Με ενδιαφέρον αλλά και εμφανή επιφύλαξη εξετάζει η αγορά το νέο κυβερνητικό πλαίσιο κινήτρων για την προσιτή στέγη, το οποίο επιχειρεί να εισαγάγει για πρώτη φορά στην Ελλάδα μια οργανωμένη κατηγορία μισθωτικής κατοικίας με συγκεκριμένους κανόνες και μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Το μέτρο προβλέπει τη δυνατότητα είτε ανέγερσης νέων διαμερισμάτων είτε μετατροπής υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες, οι οποίες θα διατίθενται αποκλειστικά προς ενοικίαση για τουλάχιστον δέκα χρόνια. Ταυτόχρονα, συνοδεύεται από φορολογικά κίνητρα, ενώ το ανώτατο ύψος του ενοικίου θα καθορίζεται κεντρικά, ώστε να διασφαλίζεται ελεγχόμενο κόστος για τους ενοικιαστές.
Η κυβερνητική στόχευση είναι να δημιουργηθεί ένα σταθερό και προβλέψιμο περιβάλλον, που θα μπορούσε να κινητοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια και να οδηγήσει, σε βάθος χρόνου, στη συστηματική παραγωγή προσιτής κατοικίας. Ωστόσο, η αγορά υπογραμμίζει ότι η κατεύθυνση από μόνη της δεν αρκεί. Το ενδιαφέρον υπάρχει, αλλά συνοδεύεται από αναμονή για τις τελικές διευκρινίσεις, καθώς το κρίσιμο ερώτημα είναι αν το πλαίσιο αυτό μπορεί να μετατραπεί σε πραγματικό εργαλείο αύξησης της προσφοράς και όχι απλώς σε μια ακόμη παρέμβαση που ενισχύει τη ζήτηση.
Παράγοντες του κλάδου σημειώνουν ότι στα μεγάλα αστικά κέντρα υπάρχει όντως απόθεμα γερασμένων ακινήτων, εγκαταλελειμμένων βιοτεχνικών συγκροτημάτων αλλά και ακίνητης περιουσίας που ανήκει άμεσα ή έμμεσα στο Δ,ημόσιο. Το απόθεμα αυτό θα μπορούσε, υπό προϋποθέσεις, να αξιοποιηθεί για την ανάπτυξη κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας. Ωστόσο, η ύπαρξη ακινήτων δεν συνεπάγεται αυτόματα και άμεση αξιοποίηση. Κάθε περίπτωση απαιτεί ξεχωριστή αξιολόγηση, τόσο ως προς τη στατική επάρκεια όσο και ως προς το κόστος ανακατασκευής και τις πολεοδομικές δεσμεύσεις. Σε πολλές περιπτώσεις τα προβλήματα είναι τέτοια που καθιστούν την ανακαίνιση οικονομικά οριακή, ακόμη και με τα υφιστάμενα κίνητρα.
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η συζήτηση για τη γεωγραφική στόχευση της κοινωνικής κατοικίας, σε πιο υποβαθμισμένες ή μεσαίας αξίας περιοχές των μεγάλων πόλεων, το μοντέλο θα μπορούσε να λειτουργήσει αποτελεσματικότερα. Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η πρόταση για διεύρυνση υφιστάμενων στεγαστικών προγραμμάτων, με στόχο να ενταχθούν και νεόδμητες κατοικίες σε περιοχές όπου το κόστος επιτρέπει πιο ρεαλιστικές παρεμβάσεις, χωρίς να ενισχύεται περαιτέρω η πίεση στις ήδη ακριβές αγορές.
Παρά το θετικό πρόσημο που αναγνωρίζεται στη γενική κατεύθυνση του μέτρου, οι μεγάλοι κατασκευαστές εμφανίζονται ιδιαίτερα επιφυλακτικοί. Όπως προκύπτει από συνομιλίες με στελέχη ισχυρών κατασκευαστικών εταιρειών, το αντικείμενο θεωρείται περιορισμένο σε σχέση με το μέγεθος και τις ανάγκες των μεγάλων ομίλων, ενώ απαιτεί περαιτέρω διευκρινίσεις για να αξιολογηθεί σοβαρά. Επιπλέον, η εμπειρία της προηγούμενης δεκαετίας λειτουργεί αποτρεπτικά. Το real estate development, ιδίως την περίοδο πριν από την κρίση, κατέληξε σε μαζικά «κόκκινα» δάνεια, αφήνοντας βαθύ αποτύπωμα στον κλάδο. Ως αποτέλεσμα, οι μεγάλοι κατασκευαστές προτιμούν σήμερα δραστηριότητες με πιο προβλέψιμες ταμειακές ροές και χαμηλότερο ρίσκο, όπως τα έργα παραχώρησης, παρά την ανάληψη νέων οικιστικών επενδύσεων με αβέβαιη απόδοση.
Ακόμη και όταν εξετάζεται το ενδεχόμενο συμμετοχής στην προσιτή κατοικία, αυτό τίθεται υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Η αγορά θεωρεί ότι πραγματικό ενδιαφέρον θα μπορούσε να υπάρξει μόνο μέσα από μεγάλης κλίμακας, οργανωμένα πακέτα, αντίστοιχα με έργα τύπου φοιτητικών εστιών, όπου το ρίσκο είναι περιορισμένο, η χρηματοδότηση εξασφαλισμένη και ο ρόλος του Δημοσίου καθοριστικός. Σε διαφορετική περίπτωση, η επιφυλακτικότητα παραμένει, με πολλούς να θυμίζουν ότι παρόμοιες εξαγγελίες είχαν ακουστεί και στο παρελθόν, χωρίς να αλλάξει ουσιαστικά ο στεγαστικός χάρτης της χώρας.
Αντίστοιχα επιφυλακτική είναι και η στάση των developers. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, το όφελος δεν είναι σαφές ότι μεταφέρεται στον developer ή στον κατασκευαστή, που καλείται να αναλάβει το κόστος παραγωγής. Επιπλέον, το υψηλό κόστος γης και κατασκευής σημαίνει ότι, ακόμη και σε μεγάλα συγκροτήματα, οι τελικές τιμές συχνά παραμένουν απρόσιτες για τον μέσο πολίτη, εάν δεν υπάρχει μηχανισμός κρατικής στήριξης.
Τι συμβαίνει στο εξωτερικό
Το βλέμμα της αγοράς στρέφεται αναπόφευκτα στο εξωτερικό, όπου η συμμετοχή των ιδιωτών στην κοινωνική και προσιτή κατοικία αποτελεί κεντρικό άξονα στεγαστικής πολιτικής. Στις Ηνωμένες Πολιτείες το μοντέλο των φορολογικών πιστώσεων για κατοικία χαμηλού εισοδήματος έχει αποδειχθεί ιδιαίτερα αποτελεσματικό, κινητοποιώντας σημαντικά ιδιωτικά κεφάλαια και δεσμεύοντας τους επενδυτές σε μακροχρόνια διατήρηση χαμηλών ενοικίων. Στη Γερμανία η φορολογική πολιτική χρησιμοποιείται ως βασικό εργαλείο για την ενίσχυση της προσιτής στέγης, με ειδικές αποσβέσεις για κατοικίες προς ενοικίαση και με πολεοδομικές ρυθμίσεις που υποχρεώνουν τους κατασκευαστές να εντάσσουν ποσοστό κοινωνικής κατοικίας στα νέα έργα τους, με αντάλλαγμα αυξημένους συντελεστές δόμησης.
Παρόμοια παραδείγματα συναντώνται και στη Νότια Ευρώπη. Στην Ισπανία, σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη, έχει θεσπιστεί υποχρέωση διάθεσης μέρους των νέων αναπτύξεων σε κοινωνική κατοικία, ενώ στην Πορτογαλία εφαρμόζεται πλαίσιο πλήρους ή σχεδόν πλήρους φοροαπαλλαγής των εσόδων από ενοίκια, εφόσον αυτά διατίθενται σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες της αγοράς. Κοινός παρονομαστής όλων αυτών των πολιτικών είναι η ενεργός συμμετοχή του κράτους, είτε μέσω φορολογίας είτε μέσω γης και επιδοτήσεων, ώστε να μειώνεται το ρίσκο για τον ιδιωτικό τομέα.
Ενδεικτικό διεθνές παράδειγμα αποτελεί και η περίπτωση του Όστιν, όπου η τοπική αυτοδιοίκηση παρενέβη παραχωρώντας γη σε ιδιώτες για την κατασκευή δεκάδων χιλιάδων διαμερισμάτων μέσα σε λίγα χρόνια, οδηγώντας τελικά σε εξισορρόπηση της αγοράς και μείωση των τιμών. Το παράδειγμα αυτό αναδεικνύει τη σημασία της οργανωμένης αύξησης της προσφοράς και της συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Στην Ελλάδα, αντίθετα, η αγορά εκτιμά ότι απουσιάζει ακόμη ένα ολοκληρωμένο και σταθερό μοντέλο κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Παρά την αναγνώριση του προβλήματος και την πολιτική βούληση σε επίπεδο δηλώσεων, το ζητούμενο παραμένει αν και πότε το νέο πλαίσιο θα μετατραπεί από θεωρητικό αφήγημα σε ένα λειτουργικό επενδυτικό και κοινωνικό εργαλείο, ικανό να προσελκύσει ουσιαστικά την πλευρά της προσφοράς και να δώσει πραγματικές λύσεις στο στεγαστικό πρόβλημα.
