Έως και 45% αυξήθηκαν από το 2022 έως και το 2025 οι τιμές των ακινήτων σε ορισμένες περιοχές της Αττικής, όπως ο Πειραιάς, επιβεβαιώνοντας ότι η στεγαστική κρίση αποκτά πλέον μόνιμα χαρακτηριστικά. Την ίδια τριετία, σύμφωνα με τα στοιχεία της Redataset, ακόμη και γειτονιές που θεωρούνταν μέχρι πρόσφατα προσιτές κατέγραψαν αυξήσεις άνω του 35%, την ώρα που η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών δεν ακολουθεί αντίστοιχη πορεία.
Όπως τονίστηκε και στην πρόσφατη έρευνα η ΔιαΝεόσις, η κοινωνική πίεση είναι ήδη εμφανής, καθώς τα μισά νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση. Αν και οι ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο αντιστοιχούν μόλις στο 7% του συνολικού πληθυσμού, η επιβάρυνσή τους είναι δυσανάλογα υψηλή. Το 2024, το ποσοστό των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με οφειλές (ενοίκια, στεγαστικά δάνεια, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και δόσεις αγορών) έφτασε το 42,8% στην Ελλάδα, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ήταν μόλις 9,2%. Την ίδια χρονιά, περίπου 1 στα 10 ελληνικά νοικοκυριά εμφάνιζε καθυστερήσεις σε πληρωμές στεγαστικών δανείων ή ενοικίων.
Πόσο προσιτά είναι πλέον τα Δυτικά Προάστια
Παρά το γενικευμένο ράλι τιμών, η Δυτική Αθήνα εξακολουθεί να προσφέρει σχετική προσιτότητα για όσους αναζητούν ιδιόκτητη στέγη. Στην κορυφή των πιο οικονομικών επιλογών το 2025 βρίσκεται το Ίλιον, το οποίο, παρά την ισχυρή άνοδο τιμών κατά 30% μέσα σε τρία χρόνια, διατηρεί τη χαμηλότερη μέση προσαρμοσμένη τιμή στη δυτική ζώνη. Από τα 1.523 ευρώ/τ.μ. το 2022, οι τιμές ανέβηκαν στα 1.980 ευρώ/τ.μ. το 2025, καθιστώντας την περιοχή ακόμη ελκυστική για αγοραστές με περιορισμένο προϋπολογισμό αλλά και για επενδυτές που αναζητούν περιθώριο υπεραξίας.
Αντίστοιχα, το Περιστέρι εξακολουθεί να κινείται σε σχετικά προσιτά επίπεδα, παρά την άνοδο 27,4% που κατέγραψε την ίδια περίοδο. Οι μέσες τιμές διαμορφώθηκαν από 1.609 ευρώ/τ.μ. το 2022 σε 2.050 ευρώ/τ.μ. το 2025. Στην ίδια κατηγορία εντάσσεται και η Πετρούπολη, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 23,2%, από 1.690 ευρώ/τ.μ. σε 2.082 ευρώ/τ.μ., παραμένοντας κάτω από το ψυχολογικό όριο των 2.100 ευρώ/τ.μ.
Ακόμη και το Αιγάλεω, παρότι αναδεικνύεται πρωταθλητής ανόδου με αύξηση 36,1%, συνεχίζει να κινείται σε επίπεδα που συγκριτικά με άλλες περιοχές της Αττικής μπορούν να χαρακτηριστούν μεσαία. Οι μέσες τιμές από 1.615 ευρώ/τ.μ. το 2022 ανήλθαν στα 2.198 ευρώ/τ.μ. το 2025, γεγονός που δείχνει ότι η περιοχή έχει πάψει να είναι «φθηνή», αλλά εξακολουθεί να προσφέρει χαμηλότερο σημείο εισόδου σε σχέση με τα νότια ή τα βόρεια προάστια.
Το κοινό χαρακτηριστικό όλων αυτών των περιοχών είναι ότι οι ισχυρότερες ποσοστιαίες αυξήσεις καταγράφονται εκεί όπου οι τιμές ξεκίνησαν από χαμηλότερες βάσεις. Αυτό υποδηλώνει ότι η ζήτηση και τα επενδυτικά κεφάλαια μετατοπίζονται συστηματικά προς τις πιο προσιτές αγορές, μειώνοντας σταδιακά το χάσμα με τις παραδοσιακά ακριβές ζώνες της Αθήνας.
Κεντρική Αθήνα: Aκριβαίνουν και οι «φθηνές» γειτονιές
Ισχυρό ράλι τιμών καταγράφει η αγορά κατοικίας στην Κεντρική Αθήνα την περίοδο 2022–2025, με τις μέσες προσαρμοσμένες τιμές διαμερισμάτων να αυξάνονται κατά 37,4%. Στην κορυφή των τιμών παραμένει η Καισαριανή, όπου οι μέσες τιμές από 2.302 ευρώ/τ.μ. το 2022 ανήλθαν στα 2.957 ευρώ/τ.μ. το 2025, καταγράφοντας αύξηση 28,5%.
Στον Δήμο Αθηναίων, η άνοδος είναι ακόμη εντονότερη, με τις μέσες τιμές να αυξάνονται κατά 37,4%, από 2.036 ευρώ/τ.μ. το 2022 σε 2.799 ευρώ/τ.μ. το 2025. Ιδιαίτερη δυναμική εμφανίζει και ο Ζωγράφου, όπου οι τιμές από 2.125 ευρώ/τ.μ. το 2022 ανήλθαν στα 2.794 ευρώ/τ.μ. το 2025, σημειώνοντας αύξηση 31,5%. Πιο ήπια αλλά σταθερή είναι η άνοδος στην Ηλιούπολη, όπου οι μέσες τιμές αυξήθηκαν κατά 22,8%, από 2.224 ευρώ/τ.μ. σε 2.731 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στον Υμηττό και τον Βύρωνα, οι τιμές κινήθηκαν ανοδικά κατά 30% και 30,8% αντίστοιχα, με τον Υμηττό να περνά από τα 2.010 ευρώ/τ.μ. στα 2.612 ευρώ/τ.μ. και τον Βύρωνα από τα 1.996 ευρώ/τ.μ. στα 2.611 ευρώ/τ.μ.
Το Γαλάτσι παραμένει το 2025 η πιο οικονομική περιοχή της Κεντρικής Αθήνας, αλλά με διαφορά που μειώνεται γρήγορα. Οι μέσες τιμές αυξήθηκαν κατά 36,4%, από 1.753 ευρώ/τ.μ. το 2022 σε 2.392 ευρώ/τ.μ. το 2025. Παρότι εξακολουθεί να προσφέρει το χαμηλότερο σημείο εισόδου στο δείγμα, ο ρυθμός ανόδου δείχνει ότι παύει σταδιακά να αποτελεί «κρυφό χαρτί» για όσους αναζητούν φθηνή αγορά κοντά στο κέντρο.
Πειραιάς: Άνοδος έως 45% και νέα δεδομένα
Εκρηκτική άνοδο καταγράφει η αγορά κατοικίας στον Πειραιά και τους όμορους δήμους την περίοδο 2022–2025. Στον Δήμο Πειραιά, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώθηκε από 1.807 ευρώ το 2022 σε 2.623 ευρώ το 2025, καταγράφοντας άνοδο 45,2%, τη μεγαλύτερη μεταξύ των δήμων της περιοχής.
Ισχυρή δυναμική εμφανίζει και ο Κορυδαλλός, όπου οι τιμές από τα 1.459 ευρώ/τ.μ. το 2022 ανήλθαν στα 2.055 ευρώ/τ.μ. το 2025, σημειώνοντας αύξηση 40,9%. Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζει και η Νίκαια – Άγιος Ιωάννης Ρέντης, με άνοδο 36,2% (από 1.450 σε 1.975 ευρώ/τ.μ.), ενώ στο Κερατσίνι – Δραπετσώνα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 37,3% (από 1.388 σε 1.907 ευρώ/τ.μ.). Το κοινό συμπέρασμα είναι ότι οι ισχυρότερες ποσοστιαίες αυξήσεις καταγράφονται όχι μόνο στον ήδη ακριβό Πειραιά, αλλά και στους πιο «υποτιμημένους» μέχρι πρότινος δήμους της ευρύτερης ζώνης, περιορίζοντας σταδιακά το πλεονέκτημα της χαμηλής τιμής εισόδου.
Βόρεια Προάστια: Η Νέα Ιωνία κρατά το προβάδισμα
Στα Βόρεια Προάστια, οι ανατιμήσεις κινούνται σε διψήφια ποσοστά σε όλους τους δήμους. Η Νέα Ιωνία καταγράφει τον υψηλότερο ρυθμό ανόδου με 28,3%, από 1.794 ευρώ/τ.μ. το 2022 σε 2.302 ευρώ/τ.μ. το 2025, και παραμένει η φθηνότερη επιλογή της ζώνης. Στην κορυφή των τιμών παραμένουν Φιλοθέη – Ψυχικό, με αύξηση 16,9% (από 3.576 σε 4.181 ευρώ/τ.μ.), ενώ η Κηφισιά ακολούθησε με 17,9% (από 2.997 σε 3.534 ευρώ/τ.μ.). Στο Παπάγου – Χολαργό η άνοδος ήταν 22,2% (από 2.594 σε 3.171 ευρώ/τ.μ.), στο Χαλάνδρι 16,9% (από 2.581 σε 3.018 ευρώ/τ.μ.) και στο Μαρούσι 19,5% (από 2.476 σε 2.958 ευρώ/τ.μ.). Η Αγία Παρασκευή κινήθηκε στο 16,2% (από 2.530 σε 2.939 ευρώ/τ.μ.) και το Ηράκλειο Αττικής στο 18,8% (από 2.150 σε 2.554 ευρώ/τ.μ.), δείχνοντας ότι και οι πιο «μεσαίες» περιοχές ακολουθούν πλέον τον γενικό ανοδικό ρυθμό.
Νότια Προάστια: Oι «μεσαίες» περιοχές τρέχουν ταχύτερα
Στα Νότια Προάστια, οι αυξήσεις κυμαίνονται από 20% έως σχεδόν 35%. Το Μοσχάτο – Ταύρος καταγράφει τη μεγαλύτερη άνοδο με 34,8% (από 1.978 σε 2.666 ευρώ/τ.μ.), ενώ η Καλλιθέα ακολουθεί με 33,5% (από 1.983 σε 2.647 ευρώ/τ.μ.).Στη Γλυφάδα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 20,9% (από 3.565 σε 4.308 ευρώ/τ.μ.), στον Άλιμο κατά 20,1% (από 3.071 σε 3.688 ευρώ/τ.μ.), στο Ελληνικό – Αργυρούπολη κατά 24,5% (από 2.793 σε 3.478 ευρώ/τ.μ.) και στο Παλαιό Φάληρο κατά 23,1% (από 2.806 σε 3.454 ευρώ/τ.μ.). Η Νέα Σμύρνη σημείωσε άνοδο 24,3% (από 2.257 σε 2.804 ευρώ/τ.μ.) και ο Άγιος Δημήτριος 23,1% (από 2.134 σε 2.628 ευρώ/τ.μ.), επιβεβαιώνοντας ότι ακόμη και οι πιο προσιτές γειτονιές της νότιας ζώνης μπαίνουν δυναμικά στο «παιχνίδι» των ανατιμήσεων.
Τι συμβαίνει με τα στεγαστικά δάνεια
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η άνοδος των τιμών κατοικιών δεν συνοδεύονται από αντίστοιχη στεγαστική πιστωτική επέκταση. Η ζήτηση κατοικίας φαίνεται να στηρίζεται κυρίως σε ίδια κεφάλαια, όπου αυτά υπάρχουν, επενδυτικά σχήματα και αγοραστές από το εξωτερικό, παρά σε τραπεζικό δανεισμό. Αυτό περιορίζει μεν τον συστημικό κίνδυνο για το τραπεζικό σύστημα, αποτρέποντας τη δημιουργία νέας «φούσκας» χρέους, ταυτόχρονα όμως διατηρεί περιορισμένη τη συμβολή του τραπεζικού δανεισμού στη συνολική ζήτηση κατοικίας.
Στον τομέα των στεγαστικών δανείων, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το υπόλοιπο που εξακολουθεί να εμφανίζεται στους ισολογισμούς των τραπεζών διαμορφώθηκε περίπου στα 25,4 δισ. ευρώ τον Οκτώβριο του 2025. Μετά από μια πολυετή περίοδο συρρίκνωσης, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής μηδενίστηκε, εξέλιξη που σηματοδοτεί περισσότερο σταθεροποίησηκαι όχι την έναρξη ενός νέου πιστωτικού κύκλου. Οι καθαρές ροές παραμένουν οριακές, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι νέες εκταμιεύσεις απλώς αντισταθμίζουν τις αποπληρωμές και τις διαγραφές, χωρίς να οδηγούν σε ουσιαστική επέκταση του στεγαστικού χαρτοφυλακίου.
Ενδεικτικό της συγκρατημένης αυτής εικόνας είναι ότι οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στο δεκάμηνο του 2025 ανήλθαν σε περίπου 1,6 δισ. ευρώ, επίπεδο που απέχει σημαντικά από τα προ κρίσης μεγέθη. Παράλληλα, επισημαίνεται ότι μεγάλο μέρος της μείωσης του τραπεζικού υπολοίπου στεγαστικών δανείων κατά την προηγούμενη δεκαετία δεν οφείλεται σε πραγματική απομείωση της συνολικής στεγαστικής έκθεσης των νοικοκυριών, αλλά στη μεταφορά δανείων σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) μέσω τιτλοποιήσεων. Με άλλα λόγια, μέρος της «εξαφάνισης» των στεγαστικών δανείων από τους ισολογισμούς των τραπεζών είναι περισσότερο λογιστικό και λιγότερο οικονομικό.
Σε αντίθεση με τη στασιμότητα της στεγαστικής πίστης, τα καταναλωτικά δάνεια εμφανίζουν σαφή πιστωτική επέκταση. Το συνολικό τους υπόλοιπο ανέρχεται σε περίπου 8,8–9,0 δισ. ευρώ, με ετήσιο ρυθμό αύξησης 6,6%και καθαρή ενίσχυση της τάξης των 0,5 δισ. ευρώ εντός του 2025. Η τάση αυτή καταδεικνύει ότι τα νοικοκυριά στρέφονται περισσότερο στον δανεισμό για κάλυψη καταναλωτικών αναγκών, παρά για χρηματοδότηση αγοράς κατοικίας.
Συνολικά, τα νέα δάνεια προς νοικοκυριά στο δεκάμηνο του 2025 ανήλθαν σε περίπου 3,8 δισ. ευρώ, εκ των οποίων λιγότερο από το ήμισυ αφορά στεγαστική πίστη. Το στοιχείο αυτό είναι κρίσιμο, καθώς αναδεικνύει ότι η τρέχουσα πιστωτική δυναμική της οικονομίας είναι κατεξοχήν κατανάλωση-κεντρική και όχι επενδυτική ή στεγαστική.
