Παρά τις υψηλές βάσεις των προηγούμενων ετών, το 2025 έκλεισε με οριακά θετικό πρόσημο για τα ξενοδοχεία της Αθήνας, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά περνά σε μια φάση ωρίμανσης και εξομάλυνσης, μετά την έντονη μεταπανδημική ανάκαμψη.
Τα στοιχεία της 22ης ετήσιας έρευνας Κίνησης & Απόδοσης (Benchmarking) της Ένωσης Ξενοδόχων Αθηνών – Αττικής & Αργοσαρωνικού, σε συνεργασία με την GBR Consulting, αποτυπώνουν μια εικόνα σταθερής αλλά επιβραδυνόμενης ανάπτυξης, με σαφείς διαφοροποιήσεις ανά περίοδο και αυξανόμενες προκλήσεις στο σκέλος των τιμών και της προσφοράς.
Σταθερή άνοδος δεικτών, με χαμηλότερους ρυθμούς
Σε επίπεδο έτους (Ιανουάριος – Δεκέμβριος 2025), η μέση πληρότητα των ξενοδοχείων της Αθήνας διαμορφώθηκε στο 77,1%, σημειώνοντας μικρή αύξηση κατά 0,9% σε σύγκριση με το 2024 και πιο ουσιαστική άνοδο έναντι του 2023 (+3,2%).
Αντίστοιχα, η μέση τιμή δωματίου (ADR) ανήλθε στα 177 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 2,5% σε σχέση με το 2024 και 12,4% έναντι του 2023.
Ως αποτέλεσμα, τα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPar) διαμορφώθηκαν στα 137 ευρώ, αυξημένα κατά 3,4% σε ετήσια βάση και κατά 16,1% σε σχέση με το 2023.
Οι αριθμοί αυτοί επιβεβαιώνουν ότι η αγορά εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, ωστόσο με σαφώς πιο ήπιους ρυθμούς, γεγονός που υποδηλώνει τη μετάβαση σε ένα πιο «κανονικοποιημένο» περιβάλλον, όπου οι αυξήσεις τιμών δεν μπορούν πλέον να λειτουργούν ως ο βασικός μοχλός βελτίωσης της απόδοσης.
Ενίσχυση των «πλάγιων» περιόδων και ήπια κόπωση στην αιχμή
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η εποχική κατανομή της ζήτησης. Το 2025 ενισχύθηκε σημαντικά για ακόμη μία χρονιά στους μήνες Ιανουαρίου – Μαρτίου και Νοεμβρίου – Δεκεμβρίου, με την πληρότητα να αυξάνεται κατά 5,3% και το ADR κατά 5,4% σε σύγκριση με το 2024.
Αντίθετα, κατά την παραδοσιακή περίοδο αιχμής Απριλίου – Οκτωβρίου, η πληρότητα παρουσίασε υποχώρηση κατά 1,2%, ενώ το ADR κατέγραψε πιο περιορισμένη άνοδο (+2,7%).
Οι μηνιαίες διακυμάνσεις επιβεβαιώνουν τη διαρθρωτική ενίσχυση της Αθήνας ως προορισμού δωδεκάμηνης λειτουργίας, αλλά ταυτόχρονα αναδεικνύουν μια ήπια κόπωση στους μήνες κορύφωσης, εξέλιξη που χρήζει προσεκτικής παρακολούθησης, ιδίως υπό το βάρος της αυξανόμενης προσφοράς κλινών.
Η θέση της Αθήνας στον ευρωπαϊκό ανταγωνισμό
Σε σύγκριση με δέκα (10) άλλες νευραλγικές τουριστικές πόλεις της Ευρώπης, η Αθήνα διατήρησε το 2025 θέση εντός της πρώτης πεντάδας ως προς τη ζήτηση, αν και υποχώρησε από την τρίτη θέση που κατείχε το 2024.
Παρουσίασε υψηλότερη πληρότητα από πόλεις όπως η Μαδρίτη, το Μόναχο, το Βερολίνο, η Βιέννη και η Κωνσταντινούπολη, με το Λονδίνο να παραμένει η μοναδική αγορά που ξεπέρασε το όριο του 80%.
Ωστόσο, στο σκέλος των τιμών, η εικόνα είναι λιγότερο ισχυρή. Με ADR 177 ευρώ, η Αθήνα κατατάσσεται έβδομη μεταξύ έντεκα ευρωπαϊκών πόλεων, γεγονός που υποδηλώνει ότι, παρά τη δυναμική της ζήτησης, εξακολουθεί να υστερεί σε όρους τιμολογιακής ισχύος.
Το περιθώριο βελτίωσης παραμένει υπαρκτό, αλλά προϋποθέτει αναβάθμιση υποδομών και συνολικής εμπειρίας επισκέπτη, καθώς και προσεκτική διαχείριση της ραγδαίας αύξησης της προσφοράς κλινών όλων των τύπων.
Υποδομές, ποιότητα ζωής και ρυθμιστικό πλαίσιο
Τα ευρήματα της έρευνας έρχονται να συμπληρωθούν από την 20ή Ετήσια Έρευνα Ικανοποίησης Επισκεπτών της ΕΞΑ, η οποία αναδεικνύει τις αδυναμίες των αστικών υποδομών: μέσα μεταφοράς, καθαριότητα, δημόσιοι χώροι και προσβασιμότητα.
Η ανάγκη για συντονισμένες παρεμβάσεις δεν αφορά μόνο τη διατήρηση της τουριστικής ελκυστικότητας, αλλά και την καθημερινότητα των κατοίκων, καθώς η εμπειρία του επισκέπτη συνδέεται άμεσα με τη λειτουργικότητα της πόλης.
Σε αυτό το πλαίσιο, το νέο κανονιστικό πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί ένα πρώτο βήμα εξισορρόπησης της αγοράς, χωρίς ωστόσο να εξαντλεί τις παρεμβάσεις που απαιτούνται. Η αποτελεσματική εφαρμογή του και η προσαρμογή του σε επίπεδο δήμων θα κρίνουν σε μεγάλο βαθμό την ομαλή συνύπαρξη όλων των μορφών φιλοξενίας.
Προς ένα πιο ισορροπημένο μοντέλο ανάπτυξης
Η περαιτέρω ενίσχυση του πολιτιστικού και συνεδριακού τουρισμού, η προώθηση εναλλακτικών μορφών ταξιδιού και η σύνδεση του τουρισμού με την τοπική παραγωγή και τη γαστρονομία αναδεικνύονται ως βασικοί άξονες για τη μείωση της εποχικότητας και τη γεωγραφική διασπορά των οφελών.
Παράλληλα, στοχευμένες επενδύσεις σε λιγότερο ανεπτυγμένες περιοχές μπορούν να ενισχύσουν την ταυτότητα της Αθήνας και να υποστηρίξουν ένα πιο βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης.
Το 2025 επιβεβαιώνει ότι η Αθήνα εισέρχεται σε μια νέα φάση για τον τουρισμό και τη φιλοξενία, όπου το ζητούμενο δεν είναι πλέον η ταχεία μεγέθυνση, αλλά η ποιοτική, βιώσιμη και κοινωνικά ισορροπημένη ανάπτυξη.
Ένα στοίχημα που θα κριθεί όχι μόνο από τις επιδόσεις των ξενοδοχείων, αλλά και από τη συνολική στρατηγική για το μέλλον της πόλης ως προορισμού.
