Στην αγορά κατοικίας της Αττικής, οι ζητούμενες τιμές ανεβαίνουν πλέον με ταχύτερο ρυθμό από τις πραγματικές τιμές πώλησης, δημιουργώντας ένα ολοένα μεγαλύτερο χάσμα ανάμεσα στην εικόνα που εμφανίζουν οι αγγελίες και στο τι πληρώνουν τελικά οι αγοραστές. Το 2022 οι αγγελίες ήταν περίπου 20% υψηλότερες από τις τιμές στις οποίες τελικά έκλειναν τα συμβόλαια. Το 2025 η διαφορά αυτή φτάνει πλέον το 34,4%, γεγονός που δείχνει ότι μέσα σε τέσσερα χρόνια το χάσμα αυτό σχεδόν διπλασιάστηκε.
Η τάση αποτυπώνεται καθαρά στις τιμές, καθώς το 2022 τα ακίνητα στην Αθήνα πωλούνταν γύρω στα 1.345 ευρώ το τετραγωνικό κατά μέσο όρο, ενώ στις αγγελίες εμφανίζονταν με τιμές ύψους 1.613 ευρώ/ τ.μ. Το 2025 οι τιμές πωλήσεις ανεβαίνουν στα 1.730 ευρώ/τ,μ,, όμως οι ζητούμενες τιμές εκτινάσσονται στα 2.325 ευρώ/ τ.μ.. Η διαφορά μεταξύ τους, που κυμαίνεται σχεδόν στα 600 ευρώ το τετραγωνικό , δείχνει ότι οι προσδοκίες των πωλητών απομακρύνονται ολοένα περισσότερο από το τι πληρώνει πραγματικά η αγορά. Το χάσμα αυτό ωστόσο δεν διαμορφώνει μόνο μια στρεβλή εικόνα για την πραγματική κατάσταση της αγοράς, έχει και δημοσιονομικές επιπτώσεις. Την ώρα που οι πραγματικές τιμές συναλλαγών τείνουν να υπερβαίνουν τις αντικειμενικές, το Δημόσιο χάνει μέρος των φορολογικών εσόδων από τον φόρο μεταβίβασης, ο οποίος θα ήταν υψηλότερος αν η φορολογητέα αξία αντανακλούσε πιο πιστά τις τιμές της αγοράς. Η απώλεια αυτή υπολογίζεται σε 18,4 ευρώ ανά τετραγωνικό, ποσό που συσσωρεύεται όσο η απόκλιση παραμένει και διευρύνεται. Η συνολική εικόνα είναι μια αγορά όπου η «ψαλίδα» μεταξύ της θεωρητικής αξίας που ζητούν οι πωλητές και της πραγματικής δυνατότητας των αγοραστών ανοίγει σταθερά. Το φαινόμενο δυσκολεύει την αποτίμηση της πραγματικής αξίας των ακινήτων, δημιουργεί στρεβλώσεις στην τιμολόγηση και επαναφέρει επιτακτικά τη συζήτηση για την ανάγκη επικαιροποίησης των αντικειμενικών αξιών.
Γαλάτσι: Το χάσμα αγγελιών και πραγματικών πωλήσεων εκτοξεύεται στα 593 €/τ.μ.
Σημαντική διεύρυνση καταγράφεται στο Γαλάτσι ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές των ακινήτων και στις πραγματικές τιμές πώλησης, σε περιοχή όπου η αντικειμενική αξία είναι 1.600 ευρώ το τετραγωνικό. Το 2025, το χάσμα αυτό φτάνει πλέον τα 593 ευρώ ανά τετραγωνικό, μια απόκλιση που αντιστοιχεί σε 35,9% και αποτυπώνει καθαρά την απομάκρυνση των προσδοκιών των πωλητών από την αγοραστική δύναμη της αγοράς.
Η εικόνα των τελευταίων τεσσάρων ετών δείχνει μια σταθερή αλλά ανισόρροπη άνοδο τόσο των ζητούμενων όσο και των πραγματικών τιμών, με τις αγγελίες όμως να αυξάνονται σταθερά με ταχύτερο ρυθμό. Το 2022 οι πραγματικές συναλλαγές γίνονταν γύρω στα 1.272 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ οι αγγελίες τοποθετούσαν την τιμή στα 1.676 ευρώ. Ένα χρόνο αργότερα, το 2023, οι πωλήσεις ανεβαίνουν στα 1.378 ευρώ και οι ζητούμενες τιμές στα 1.909 ευρώ, διευρύνοντας περαιτέρω τη διαφορά. Η εικόνα αυτή συνεχίζεται και το 2024, όταν οι συναλλαγές φτάνουν τα 1.636 ευρώ, ενώ οι αγγελίες κινούνται ήδη στα 2.068 ευρώ. Το 2025, η απόσταση κορυφώνεται, καθώς οι πραγματικές πωλήσεις διαμορφώνονται στα 1.654 ευρώ, όμως οι ζητούμενες τιμές εκτοξεύονται στα 2.247 ευρώ, διαμορφώνοντας μια ψαλίδα που αγγίζει τα 600 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Η τάση αυτή δείχνει ότι στο Γαλάτσι οι πωλητές τοποθετούν τα ακίνητά τους σε επίπεδα τιμών που η αγορά δεν ακολουθεί με τον ίδιο ρυθμό. Παρά την ανοδική πορεία των συναλλαγών, οι ζητούμενες τιμές φαίνεται πως απομακρύνονται ολοένα και περισσότερο από την πραγματικότητα των αγοραστών. Το αποτέλεσμα είναι ένα ξεκάθαρο σήμα ότι η αγορά του Γαλατσίου βρίσκεται σε φάση έντονης απόκλισης μεταξύ προσδοκιών και πραγματικών συνθηκών, με τις αγγελίες να κινούνται σταθερά μπροστά και τις συναλλαγές να μην ακολουθούν στον ίδιο βαθμό. Το 2025 καταγράφεται έτσι ως η χρονιά με το μεγαλύτερο χάσμα των τελευταίων ετών, αναδεικνύοντας την ανάγκη για προσεκτικότερη ανάγνωση των δεδομένων της κτηματαγοράς και πιο ρεαλιστική προσέγγιση στις τιμές από πλευράς πωλητών.
Νέα Ιωνία: Σταθερό το χάσμα 30% ανάμεσα σε αγγελίες και πραγματικές πωλήσεις
Στη Νέα Ιωνία, σε περιοχή όπου η αντικειμενική αξία είναι 1.400 ευρώ το τετραγωνικό, η αγορά κατοικίας παρουσιάζει μια αξιοσημείωτη σταθερότητα, καθώς το χάσμα ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και τις πραγματικές συναλλαγές διατηρείται σταθερά γύρω στο 30% από το 2022 έως το 2025. Η διαφορά αυτή, που στις περισσότερες περιοχές της Αττικής έχει διευρυνθεί τα τελευταία χρόνια, εδώ παραμένει σχεδόν αμετάβλητη, δείχνοντας μια αγορά που κινείται με προβλέψιμο ρυθμό, παρά τις αυξήσεις τιμών.
Το 2022, οι πραγματικές πωλήσεις κυμαίνονταν στα 1.249 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ οι αγγελίες τοποθετούσαν την αγορά στα 1.641 ευρώ. Μέχρι το 2023, οι πωλήσεις ανεβαίνουν στα 1.384 ευρώ και οι ζητούμενες τιμές στα 1.913 ευρώ, με την απόσταση ανάμεσα τους να διατηρείται ουσιαστικά ίδια. Η ανοδική τάση συνεχίζεται και το 2024, όταν οι συναλλαγές φτάνουν τα 1.482 ευρώ και οι αγγελίες τα 1.979 ευρώ. Το 2025, η εικόνα παραμένει σταθερή: οι πραγματικές πωλήσεις διαμορφώνονται στα 1.662 ευρώ, ενώ οι ζητούμενες τιμές φτάνουν τα 2.153 ευρώ, με το χάσμα να παραμένει στα επίπεδα του 29,5%.
Νέα Σμύρνη: Διαφορά 529 €/τ.μ. ακόμη και με «ήπιο» χάσμα 24,5%
Στη Νέα Σμύρνη, μια από τις πιο ακριβές και πυκνοκατοικημένες περιοχές της Αττικής, η ψαλίδα ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και τις πραγματικές πωλήσεις παραμένει εμφανής, ακόμη και όταν το ποσοστό της απόκλισης φαίνεται σχετικά «ήπιο». Σε ζώνη όπου η αντικειμενική αξία ανέρχεται στα 2.150 ευρώ το τετραγωνικό, η διαφορά ανάμεσα σε αγγελίες και πράξεις φτάνει τα 529 ευρώ/τ.μ. το 2025, παρά το ότι αντιστοιχεί σε ποσοστό μόλις 24,5%.
Η ανοδική πορεία των τιμών είναι σταθερή τα τελευταία χρόνια. Το 2022 οι πραγματικές πωλήσεις κινούνταν στα 1.769 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ οι αγγελίες έφταναν τα 2.189 ευρώ. Το 2023 η ψαλίδα διευρύνεται με τις πωλήσεις να φτάνουν τα 1.937 ευρώ και τις ζητούμενες τιμές να αγγίζουν τα 2.564 ευρώ. Η εικόνα παραμένει παρόμοια και το 2024, όταν οι συναλλαγές διαμορφώνονται στα 2.161 ευρώ και οι αγγελίες στα 2.647 ευρώ.
Το 2025, η αγορά σταθεροποιείται μεν ως προς τον ρυθμό αύξησης, αλλά το χάσμα παραμένει σημαντικό σε απόλυτους αριθμούς: οι πωλήσεις μένουν στα 2.161 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ οι ζητούμενες τιμές φτάνουν τα 2.690 ευρώ. Η διαφορά των 529 ευρώ/τ.μ. αναδεικνύει ότι στις υψηλότερης αξίας περιοχές ακόμα και ένα σχετικά μικρό ποσοστό απόκλισης μεταφράζεται σε σημαντική διαφορά στην τελική αποτίμηση των ακινήτων.
Περιστέρι: Μικραίνει το χάσμα αγγελιών–πωλήσεων, αλλά η διαφορά παραμένει στα 401 €/τ.μ.
Στο Περιστέρι, σε περιοχή όπου η αντικειμενική αξία είναι 1.400 ευρώ το τετραγωνικό, η αγορά δείχνει σημάδια σύγκλισης ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές των ακινήτων και τις πραγματικές πωλήσεις. Το 2025, το χάσμα ανάμεσα στις δύο πλευρές περιορίζεται στο 25,7%, από 30,5% που ήταν το 2022. Παρά τη βελτίωση όμως, η διαφορά σε απόλυτους αριθμούς παραμένει σημαντική, φτάνοντας τα 401 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Η εξέλιξη των τιμών τα τελευταία χρόνια δείχνει μια αγορά που ανεβαίνει συνολικά, αλλά με πιο ισορροπημένο ρυθμό σε σχέση με άλλες περιοχές της Αττικής. Το 2022 οι πραγματικές πωλήσεις κινούνταν στα 1.172 ευρώ το τετραγωνικό, την ώρα που οι αγγελίες έφταναν τα 1.529 ευρώ. Ένα χρόνο μετά, το 2023, οι πωλήσεις ανεβαίνουν στα 1.361 ευρώ και οι ζητούμενες τιμές στα 1.640 ευρώ, με το χάσμα να αρχίζει να περιορίζεται. Η τάση συνεχίζεται και το 2024, όταν οι συναλλαγές φτάνουν τα 1.540 ευρώ και οι αγγελίες τα 1.851 ευρώ. Το 2025, η διαφορά τιμών μειώνεται ακόμη περισσότερο, καθώς οι πραγματικές πωλήσεις αγγίζουν τα 1.559 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται στα 1.960 ευρώ. Έτσι, το «καπέλο» στις αγγελίες περιορίζεται σε ποσοστιαία βάση, αλλά εξακολουθεί να αντιστοιχεί σε πάνω από 400 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Νίκαια & Αγ. Ιωάννης Ρέντης: Η μεγαλύτερη σύγκλιση τιμών με μείωση του χάσματος στο 29,1%
Η περιοχή Νίκαιας – Αγίου Ιωάννη Ρέντη, σε ζώνη όπου η αντικειμενική αξία παραμένει στα 1.350 ευρώ το τετραγωνικό, εμφανίζει την πιο θεαματική βελτίωση ως προς τη σύγκλιση ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές των ακινήτων και τις πραγματικές τιμές πώλησης. Το 2025 το χάσμα περιορίζεται στο 29,1%, καταγράφοντας μείωση 14,7 ποσοστιαίων μονάδων σε σχέση με το 2022, όταν η απόκλιση είχε φτάσει το 43,8%.
Η πορεία των τιμών τα τελευταία τέσσερα χρόνια εξηγεί αυτή την εντυπωσιακή σύγκλιση. Το 2022 οι πραγματικές πωλήσεις βρίσκονταν στα 927 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ οι αγγελίες κινούνταν στα 1.333 ευρώ, δημιουργώντας μια μεγάλη διαφορά. Το 2023 η αγορά ενισχύεται, με τις πωλήσεις να ανεβαίνουν στα 1.087 ευρώ και τις ζητούμενες τιμές στα 1.532 ευρώ. Το 2024 η άνοδος των συναλλαγών γίνεται ακόμα πιο έντονη, καθώς οι πραγματικές πωλήσεις φτάνουν τα 1.380 ευρώ το τετραγωνικό, πλησιάζοντας πλέον αισθητά τις αγγελίες που διαμορφώνονται στα 1.772 ευρώ.
Το 2025 η εικόνα σταθεροποιείται, καθώς οι συναλλαγές φτάνουν τα 1.403 ευρώ, ενώ οι αγγελίες κινούνται στα 1.811 ευρώ, με το χάσμα να μειώνεται στο 29,1%. Παρότι η διαφορά παραμένει, η βελτίωση είναι η μεγαλύτερη από όλες τις περιοχές που εξετάζονται, δείχνοντας ότι η συγκεκριμένη αγορά κινείται προς μια πιο ρεαλιστική σχέση ανάμεσα στις προσδοκίες των πωλητών και στις δυνατότητες των αγοραστών.
