Αύξηση της τάξης του 20% καταγράφηκε τα τελευταία χρόνια στα ενοίκια των επαγγελματικών χώρων στη Δυτική Θεσσαλονίκη, με τα κτίρια γραφείων στην πιο «high» οδό της περιοχής, την 26η Οκτωβρίου, να ανεβάζουν τον πήχη τιμών και αποδόσεων κοντά σε αυτό της Ανατολικής Θεσσαλονίκης, έχοντας, κάποια από αυτά, ήδη κατακτήσει τα 14-15 ευρώ/τ.μ.
Για τις εξελίξεις στην περιοχή, που αφορούν στη δημιουργία μίας αγοράς μεικτών χρήσεων με έμφαση στους γραφειακούς χώρους, μίλησε στο powergame.gr o κ. Δημήτρης Τζιβράς, γενικός διευθυντής Γραφείου Θεσσαλονίκης, του ATRIA Group, επισημαίνοντας ότι ήδη τα μισθώματα στο κεντρικό βιοκλιματικό κτίριο του HUB 26, έχουν ανεβεί στα 17-18 ευρώ/ τ.μ., δηλαδή σε υψηλότερα επίπεδα από τις τιμές στις οποίες νοικιάζονται χώροι γραφείων στην πιο «sic» Ανατολική Θεσσαλονίκη.
Εν τούτοις, όπως επισήμανε ο κ. Τζιβράς, εταιρείες αναπτύξεων και τεχνικές σχεδιάζουν περαιτέρω αναβαθμίσεις επαγγελματικών κτιρίων στα Ανατολικά, ώστε με την απόκτηση πιστοποιήσεων κατά LEED ή και WELL, αφ’ ενός να προσελκύσουν επενδυτές και αφ’ ετέρου να αυξήσουν τα μισθώματα πάνω από τα 17 ευρώ/τ.μ.
Δημήτρης Τζιβράς © powergame.gr
Στo τμήμα της οδού 26ης Οκτωβρίου, από το ύψος της συμβολής με την οδό Παλαιού Σιδηροδρομικού Σταθμού και μέχρι λίγο μετά το ύψος του ξενοδοχείου Porto Palace, σε μήκος περίπου 1,8 χλμ., αναπτύσσεται το νέο business center της Θεσσαλονίκης, ένα επιχειρηματικό κέντρο που αποτελεί ουσιαστικά επέκταση του παραδοσιακού επιχειρηματικού κέντρου της πόλης καθώς βρίσκεται πολύ κοντά σε αυτό.
Ο συγκεκριμένος δρόμος, που βρίσκεται μεταξύ της ζώνης του Λιμένα και του άξονα της Παλαιού Σιδηροδρομικού Σταθμού, έχει δύο 5άστερα ξενοδοχεία, ένα κέντρο πολιτιστικών εκδηλώσεων στο Labattoir, το μεγάλο κεντρικό σύγχρονο κτίριο της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και οικόπεδα μεγάλα, κατάλληλα προς αξιοποίηση, όπως επίσης αρκετά διατηρητέα κτίρια και συγκροτήματα, μεταξύ αυτών και το συγκρότημα των διατηρητέων του ΦΙΞ.
Τα πρώην σφαγεία νυν χώρος πολιτισμού
Η συγκεκριμένη γειτονιά, όπως είπε ο κ. Τζιβράς, πέρασε μία πολύ δύσκολη περίοδο επενδυτικής ακινησίας και χαμηλών μισθωμάτων. Η περιοχή, που επί σειρά δεκαετιών ήταν μία γειτονιά βιοτεχνικών και βιομηχανικών επιχειρήσεων, αποθηκών και μηχανουργείων, τη δεκαετία του 1980 γνώρισε μία τρομερή εγκατάλειψη κυρίως λόγω της λειτουργίας των Δημοτικών Σφαγείων (ως το 1988). Σημειωτέον ότι το συγκεκριμένο, πολύ ενδιαφέρον αρχιτεκτονικά κτίριο, μετέπειτα μετατράπηκε σε κέντρο πολιτιστικών χρήσεων από τον Δήμο με την ονομασία Labattoir.
Η περιοχή, ένθεν και ένθεν της 26ης Οκτωβρίου, διέθετε όμως μεγάλα οικόπεδα σε πολύ μικρή απόσταση από το κέντρο της Θεσσαλονίκης και την πυρίκαυστο ζώνη και σε τιμές πολύ χαμηλότερες από τις ανατολικές περιοχές της πόλης, που προσφέρονταν περισσότερο για οικιστική ανάπτυξη.
Οι πρώτες σύγχρονες αναπτύξεις
Στη δεκαετία του 1990, ο γνωστός εργολάβος Ιωάννης Μεντεκίδης τοποθετείται στον άξονα της 26ης Οκτωβρίου και κατασκευάζει το πρώτο σύγχρονο κτίριο γραφείων το Porto Center, ενώ περί το 2000 η ΓΕΚ και η Jumbo AEE δημιουργούν το μεγάλο συγκρότημα γραφείων και εμπορικών χρήσεων Limani Center. Στη συνέχεια, προς το 2003-2004, η Μεντεκίδης Κατασκευαστική ανεγείρει το κτίριο γραφείων Atrina.
Limani Center © Limani Center
Tην ίδια χρονική περίοδο η Chandris αγοράζει μεγάλο οικόπεδο και πριν την εκδήλωση της κρίσης ολοκληρώνει την κατασκευή του πολυτελούς The MET Hotel, ενώ νωρίτερα η οικογένεια Μαμαδά, που παλαιότερα δραστηριοποιείτο στον κλάδο της υποδηματοποιίας, μετατρέπει το μεγάλο κτίριο στον αριθμό 65 της 26ης Οκτωβρίου σε ξενοδοχείο, το 5άστερο Porto Palace.
Την κινητικότητα που υπήρξε στην περιοχή για μία περίπου δεκαετία, με τη δημιουργία κτιρίων γραφείων και ξενοδοχείων πολυτελείας, διαδέχθηκε μία περίοδος απόλυτης παγωμάρας. Στα χρόνια της κρίσης, μεταξύ 2011-2018, οι τιμές είχαν καταποντιστεί και τα πρώτα σημάδια εκδήλωσης αρχικού ενδιαφέροντος για την υλοποίηση επενδύσεων έγιναν ορατά το 2017-2018.
Το ενδιαφέρον που είχε αρχίσει να εκδηλώνεται οφειλόταν εν πολλοίς στο ότι η περιοχή διέθετε φθηνή γη, μεγάλα οικόπεδα, ικανοποιητικό συντελεστή δόμησης και χρήσεις που μπορούσαν να φιλοξενήσουν χώρους διαφόρων επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, που θα υποστηρίζονταν στη λειτουργία τους από χώρους συνοδευτικούς, όπως είναι τα πολύ αναγκαία πάρκινγκ για εργαζόμενους και επισκέπτες.
Μεγάλο δέλεαρ για τους εν δυνάμει επενδυτές ήταν οι χαμηλές συγκριτικά τιμές, που κυμαίνονταν μεταξύ 300-400 ευρώ το οικοδομήσιμο μέτρο, όταν ανατολικά ήταν ίσως και υπερδιπλάσιες.
Οι εκτός σχεδίου βιοτεχνίες που έγιναν γραφεία
Σε παρένθεση να αναφερθεί ότι οι περιοχές στα Ανατολικά του πολεοδομικού συγκροτήματος ήταν πιο ελκυστικές για αυτό και την περίοδο 2009-2010 κατασκευάστηκαν σε εκτός σχεδίου εκτάσεις βιοτεχνικά κτήρια τα οποία στη συνέχεια λειτούργησαν σαν γραφειακοί χώροι, ακίνητα που ως προς τη χρήση τους τακτοποιήθηκαν. Ωστόσο, στα επόμενα χρόνια σχεδόν όλες οι αναπτύξεις ανατολικά είναι οικιστικού χαρακτήρα, με αποτέλεσμα Δυτικά στην περιοχή της 26ης Οκτωβρίου και της Δυτικής Εισόδου της πόλης να βρίσκεται ο πλέον πρόσφορος χώρος υποδοχής νέων επαγγελματικών κτιρίων.
Πώς διαμορφώθηκαν τα μισθώματα
Όπως είπε ο κ. Τζιβράς, τα τελευταία χρόνια τα μισθώματα γραφειακών χώρων στην 26ης Οκτωβρίου έχουν αυξηθεί κατά 20% και πλέον, από 8-9 ευρώ/τ.μ., σε 11 ευρώ/τ.μ., ενώ το ΗUB 26, σε ό,τι αφορά τις μισθωτικές αξίες, αποτελεί μία κατηγορία από μόνο του, γι’ αυτό και τα μισθώματα είναι τουλάχιστον 20%-25% υψηλότερα. Έτσι, όταν σε άλλα κτίρια γραφείων τα ενοίκια είναι στα 10-11 ευρώ/τ.μ., στο HUB 26 είναι στα 14- 15 ευρώ/τ.μ. και στο κεντρικό κτίριο με πρόσωπο στην 26ης Οκτωβρίου τα ενοίκια φθάνουν στα 17-18 ευρώ/τ.μ.
Σημειώνεται ότι στο HUB 26 έχουν μισθώσει γραφεία η πολυεθνική Taskus, η Alpha Bank, η Tράπεζα Πειραιώς, η Coca Cola 3E, ενώ σε ένα κτίριο του κέντρου έχει εγκατασταθεί η Παρευξείνια Τράπεζα.
Σύμφωνα πάντοτε με τον κ. Τζιβρά, ενδιαφέρον εγκατάστασης σε χώρους επί της 26ης Οκτωβρίου υπάρχει και από άλλες μεγάλες εταιρείες και χρηματοοικονομικούς φορείς, ενώ όσο υλοποιούνται έργα που θα μεταβάλλουν το προφίλ της περιοχής το ενδιαφέρον αυτό θα γίνεται πιο ζωηρό. Η κίνηση στην ευρύτερη περιοχή αναμένεται να επηρεασθεί ανοδικά από την κατασκευή και λειτουργία στην επόμενη τριετία του Μουσείου Ολοκαυτώματος.
Πέραν αυτού, κρίσιμος παράγοντας για την προσέλκυση επενδυτών, ενοικιαστών και για την αύξηση των μισθωτικών αξιών, είναι η δημιουργία νέων κατασκευών ή η αναβάθμιση υφιστάμενων με πιστοποιήσεις LEED για βιοκλιματικά πράσινα κτίρια.
