Για πρώτη φορά από τότε που η βραχυχρόνια μίσθωση άρχισε να αλλάζει τον χάρτη του ευρωπαϊκού real estate, η Ευρώπη δεν συζητά πια αν πρόκειται για τουριστικό φαινόμενο ή για παράγωγο της ψηφιακής οικονομίας. Το ερώτημα έχει μετατοπιστεί αλλού: πώς μια ολόκληρη κατηγορία επενδυτικών περιουσιακών στοιχείων (asset class) ενσωματώνεται ή συγκρούεται με τη στεγαστική πολιτική, τα δημόσια έσοδα και την κοινωνική συνοχή.
Η ημερομηνία-ορόσημο είναι η 20ή Μαΐου 2026. Τότε τίθεται σε πλήρη εφαρμογή ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028, που θεσμοθετεί ενιαίο πλαίσιο καταγραφής και διαμοιρασμού δεδομένων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε όλα τα κράτη-μέλη. Στην πραγματικότητα, πρόκειται για μια πολιτική επιλογή, με την Ευρωπαϊκή Ένωση να επιλέγει να «δει» καθαρά ένα κομμάτι της αγοράς που μέχρι σήμερα λειτουργούσε με αποσπασματικά στοιχεία και έμμεσες εκτιμήσεις.
Στην πράξη, ο Κανονισμός θεσπίζει υποχρεωτική εγγραφή των καταλυμάτων, με τη χορήγηση μοναδικού αριθμού μητρώου που θα πρέπει να εμφανίζεται σε όλες τις ψηφιακές πλατφόρμες. Οι πλατφόρμες, με τη σειρά τους, υποχρεώνονται να διαβιβάζουν τακτικά δεδομένα σε ένα ενιαίο ψηφιακό σημείο για κάθε κράτος-μέλος.
Έτσι, οι αρχές αποκτούν σαφή εικόνα για το τι ενοικιάζεται, πού και με ποια ένταση, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για πιο συνεπή εφαρμογή των τοπικών κανόνων και για πολιτικές αποφάσεις βασισμένες σε πραγματικά δεδομένα και όχι σε εκτιμήσεις.
Βραχυχρόνια μίσθωση και στεγαστική πίεση
Η ευρωπαϊκή παρέμβαση εντάσσεται ξεκάθαρα στο ευρύτερο πλαίσιο της στεγαστικής κρίσης που αντιμετωπίζουν μεγάλα αστικά κέντρα και τουριστικοί προορισμοί. Σύμφωνα με εκτιμήσεις ευρωπαϊκών θεσμών, σε ορισμένες περιοχές οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν έως και στο 20% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμους κατοίκους και ασκώντας ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια.
Έως σήμερα, όπως επισημαίνει και ανάλυση του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, οι τοπικές αρχές βασίζονταν σε ελλιπή ή έμμεσα δεδομένα. Από το 2026 και μετά, αυτό αλλάζει.
Το επόμενο βήμα, όπως προδιαγράφεται από την Κομισιόν, είναι η αρχή της αναλογικότητας. Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Κατοικία, που παρουσιάστηκε στα τέλη του 2025, απορρίπτει τις γενικές απαγορεύσεις ως εργαλείο πολιτικής. Αντίθετα, προκρίνει στοχευμένες παρεμβάσεις, μόνο εκεί όπου τεκμηριώνεται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποσύρουν κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά.
Στο πλαίσιο αυτό εισάγεται και ο όρος των “Areas Under Housing Stress”, περιοχές όπου οι τοπικές και περιφερειακές αρχές θα έχουν σαφές νομικό έρεισμα να εφαρμόζουν μέτρα όπως ανώτατα όρια ημερών ενοικίασης ανά ακίνητο, εποχικούς κανόνες χρήσης ή διαφοροποιήσεις μεταξύ επαγγελματικών και μη επαγγελματικών οικοδεσποτών.
Η ΕΕ δεν επιβάλλει ενιαία λύση. Δημιουργεί όμως ένα σαφές και προβλέψιμο πλαίσιο, ώστε κάθε παρέμβαση να είναι τεκμηριωμένη.
Από τον τουρισμό στη στέγη
Η χρονική συγκυρία δεν είναι τυχαία. Το 2025, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, η ευρωπαϊκή αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης μπήκε σε φάση κανονικοποίησης. Οι διαθέσιμες καταχωρήσεις καταλυμάτων στις πλατφόρμες ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 3,65 εκατ. τον μήνα, με ετήσια αύξηση μόλις 3,5%, αισθητά χαμηλότερη από τα προηγούμενα χρόνια. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση διανυκτερεύσεων αυξήθηκε κατά 4,4%, φτάνοντας τα 470 εκατ.
Με απλά λόγια, η αγορά δεν «ξεφουσκώνει», αντέχει, όμως δεν επεκτείνεται πια ανεξέλεγκτα. Η πληρότητα ενισχύθηκε στο 59%, αλλά οι τιμές υποχώρησαν οριακά, με τη μέση ημερήσια χρέωση να μειώνεται κατά 1,1%. Το μήνυμα είναι σαφές: η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να λειτουργεί ως μηχανισμός αυτόματης υπεραπόδοσης και μετατρέπεται σε μια ώριμη, ανταγωνιστική δραστηριότητα.
Η Ελλάδα ως πρόωρα «διαφανής» αγορά
Η Ελλάδα εισέρχεται στη νέα ευρωπαϊκή φάση με σχετικό θεσμικό πλεονέκτημα. Η υποχρεωτική εγγραφή όλων των καταλυμάτων στο Μητρώο της ΑΑΔΕ εφαρμόζεται ήδη, ενώ βρίσκεται σε ισχύ και Μνημόνιο Συνεργασίας με τις μεγάλες διεθνείς πλατφόρμες, οι οποίες διαβιβάζουν στοιχεία και δεδομένα στις φορολογικές αρχές.
Το πλαίσιο αυτό έχει ενισχύσει τη φορολογική συμμόρφωση και έχει περιορίσει την άτυπη δραστηριότητα. Ωστόσο, οι πρόσφατες παρεμβάσεις, όπως οι αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις, οι λειτουργικές προδιαγραφές των καταλυμάτων και οι περιορισμοί σε συγκεκριμένες ζώνες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, δείχνουν ότι η πολιτική συζήτηση μετατοπίζεται πλέον από το αν θα ρυθμιστεί η αγορά στο πώς και πού. Και ο Ευρωπαϊκός Κανονισμός θα δίνει πλέον και επισήμως το δικαίωμα να εφαρμοστούν χρονικοί ή και γεωγραφικοί περιορισμοί.
Τα στοιχεία της AirDNA για το 2025 δείχνουν ότι η ζήτηση διανυκτερεύσεων στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 3%, με την προσφορά να ακολουθεί με ρυθμό 2%. Παρά τη μικρή πτώση της πληρότητας στο 60,7%, τα συνολικά έσοδα παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα, καθώς η μείωση της μέσης ημερήσιας τιμής κατά 3% (στα 139 ευρώ) λειτούργησε ως μηχανισμός εξισορρόπησης.
Το μήνυμα για τους επενδυτές
Για τους επενδυτές και τους διαχειριστές, το μήνυμα είναι διπλό. Από τη μία πλευρά, η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει ανθεκτική και λειτουργική. Από την άλλη, το ρυθμιστικό ρίσκο παύει να είναι αφηρημένη έννοια και μετατρέπεται σε παράγοντα αποτίμησης.
Εν ολίγοις, το 2026 θα κρίνει με ποιο μοντέλο θα εξελιχθεί η βραχυχρόνια μίσθωση. Και αυτή η απόφαση δεν θα ληφθεί μόνο από την αγορά, αλλά και από την πολιτική. Για πρώτη φορά, και οι δύο πλευρές προτίθενται να μιλήσουν με δεδομένα. Το ερώτημα είναι αν θα καταλήξουν στο ίδιο συμπέρασμα.
