Σημαντική «ανάσα» σε δεκάδες οικοδομές που είχαν κάνει χρήση των μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) δίνει τροπολογία που κατέθεσε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στη Βουλή. Με τη ρύθμιση αυτή αναστέλλεται η επιβολή κυρώσεων για κτίρια των οποίων οι οικοδομικές άδειες είτε έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση είτε έχουν προσβληθεί με αίτηση ακύρωσης, στο σκέλος που αφορά τα πολεοδομικά κίνητρα και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ.
Παράλληλα, προβλέπεται ότι στα συγκεκριμένα ακίνητα δεν θα εφαρμόζονται οι διατάξεις περί απαγόρευσης δικαιοπραξιών, όπως μεταβιβάσεις, γονικές παροχές ή σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων, αίροντας έτσι έναν ακόμη παράγοντα ασφυξίας για την αγορά. Η σχετική προθεσμία παρατείνεται έως την καταληκτική ημερομηνία υποβολής αίτησης για επανέκδοση της οικοδομικής άδειας, μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-Άδειες, για όσα κτίσματα έχουν ολοκληρώσει τον φέροντα οργανισμό. Σε κάθε περίπτωση, η διαδικασία δεν μπορεί να ξεπεράσει την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Την ίδια στιγμή, βαθιά «ανάσα» για την ελληνική κτηματαγορά προσφέρουν και οι διετείς παρατάσεις που «κλείδωσε» το ΥΠΕΝ τόσο για την ταυτότητα κτιρίου όσο και για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4. Οι ρυθμίσεις αυτές δεν κινούνται αποσπασματικά, αλλά εντάσσονται σε ένα ευρύτερο πακέτο πολεοδομικών παρεμβάσεων που προετοιμάζει το υπουργείο. Στο πακέτο αυτό περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η εφαρμογή της ευρωπαϊκής οδηγίας για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, η επανεκκίνηση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, καθώς και η επαναλειτουργία της πλατφόρμας για δασικά ακίνητα σε οικιστικές πυκνώσεις. Μαζί, οι παρεμβάσεις αυτές διαμορφώνουν ένα νέο, πιο απαιτητικό, αλλά και πιο καθαρό, τοπίο για ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές.
Αποτροπή «blackout» στις μεταβιβάσεις
Η παράταση έως τις 31 Μαρτίου 2028 για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4 και έως την 1η Φεβρουαρίου 2028 για την υποχρεωτική έκδοση ταυτότητας κτιρίου λειτουργεί ως ανάχωμα σε ένα γενικευμένο πάγωμα των συναλλαγών. Χωρίς αυτές τις ρυθμίσεις, από τις αρχές του 2026 χιλιάδες ακίνητα, κυρίως παλαιά διαμερίσματα με μικρές πολεοδομικές παραβάσεις , δεν θα μπορούσαν να μεταβιβαστούν, να πωληθούν ή να αποτελέσουν αντικείμενο γονικής παροχής και δωρεάς.
Δεν είναι τυχαίο ότι η ΠΟΜΙΔΑ είχε προειδοποιήσει εγκαίρως πως, χωρίς παράταση, η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων θα καθίστατο ουσιαστικά αδύνατη σε μεγάλο μέρος της χώρας. Το αποτέλεσμα θα ήταν ένα θεσμικό «μπλοκάρισμα» της κτηματαγοράς, με άμεσες συνέπειες τόσο στη ρευστότητα όσο και στα φορολογικά έσοδα του Δημοσίου από φόρους μεταβίβασης, δωρεών και γονικών παροχών.
Στήριξη προσφοράς και ρευστότητας
Σε μια αγορά όπου η ζήτηση για κατοικία παραμένει υψηλή, ιδίως σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικές περιοχές, η διατήρηση της προσφοράς θεωρείται κρίσιμη. Η δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρεσιών δίνει τον απαραίτητο χρόνο στους ιδιοκτήτες να «καθαρίσουν» νομικά τα ακίνητά τους και να τα επαναφέρουν στη νόμιμη κυκλοφορία της αγοράς.
Χωρίς την παράταση, ένα σημαντικό τμήμα του υφιστάμενου αποθέματος θα έμενε εκτός συναλλαγών, περιορίζοντας τεχνητά την προσφορά και εντείνοντας τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές. Υπό αυτή την έννοια, οι ρυθμίσεις λειτουργούν ως μηχανισμός σταθεροποίησης, αποτρέποντας απότομες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται, τέλος, και στο μέτωπο των κατεδαφίσεων αυθαιρέτων, όπου επιχειρείται να μπει τάξη στο διοικητικό μπέρδεμα των τελευταίων ετών. Η αρμοδιότητα παραμένει στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις έως τα τέλη Ιουνίου 2026, ενώ ξεκαθαρίζεται ότι οι εκθέσεις αυτοψίας και τα πρωτόκολλα κατεδάφισης που θα έχουν εκδοθεί έως τις 30 Ιουνίου 2026 θα εκτελούνται κατά προτεραιότητα με βάση τη χρονική εγγύτητα της αυθαιρεσίας. Στην πράξη, πρώτα μπαίνουν στο στόχαστρο τα πιο πρόσφατα αυθαίρετα, χωρίς περιθώρια χρονοτριβής ή μεταγενέστερης νομιμοποίησης.
Σε «ομηρία» τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5
Παρά τη θετική επίδραση των παρατάσεων, η αγορά εξακολουθεί να σκοντάφτει στο αδιέξοδο των αυθαιρέτων κατηγορίας 5, για τα οποία παραμένει σε ισχύ η απαγόρευση τακτοποίησης. Πρόκειται για ακίνητα χωρίς οικοδομική άδεια ή με υπερβάσεις άνω του 40%, τα οποία δεν μπορούν ούτε να μεταβιβαστούν ούτε να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.
Χιλιάδες τέτοια ακίνητα, μεταξύ αυτών και δημόσια ή δημοτικά κτίρια, παραμένουν «παγιδευμένα» εκτός αγοράς, μειώνοντας το πραγματικό απόθεμα κατοικιών και συντηρώντας μια γκρίζα ζώνη ιδιοκτησίας. Το γεγονός ότι από την Πρωτοχρονιά του 2026 έληξαν και οι κατ’ εξαίρεση δυνατότητες υπαγωγής για ειδικές περιπτώσεις (κληρονομιές, πλειστηριασμοί, leasing, ΕΤΑΔ) εντείνει την αβεβαιότητα και επαναφέρει στο τραπέζι την ανάγκη πολιτικής απόφασης για την επαναφορά της κατηγορίας 5.
