Στην αγορά γραφείων το κλίμα το τελευταίο διάστημα μοιάζει με μια παρατεταμένη «παύση». Παράγοντες του κλάδου μιλούν για μια περίοδο στασιμότητας, που δεν εκλαμβάνεται ως μόνιμο ή δομικό πρόβλημα, αλλά ως συγκυριακή ανάσα σε μια αγορά που περνά φάση μετάβασης. Αυτή η αναμονή εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί οι ΑΕΕΑΠ δεν γυρίζουν απότομα την πλάτη στα γραφεία, αλλά περιορίζουν σταδιακά την όρεξή τους για νέες τοποθετήσεις. Βέβαια, αυτό δεν συμβαίνει επειδή «στέρεψε» η ζήτηση για ποιοτικούς χώρους. Το πραγματικό θέμα είναι ότι το προϊόν που απορροφάται σήμερα είναι συγκεκριμένο, σύγχρονα, υψηλών προδιαγραφών κτίρια, με πράσινες πιστοποιήσεις, ισχυρούς μισθωτές και καθαρή ορατότητα εσόδων. Στον αντίποδα, το μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος απαιτεί βαθιά αναβάθμιση και εκεί η εξίσωση συχνά δεν βγαίνει, καθώς το κόστος επένδυσης μπορεί να «ροκανίσει» ή και να μηδενίσει το περιθώριο κέρδους.
Παράγοντες της αγοράς σημειώνουν ότι το μοντέλο «αγοράζω, ανακαινίζω, μισθώνω» δεν αποδίδει όπως παλαιότερα σε πολλές περιπτώσεις. Μια ουσιαστική ανακαίνιση που θα φέρει ένα παλιό κτίριο στα σημερινά standards μπορεί να κοστίσει σχεδόν όσο μια λύση κατεδάφισης και πλήρους ανοικοδόμησης. Σε μια τέτοια εξίσωση, οι εταιρείες προτιμούν να χτίσουν εξαρχής κάτι σύγχρονο, αντί να «κυνηγούν» μια δαπανηρή αναβάθμιση με αβέβαιη απόδοση.
Το σκηνικό γίνεται ακόμη πιο σύνθετο από την είσοδο νέων, ισχυρών παικτών στο real estate, οι οποίοι διεκδικούν την ίδια «επενδυτική πίτα» στα ποιοτικά ακίνητα. Το εγχώριο real estate επιστρέφει δυναμικά στο επίκεντρο των τραπεζικών στρατηγικών: οι μεγάλοι όμιλοι ξαναχτίζουν χαρτοφυλάκια ακινήτων, διοχετεύοντας κεφάλαια που, αθροιστικά, ξεπερνούν το 1,5 δισ. ευρώ. ‘Υστερα από μια δεκαετία μαζικών αποεπενδύσεων λόγω της κρίσης, οι τράπεζες επανέρχονται πλέον ως καθαροί αγοραστές, αναζητώντας σταθερές ταμειακές ροές, μεγαλύτερη ανθεκτικότητα στους ισολογισμούς τους και περιορισμό λειτουργικών εξόδων μέσω ιδιοχρησιμοποίησης.
Η Alpha Bank αναφέρεται ενδεικτικά ως παράδειγμα σχήματος που κινείται πιο επιθετικά, με κινήσεις όπως η απόκτηση ακινήτων από το χαρτοφυλάκιο του Μινιόν και η πιο οργανωμένη ενεργοποίηση της επενδυτικής της δραστηριότητας. Αυτή η «πολυφωνία», όπως σημειώνουν παράγοντες της αγοράς, δεν είναι κατ’ ανάγκην απειλή, μπορεί να διαβαστεί και ως ένδειξη ωρίμανσης. Στην πράξη, όμως, ανεβάζει τον ανταγωνισμό για τα καλά ακίνητα και συμπιέζει τις αποδόσεις, ειδικά όσο το κόστος χρηματοδότησης παραμένει καθοριστικός παράγοντας στις επενδυτικές αποφάσεις.
Την ίδια ώρα, το βλέμμα των ΑΕΕΑΠ δεν είναι μόνο εγχώριο. Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι ξένοι θεσμικοί συνεχίζουν να κοιτούν την Ελλάδα, επειδή οι τιμές της παραμένουν χαμηλότερες σε σχέση με μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές και υπάρχει χώρος για ανάπτυξη και υπεραξίες. Όμως το ενδιαφέρον αυτό είναι επιλεκτικό. Οι μεγάλοι επενδυτές κοιτούν μεγάλα σχήματα, μεγάλα πακέτα και καθαρές στρατηγικές, ενώ σταθμίζουν σοβαρά και τη μερισματική πολιτική. Γι’ αυτό και η κλίμακα γίνεται κρίσιμο στοίχημα, όσο μια εταιρεία μεγαλώνει τόσο πιο εύκολα μπορεί να σταθεί απέναντι σε θεσμικούς που ζητούν μέγεθος, ρευστότητα και δυνατότητα εξόδου.
Στροφή των ΑΕΕΑΠ σε logistics και τουρισμό και στο βάθος data centers
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η σταδιακή μετατόπιση των γραφείων χαμηλότερα στη λίστα προτεραιοτήτων των ΑΕΕΑΠ δεν είναι ζήτημα ιδεολογίας ή αλλαγής «γραμμής», αλλά αποτέλεσμα μιας πιο προσεκτικής κατανομής ρίσκου και κεφαλαίου. Έτσι εξηγείται και η στροφή προς δύο κατηγορίες που, όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς, διαθέτουν σήμερα πιο καθαρό επενδυτικό αφήγημα και μεγαλύτερη ορατότητα, τα τουριστικά ακίνητα και τα logistics.
Η Prodea δίνει ίσως το πιο χαρακτηριστικό σήμα αυτής της μετατόπισης. Το μήνυμα που εκπέμπεται από την αγορά είναι ότι τα ξενοδοχεία εξελίσσονται σε κεντρικό πυλώνα του χαρτοφυλακίου, με στόχο να αυξηθεί σημαντικά το μερίδιό τους τα επόμενα χρόνια. Έχει πέσει στο τραπέζι ακόμη και η ιδέα δημιουργίας ξεχωριστού σχήματος με επίκεντρο τα ξενοδοχεία, ώστε να αποτυπώνεται καθαρότερα το βάρος τους στο επενδυτικό προφίλ.
Ο δεύτερος πυλώνας για την Prodea, αλλά όχι μόνο γι’ αυτήν, είναι τα logistics. Εκεί η επενδυτική λογική είναι πιο ευθύγραμμη, σύγχρονες αποθήκες, ισχυροί μισθωτές, μακρύτερες συμβάσεις και ζήτηση που στηρίζεται σε δομικούς παράγοντες, όπως η εφοδιαστική αλυσίδα, το εμπόριο και η ανάγκη για εγγύτητα σε κόμβους μεταφορών. H εταιρεία, μάλιστα, σύντομα αναμένεται να κάνει και άνοιγμα στον τομέα των data centers.
Η BriQ, από την πλευρά της, κινείται στην ίδια γραμμή, με την αναζήτηση νέων ευκαιριών τόσο σε ξενοδοχεία όσο και σε logistics, παράλληλα με την προώθηση υφιστάμενων αναπτύξεων και ανακατασκευών στο χαρτοφυλάκιό της. Ήδη η στρατηγική της συνοδεύεται συχνά και από επιλεκτικές πωλήσεις ακινήτων που δεν εξυπηρετούν τον κεντρικό σχεδιασμό, αλλά έχουν «γράψει» υπεραξίες και μπορούν να ενισχύσουν ρευστότητα.
Η Premia, που το τελευταίο διάστημα κινείται με αυξημένη ταχύτητα σε σχέση με τον αρχικό της σχεδιασμό, ενισχύει επίσης το αφήγημα της διαφοροποίησης μακριά από τη μονοκαλλιέργεια των γραφείων. Με επενδύσεις που έχουν ήδη αγγίξει υψηλά επίπεδα και χαρτοφυλάκιο που μεγαλώνει, στόχος της είναι να φτάσει σε αξία ακινήτων που είχε τεθεί για την επόμενη πενταετία νωρίτερα. Παράλληλα, «χτίζει» καθαρά θεματικά χαρτοφυλάκια, με αιχμή τις φοιτητικές κατοικίες και τον ξενοδοχειακό κλάδο, όπου η στρατηγική περιγράφεται ως κλιμακωτή ανάπτυξη με ορόσημα σε αριθμό δωματίων την περίοδο έως το τέλος του 2026 και στη συνέχεια τα επόμενα χρόνια.
Κι όμως, η εικόνα δεν είναι ότι τα γραφεία εξαφανίζονται από τον επενδυτικό χάρτη. Αυτό που αλλάζει είναι ότι μετατρέπονται σε πιο απαιτητικό προϊόν και, κυρίως, σε πεδίο αυστηρά επιλεκτικών κινήσεων. Η Trastor είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα εταιρείας που εξακολουθεί να τοποθετείται στα γραφεία, αλλά με συγκεκριμένα φίλτρα και ξεκάθαρη πράσινη κατεύθυνση. Στο κέντρο της Αθήνας προωθεί έργα, όπως το διατηρητέο στην Ηρακλείτου στο Κολωνάκι, το οποίο προορίζεται να μετατραπεί σε πράσινο κτίριο γραφείων, καθώς και την ανακατασκευή στη Βασιλίσσης Σοφίας, με μισθωτή τον ΑΔΜΗΕ και στόχο τη συμμόρφωση με αυστηρές προδιαγραφές πιστοποίησης.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και η Noval Property, προχωρώντας το επενδυτικό της πλάνο στα γραφεία με έμφαση σε σύγχρονα κτίρια και αναβαθμισμένες προδιαγραφές. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της, στις αρχές του 2026 αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία ένα πλήρως ανακατασκευασμένο κτίριο γραφείων στο Μαρούσι, στη λεωφόρο Κηφισίας, στο πρώην κτίριο των ΕΛΠΕ. Παράλληλα, το συγκρότημα γραφείων THE GRID, που υλοποιείται μέσω κοινοπραξίας 50 50 με την Brook Lane Capital, προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί εντός του 2026.
Το ευρύτερο πλαίσιο που συζητείται στην αγορά επιβεβαιώνεται και από την εικόνα των αποτιμήσεων. Παράγοντες της αγοράς, με βάση αναλύσεις όπως αυτές της Alpha Finance για BriQ, Premia και άλλες εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, βλέπουν ότι ο κλάδος περνά μια φάση σταδιακής ανατιμολόγησης, με ορισμένες εταιρείες να περιορίζουν το discount έναντι της καθαρής αξίας ενεργητικού, ενώ άλλες εξακολουθούν να διαπραγματεύονται με σημαντικές εκπτώσεις, που αφήνουν περιθώριο ανόδου, εφόσον βελτιώνονται τα θεμελιώδη.
Στο βάθος, οι ΑΕΕΑΠ σκιαγραφούν και τον τομέα των data centers, ως μια ανερχόμενη κατηγορία που μπορεί να εξελιχθεί σε επόμενο μεγάλο κεφάλαιο για την ελληνική αγορά ακινήτων. Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι πρόκειται για κλάδο που «πατάει» σε real estate και υποδομές ταυτόχρονα, με αυξημένες τεχνικές απαιτήσεις, υψηλό κεφαλαιακό βάρος και ανάγκη για ενεργειακή επάρκεια, άρα δεν είναι τόσο εύκολο να ενσωματωθεί απ’ όλους με τον ίδιο τρόπο΄, όπως τα logistics ή τα ξενοδοχεία. Γι’ αυτό και προς το παρόν λειτουργεί περισσότερο ως πεδίο διερεύνησης και στρατηγικού σχεδιασμού, παρά ως μαζική στροφή.
