Η εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας μεταβάλλεται με τρόπο που αμφισβητεί σταδιακά τις σταθερές των προηγούμενων ετών. Αν και τα νεόδμητα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν το «ακριβό» κομμάτι της αγοράς, τόσο στις πωλήσεις όσο και στις ενοικιάσεις, τα στοιχεία δείχνουν ότι το επίκεντρο των ανατιμήσεων μετατοπίζεται πλέον στα παλαιότερα σπίτια. Σύμφωνα με τα δεδομένα του Spitogatos Insights για το 2025, οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφονται σε κατοικίες χαμηλότερης ενεργειακής απόδοσης και μεγαλύτερης ηλικίας, γεγονός που οδηγεί σε σταδιακό περιορισμό της διαφοράς τιμών με τα νεότερα ακίνητα.
Η εξέλιξη αυτή δεν αποτελεί συγκυριακό φαινόμενο. Αντίθετα, αντανακλά τη νέα πραγματικότητα που διαμορφώνεται στην αγορά στέγης, όπου η έντονη ζήτηση συναντά μια περιορισμένη προσφορά, ενώ το κόστος στέγασης παραμένει σε επίπεδα που αποκλείουν ολοένα και μεγαλύτερο μέρος των νοικοκυριών από τις νεόδμητες κατοικίες. Σε αυτό το περιβάλλον, αγοραστές και ενοικιαστές στρέφονται αναγκαστικά σε πιο οικονομικές λύσεις, ακόμη κι αν αυτές συνεπάγονται αυξημένο ενεργειακό κόστος και μελλοντικές ανάγκες αναβάθμισης.
Πώληση κατοικιών: Η ενεργειακή κλάση ως καθοριστικός παράγοντας
Στην Αττική, η ενεργειακή κλάση εξακολουθεί να λειτουργεί ως βασικός παράγοντας διαμόρφωσης των τιμών, χωρίς όμως να καθορίζει πλέον και τον ρυθμό των αυξήσεων. Στο Κέντρο της Αθήνας, οι κατοικίες υψηλής ενεργειακής απόδοσης πωλούνται κατά μέσο όρο προς 3.529 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 2.412 ευρώ για τις μεσαίας κλάσης και 1.915 ευρώ για τις χαμηλής. Παρ’ ότι το ενεργειακό πλεονέκτημα αποτιμάται ακριβά, οι ετήσιες αυξήσεις είναι σαφώς εντονότερες στα χαμηλότερα επίπεδα, με τις κατοικίες χαμηλής ενεργειακής κλάσης να καταγράφουν άνοδο 11,8% και της μεσαίας 10,5%, όταν οι υψηλής περιορίζονται σε μόλις 3,8%. Η εικόνα αυτή καταδεικνύει ότι η πίεση της ζήτησης κατευθύνεται πλέον κυρίως προς τα πιο προσιτά ακίνητα.
Παρόμοια τάση παρατηρείται και στην Ανατολική Αθήνα, όπου οι τιμές διαμορφώνονται στα 2.949 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα, στα 2.075 ευρώ για τα μεσαίας κλάσης και στα 1.949 ευρώ για τα χαμηλής. Οι ετήσιες αυξήσεις κινούνται από 3,8% έως 6,5%, δείχνοντας μια αγορά που απορροφά σταδιακά τις πιέσεις χωρίς έντονες διακυμάνσεις, αλλά με σαφή ανοδική κατεύθυνση.
Στα Δυτικά Προάστια, η εικόνα είναι ακόμη πιο αποκαλυπτική της μετατόπισης της ζήτησης. Ενώ τα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης πωλούνται προς 3.133 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, με μέση τιμή 1.584 ευρώ, καταγράφουν τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση στην περιοχή, της τάξης του 8,3%. Η συγκεκριμένη γεωγραφική ενότητα λειτουργεί ολοένα και περισσότερο ως «βαλβίδα εκτόνωσης» για αγοραστές που δεν μπορούν να ακολουθήσουν τις τιμές σε κεντρικές ή παραδοσιακά ακριβότερες περιοχές.
Στα Βόρεια Προάστια, η υψηλή αξία της τοποθεσίας εξακολουθεί να υπερισχύει της ενεργειακής κατάταξης. Οι κατοικίες υψηλής ενεργειακής απόδοσης φτάνουν τα 4.286 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ακόμη και τα χαμηλής απόδοσης ακίνητα διαμορφώνονται στα 2.667 ευρώ. Η περιοχή παραμένει μια αγορά υψηλών προσδοκιών, όπου η ζήτηση διατηρεί τις τιμές σε όλα τα επίπεδα.
Τα Νότια Προάστια εξακολουθούν να αποτελούν την ακριβότερη αγορά κατοικίας στην Αττική. Οι κατοικίες υψηλής ενεργειακής κλάσης πωλούνται προς 4.925 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, οι μεσαίας προς 3.238 ευρώ και οι χαμηλής προς 2.481 ευρώ. Παρά τις υψηλές βάσεις, οι χαμηλής ενεργειακής απόδοσης κατοικίες εμφανίζουν τη μεγαλύτερη ετήσια άνοδο, της τάξης του 6,0%, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση δεν περιορίζεται πλέον αποκλειστικά στα «πράσινα» ακίνητα.
Ιδιαίτερα έντονη είναι η δυναμική στον Πειραιά, όπου οι κατοικίες χαμηλής ενεργειακής κλάσης σημειώνουν τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση σε όλη την Αττική, φτάνοντας το 12,9%, με μέση ζητούμενη τιμή 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα κινούνται σημαντικά υψηλότερα, στα 3.450 ευρώ, ωστόσο η πραγματική κινητικότητα εντοπίζεται στα παλαιότερα ακίνητα. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στα Προάστια του Πειραιά, όπου τα παλαιότερα σπίτια φτάνουν τα 1.531 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με ετήσια άνοδο άνω του 10%.
Στη Θεσσαλονίκη, οι αποκλίσεις παραμένουν αισθητές, αλλά η γενική κατεύθυνση είναι κοινή. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες υψηλής ενεργειακής κλάσης πωλούνται προς 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, οι μεσαίας προς 2.500 ευρώ και οι χαμηλής προς 2.027 ευρώ, με τις μεσαίας κλάσης να καταγράφουν τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, στο 11,5%. Στα Προάστια, τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα φτάνουν τα 2.460 ευρώ, ενώ τα χαμηλής απόδοσης παραμένουν σημαντικά χαμηλότερα, στα 1.200 ευρώ, με σχεδόν μηδενική μεταβολή, γεγονός που δείχνει ότι η πίεση της ζήτησης δεν κατανέμεται ομοιόμορφα σε όλο το πολεοδομικό συγκρότημα.
Ενοικίαση κατοικιών
Ανάλογη εικόνα διαμορφώνεται και στην αγορά ενοικίασης, όπου η ενεργειακή κλάση εξακολουθεί να επηρεάζει σημαντικά τις τιμές, χωρίς όμως να αποτρέπει τις αυξήσεις στα παλαιότερα ακίνητα. Στο Κέντρο της Αθήνας, τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα ενοικιάζονται προς 12,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 11,3 ευρώ για τις μεσαίας κλάσης και 10,6 ευρώ για τις χαμηλής, με ετήσιες αυξήσεις κοντά στο 6%. Στα Νότια Προάστια, το ενεργειακό πλεονέκτημα αποτιμάται ακόμη πιο έντονα, με τα «πράσινα» ακίνητα να φτάνουν τα 15,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στα Βόρεια Προάστια τα ενοίκια κυμαίνονται από 12,5 έως 10,9 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την ενεργειακή κατηγορία.
Στα Δυτικά Προάστια και στον Πειραιά, οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται και πάλι στα χαμηλότερα ενεργειακά επίπεδα, με τις κατοικίες χαμηλής ενεργειακής απόδοσης στα Προάστια του Πειραιά να εμφανίζουν άνοδο έως και 9,8%. Στη Θεσσαλονίκη, οι αυξήσεις στα ενοίκια είναι γενικευμένες, με όλες τις ενεργειακές κατηγορίες στον Δήμο να καταγράφουν ετήσια άνοδο άνω του 10%, ενώ στα Προάστια τα επίπεδα παραμένουν χαμηλότερα, χωρίς όμως να αναιρείται το ενεργειακό πλεονέκτημα.
Συνολικά, τα στοιχεία του Spitogatos Insights δείχνουν ότι, παρ’ ότι η ενεργειακή αναβάθμιση και η νεότητα του ακινήτου παραμένουν σημαντικά πλεονεκτήματα, η αγορά κατοικίας επανακαθορίζεται πλέον από την προσβασιμότητα. Η αυξημένη ζήτηση, η περιορισμένη προσφορά και το υψηλό κόστος στέγασης μετατοπίζουν το βάρος προς τα παλαιότερα ακίνητα, «κλείνοντας» την ψαλίδα με τα νεόδμητα και διαμορφώνοντας ένα νέο, πιο σύνθετο τοπίο στην ελληνική αγορά κατοικίας.
