικές εσωτερικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των δήμων.
Στο άνω άκρο της κατάταξης βρίσκεται η Κηφισιά, με ποσοστό 18,4% και 6.441 κενές κατοικίες, ενώ ακολουθεί ο Δήμος Φιλοθέης–Ψυχικού με 18,2% (2.607 κατοικίες) και η Νέα Ιωνία με 17,4% (5.883 κατοικίες). Το Μαρούσι κινείται λίγο χαμηλότερα, στο 15,5%, με περισσότερες από 5.500 κενές κατοικίες.
Στη μεσαία ζώνη βρίσκονται οι δήμοι Μεταμόρφωσης (13,2%), Παπάγου–Χολαργού (13%), Ηρακλείου (12,4%) και Χαλανδρίου (12,3%). Αντίστοιχα, οι Λυκόβρυση–Πεύκη καταγράφουν 11,6%, ενώ η Πεντέλη βρίσκεται στο 11,2%.
Στο άλλο άκρο της κλίμακας, η Αγία Παρασκευή με 10,2% (2.977 κατοικίες) και κυρίως τα Βριλήσσια, με μόλις 9% και 1.267 κενές κατοικίες, παρουσιάζουν τα χαμηλότερα ποσοστά στον Βόρειο Τομέα, με τα Βριλήσσια να καταγράφουν τη μικρότερη αναλογία κενών κατοικιών σε ολόκληρη την περιοχή.
Η συνολική εικόνα δείχνει ότι, παρά τις υψηλές τιμές ακινήτων και την έντονη ζήτηση σε πολλούς δήμους του βόρειου άξονα, τα επίπεδα κενότητας παραμένουν σχετικά περιορισμένα. Αυτό υποδηλώνει τόσο σταθερή κατοίκηση όσο και διαφορετικές δυναμικές σε σχέση με πιο επιβαρυμένες κεντρικές περιοχές της Αττικής, όπου τα ποσοστά κενών κατοικιών καταγράφονται σημαντικά υψηλότερα.
Ουραγός τα Νότια Προάστια στις κενές κατοικίες
Μια εντελώς διαφορετική εικόνα καταγράφεται στα Νότια Προάστια, όπου τα ποσοστά κενών κατοικιών είναι πιο ισορροπημένα μεταξύ των δήμων, με μία όμως σαφή εξαίρεση, την Καλλιθέα. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η Καλλιθέα είναι ο μοναδικός δήμος στον Νότιο Τομέα όπου το ποσοστό των κενών κατοικιών ξεπερνά το 20%, διαμορφούμενο στο 22,2%, με 13.093 κενές κατοικίες. Η διαφορά από τον αμέσως επόμενο δήμο φτάνει τις 3,7 ποσοστιαίες μονάδες, καταδεικνύοντας μια ιδιαίτερη ιδιομορφία σε σχέση με τους γειτονικούς δήμους.
Στη δεύτερη θέση, η Νέα Σμύρνη καταγράφει 18,5% (7.553 κατοικίες), ενώ ακολουθούν ο Άλιμος με 18,1% και 3.992 κατοικίες και ο Μοσχάτο–Ταύρος με 17,9% και 3.653 κατοικίες. Η Γλυφάδα βρίσκεται στο 17,3% με σχεδόν 7.800 κενές κατοικίες, ενώ το Παλαιό Φάληρο εμφανίζει ποσοστό 15,8% και 5.538 κατοικίες. Στην κάτω ζώνη των ποσοστών συναντάμε το Ελληνικό–Αργυρούπολη στο 14,9% (3.678 κατοικίες) και τον Άγιο Δημήτριο στο 14,1% (4.856 κατοικίες), δήμοι που βρίσκονται αρκετά κάτω από τον μέσο όρο της περιοχής.
Η Δυτική Αθήνα παρουσιάζει μια σχετικά ομοιογενή εικόνα ως προς τα ποσοστά κενών κατοικιών, με τα επίπεδα να κινούνται σε εύρος μεταξύ 13% και 19%, με μια χαρακτηριστική εξαίρεση το Αιγάλεω. Ο δήμος καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών στη Δυτική Αθήνα, φτάνοντας το 21,5%, με συνολικά 8.164 κενές κατοικίες.
Στη δεύτερη θέση βρίσκεται το Περιστέρι, με ποσοστό 18,9% και 13.212 κενές κατοικίες, τον μεγαλύτερο σε απόλυτο αριθμό στο σύνολο της περιοχής. Ακολουθούν οι Άγιοι Ανάργυροι–Καματερό με 17,4% (5.105 κατοικίες), ενώ το Ίλιον παρουσιάζει χαμηλότερο ποσοστό, 15,1%, με 6.057 κενές κατοικίες. Στην κατώτερη ζώνη των ποσοστών κινούνται η Πετρούπολη με 14,4% (4.051 κατοικίες) και η Αγία Βαρβάρα με 14,3% (1.841 κατοικίες), ενώ το Χαϊδάρι, με 13,4% και 2.916 κενές κατοικίες, καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό σε ολόκληρη τη Δυτική Αθήνα.
Υψηλά τα ποσοστά κενών κατοικιών και στον Πειραιά
Η περιοχή του Πειραιά καταγράφει από τα υψηλότερα και πιο συμπυκνωμένα ποσοστά κενών κατοικιών σε ολόκληρη την Αττική, με τα ποσοστά να κινούνται σταθερά μεταξύ 17% και 22%. Τα στοιχεία της απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ (2021) δείχνουν ότι τρεις δήμοι της περιοχής συγκλίνουν γύρω από το όριο του 22%, σχηματίζοντας μια ομάδα με σχεδόν ισάξια υψηλά ποσοστά.
Πρώτος έρχεται ο Δήμος Πειραιά, με 22,1% και συνολικά 21.712 κενές κατοικίες, τον μεγαλύτερο απόλυτο αριθμό κενών κατοικιών σε ολόκληρη την περιοχή. Ακολουθεί το Πέραμα με 22% και 2.891 κατοικίες, ενώ ο Δήμος Κερατσινίου–Δραπετσώνας βρίσκεται στο 21,6%, με πάνω από 10.300 κενές κατοικίες.
Λίγο χαμηλότερα, η Νίκαια–Άγιος Ιωάννης Ρέντης εμφανίζει ποσοστό 17,5% και 9.415 κενές κατοικίες, ενώ ο Κορυδαλλός κλείνει την κατάταξη με 16,7% και 5.032 κατοικίες.
Τι συμβαίνει εκτός Αττικής
Η εικόνα που προκύπτει είναι ενδεικτική της πίεσης που δέχεται ο οικιστικός ιστός του Πειραιά. Τα υψηλά και σχεδόν ισοδύναμα ποσοστά στους τρεις μεγαλύτερους δήμους της περιοχής καταδεικνύουν μια διαχρονικά έντονη ανακατανομή κατοικίας, από τον κεντρικό Πειραιά μέχρι τις δυτικότερες συνοικίες. Επιπλέον, η περιοχή χαρακτηρίζεται από σημαντικές αντιθέσεις: από τη μία, υψηλή ζήτηση και αξίες σε περιοχές κοντά στο λιμάνι· από την άλλη, μεγάλα τμήματα κτιριακού αποθέματος που παραμένουν ανεκμετάλλευτα.
Την πιο εντυπωσιακή και ταυτόχρονα πιο ανησυχητική εικόνα σε επίπεδο κενών κατοικιών παρουσιάζουν οι μεγάλοι δήμοι εκτός Αττικής, όπου τα ποσοστά ξεπερνούν κατά περίπτωση ακόμη και το 28%. Τα στοιχεία αποκαλύπτουν ότι πέντε μεγάλοι αστικοί δήμοι της χώρας καταγράφουν ποσοστά άνω του 25%, με τα επίπεδα κενότητας να κινούνται σταθερά μεταξύ 24% και 29%.
Πρώτα στη λίστα βρίσκονται τα Ιωάννινα, με ποσοστό 28,8% και 19.099 κενές κατοικίες, ενώ ακολουθεί η Χαλκίδα με 28,4% και 16.673 κατοικίες. Ο Βόλος κινείται στο 26,9%, με σχεδόν 22.000 κενές κατοικίες, και η Πάτρα εμφανίζει ποσοστό 25,5%, με πάνω από 31.000 κενές κατοικίες, μία από τις μεγαλύτερες συγκεντρώσεις κενών κατοικιών σε απόλυτο αριθμό στη χώρα.
Στην ίδια ζώνη υψηλής κενότητας βρίσκεται και η Θεσσαλονίκη, με ποσοστό 25,1% και περισσότερες από 52.600 κενές κατοικίες, τον μεγαλύτερο αριθμό μεταξύ όλων των μεγάλων δήμων. Το Ηράκλειο ακολουθεί με 24,9% και 24.199 κατοικίες, ενώ μόνη εξαίρεση στη γενικευμένη τάση αποτελεί η Λάρισα, που παρότι παραμένει σε υψηλά επίπεδα, περιορίζεται στο 19,8%, με 15.707 κενές κατοικίες.
Τι προβλέπει η Τράπεζα της Ελλάδος για το μέλλον
Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών πώλησης κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος, η αγορά συνεχίζει την ανοδική της πορεία χωρίς να εμφανίζει μέχρι στιγμής σημάδια κόπωσης. Η τάση αυτή αναμένεται να διατηρηθεί και το επόμενο διάστημα, καθώς η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό παραμένει ισχυρή, ενώ το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών εξακολουθεί να είναι περιορισμένο. Η ΤτΕ επισημαίνει ότι η χαμηλή προσφορά σε σχέση με τη ζήτηση οφείλεται στην αυξημένη επενδυτική αξιοποίηση των ακινήτων, στην απόσυρση πολλών εξ αυτών λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων που οδηγούνται σε πλειστηριασμό, καθώς και στη σημαντική μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν επέτρεψε την ομαλή ανανέωση του στεγαστικού αποθέματος.
Στην Αττική, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 100% σε σχέση με το χαμηλότερο σημείο τους στις αρχές του 2017 και έως το δεύτερο τρίμηνο του φετινού έτους. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η αύξηση από τα χαμηλά της κρίσης φτάνει το 82%, ενώ στη Θεσσαλονίκη το ποσοστό ανόδου ανέρχεται σε 95%.
