Η ελληνική αγορά ακινήτων μοιάζει να ζει σε δύο παράλληλους κόσμους. Στον πρώτο, αυτόν των αγγελιών, οι τιμές συνεχίζουν να σκαρφαλώνουν, συντηρώντας την εικόνα μιας αγοράς που «τρέχει» ασταμάτητα. Στον δεύτερο, αυτόν των πραγματικών συναλλαγών, οι ισορροπίες αλλάζουν, οι διαπραγματεύσεις σκληραίνουν, οι αγοραστές γίνονται πιο επιφυλακτικοί και οι τιμές, εκτός των λίγων προνομιούχων εξαιρέσεων, αρχίζουν να δείχνουν σημάδια κόπωσης.
Σύμφωνα με όσα υποστηρίζει στο powergame.gr ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Managing Partner της Avakon, κατασκευαστικής εταιρείας που δραστηριοποιείται στα νότια προάστια, το βασικό πρόβλημα είναι ότι σήμερα συνυπάρχουν τρεις διαφορετικές «αγορές», οι τιμές των αγγελιών, οι αντικειμενικές αξίες και οι πραγματικές τιμές των πράξεων, αλλά αυτές οι τρεις πραγματικότητες απέχουν όλο και περισσότερο μεταξύ τους. Οι αγγελίες, όπως λέει, δεν αποτυπώνουν αυτό που τελικά πληρώνεται, οι αντικειμενικές αξίες είναι συχνά εκτός πραγματικότητας και μόνο οι πραγματικές συναλλαγές δείχνουν πού αντέχει να κινηθεί η αγορά με βάση τις πραγματικές δυνατότητες των αγοραστών.
Η εξαίρεση που θολώνει την εικόνα
Υπάρχει βέβαια μια κατηγορία ακινήτων που συνεχίζει να κινείται σε δική της τροχιά. Τα λεγόμενα «prime» ακίνητα αποτελούν μια αγορά μέσα στην αγορά, με δικό της κοινό και δική της δυναμική. Διαμερίσματα πρώτης γραμμής στη Βούλα και τη Βουλιαγμένη, ακίνητα με ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα ή μοναδικές κατοικίες με θέα στην Ακρόπολη δεν επηρεάζονται εύκολα από τη γενική κόπωση. Εκεί καταγράφονται ακόμη και πραγματικές συναλλαγές στα 25.000+ ευρώ το τετραγωνικό, τιμές που θυμίζουν περισσότερο Μόντε Κάρλο ή prime Παρίσι παρά Αθήνα. Όμως, όπως επισημαίνει ο κ. Κιολέογλου, αυτή η εικόνα αφορά ένα πολύ μικρό κομμάτι της αγοράς και δεν μπορεί να λειτουργήσει ως μέτρο σύγκρισης για το σύνολο.
Η «μάζα» των ακινήτων και το αδιέξοδο της μεσαίας τάξης
Το πραγματικό πρόβλημα βρίσκεται στη μεγάλη αγορά. Στα ακίνητα που δεν έχουν κάποιο ιδιαίτερο χαρακτηριστικό, που απλώς ανήκουν στον αστικό ιστό περιοχών όπως η Άνω Γλυφάδα, η Νέα Σμύρνη, το Χαλάνδρι ή μεγάλο μέρος του κέντρου της Αθήνας. Εκεί τα σημάδια κόπωσης είναι πλέον εμφανή. Η μέση ελληνική οικογένεια δεν μπορεί πια να αγοράσει καινούργιο ακίνητο σχεδόν σε καμία περιοχή. Οι τιμές έχουν αποσυνδεθεί πλήρως από τα εισοδήματα. «Με τα σημερινά δεδομένα, θα έπρεπε να δουλεύεις 40 χρόνια χωρίς να ξοδέψεις τίποτα για να πάρεις σπίτι», λέει χαρακτηριστικά ο κ. Κιολέογλου, περιγράφοντας ένα αδιέξοδο που γίνεται όλο και πιο ορατό.
Όταν η εγχώρια ζήτηση στερεύει, η αγορά αναγκαστικά ψάχνει άλλο καύσιμο. Ξένους αγοραστές, επενδυτικά σχήματα, Golden Visa, βραχυχρόνια μίσθωση. Όμως και αυτά έχουν όρια. Η Golden Visa έχει γίνει ακριβή στις περισσότερες περιοχές και δεν λειτουργεί πια ως «εύκολο εισιτήριο». Τα Airbnb μπαίνουν σε αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο και το διεθνές περιβάλλον δεν ευνοεί νέες, μαζικές ροές κεφαλαίων.
Ακριβό χρήμα και λιγότεροι αγοραστές
Το δεύτερο μεγάλο φρένο είναι το κόστος χρηματοδότησης. Με τα στεγαστικά επιτόκια γύρω στο 5%, ο δανεισμός έχει γίνει αποτρεπτικός για πολλούς. «Κανείς δεν θέλει πια κυμαινόμενο επιτόκιο, γιατί δεν ξέρεις τι σου ξημερώνει αύριο», σημειώνει.
Όταν η αγορά κατοικίας βασίζεται λοιπόν λιγότερο στον δανεισμό και περισσότερο στο «ζεστό» χρήμα, η δεξαμενή των αγοραστών μικραίνει απότομα. Αυτό το περιβάλλον ευνόησε τα προηγούμενα χρόνια τα buy-to-rent σχήματα και τη βραχυχρόνια μίσθωση. Σήμερα όμως βλέπουμε το αντίθετο ρεύμα. Περιορισμούς, αυστηρότερους κανόνες και μια γενική συνειδητοποίηση ότι η πόλη δεν μπορεί να λειτουργεί μόνο ως μηχανή φιλοξενίας επισκεπτών.
Οι πιεσμένες πωλήσεις και η σιωπηλή διόρθωση
Υπάρχει όμως και ένας πιο «σιωπηλός» μηχανισμός διόρθωσης. Η ανάγκη ρευστότητας, καθώς πολλές εταιρείες του κλάδου είναι εκτεθειμένες σε τραπεζικό ή έμμεσο δανεισμό και, όταν μειώνεται ο κύκλος εργασιών τους, αναγκάζονται να πουλήσουν. Όχι όταν οι τιμές είναι ιδανικές, αλλά όταν «πρέπει». Αυτό οδηγεί σε πιεσμένες πωλήσεις και σε πιέσεις τιμών. Γι’ αυτό και η συζήτηση περί «πτώσης που έρχεται» είναι εν μέρει παραπλανητική. Σε μεγάλο κομμάτι της αγοράς, η διόρθωση έχει ήδη ξεκινήσει. Απλώς δεν φαίνεται στις αγγελίες. Φαίνεται στις πράξεις.
Η αληθινή βόμβα είναι η γη και το κόστος κατασκευής
Το πιο δομικό πρόβλημα βρίσκεται στο κόστος. Η πρώτη ύλη των νέων ακινήτων είναι η γη και αυτή έχει εκτοξευθεί. Στη Βούλα και τη Γλυφάδα, για παράδειγμα, ένα στρέμμα που το 2018 κόστιζε 800 έως 900 χιλιάδες ευρώ, σήμερα πωλείται 3 έως 5 εκατομμύρια ανάλογα το σημείο , τη θέα και την προσβασιμότητα στο παραλιακό μέτωπο . Στη Βάρκιζα, το συνολικό κόστος γης και κατασκευής από τα 2.000 ευρώ το τετραγωνικό έχει ξεπεράσει τα 5.000.
Παράλληλα, το κόστος κατασκευής έχει σχεδόν διπλασιαστεί σε λίγα χρόνια. Εκεί που πριν πέντε χρόνια έχτιζες με 1.200 έως 1.500 ευρώ το τετραγωνικό, σήμερα μιλάς για κόστη 2.000 έως 2.500 ευρώ και πολύ παραπάνω σε ποιοτικά projects. Αν σε αυτό προστεθούν οι αντιπαροχές, το χρηματοδοτικό κόστος, ο χρόνος υλοποίησης και η ανάγκη μιας στοιχειώδους απόδοσης, οι τελικές τιμές πώλησης βγαίνουν απλώς εκτός αντοχών για τη μέση ελληνική οικογένεια.
Παλαιά ακίνητα και η νέα ταση στην golden visa
Στα παλαιά ακίνητα, η αγορά ζει τα απόνερα μιας μαζικής ανακαινιστικής έκρηξης. Πολλά φρεσκαρίστηκαν γρήγορα, με στόχο την απόδοση και όχι την αντοχή. Τώρα αρχίζουν να εμφανίζονται προβλήματα, φθορές και κακοτεχνίες, ειδικά σε ακίνητα που χρησιμοποιήθηκαν εντατικά ως Airbnb.
Την ίδια στιγμή, φουντώνει η τάση αλλαγής χρήσης επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες για Golden Visa. Δημιουργούνται μικρά διαμερίσματα-κουτιά, 20 τετραγωνικών, που μπορεί να πωλούνται 250.000 ευρώ μόνο και μόνο επειδή «πιάνουν» το όριο. Αν όμως μειωθεί η εξωτερική ζήτηση ή αλλάξει το πλαίσιο, μένει πίσω ένα στοκ ακινήτων που δύσκολα θα απορροφηθεί από την πραγματική αγορά κατοικίας.
Ανάγκη για νέο ΝΟΚ
Μέσα σε αυτή την ήδη εύθραυστη οικονομική εξίσωση, υπάρχει ένας παράγοντας που την κάνει ακόμη πιο ασταθή. Η πολεοδομική και θεσμική αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Η αγορά δεν παγώνει μόνο από τα επιτόκια τα αυξημένα κοστολόγια και τις τιμές. Παγώνει και από το ότι κανείς δεν είναι σίγουρος τι ισχύει σήμερα, τι θα ισχύει αύριο και τι μπορεί να ακυρωθεί με μια προσφυγή ή μια δικαστική απόφαση.
Ο κ. Κιολέογλου είναι σαφής, « Χωρίς νέο, σύγχρονο ΝΟΚ δεν θα λυθούν τα προβλήματα. Χρειάζεται νέος σύγχρονος οικοδομικός κανονισμός που να καλύπτει τις ανάγκες του σήμερα και να δημιουργεί βιώσιμες υψηλών προδιαγραφών πόλεις για τις του αύριο. Οι προδιαγραφές και οι ανάγκες των κατοίκων αλλάζουν. Δεν γίνεται να συνεχίζουμε να σχεδιάζουμε κατοικίες σαν να είμαστε 20 ή 30 χρόνια πίσω».
Προσθέτει επίσης ότι μαζί με το ΝΟΚ μία σοβαρή επικαιροποίηση των προδιαγραφών του κτιριοδομικού κανονισμού είναι εξίσου απαραίτητη. Για παράδειγμα , με το δεδομένο ότι οι νέες γενιές στατιστικά έχουν πολύ υψηλότερο μέσο όρο ύψους από ότι πριν τριάντα χρόνια , το ελάχιστο απαιτούμενο καθαρό ύψος σε ένα νέο κτίριο ώστε να θεωρείται ένα χώρος κύριας χρήσης θα έπρεπε να αναθεωρηθεί καθώς σήμερα περιορίζεται στα 2,5 μέτρα με δυνατότητα για τοπικές μειώσεις που αφορούν σε δοκούς και ψευδοροφές να επιτρέπονται. Παράλληλα το ελάχιστο απαιτούμενο ύψος θυρών είναι στα 2μ . Η σύγχρονη κατοικία χρειάζεται άλλες προδιαγραφές. Ένα ελάχιστο καθαρό ύψος 2,80 μέτρων θα ήταν πιο ρεαλιστικό, μαζί με συνολική επανεξέταση του εσωτερικού σχεδιασμού, των όγκων και της λειτουργικότητας των χώρων.
Παράλληλα, έχει αλλάξει ριζικά και ο τρόπος ζωής. Παλιά, σε ένα διαμέρισμα 80 τετραγωνικών ζούσε άνετα μια τετραμελής οικογένεια. Σήμερα, στα ίδια 80 τετραγωνικά, βγάζεις μικρότερο αριθμό «πραγματικών» δωματίων, γιατί έχουν μεγαλώσει τα σαλόνια, οι κρεβατοκάμαρες, τα μπάνια, οι διάδρομοι , αλλά ακόμα και οι επιφάνειες των ίδιων των δωματιών και των χώρων καθώς οι σύγχρονες προδιαγραφές απαιτούν μεγαλύτερη άνεση χώρου. Το αφήγημα ότι χτίζουμε περισσότερο άρα πνίγουμε τους δήμους δεν στέκει τόσο εύκολα όσο ακούγεται».
Φυσικά για να μπορέσουμε να εκσυγχρονίσουμε το σχεδιασμό και την κατασκευή των νέων κατοικιών , θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα νέο μοντέλο ανάπτυξης που θα εξασφαλίζει περισσότερο πράσινο, κτίρια με μικρότερες καλύψεις , ανάπτυξη καθ’ύψος , χωρίς υπερβολές αλλά δίνοντας τη δυνατότητα στους αρχιτέκτονες μηχανικούς να δημιουργήσουν και να σχεδιάσουν κατοικίες που θα εξυπηρετούν τις ανάγκες του αστικού ιστού και των κατοίκων τους για τα επόμενα πενήντα χρόνια. Αυτό δε σημαίνει απαραίτητα παραπάνω δόμηση . Αλλωστε κρίσιμο μέγεθος για κάθε κτίριο είναι ο όγκος. Μην ξεχνάμε ότι τα σπίτια του σήμερα δε φτιάχνονται για σήμερα αλλά για πολλές δεκαετίες από σήμερα. Πρέπει έτσι να προβλέψουμε τις μελλοντικές ανάγκες της κάθε πόλης για να μην δημιουργήσουμε ξανά τα προβλήματα που προέκυψαν από την ουσιαστικά άναρχη ανάπτυξη των αστικών ιστών της χώρας το δεύτερο μισό του εικοστού αιώνα όπου η αυθαιρεσία και η έλλειψη σχεδιασμού δημιούργησαν το χάος που σε πολλές περιπτώσεις αντιμετωπίζουμε σήμερα σε γειτονιές και πόλεις της χώρας. Χωρίς πράσινο, χωρίς θέσεις στάθμευσης, χωρίς πεζοδρόμια και με κτίρια που αποτελούν ενεργειακές βόμβες . Τα νέα κτίρια πρέπει να σχεδιάζονται ώστε να εξασφαλίζουν στο μέγιστο δυνατό χώρους πρασίνου, φυτεύσεις , θέσεις στάθμευσης , πεζοδρόμια για τους πεζούς , κτίρια χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης , και σπίτια που θα μπορούν να εξυπηρετούν τις ανάγκες του σύγχρονου κατοίκου και να δημιουργούν τις βέλτιστες δυνατές συνθήκες διαβίωσης .
