Για πολλά χρόνια, τα 250.000 ευρώ ήταν ένα ποσό που επέτρεπε στον αγοραστή να κινηθεί με σχετική ευχέρεια, να επιλέξει περιοχή, να ισορροπήσει ανάμεσα σε μέγεθος, παλαιότητα και ποιότητα κατασκευής και να καλύψει ουσιαστικές στεγαστικές ανάγκες χωρίς μεγάλους συμβιβασμούς. Σήμερα, το ίδιο budget εξακολουθεί να οδηγεί σε αγορά ακινήτου, όμως η πραγματικότητα έχει αλλάξει αισθητά, καθώς με 250.000 ευρώ ο αγοραστής καταλήγει πλέον, κατά κανόνα, σε μικρότερα και παλαιότερα σπίτια, με περιορισμένες επιλογές και σαφώς λιγότερα περιθώρια διαπραγμάτευσης.
Τα στοιχεία από αγγελίες πώλησης κατοικιών που προκύπτουν από την ανάλυση δεδομένων της ReDataset για τα έτη 2023 και 2025 δείχνουν ότι η αγοραστική δύναμη των 250.000 ευρώ έχει υποχωρήσει σημαντικά. Σε εθνικό επίπεδο, το μέσο εμβαδόν κατοικίας που αντιστοιχεί σε αυτό το εύρος τιμής έχει μειωθεί κατά 6,9 τετραγωνικά μέτρα μέσα σε μόλις δύο χρόνια. Πρόκειται για απώλεια που δεν μπορεί να χαρακτηριστεί μικρή, καθώς αντιστοιχεί σε έναν λειτουργικό χώρο, σε ένα επιπλέον δωμάτιο που το 2023 θεωρούνταν εφικτό και το 2025 όχι.
Η εξέλιξη αυτή δεν οφείλεται σε μία και μοναδική αιτία, ούτε εκδηλώνεται με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιοχές. Αντίθετα, αντανακλά τον τρόπο με τον οποίο η αγορά προσαρμόζεται σε ένα σχετικά σταθερό όριο τιμής, όπως τα 250.000 ευρώ. Καθώς η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο αυξάνεται, το συνολικό διαθέσιμο ποσό δεν ακολουθεί. Έτσι, η προσαρμογή γίνεται μέσω του μεγέθους του ακινήτου, με το ίδιο budget ο αγοραστής καταλήγει σε λιγότερα τετραγωνικά. Με άλλα λόγια, δεν αυξάνεται το ποσό που δαπανάται, μικραίνει το σπίτι που μπορεί να αγοραστεί.
Πώς αλλάζει το σπίτι των 250.000 ευρώ ανά περιοχή της Αττικής
Στην Αττική, η εικόνα είναι καθολική αλλά όχι ομοιόμορφη. Σε όλες τις περιφερειακές ενότητες, το σπίτι των 250.000 ευρώ το 2025 είναι μικρότερο από το αντίστοιχο του 2023, με τη μέση απώλεια να φτάνει τα 6,5 τετραγωνικά μέτρα. Πίσω από αυτόν τον μέσο όρο, ωστόσο, κρύβονται διαφορετικές δυναμικές, που εξηγούν και τη συμπεριφορά της αγοράς.
Στο Κέντρο της Αθήνας, η μείωση της επιφάνειας συνδυάζεται συχνά με μετατόπιση του διαθέσιμου αποθέματος προς παλαιότερα ακίνητα έως και 40 ετών. Περιοχές όπως η Καισαριανή, το Γαλάτσι και ο Βύρωνας εμφανίζουν σημαντικές απώλειες τετραγωνικών, ενώ ταυτόχρονα το έτος κατασκευής των ακινήτων που «χωρούν» στο συγκεκριμένο budget μετακινείται προς παλαιότερες δεκαετίες. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν χάνει μόνο χώρο, αλλά καλείται συχνά να αποδεχθεί και χαμηλότερη ποιοτική στάθμη, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για κόστος αναβάθμισης ή ενεργειακή απόδοση.
Στα Βόρεια Προάστια, η εικόνα είναι πιο ξεκάθαρη, καθώς εκεί καταγράφονται οι μεγαλύτερες απώλειες τετραγωνικών, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την Πεντέλη, όπου το μέσο εμβαδόν κατοικίας στην κατηγορία των 250.000 ευρώ μειώνεται σχεδόν κατά 19 τετραγωνικά μέτρα. Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι το έτος κατασκευής παραμένει σχεδόν αμετάβλητο. Η αγορά δεν προσφέρει παλαιότερα σπίτια, προσφέρει τα ίδια σπίτια σε υψηλότερη τιμή. Η ανατίμηση απορροφά το budget και η προσαρμογή γίνεται αποκλειστικά μέσω της επιφάνειας.
Στα Νότια Προάστια, η μεταβολή είναι πιο συγκρατημένη, όχι επειδή η πίεση είναι μικρότερη, αλλά επειδή το όριο των 250.000 ευρώ είχε ήδη εξαντληθεί από το 2023. Τώρα με 250.000 ευρώ αγοράζει κανείς ένα σπίτι 84,2 τ.μ. του 1988, όταν το 2023 με τα ίδια χρήματα αγόραζε διαμέρισμα 87,5 τ.μ. ηλικίας του 1991. Η Καλλιθέα καταγράφει τις μεγαλύτερες απώλειες σε επιφάνεια, με μείον 7,2 τ.μ. από το 2023 μέχρι σήμερα, με τα 250.000 ευρώ να εξασφαλίζουν ένα σπίτι του 1987 επιφάνειας 85,9 τ.μ. εν έτει 2025., ενώ σε πιο ακριβές αγορές, όπως το Παλαιό Φάληρο, οι απώλειες είναι μικρές, γιατί το προσιτό απόθεμα έχει ήδη εκτοπιστεί. Εκεί δεν υπάρχει πια περιθώριο συμπίεσης· υπάρχει σταδιακός αποκλεισμός.
Ιδιαίτερα αισθητή είναι η συμπίεση των επιλογών και στην αγορά κατοικίας του Πειραιά. Με το ίδιο διαθέσιμο ποσό ο αγοραστής καταλήγει πλέον σε μικρότερα και ελαφρώς παλαιότερα ακίνητα, καθώς τα 250.000 ευρώ αντιστοιχούν σήμερα σε κατοικία 91,9 τ.μ., κατασκευής 1997, έναντι 99,4 τ.μ. και έτους 1996, που μπορούσε να αποκτήσει το 2023. Ακόμη πιο έντονη είναι η εικόνα στον Κορυδαλλό, όπου μέσα σε μόλις δύο χρόνια το ίδιο budget «χάνει» κατά μέσο όρο 15,7 τ.μ., μεταβολή που πρακτικά ισοδυναμεί με ένα ολόκληρο δωμάτιο και αποτυπώνει την ταχύτητα με την οποία ανεβαίνουν οι τιμές στο λιμάνι και στις γύρω περιοχές.
Στα δυτικά προάστια, οι αγοραστές εξακολουθούν να βρίσκουν μεγαλύτερα και σχετικά νεότερα ακίνητα, περίπου 20ετίας, ωστόσο και εκεί η τάση είναι καθοδική ως προς το μέγεθος. Με προϋπολογισμό 250.000 ευρώ, η μέση επιφάνεια κατοικίας έχει μειωθεί κατά 6,1 τ.μ. στη διετία, από τα 104,8 τ.μ. του 2007 που αντιστοιχούσαν στο ίδιο ποσό το 2023, στα 98,7 τ.μ. κατασκευής 2003 σήμερα.
Θεσσαλονίκη: Λιγότερος χώρος, ίδια σπίτια, υψηλότερες τιμές
Η Θεσσαλονίκη, ωστόσο, αποτελεί το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα της τρέχουσας φάσης της αγοράς. Εκεί καταγράφονται οι μεγαλύτερες απώλειες τετραγωνικών στη χώρα, με περιοχές όπως ο Δήμος Θερμαϊκού να χάνουν πάνω από 40 τετραγωνικά μέτρα στην ίδια ζώνη τιμής. Το καθοριστικό στοιχείο είναι ότι το έτος κατασκευής παραμένει σταθερό. Δεν αλλάζει το προϊόν, αλλάζει μόνο η τιμή του. Η αγορά προηγείται της πραγματικής αγοραστικής δυνατότητας και η προσαρμογή γίνεται με τρόπο απόλυτο, δηλαδή λιγότερος χώρος για τα ίδια χρήματα.
Αντίστοιχες τάσεις εμφανίζονται πλέον και στην περιφέρεια. Πόλεις όπως ο Βόλος και η Καλαμάτα καταγράφουν απώλειες συγκρίσιμες με αυτές των μεγάλων αστικών κέντρων, γεγονός που δείχνει ότι η συμπίεση των 250.000 ευρώ δεν αποτελεί πια αθηναϊκό ή μητροπολιτικό φαινόμενο. Η Λάρισα ξεχωρίζει ως εξαίρεση, καθώς η είσοδος νεότερου αποθέματος φαίνεται να λειτούργησε εξισορροπητικά, περιορίζοντας την απώλεια επιφάνειας. Ακόμη κι εκεί, όμως, η ισορροπία παραμένει εύθραυστη.
Συνολικά, τα δεδομένα δείχνουν ότι η αγορά κατοικίας δεν αφαιρεί απλώς τετραγωνικά μέτρα. Αναδιαμορφώνει το ίδιο το νόημα της μεσαίας κατοικίας. Τα 250.000 ευρώ εξακολουθούν να αποτελούν ένα κρίσιμο όριο, αλλά πλέον δεν εγγυώνται χώρο, επιλογές ή ποιότητα με τον τρόπο που το έκαναν πριν από λίγα χρόνια. Το ίδιο ποσό αγοράζει σήμερα ένα διαφορετικό σπίτι, σε μια αγορά που επαναπροσδιορίζει αθόρυβα, αλλά συστηματικά, τι θεωρείται «προσιτό».
