Η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί τη δυναμική της, με τις τιμές να κινούνται ανοδικά και τα επόμενα χρόνια, αν και με σαφή σημάδια επιβράδυνσης. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η άνοδος των τιμών αναμένεται να συνεχιστεί και το 2026, ωστόσο με χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, καθώς η αγορά εισέρχεται σε μια πιο ώριμη φάση.
Παρά τη συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Η εκκίνηση νέων κατασκευαστικών έργων επηρεάστηκε τόσο από εκκρεμότητες στο ρυθμιστικό και πολεοδομικό πλαίσιο όσο και από το αυξημένο κόστος κατασκευής, το οποίο εξακολουθεί να λειτουργεί αποτρεπτικά για πολλούς επενδυτές. Το αποτέλεσμα είναι η ένταση των πιέσεων στη στεγαστική αγορά, με το ζήτημα της προσιτής κατοικίας να αναδεικνύεται σε ένα από τα πλέον κρίσιμα κοινωνικοοικονομικά προβλήματα, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Οι αυξήσεις δεν περιορίζονται μόνο στις αγοραίες αξίες των κατοικιών, αλλά επεκτείνονται και στα μισθώματα, γεγονός που επιβαρύνει σημαντικά τα νοικοκυριά και εντείνει τις ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Υπό αυτό το πρίσμα, η πολιτεία έχει ήδη προχωρήσει ή εξαγγείλει μια σειρά παρεμβάσεων, όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», η επιδότηση ενοικίου, η μείωση της φορολογίας για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς, καθώς και η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας.
Παράλληλα, η δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκε στο τέλος του 2025 και αναμένεται να εξειδικευθεί εντός του 2026 επιχειρεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικίας. Στον πυρήνα των παρεμβάσεων αυτών βρίσκονται η οικιστική αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων επαγγελματικής χρήσης και η αναβάθμιση παλαιότερων κατοικιών. Αν και οι πρωτοβουλίες αυτές κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, η αποτελεσματικότητά τους εκτιμάται ότι θα είναι περιορισμένη σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, καθώς ορισμένες ενισχύουν τη ζήτηση, ενώ άλλες απαιτούν μακροχρόνιες διαδικασίες ωρίμανσης και υλοποίησης.
Σε επίπεδο τιμών, η ανοδική πορεία στην αγορά κατοικίας συνεχίστηκε έως και το γ΄ τρίμηνο του 2025, αλλά με εμφανή επιβράδυνση σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων της Τράπεζας της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σε ονομαστικούς όρους κατά 7,5%, έναντι 9,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2024.
Ανάλογα με την παλαιότητα, μεγαλύτερη αύξηση κατέγραψαν τα παλαιά διαμερίσματα, ηλικίας άνω των πέντε ετών, με άνοδο 7,7%, έναντι 7,3% για τα νέα. Σε γεωγραφικό επίπεδο, υψηλότερους ρυθμούς αύξησης σε σχέση με τον μέσο όρο της χώρας εμφάνισαν η Θεσσαλονίκη, οι λοιπές μεγάλες πόλεις και οι υπόλοιπες περιοχές της Ελλάδας (9,7%, 8,5% και 8,9% αντίστοιχα), ενώ η Αθήνα κινήθηκε πιο συγκρατημένα, με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,1%.
Παρά την άνοδο των τιμών, οι επιμέρους δείκτες της αγοράς κατοικίας παρουσιάζουν μικτές τάσεις. Το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό εμφανίζεται ελαφρώς συγκρατημένο σε σύγκριση με το 2024, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία τόσο του προγράμματος Golden Visa όσο και των καθαρών εισπράξεων από ξένες άμεσες επενδύσεις σε αγοραπωλησίες ακινήτων.
Την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες καταγράφει κάμψη. Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, την περίοδο Ιανουαρίου – Αυγούστου 2025 οι ετήσιοι ρυθμοί μεταβολής υποχώρησαν σημαντικά, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων οικοδομικών αδειών όσο και ως προς τον δομήσιμο όγκο, με μειώσεις 24,5% και 25,6% αντίστοιχα. Παράλληλα, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται σε ετήσια βάση το πρώτο εννεάμηνο του 2025, αν και με βραδύτερο ρυθμό, της τάξης του 2,9%.
Στον τομέα της χρηματοδότησης, το πρώτο δεκάμηνο του 2025 καταγράφηκε ισχυρή αύξηση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, κατά 45,8% σε ετήσια βάση. Παρ’ όλα αυτά, η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει συνολικά σε χαμηλά επίπεδα, ενώ, σύμφωνα με την Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων για το γ΄ τρίμηνο του 2025, η ζήτηση στεγαστικών δανείων μειώθηκε για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο, μετά την έντονη αύξηση που είχε καταγραφεί στο πρώτο εξάμηνο του έτους.
Αντίβαρο στις παραπάνω εξελίξεις αποτελούν οι επενδύσεις σε κατοικίες, οι οποίες κινούνται ανοδικά. Σύμφωνα με τα εποχικά διορθωμένα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές, το πρώτο εννεάμηνο του 2025 οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 14,5% σε ετήσια βάση, αντιστοιχώντας στο 2,8% του ΑΕΠ. Παράλληλα, οι επιχειρηματικές προσδοκίες στον κλάδο της κατασκευής κατοικιών ενισχύθηκαν περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2025, με ετήσια άνοδο 7,6%, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΟΒΕ.
