Σε φάση υλοποίησης περνά το επενδυτικό πλάνο της Dromeus Capital για την ανάπτυξη data center στην περιοχή των Σπάτων, έργο που υλοποιείται σε συνεργασία με την Apto, τον εξειδικευμένο βραχίονα της αμερικανικής Pimco στον τομέα των ψηφιακών υποδομών. Την ίδια ώρα, η εταιρεία επιχειρεί να άρει τις επιφυλάξεις που έχουν διατυπωθεί από την τοπική κοινωνία και τις δημοτικές αρχές, προχωρώντας σε προσαρμογές στον σχεδιασμό του έργου και σε παρεμβάσεις που ενισχύουν την κοινωνική συναίνεση. Το Project Olive εντάσσεται σε ένα ευρύτερο επενδυτικό πλαίσιο, στο οποίο η Dromeus Capital αναπτύσσει δραστηριότητες σε πολλαπλά τμήματα του commercial real estate, από τα data centers έως τα γραφεία και τις σύγχρονες υποδομές logistics. Στο πλαίσιο αυτό, η εταιρεία διαχειρίζεται χαρτοφυλάκιο γραφειακών ακινήτων αξίας περίπου 500 εκατ. ευρώ και παράλληλα σχεδιάζει νέα μεγάλης κλίμακας επένδυση στον τομέα των logistics, διευρύνοντας σταδιακά την παρουσία της σε αγορές με αυξημένη επενδυτική δυναμική.
Το Project Olive και η θέση της Ελλάδας στον ψηφιακό χάρτη
Το Project Olive, όπως ονομάζεται το νέο data center χωροθετείται στο επιχειρηματικό πάρκο των Σπάτων, πλησίον του οικισμού της Χριστούπολης, και έχει πλέον εισέλθει σε ένα κρίσιμο στάδιο ωρίμανσης. Μετά την ολοκλήρωση του σχεδιασμού των εγκαταστάσεων και την προέγκριση της οικοδομικής άδειας, η επένδυση εξασφάλισε πρόσφατα και την περιβαλλοντική αδειοδότηση κατηγορίας Α2 για εγκαταστάσεις άνω των 20 MW, εξέλιξη που σηματοδοτεί ουσιαστικά τη μετάβασή της από τη φάση προετοιμασίας στη φάση υλοποίησης.
Με βάση το υφιστάμενο χρονοδιάγραμμα, όπως αποκάλυψε στο powergame.gr ο Βασίλης Τσιλιμπής, Partner της Dromeus, οι κατασκευαστικές εργασίες για την ανάπτυξη του campus αναμένεται να ξεκινήσουν εντός του καλοκαιριού και να εξελιχθούν σε δύο διακριτές φάσεις. Η πρώτη φάση προβλέπει την κατασκευή ενός κτιρίου υπολογιστικής ισχύος 18 MW, με χρονικό ορίζοντα παράδοσης το 2028, ενώ η δεύτερη φάση, που τοποθετείται χρονικά στο 2030, θα προσθέσει ένα ακόμη κτίριο ισχύος 28 MW. Σε πλήρη ανάπτυξη, το Project Olive θα διαθέτει συνολικά 46 MW υπολογιστικής ισχύος, ενώ το συνολικό ύψος της επένδυσης εκτιμάται ότι θα ανέλθει στα 770 εκατ. ευρώ, κατατάσσοντάς το ανάμεσα στις μεγαλύτερες επενδύσεις ψηφιακών υποδομών που έχουν δρομολογηθεί μέχρι σήμερα στην ελληνική αγορά.
Η σημασία του έργου, ωστόσο, δεν εξαντλείται στα οικονομικά και τεχνικά του μεγέθη. Κατά την τετραετή περίοδο κατασκευής –δύο έτη για κάθε φάση– εκτιμάται ότι θα δημιουργηθούν περίπου 400 έως 500 θέσεις εργασίας, ενώ στη φάση λειτουργίας του data center προβλέπονται περίπου 100 μόνιμες θέσεις υψηλής εξειδίκευσης. Όπως επισημαίνει ο Βασίλης Τσιλιμπής, πρόκειται για ειδικότητες με αυξημένες απαιτήσεις και αντίστοιχα υψηλές αμοιβές, όπως ηλεκτρολόγοι και μηχανολόγοι μηχανικοί, μηχανικοί δικτύων και στελέχη λειτουργίας υποδομών, γεγονός που ενισχύει ουσιαστικά το αποτύπωμα της επένδυσης στην πραγματική οικονομία.
Σε ό,τι αφορά το κατασκευαστικό σκέλος, το τελικό σχήμα ανάθεσης δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί. Όπως σημειώνεται από την εταιρεία, έργα data centers τέτοιας κλίμακας και τεχνικής πολυπλοκότητας απαιτούν εργολάβους με πολύ συγκεκριμένες δυνατότητες και αποδεδειγμένη εμπειρία σε αντίστοιχες υποδομές. Σε επίπεδο ωρίμανσης, οι βασικές μελέτες του Project Olive έχουν ήδη ολοκληρωθεί. Πρόκειται για εξαιρετικά λεπτομερείς μελέτες, στις οποίες συμμετέχουν ομάδες τόσο από την Ελλάδα όσο και από το εξωτερικό, καθώς το σχεδιαστικό αποτύπωμα του έργου καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από τις απαιτήσεις των τελικών πελατών. Παράλληλα, έχουν ληφθεί μέτρα για τον περιορισμό των κατασκευαστικών κινδύνων, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την υλοποίηση εκτεταμένου αρχαιολογικού προγράμματος το τελευταίο διάστημα, κόστους άνω των 800.000 ευρώ, ώστε να αποτυπωθεί πλήρως η κατάσταση του χώρου και να αντιμετωπιστεί εγκαίρως κάθε σχετικό ρίσκο.
Το Project Olive εντάσσεται σε μια ευρύτερη στρατηγική ανάγνωση για τη θέση της Ελλάδας στον ευρωπαϊκό χάρτη των data centers. Η χώρα αποτέλεσε την πρώτη επένδυση της Dromeus Capital στον συγκεκριμένο κλάδο, καθώς, παρά τη γεωγραφική της θέση, καταγράφει μία από τις χαμηλότερες εγκατεστημένες υπολογιστικές ισχείς σε data centers στην Ευρώπη, σε όρους ισχύος ανά κάτοικο. Την ίδια στιγμή, η διείσδυση των cloud υπηρεσιών στις ελληνικές επιχειρήσεις παραμένει αισθητά χαμηλότερη από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, με το ποσοστό χρήσης να διαμορφώνεται περίπου στο 25%, έναντι 50% στην υπόλοιπη Ευρώπη. Το γεγονός αυτό αποτυπώνει ένα σαφές περιθώριο ανάπτυξης, το οποίο ενισχύεται περαιτέρω από τη συνεχιζόμενη προσπάθεια ψηφιοποίησης των δημόσιων υπηρεσιών, έναν τομέα στον οποίο, σύμφωνα με την εκτίμηση της εταιρείας, η Ελλάδα σε ορισμένες περιπτώσεις κινήθηκε ταχύτερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Σήμερα, η πλειονότητα των data centers που εξυπηρετούν και την ελληνική αγορά βρίσκεται κυρίως σε μεγάλους ευρωπαϊκούς κόμβους, όπως η Φρανκφούρτη και το Λονδίνο, που αποτελούν τις κυρίαρχες αγορές data centers στην Ευρώπη. Όπως χαρακτηριστικά σημειώνεται, η μετάδοση δεδομένων από την Αθήνα προς τη Φρανκφούρτη και πίσω, σε ελάχιστα μικροδευτερόλεπτα, συνεπάγεται αυξημένο κόστος και πολυπλοκότητα για τον τελικό χρήστη. Η ύπαρξη της υποδομής πιο κοντά στον χρήστη θα ήταν σαφώς πιο αποδοτική, λιγότερο κοστοβόρα και τεχνικά πιο αποτελεσματική.
Αυτή ακριβώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης αποτελεί, σύμφωνα με τη διοίκηση της εταιρείας, τον βασικό λόγο για τον οποίο η Ελλάδα θα έπρεπε να διεκδικήσει μεγαλύτερο μερίδιο στον κλάδο των data centers.
Κοινωνική αποδοχή και τεχνικές παρεμβάσεις
Καθοριστικό παράγοντα για την απρόσκοπτη υλοποίηση του Project Olive αποτελεί η κοινωνική αποδοχή του έργου από την τοπική κοινωνία. Η Dromeus Capital, όπως επισημαίνει ο Βασίλης Τσιλιμπής, επιδιώκει συνειδητά να λειτουργήσει ως «καλός γείτονας», ενσωματώνοντας τις ανησυχίες των κατοίκων στον σχεδιασμό και την εξέλιξη της επένδυσης. Οι βασικές αντιδράσεις που έχουν εκφραστεί εστιάζουν κυρίως στον πιθανό θόρυβο από τη λειτουργία των ηλεκτροπαραγωγών ζευγών, ιδίως σε περιπτώσεις διακοπής της ηλεκτροδότησης, καθώς και στο γεγονός ότι η αρχική περιβαλλοντική μελέτη δεν αξιολόγησε σωρευτικά το ηχητικό αποτύπωμα σε συνδυασμό με τα υπόλοιπα data centers που αναπτύσσονται στην ευρύτερη περιοχή.
Σε απάντηση αυτών των προβληματισμών, και αμέσως μετά την ολοκλήρωση νέων, επικαιροποιημένων ακουστικών μελετών, η εταιρεία παρουσίασε ένα πακέτο πρόσθετων μέτρων ηχοπροστασίας. Όπως εξηγεί ο κ. Τσιλιμπής, οι γεννήτριες θα τοποθετηθούν εντός ειδικών ηχομονωτικών περιβλημάτων, τα οποία περιορίζουν τον θόρυβο έως και κατά 50% ακόμη και στο ακραίο σενάριο πλήρους διακοπής ρεύματος. Παράλληλα, τα συστήματα κλιματισμού θα καλυφθούν με μονωτικά κελύφη, επιτυγχάνοντας μείωση θορύβου της τάξης του 25%, ενώ προβλέπεται και η εγκατάσταση ηχοπετασμάτων ύψους τεσσάρων μέτρων και πάχους 80 εκατοστών περιμετρικά των εγκαταστάσεων, ενισχύοντας περαιτέρω την προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος.
Στο ίδιο πνεύμα, αποφασίστηκε και η τροποποίηση της όδευσης της υπόγειας καλωδίωσης υψηλής τάσης, ώστε αυτή να μην διέρχεται από τον οικισμό της Χριστούπολης. Η επιλογή αυτή συνεπάγεται πρόσθετο κόστος, που εκτιμάται σε περίπου 4 εκατ. ευρώ, ωστόσο κρίθηκε αναγκαία προκειμένου να ενισχυθεί η κοινωνική συναίνεση και η αίσθηση ασφάλειας των κατοίκων. Παράλληλα, η εταιρεία εξετάζει την ανάπτυξη δράσεων κοινωνικής ανταποδοτικότητας, με έμφαση στην εκπαίδευση και στη διασύνδεση της τοπικής κοινωνίας με ειδικότητες που σχετίζονται με τις ψηφιακές υποδομές, επιδιώκοντας το Project Olive να αποτελέσει όχι μόνο μια μεγάλη επένδυση, αλλά και έναν καταλύτη θετικής τοπικής ανάπτυξης.
Γραφεία: Repositioning σε μια αγορά δύο ταχυτήτων
Παράλληλα με τις ψηφιακές υποδομές, η Dromeus Capital διατηρεί ισχυρή παρουσία στον τομέα των γραφείων, ακολουθώντας στρατηγική επιλεκτικών επενδύσεων και αναβαθμίσεων. Η αγορά γραφείων, όπως επισημαίνεται, κινείται πλέον σε δύο ταχύτητες: από τη μία τα σύγχρονα, πιστοποιημένα και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, που συγκεντρώνουν έντονη ζήτηση, και από την άλλη το παλαιότερο απόθεμα, το οποίο παραμένει στάσιμο. Σε αυτό το περιβάλλον, η εταιρεία εντοπίζει σημαντικές ευκαιρίες στο repositioning παλαιότερων κτιρίων Grade B και C σε σύγχρονους χώρους Grade A, έχοντας αυτή τη στιγμή ένα χαρτοφυλάκιο γραφείων αξίας 500.000 εκατ. ευρώ.
Σε αυτή τη λογική εντάσσονται έργα όπως το South Point, απέναντι από το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, το οποίο αφορά πλήρη ανακατασκευή γραφείων 4.400 τ.μ. με στόχο πιστοποίησης LEED, για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια και οι εργασίες τοποθετούνται εντός του δεύτερου τριμήνου του 2026. Το κτίριο θα είναι έτοιμο σε περίοδο 12 μηνών εφόσον ξεκινήσει η ανακατασκευή, άρα το Μάρτιο του 2027.
Αντίστοιχα, στο pipeline περιλαμβάνεται και η αξιοποίηση του πρώην Εκθεσιακού Κέντρου Μεταμόρφωσης, με στόχο τη μετατροπή του σε βιώσιμο κτίριο γραφείων. Το ακίνητο των 17.210 τ.μ. στο 12ο χιλιόμετρο της Εθνικής Οδού Αθηνών – Λαμίας, που θα είναι έτοιμο σε 4 μήνες, ανήκε στο παρελθόν στην οικογένεια Αλεξόπουλου και αποτέλεσε από τα πρώτα μεγαλύτερα εκθεσιακά κέντρα της Αττικής, ενώ πριν από περίπου μία δεκαετία λειτούργησε ως family park. Η επένδυση της εταιρείας ανέρχεται στα 18 εκατ. Ευρώ, ενώ σύντομα θα ανακοινωθούν οι χρήστες. Παράλληλα, εξετάζει να προχωρήσει σε νέες αγοραπωλησίες παλιών γραφείων με σκοπό την πλήρη ανακαίνισή τους.
Έρχεται νέα επένδυση στα logistics
Στον τομέα των logistics, η Dromeos Capital έχει ήδη υλοποιήσει σημαντικές επενδύσεις στη Δυτική Αττική, παραδίδοντας σύγχρονες αποθήκες νέας γενιάς, πιστοποιημένες κατά LEED. Η στρατηγική αυτή βασίζεται αφενός στην ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας και αφετέρου στη ραγδαία ανάπτυξη του e-commerce, που αυξάνει τις απαιτήσεις για ταχύτητα, ασφάλεια και ποιότητα στις υποδομές αποθήκευσης. Η εταιρεία συνεχίζει να «χτίζει» pipeline, με επεκτάσεις υφιστάμενων εγκαταστάσεων και σχεδιασμό νέων έργων, υπό την προϋπόθεση ότι θα ξεπεραστούν ζητήματα zoning και ωρίμανσης οικοπέδων.
Σε επίπεδο χαρτοφυλακίου, οι επενδύσεις της Dromeos Capital στα logistics προσεγγίζουν τα 180 εκατ. ευρώ, με τρία κτίρια σε λειτουργία και ένα ακόμη υπό ανάπτυξη, ενώ το ενδιαφέρον για τον κλάδο παραμένει ισχυρό, εφόσον εντοπιστούν ώριμες και ποιοτικές ευκαιρίες. Η επιλογή των logistics, όπως εξηγεί, βασίστηκε σε δύο βασικούς άξονες. Αφενός, η ελληνική οικονομία έχει επιστρέψει σε τροχιά ανάκαμψης, γεγονός που ενισχύει την εσωτερική ζήτηση. Αφετέρου, η ραγδαία ανάπτυξη του e-commerce λειτουργεί ως ισχυρός μοχλός, καθώς οι καταναλωτές απαιτούν ολοένα και ταχύτερους χρόνους παράδοσης.
Η εταιρεία, επίσης, μέσω κοινοπραξίας με την ελβετική Quilvest Capital Partners έχει ολοκληρώσει logistics συνολικής επιφάνειας 41.576 τ.μ. στην Ελευσίνα, που έχει πιστοποιηθεί με LEED Gold. Μισθωτής είναι η Synergy, εταιρεία παροχής υπηρεσιών logistics.Παράλληλα, η εταιρεία προχωρά στην επέκταση κατά 30.000 τ.μ. του εν λόγω logistics, καθώς βρίσκεται στη φάση της αδειοδότησης.
Aκόμη, η εταιρεία επεξεργάζεται σχέδια για μία ακόμη, μεγάλη επένδυση στον τομέα των logistics στη Δυτική Αττική. Το project βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο, καθώς δεν έχει ολοκληρωθεί το τελευταίο κρίσιμο βήμα που απαιτείται για την απόκτηση των οικοπέδων. Η καθυστέρηση σχετίζεται με επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Όπως εξηγείται, αναμένονται συγκεκριμένες πολεοδομικές ρυθμίσεις ώστε το οικόπεδο να καταστεί πλήρως ώριμο για ανάπτυξη logistics. Και αυτή η επένδυση σχεδιάζεται να υλοποιηθεί με τον ίδιο στρατηγικό εταίρο.
