Μέχρι και 15% αυξήθηκαν οι τιμές των ενοικίων, σε σχέση με πέρυσι, σε ορισμένες περιοχές της Αττικής, όπως η Ηλιούπολη, γεγονός που δείχνει ότι και το 2026 δύσκολα θα δούμε σημαντική αποκλιμάκωση. Ακόμη κι όταν οι αγγελίες για ακίνητα προς μίσθωση αυξάνονται, τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν, επιβεβαιώνοντας ότι η στεγαστική πίεση δεν είναι πια συγκυριακό φαινόμενο, αλλά είναι βαθιά ριζωμένη στην αγορά. Τα στοιχεία της Χρυσής Ευκαιρίας για το δ’ τρίμηνο του 2025, σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024, αποτυπώνουν μια αγορά που απορροφά τη νέα προσφορά χωρίς να υποχωρεί στις τιμές, με την Αθήνα να παραμένει το βασικό επίκεντρο πίεσης και τα προάστια να κινούνται με διαφορετικούς ρυθμούς, αλλά με κοινή κατάληξη τη δυσκολότερη πρόσβαση σε προσιτή κατοικία. Σε αυτό το πλαίσιο, η πρόσφατη μελέτη της διαΝΕΟσις και του ΙΟΒΕ, στην προσπάθειά της να προτείνει λύσεις απέναντι στις υψηλές τιμές, επαναφέρει, μεταξύ άλλων, την ιδέα ενός «κόφτη» στις αυξήσεις των ενοικίων.
- Κέντρο: Περισσότερα σπίτια, ακριβότερα ενοίκια
Στο κέντρο της Αθήνας το παράδοξο γίνεται πιο έντονο, η προσφορά μπορεί να αυξάνεται αισθητά, όμως οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, επιβεβαιώνοντας ότι η στεγαστική πίεση δεν εκτονώνεται εύκολα. Στα μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ., που αποτελούν την «καρδιά» της ζήτησης (νοικοκυριά, νέοι εργαζόμενοι, φοιτητές), η αύξηση της διαθεσιμότητας είναι εντυπωσιακή. Οι αγγελίες ανέβηκαν από 7.153 στο δ’ τρίμηνο του 2024 σε 10.074 στο δ’ τρίμηνο του 2025, δηλαδή κατά 40,8%. Παρά τη σημαντική αυτή ενίσχυση της προσφοράς, η μέση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό αυξήθηκε επίσης από 11,38 ευρώ/τ.μ. σε 12,31 ευρώ/τ.μ., με άνοδο 7,6%. Με άλλα λόγια, ακόμη και όταν στην αγορά μπαίνουν πολύ περισσότερες επιλογές, το επίπεδο των ενοικίων δεν «σπάει», αλλά ανεβαίνει.
Στην κατηγορία των μεσαίων κατοικιών, από 81 έως 120 τ.μ., η εικόνα είναι πιο ήπια, αλλά εξίσου σαφής. Τα διαθέσιμα ακίνητα αυξήθηκαν από 2.776 σε 3.147 (+13,4%), ενώ η μέση τιμή ανά τετραγωνικό ανέβηκε από 10,00 ευρώ/τ.μ. σε 10,45 ευρώ/τ.μ. (+4,3%). Η αύξηση τιμών είναι μικρότερη σε σχέση με τα μικρά, ωστόσο επιβεβαιώνει ότι και αυτή η κατηγορία παραμένει υπό πίεση, καθώς αφορά συχνά οικογένειες που αναζητούν κύρια κατοικία και έχουν περιορισμένες εναλλακτικές σε «λογικό» κόστος. Στα μεγάλα ακίνητα άνω των 121 τ.μ., η προσφορά επίσης ενισχύεται, αν και σε χαμηλότερη βάση, από 809 αγγελίες σε 900 (+11,2%). Οι τιμές κινούνται ανοδικά, αλλά με σαφώς πιο περιορισμένο ρυθμό, από 11,90 ευρώ/τ.μ. σε 12,19 ευρώ/τ.μ., δηλαδή +2,4%. Αυτό δείχνει μια υποαγορά με διαφορετικές αντοχές, όπου οι ενοικιαστές είναι λιγότεροι και πιο επιλεκτικοί, με αποτέλεσμα οι αυξήσεις να «γράφουν», αλλά να μην παίρνουν την ένταση που βλέπουμε στα μικρότερα ακίνητα.
- Βόρεια προάστια: Η αγορά που δεν διορθώνει
Στα βόρεια προάστια η εικόνα είναι πιο «καθαρά» ανοδική. Η Κηφισιά καταγράφει ταυτόχρονη άνοδο προσφοράς και τιμών, με τα μικρά διαμερίσματα να αυξάνονται από 119 σε 198 αγγελίες και τη μέση τιμή να εκτοξεύεται από 13,81 σε 15,40 ευρώ ανά τετραγωνικό. Στην Αγία Παρασκευή, η προσφορά αυξάνεται έντονα σε όλες τις κατηγορίες, όμως οι τιμές κινούνται πιο επιλεκτικά, με τα μικρά να ανεβαίνουν στα 13,48 ευρώ ανά τετραγωνικό και τα μεσαία να εμφανίζουν τη μοναδική καθαρή διόρθωση, καθώς η τιμή τους πέφτει κατά 3,6%, δηλαδή στα 10,9 ανα τετραγωνικό έναντι 11,3 που ήταν πέρυσι. Στη Νέα Ιωνία και στον Γέρακα η αγορά δείχνει να τιμολογεί με μεγαλύτερη ακρίβεια το μέγεθος και την ποιότητα, με τα μεγάλα ακίνητα να αναδεικνύονται σε βασικό πεδίο ανατιμήσεων. Το βόρειο τόξο επιβεβαιώνει ότι οι περιοχές υψηλής ζήτησης απορροφούν εύκολα νέα διαθέσιμα ακίνητα χωρίς να «σπάνε» οι τιμές.
- Ζωγράφου – Ηλιούπολη: Η ζήτηση «καίει» τα μικρά ακίνητα
Στο ανατολικό και κεντρικό τμήμα του λεκανοπεδίου, περιοχές όπως του Ζωγράφου και η Ηλιούπολη αποτυπώνουν μια πιο σύνθετη δυναμική. Στου Ζωγράφου, η ήπια αύξηση της προσφοράς στα μικρά συνοδεύεται από άνοδο τιμών, ενώ στα μεγάλα η απότομη μείωση της διαθεσιμότητας οδηγεί σε άλμα σχεδόν 14%. Στην Ηλιούπολη, η εικόνα είναι πιο δυναμική. Στα μικρά διαμερίσματα η προσφορά σχεδόν διπλασιάζεται, με αύξηση άνω του 75%, ενώ οι τιμές εκτοξεύονται κατά 15%, φθάνοντας τα 12,13 ευρώ/τ.μ. Στα μεσαία ακίνητα η αύξηση της προσφοράς είναι επίσης ισχυρή, αλλά οι τιμές κινούνται πιο συγκρατημένα. Αντίθετα, στα μεγάλα ακίνητα η διαθεσιμότητα μειώνεται, την ώρα που οι τιμές ανεβαίνουν σχεδόν κατά 11%, στα 9,88 ευρώ/τ.μ. Η περιοχή δείχνει έτσι να συγκεντρώνει αυξημένη ζήτηση σε όλες τις κατηγορίες, με ιδιαίτερη ένταση στα μικρά και ποιοτικά ακίνητα. Στον Άγιο Δημήτριο οι εσωτερικές αντιθέσεις είναι ακόμη πιο έντονες, με τα μικρά ακίνητα να συγκεντρώνουν τόσο τη νέα προσφορά όσο και τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών.
- Νότια προάστια: Δύο ταχύτητες στην ίδια αγορά
Στα νότια προάστια, η εικόνα είναι σαφώς διπολική, με διαφορετικές ταχύτητες ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου. Στον Άλιμο, η αγορά παρουσιάζει έντονες αντιθέσεις, στα μικρά διαμερίσματα η προσφορά αυξάνεται κατά 36% και οι τιμές ανεβαίνουν στα 14,82 ευρώ/τ.μ. (+7,1%), όμως στα μεσαία και μεγάλα ακίνητα η διαθεσιμότητα μειώνεται αισθητά. Εκεί οι τιμές ακολουθούν αντίθετες κατευθύνσεις, στα μεσαία καταγράφεται διόρθωση (-5,5%), ενώ στα μεγάλα σημειώνεται ισχυρή άνοδος (+13,3%), με τη μέση τιμή να φθάνει τα 13,28 ευρώ/τ.μ. Η εικόνα υποδεικνύει ότι η αγορά «τιμολογεί» πιο επιθετικά τα μεγάλα και ποιοτικά ακίνητα, όπου η προσφορά στενεύει. Στη Βούλα, αντίθετα, η τάση είναι καθαρά ανοδική σε όλα τα μέτωπα. Η προσφορά εκτοξεύεται, ιδιαίτερα στα μικρά ακίνητα, όπου σχεδόν διπλασιάζεται, ενώ σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται και στις μεσαίες και μεγάλες κατοικίες. Παρά τη διεύρυνση της διαθεσιμότητας, οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν έντονα, καθώς στα μικρά διαμερίσματα ξεπερνούν πλέον τα 18 ευρώ/τ.μ., ενώ στα μεγάλα αγγίζουν τα 17,95 ευρώ/τ.μ., με διψήφιες ετήσιες αυξήσεις, επιβεβαιώνοντας τη διαρκή υπεροχή της ζήτησης στην περιοχή.
- Δυτικά προάστια: Πίεση τιμών με άνισες αντοχές
Στα δυτικά προάστια η εικόνα είναι λιγότερο ομοιόμορφη, αλλά εξίσου πιεστική. Στο Περιστέρι, η προσφορά στα μικρά διαμερίσματα παραμένει σχεδόν στάσιμη, όμως οι τιμές ανεβαίνουν αισθητά, από 9,34 σε 10,15 ευρώ ανά τετραγωνικό, με άνοδο 8%. Στα μεγάλα ακίνητα, παρά τη μικρή μείωση της διαθεσιμότητας, η τιμή ανεβαίνει στα 7,41 ευρώ ανά τετραγωνικό, με ετήσια αύξηση 8,5%. Στη Νίκαια, η αγορά εμφανίζει ήπια αλλά σταθερή άνοδο. Στα μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ., η προσφορά αυξάνεται κατά 41% και οι τιμές ανεβαίνουν στα 9,74 ευρώ/τ.μ., με άνοδο 8%. Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στα μεσαία ακίνητα, όπου οι τιμές ενισχύονται κατά 6,5%. Η μόνη κατηγορία που διαφοροποιείται είναι τα μεγάλα διαμερίσματα, όπου, παρά την αύξηση της προσφοράς, η τιμή υποχωρεί οριακά, ένδειξη ότι σε αυτήν την υποαγορά η ζήτηση είναι πιο περιορισμένη. Στο Αιγάλεω η εικόνα είναι σαφώς πιο έντονη. Η προσφορά αυξάνεται δυναμικά σε όλες τις κατηγορίες, ιδιαίτερα στα μικρά και μεσαία ακίνητα, με αυξήσεις άνω του 34%. Παρά την αύξηση αυτήν, οι τιμές καταγράφουν ισχυρή άνοδο. Στα μικρά διαμερίσματα φθάνουν τα 11,46 ευρώ/τ.μ., με αύξηση 11,3%, ενώ στα μεγάλα ακίνητα, παρά τη μικρή μείωση της διαθεσιμότητας, η τιμή εκτοξεύεται κατά σχεδόν 26%, στα 8,16 ευρώ/τ.μ. Η εικόνα δείχνει ότι η σπανιότητα των μεγάλων κατοικιών λειτουργεί ως βασικός μοχλός ανατιμήσεων.
- Πειραιάς: Η προσφορά αυξάνεται, οι τιμές αντέχουν
Ο Πειραιάς κλείνει τον χάρτη ως μια αγορά που ανοίγει σε διαθέσιμα ακίνητα, χωρίς να υποχωρεί σε τιμές. Η προσφορά αυξάνεται έντονα σε όλες τις κατηγορίες, με πιο θεαματική άνοδο στα μεγάλα ακίνητα, όπου οι αγγελίες αυξάνονται κατά 67%. Παρά την αύξηση της διαθεσιμότητας, οι τιμές στα μικρά και μεσαία διαμερίσματα συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, με τα μικρά να φθάνουν τα 11,42 ευρώ/τ.μ. Η μοναδική εξαίρεση εντοπίζεται στα μεγάλα ακίνητα, όπου η τιμή υποχωρεί οριακά στα 8,33 ευρώ/τ.μ., ένδειξη ότι η απότομη αύξηση της προσφοράς αρχίζει να περιορίζει τη διαπραγματευτική δύναμη των ιδιοκτητών.
Οι προτάσεις της διαΝΕΟσις
Σε αυτό το περιβάλλον διαρκούς πίεσης, οι προτάσεις της διαΝΕΟσις έρχονται να αποκτήσουν ιδιαίτερη βαρύτητα στη δημόσια συζήτηση. Η μελέτη της οργάνωσης, στο τελικό της μέρος, παρουσιάζει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, βασισμένο στην ανάγκη για μια συνεκτική και θεσμικά κατοχυρωμένη Εθνική Στρατηγική Στέγασης. Όπως επισημαίνεται, το πρόβλημα δεν μπορεί να λυθεί με αποσπασματικά προγράμματα ή προσωρινά μέτρα, αλλά απαιτεί έναν σταθερό μηχανισμό συντονισμού, παρακολούθησης και εφαρμογής πολιτικών, τόσο στην πλευρά της προσφοράς όσο και της ζήτησης.
Κεντρικός άξονας των προτάσεων είναι η δημιουργία ενός Εθνικού Φορέα Στέγασης, ο οποίος θα αναλάβει την πλήρη ευθύνη για τον σχεδιασμό, τη διαχείριση και την αξιολόγηση των στεγαστικών προγραμμάτων. Ο φορέας αυτός θα συγκεντρώνει συστηματικά δεδομένα, θα συντονίζει τις δράσεις του με την τοπική αυτοδιοίκηση και θα συνεργάζεται με δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς, εξασφαλίζοντας τη συνέχεια, τη διαφάνεια και τη θεσμική μνήμη της στεγαστικής πολιτικής.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην αξιοποίηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος, δημόσιου και ιδιωτικού, το οποίο μπορεί να επανέλθει στην αγορά μέσα από επιδοτήσεις ανακαίνισης, φορολογικά κίνητρα και προγράμματα τύπου «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Προϋπόθεση, ωστόσο, είναι τα ακίνητα που επιδοτούνται να διατίθενται στη συνέχεια ως προσιτές κατοικίες και όχι να ενισχύουν απλώς την επενδυτική απόδοση. Παράλληλα, προτείνεται η δημιουργία νέου κοινωνικού αποθέματος μέσω ανέγερσης κατοικιών σε δημόσια γη, με τη συνεργασία κράτους, αυτοδιοίκησης και μη κερδοσκοπικών φορέων, στα πρότυπα χωρών όπως η Δανία και η Ολλανδία.
Στο σκέλος της ζήτησης, η διαΝΕΟσις εισηγείται στοχευμένες επιδοτήσεις ενοικίου που θα συνδέονται άμεσα με το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανά κάθε νοικοκυριό για στέγη, ώστε η ενίσχυση να κατανέμεται δικαιότερα και αποτελεσματικότερα. Στην ίδια κατεύθυνση εντάσσεται και η πρόταση για τη δημιουργία Ταμείου Ασφάλισης Εκμισθώσεων, το οποίο θα αποζημιώνει ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις αθέτησης πληρωμών, ζημιών ή καθυστερήσεων, ενισχύοντας την εμπιστοσύνη στη μακροχρόνια μίσθωση και περιορίζοντας τον φόβο ρίσκου που κρατά εκτός αγοράς χιλιάδες κατοικίες.
Σημαντικό κεφάλαιο αποτελεί και η ρύθμιση των ενοικίων στις περιοχές με έντονη πίεση, μέσα από ευέλικτους μηχανισμούς ελέγχου και σταθεροποίησης, ώστε να αποτρέπονται ακραίες αυξήσεις χωρίς να πλήττεται η επενδυτική δραστηριότητα. Αντίστοιχα, το πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων προτείνεται να επανεξεταστεί με γεωγραφικούς περιορισμούς, ποσοστώσεις και ανώτατα όρια ημερών μίσθωσης, αλλά και με ειδικά τέλη στις κορεσμένες περιοχές, ώστε να αποτραπεί η υπερσυγκέντρωση κατοικιών σε τουριστική χρήση και να αποκατασταθεί η ισορροπία στη μακροχρόνια αγορά.
Η μελέτη προτείνει ακόμη την αναμόρφωση του προγράμματος «Χρυσή Βίζα», ώστε να συνδέεται αποκλειστικά με νέες κατασκευές ή ανακαινίσεις και όχι με την αγορά υφιστάμενων κατοικιών που επιτείνει την άνοδο των τιμών. Παράλληλα, δίνεται έμφαση στην ενίσχυση της φοιτητικής και νεανικής στέγασης μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για νέες εστίες και επιδοτήσεων ενοικίου για νέους εργαζόμενους και οικογένειες, καθώς και στην προώθηση πολιτικών αποκέντρωσης, όπως η τηλεργασία, οι τοπικές επενδύσεις και τα φορολογικά κίνητρα για επιχειρήσεις εκτός μεγάλων πόλεων.
Ιδιαίτερα σημαντικές θεωρούνται επίσης η ψηφιοποίηση της στεγαστικής πολιτικής μέσω της πλατφόρμας stegasi.gov.gr και η απλούστευση των πολεοδομικών και δικαστικών διαδικασιών, ώστε να επιταχυνθούν η αδειοδότηση, η ανακαίνιση και η αξιοποίηση ακινήτων. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η πρόταση για αξιοποίηση μέρους των ακινήτων που βρίσκονται σε καθεστώς πλειστηριασμού για τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών, καθώς και η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για ιδιοκτήτες που προσφέρουν κατοικίες σε χαμηλότερα ενοίκια από τα τρέχοντα της αγοράς.
