Το τελευταίο διάστημα καταγράφεται υποχώρηση στον αριθμό των αγοραπωλησιών, γεγονός που σηματοδοτεί μια μεταβολή στη δυναμική της αγοράς ακινήτων. Η εξέλιξη αυτή δεν συνδέεται με κατάρρευση των τιμών ή με απότομη εξαφάνιση του ενδιαφέροντος, αλλά με τη σταδιακή απόκλιση ανάμεσα στις απαιτήσεις των πωλητών και τις δυνατότητες των αγοραστών. Έτσι, παρότι οι τιμές εμφανίζονται σε μεγάλο βαθμό ανθεκτικές, οι συναλλαγές περιορίζονται και η συνολική κινητικότητα της αγοράς μειώνεται.
Όπως επισημαίνει στο powergame.gr ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής, το 2025 έκλεισε με χαμηλό αλλά θετικό ρυθμό ανόδου, της τάξης του 4%, στα οικιστικά ακίνητα. Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η αγορά διατήρησε ανοδική πορεία. Ωστόσο, σε βάθος η εικόνα είναι πιο σύνθετη, καθώς ήδη πριν από την πλήρη είσοδο στο 2026 καταγράφονται σαφή σημάδια κόπωσης. Οι τιμές κατοικίας έχουν διαμορφωθεί σε επίπεδα που δεν συμβαδίζουν πλέον με τη δυνατότητα απορρόφησης από ένα ευρύ αγοραστικό κοινό. Οι τιμές, όπως υποστηρίζει, παραμένουν υψηλές σε πολλές περιοχές, κυρίως στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, όπου η πίεση είναι διαρκής και πολυετής. Σε δεύτερο κύμα, η ακρίβεια απλώνεται και σε τμήματα της περιφέρειας. Εκεί ακριβώς προκύπτει το δομικό πρόβλημα, ότι οι δυνητικοί αγοραστές κινούνται, κατά μέσο όρο, περίπου 20% χαμηλότερα από τα ζητούμενα επίπεδα τιμών. Το χάσμα αυτό δεν είναι θεωρητικό, καθώς σύμφωνα με τον ίδι μεταφράζεται σε λιγότερα ραντεβού, λιγότερες σοβαρές προσφορές και, τελικά, λιγότερα συμβόλαια.
Σε μια κανονική αγορά, ένα τέτοιο κενό θα οδηγούσε ταχύτερα σε αποκλιμάκωση τιμών. Στην ελληνική αγορά, όμως, όπως εξηγεί ο κ. Ποταμιάνος, η πτώση δεν έρχεται εύκολα, καθώς η προσφορά παραμένει ανεπαρκής. Αυτός είναι ένας από τους βασικούς λόγους που εξηγούν γιατί οι τιμές «αντέχουν» ενώ οι συναλλαγές μειώνονται. Δεν υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα ακίνητα ώστε οι πωλητές να πιεστούν πραγματικά. Ό,τι βγαίνει στην αγορά, ειδικά αν αποτελεί «σωστό» προϊόν ή βρίσκεται σε περιοχή με πάγια ζήτηση, μπορεί να απορροφηθεί σχετικά γρήγορα, αλλά όχι από τους πολλούς. Απορροφάται από λίγους, ενώ οι υπόλοιποι μένουν εκτός, προσπαθώντας να φτάσουν ποσά που δεν μπορούν να διαθέσουν.
Έτσι διαμορφώνεται το παράδοξο της τρέχουσας συγκυρίας, καθώς οι τιμές δεν πέφτουν, αλλά η αγορά δεν κινείται. Όταν οι τιμές ανεβαίνουν πιο γρήγορα από την αγοραστική δυνατότητα, η μείωση του όγκου των συναλλαγών είναι αναπόφευκτη. Και λιγότερες πράξεις σημαίνουν λιγότερη ρευστότητα, λιγότερη ενεργοποίηση επαγγελματιών και μικρότερη συνολική οικονομική δραστηριότητα γύρω από το ακίνητο. Ταυτόχρονα, η μη αποκλιμάκωση των τιμών συντηρεί μια συνθήκη αποκλεισμού για όσους έχουν ήδη μείνει εκτός αγοράς. Η κάμψη αποτυπώνεται πιο καθαρά στη ζήτηση, καθώς η εκτίμηση είναι ότι έχει μειωθεί τουλάχιστον κατά 30%. Το στοιχείο αυτό δεν αποτελεί απλώς γενική εντύπωση, αλλά συνδέεται με την καθημερινή εικόνα της αγοράς, εκεί όπου προηγουμένως υπήρχαν δεκάδες τηλεφωνήματα για ένα ακίνητο, σήμερα η ανταπόκριση είναι αισθητά χαμηλότερη. Η ερμηνεία είναι απλή, ι τιμές έχουν ήδη ανέβει πολύ και η αγορά συναντά το «ταβάνι» των εισοδημάτων και της κοινωνικής αντοχής.
Με βάση αυτή την εικόνα, σύμφωνα με τον ίδιο το 2026 δεν προδιαγράφεται ως έτος βίαιης ανατροπής, αλλά ως περίοδος σταθεροποίησης. Οι τιμές ενδέχεται να διατηρηθούν για ένα διάστημα, ενώ η κινητικότητα θα παραμείνει περιορισμένη. Αν η πίεση από τη ζήτηση συνεχιστεί και η κόπωση ενταθεί, προς το τέλος της περιόδου δεν αποκλείεται κάποιοι πωλητές να υποχωρήσουν. Η πιθανή διόρθωση, ωστόσο, δεν περιγράφεται ως «φούσκα» ούτε ως επιστροφή στα επίπεδα της κρίσης. Πτώσεις της τάξης του 30% ή 40% θεωρούνται μη ρεαλιστικές, με το επικρατέστερο σενάριο να αφορά μια ήπια διόρθωση έως περίπου 15% και μόνο υπό προϋποθέσεις.
Στο φρενάρισμα των συναλλαγών συμβάλλει και η υποχώρηση του ενδιαφέροντος από το εξωτερικό. Το προηγούμενο κύμα ξένων επενδυτών, που αντιμετώπισε την ελληνική κατοικία ως επενδυτική ή τουριστική ευκαιρία, έχει σε μεγάλο βαθμό κοπάσει. Παραμένει ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές και τιμές, αλλά όχι με την ένταση που μπορούσε να λειτουργήσει ως «δεύτερη μηχανή» για την αγορά. Παράλληλα, η αγορά δεν κινείται παντού με τον ίδιο τρόπο. Υπάρχουν ακόμη περιοχές όπου εμφανίζεται ενδιαφέρον, κυρίως εκεί όπου οι τιμές παραμένουν πιο προσιτές, ακόμη και κοντά στα 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, λειτουργώντας ως βαλβίδα εκτόνωσης για ένα τμήμα της ζήτησης. Στον αντίποδα, η αγορά των prime ακινήτων, άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ, παραμένει ενεργή αλλά περιορισμένη και δεν μπορεί να αντισταθμίσει τη γενική πτώση στις αγοραπωλησίες.
Σε αυτό το σημείο προστίθεται ένα λιγότερο ορατό αλλά κρίσιμο στοιχείο, το απόθεμα ακινήτων που μένει εκτός αγοράς και οι μεγάλες καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις. Σε επίπεδο μικροϊδιοκτησίας, τα κλειστά διαμερίσματα δεν αποτελούν μαζικό φαινόμενο, αλλά συνήθως πρόκειται για ακίνητα σε κακή κατάσταση που απαιτούν βαριές ανακαινίσεις χωρίς να υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια. Σε επίπεδο μεγάλων χαρτοφυλακίων, όμως, τράπεζες, funds και servicers διαχειρίζονται δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που «ωριμάζουν» για να βγουν στην αγορά ή παραμένουν παγωμένα λόγω νομικών, τεχνικών και πολεοδομικών εκκρεμοτήτων. Πλειστηριασμοί, έλεγχοι τίτλων, τακτοποιήσεις και διαδικαστικές καθυστερήσεις δημιουργούν ένα αθέατο απόθεμα που δεν διοχετεύεται έγκαιρα στην αγορά, περιορίζοντας την προσφορά.
Η εικόνα επιβαρύνεται περαιτέρω από τον «νεκρό χρόνο» των μεταβιβάσεων. Σήμερα, μια αγοραπωλησία απαιτεί κατά μέσο όρο 6 έως 7 μήνες για να ολοκληρωθεί, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις ο χρόνος φτάνει ή ξεπερνά τον έναν χρόνο. Στο διάστημα αυτό, τα ακίνητα παραμένουν εκτός κυκλοφορίας: αν είναι άδεια, δεν αξιοποιούνται· αν είναι μισθωμένα, συχνά ζητείται η αποχώρηση των ενοίκων ώστε να παραδοθούν «καθαρά» στον νέο ιδιοκτήτη. Οι καθυστερήσεις δεν οφείλονται μόνο σε πρόσθετες απαιτήσεις, όπως η Ταυτότητα Ακινήτου, αλλά και στη δυσλειτουργία κρίσιμων κρίκων, όπως το Κτηματολόγιο και οι πολεοδομικές υπηρεσίες, καθώς και στις χρονοβόρες διαδικασίες όταν εμπλέκονται δάνεια και οφειλές. Το αποτέλεσμα είναι μια τεχνητή έλλειψη που πιέζει ακόμη περισσότερο τις τιμές και περιορίζει την κινητικότητα.
