Η Ελλάδα είναι μια χώρα που χτίστηκε κυριολεκτικά πάνω στο ακίνητο. Η ιδιοκτησία κατοικίας υπήρξε για δεκαετίες συνώνυμη της ασφάλειας, της αποταμίευσης και της κοινωνικής ανόδου. Κι όμως, σήμερα, σε μια συγκυρία όπου σχεδόν επτά στους δέκα πολίτες εξακολουθούν να ζουν σε ιδιόκτητο σπίτι και το απόθεμα κατοικιών παραμένει από τα υψηλότερα στην Ευρώπη, η στέγη εξελίσσεται σε έναν από τους πιο δυσεπίλυτους κοινωνικούς γρίφους. Η νέα μελέτη της Economic Research της Alpha Bank επιχειρεί να φωτίσει αυτό το παράδοξο, δείχνοντας ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι πρόβλημα έλλειψης κατοικιών, αλλά αποτέλεσμα βαθιών δομικών δυσλειτουργιών στην αγορά.
Η εικόνα γίνεται πιο καθαρή αν δει κανείς το ευρωπαϊκό πλαίσιο. Την τελευταία δεκαετία, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 53% στην ΕΕ-27 και κατά 46% στην Ευρωζώνη, ενώ σε πραγματικούς όρους –αφαιρώντας τον πληθωρισμό– η άνοδος ξεπερνά το 20%. Στην Ελλάδα, όμως, η άνοδος αυτή αποκτά μεγαλύτερη κοινωνική ένταση, καθώς οι τιμές κινούνται με ρυθμούς σαφώς ταχύτερους από τα εισοδήματα. Το αποτέλεσμα είναι ότι το συνολικό κόστος στέγασης –ενοίκιο ή δόση, ενέργεια, λειτουργικά έξοδα– απορροφά πλέον το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, ποσοστό που είναι το υψηλότερο σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση.
Κι όμως, τα ακίνητα παραμένουν η βασική δεξαμενή πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών. Τα οικιστικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν τα δύο τρίτα του μη χρηματοοικονομικού τους πλούτου, σε αντίθεση με άλλες ανεπτυγμένες οικονομίες όπου το βάρος μοιράζεται πιο ισόρροπα. Η ιστορική εμπειρία της δραχμής, του πληθωρισμού και της απαξίωσης των ρευστών διαμόρφωσε μια διαχρονική κουλτούρα «επένδυσης στο σπίτι». Το ερώτημα, λοιπόν, που ανακύπτει είναι πώς μια κοινωνία με τόσο ισχυρή σχέση με το ακίνητο αδυνατεί σήμερα να καλύψει βασικές στεγαστικές ανάγκες.
Η πρώτη απάντηση βρίσκεται στην ηλικία του ίδιου του αποθέματος. Περισσότερο από το 70% των κατοικιών στη χώρα έχει κατασκευαστεί πριν από το 1990, ενώ ένα σημαντικό τμήμα είναι ακόμη παλαιότερο. Αντίθετα, τα σπίτια που ανεγέρθηκαν από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μετά αντιστοιχούν σε μόλις 2,6% του συνόλου. Η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας την προηγούμενη δεκαετία άφησε πίσω της μια αγορά με ελάχιστα νέα ακίνητα και ένα «γερασμένο» απόθεμα που συχνά δεν ανταποκρίνεται στις σύγχρονες ανάγκες. Η μέση ηλικία των κατοικιών ξεπερνά τα 30 έτη και για χιλιάδες ιδιοκτήτες το κόστος ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης λειτουργεί αποτρεπτικά στη διάθεση του ακινήτου.
Εκτός αγοράς το 35% των κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα
Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο αν προστεθεί το υψηλό ποσοστό κατοικιών που παραμένουν εκτός αγοράς. Σχεδόν το 35% των κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα δεν κατοικείται, ποσοστό από τα υψηλότερα στην ΕΕ. Από αυτές, ένα μεγάλο μέρος αφορά δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες, όμως περίπου 794.000 σπίτια καταγράφονται ως κενά. Ιδιαίτερα ανησυχητική είναι η γεωγραφική τους κατανομή: το ένα τρίτο βρίσκεται στην Αττική και σχεδόν το 10% στη Θεσσαλονίκη, δηλαδή στις περιοχές όπου η ζήτηση για στέγη είναι πιο έντονη.
Παρότι ο συνολικός αριθμός των κενών κατοικιών έχει μειωθεί σε σχέση με το 2011, η πραγματική προσφορά συρρικνώνεται. Οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες έχουν μειωθεί κατά περίπου ένα τρίτο μέσα σε μια δεκαετία, ενώ αντίστοιχη είναι η εικόνα και στην αγορά ενοικίασης, ιδίως σε περιοχές με τουριστική δυναμική. Η έρευνα δείχνει ότι βασικός λόγος για τον οποίο τα σπίτια αυτά παραμένουν κλειστά είναι το υψηλό κόστος ανακαίνισης, ενώ ακολουθούν τα κληρονομικά ζητήματα και οι πολλαπλές ιδιοκτησίες, που συχνά οδηγούν σε αδιέξοδα.
Την ίδια στιγμή, η ζήτηση συγκεντρώνεται ολοένα και περισσότερο σε λίγους αστικούς πόλους. Πάνω από το 70% του πληθυσμού ζει πλέον σε πόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν ο μισός πληθυσμός και πάνω από το μισό ΑΕΠ της χώρας συγκεντρώνονται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Η Αττική από μόνη της φιλοξενεί το 35% του πληθυσμού, το 36% της απασχόλησης και παράγει σχεδόν το 46% του ΑΕΠ. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, η αγορά κατοικίας λειτουργεί υπό μόνιμη πίεση, με τις τιμές και τα ενοίκια να κινούνται ανοδικά και τη διαθεσιμότητα να περιορίζεται.
Τα ευρήματα της νέας έρευνας πεδίου που συνοδεύει τη μελέτη αποτυπώνουν καθαρά αυτή την πίεση. Παρότι οι πολίτες δηλώνουν συνολικά πιο ικανοποιημένοι από την κατοικία τους σε σχέση με το 2024, σχεδόν επτά στους δέκα εκτιμούν ότι τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια. Η πρόθεση αγοράς κατοικίας εμφανίζεται ενισχυμένη, ιδίως μεταξύ των ενοικιαστών και των ηλικιών 24 έως 35 ετών, ωστόσο η δυνατότητα πραγματοποίησης αυτής της πρόθεσης σκοντάφτει σε εισοδηματικούς περιορισμούς και σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά.
Σε αυτό το πλαίσιο, παρεμβάσεις όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» φαίνεται να λειτουργούν περισσότερο ως ανάσα στη ζήτηση παρά ως λύση στο πρόβλημα. Αν και τα δύο τρίτα των πολιτών συμφωνούν με τον στόχο του προγράμματος, σχεδόν οι μισοί δυνητικοί αγοραστές δεν σκοπεύουν να συμμετάσχουν, κυρίως λόγω των κριτηρίων. Παράλληλα, η πλειονότητα εκτιμά ότι τέτοιες πρωτοβουλίες τείνουν να ασκούν ανοδική πίεση στις τιμές, ειδικά στα ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις.
Το συμπέρασμα της μελέτης είναι σαφές και δύσκολα αμφισβητήσιμο: το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα είναι πρωτίστως πρόβλημα προσφοράς. Χωρίς ουσιαστικά κίνητρα για την ενεργοποίηση των κενών κατοικιών, την ανανέωση του παλαιού αποθέματος και τη γεωγραφική αποσυμφόρηση των μεγάλων αστικών κέντρων, η αγορά θα συνεχίσει να λειτουργεί σε συνθήκες έντονης ανισορροπίας. Σε μια χώρα που ιστορικά επένδυσε στο «κεραμίδι πάνω από το κεφάλι», η κατοικία κινδυνεύει να παραμείνει, για ολοένα και περισσότερους, ένα άπιαστο ζητούμενο.
