Σε φάση επιβράδυνσης εισέρχεται η αγορά των εμπορικών ακινήτων, με τα διαθέσιμα στοιχεία να αποτυπώνουν όχι μόνο κόπωση στους ρυθμούς αύξησης των τιμών και των μισθωμάτων, αλλά και σαφή υποχώρηση της ζήτησης, ιδίως από το εξωτερικό. Η εικόνα αυτή διαφοροποιείται αισθητά σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, όταν η ελληνική κτηματαγορά λειτουργούσε σαν βασικός «μαγνήτης» για διεθνή κεφάλαια, απορροφώντας το μεγαλύτερο μέρος των ξένων άμεσων επενδύσεων.
Σύμφωνα με τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι τιμές των γραφείων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών σε επίπεδο χώρας συνέχισαν να αυξάνονται, αλλά με αισθητά χαμηλότερους ρυθμούς. Οι αυξήσεις διαμορφώθηκαν σε 0,5% για τα γραφεία και 1,1% για τα καταστήματα σε σύγκριση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά έχει εισέλθει σε φάση σταθεροποίησης. Στην Αθήνα, όπου συγκεντρώνεται ο κύριος όγκος της επενδυτικής δραστηριότητας, οι αντίστοιχοι ρυθμοί ήταν οριακά υψηλότεροι -0,9% για τα γραφεία και 1,5% για τα καταστήματα- χωρίς, ωστόσο, να αναιρούν τη συνολική εικόνα επιβράδυνσης.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στα μισθώματα. Σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2024, τα ενοίκια γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών αυξήθηκαν σε επίπεδο χώρας μόλις κατά 0,3% και 0,4% αντίστοιχα, γεγονός που αποτυπώνει τα όρια αντοχής της ζήτησης, ιδιαίτερα από μικρομεσαίες επιχειρήσεις, που πιέζονται από το αυξημένο λειτουργικό κόστος και το υψηλό ενεργειακό και χρηματοδοτικό βάρος.
Η επιβράδυνση αντανακλάται και στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Το πρώτο οκτάμηνο του 2025, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης μειώθηκε κατά 12,5% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024, αν και σε όρους δομήσιμου όγκου καταγράφηκε αύξηση 7,6%. Η φαινομενική αυτή αντίφαση αποδίδεται στο γεγονός ότι υλοποιούνται λιγότερα έργα, αλλά μεγαλύτερης κλίμακας, τα οποία συγκεντρώνουν και το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Στις επιμέρους χρήσεις, η εικόνα είναι μεικτή. Στα γραφεία, οι νέες οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 36,0%, ωστόσο ο δομήσιμος όγκος μειώθηκε κατά 48,3%, γεγονός που δείχνει στροφή σε μικρότερες ή πιο στοχευμένες αναπτύξεις. Στα καταστήματα, αντίθετα, οι άδειες μειώθηκαν κατά 6,7%, αλλά ο όγκος αυξήθηκε κατά 42,5%, στοιχείο που συνδέεται με μεμονωμένες επενδύσεις σε εμπορικά σημεία υψηλής προβολής. Ιδιαίτερα αρνητική παραμένει η εικόνα στον ξενοδοχειακό κλάδο, όπου οι νέες άδειες υποχώρησαν τόσο σε αριθμό όσο και σε δομήσιμο όγκο, κατά 45,6% και 22,4% αντίστοιχα, μετά το έντονο επενδυτικό κύμα των προηγούμενων ετών.
Την ίδια στιγμή, αλλάζει και η σύνθεση των επενδυτικών κεφαλαίων. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025, οι συνολικές ξένες επενδύσεις στην ελληνική οικονομία ανήλθαν σε 2,8 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 938,3 εκατ. ευρώ κατευθύνθηκαν στην αγορά ακινήτων, ποσοστό που αντιστοιχεί στο 33,4% του συνόλου. Το αντίστοιχο ποσοστό το 2024 έφτανε το 57,8%, γεγονός που καταδεικνύει ότι η υποχώρηση της κτηματαγοράς ως επενδυτικού προορισμού δεν οφείλεται μόνο στη μείωση των κεφαλαίων, αλλά και στη στροφή των ξένων επενδυτών προς άλλους τομείς της οικονομίας.
Γιατί οι ξένοι επενδυτές γυρίζουν την πλάτη στα εμπορικά ακίνητα
Η μείωση των ξένων επενδύσεων, ωστόσο, στα εμπορικά ακίνητα στην Ελλάδα την τελευταία περίοδο οφείλεται σ’ έναν συνδυασμό παραγόντων, τόσο εγχώριων όσο και διεθνών, που έχουν αλλάξει το επενδυτικό περιβάλλον και τις προτεραιότητες των διεθνών κεφαλαίων. Καθοριστικό ρόλο έχει διαδραματίσει η αναθεώρηση των όρων του προγράμματος Χρυσή Βίζα για υπηκόους τρίτων χωρών, γεγονός που επηρέασε έμμεσα τις επενδύσεις των ξένων. Με την αυστηροποίηση των όρων του προγράμματος και την αύξηση του ελάχιστου ύψους επένδυσης, περιορίστηκε αυτή η «δεξαμενή» νέων ξένων επενδυτών, που εισέρχονταν αρχικά μέσω κατοικίας και στη συνέχεια αναζητούσαν αποδόσεις σε γραφεία, καταστήματα ή μεικτά ακίνητα. Έτσι, παρ’ ότι η Χρυσή Βίζα δεν αφορούσε άμεσα τα εμπορικά ακίνητα, η αλλαγή του πλαισίου είχε δευτερογενείς επιπτώσεις στη συνολική επενδυτική δραστηριότητα στον κλάδο.
Παράλληλα, το αυξημένο κόστος κατασκευής, η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, αλλά και οι χρόνιες γραφειοκρατικές και διοικητικές καθυστερήσεις στις διαδικασίες αδειοδότησης και μεταβίβασης έχουν επιβαρύνει σημαντικά το επενδυτικό ρίσκο, καθιστώντας δυσκολότερη την υλοποίηση νέων έργων με ταχύτητα και προβλεψιμότητα. Την εικόνα αυτήν επιτείνει και η νομική και ρυθμιστική αβεβαιότητα, με χαρακτηριστικό παράδειγμα τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, οι οποίες έχουν προκαλέσει καθυστερήσεις και επιφυλακτικότητα στην οικοδομική δραστηριότητα, αποθαρρύνοντας επενδυτές που αναζητούν σταθερό πλαίσιο κανόνων.
Ταυτόχρονα, παρατηρείται σαφής μεταστροφή στη στρατηγική των ξένων επενδυτών, οι οποίοι απομακρύνονται από πιο συγκεντρωμένες και βραχυπρόθεσμες τοποθετήσεις στα παραδοσιακά εμπορικά ακίνητα και στρέφονται σε πιο διαφοροποιημένες ή μακροπρόθεσμες επενδύσεις, όπως κατοικίες υψηλής ζήτησης, logistics και ειδικές κατηγορίες ακινήτων με πιο σταθερό επενδυτικό αφήγημα. Η αλλαγή αυτή εντάσσεται σε ένα ευρύτερο διεθνές περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας, όπου το υψηλότερο κόστος δανεισμού, η επιβράδυνση των παγκόσμιων αγορών εμπορικών ακινήτων και οι ανακατατάξεις στη ζήτηση, ιδιαίτερα για γραφεία, καθιστούν τους επενδυτές πιο επιφυλακτικούς απέναντι σε αγορές που θεωρούνται υψηλότερου ρίσκου ή με περιορισμένα περιθώρια αποδόσεων.
Παρά τη γενικότερη κάμψη, τα κεφάλαια που παραμένουν ενεργά στην αγορά τοποθετούνται πλέον πιο επιλεκτικά. Όπως προκύπτει από την Έρευνα Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι επενδύσεις των ΑΕΕΑΠ, των θεσμικών επενδυτών και των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων επικεντρώθηκαν κυρίως σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών με έντονα βιοκλιματικά χαρακτηριστικά και σε ειδικές οικιστικές χρήσεις υψηλών αποδόσεων. Οι αποδόσεις στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας διαμορφώθηκαν μεταξύ 5,4% και 6,6% για τα γραφεία και μεταξύ 5,0% και 6,0% για τα καταστήματα, ελαφρώς χαμηλότερα σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο.
