Σε φάση ωρίμανσης φαίνεται να περνά η ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα δεδομένα των AirDNA, PriceLabs και Prosperty, τα οποία παρουσιάστηκαν στο Short Stay Athens Conference 2026. Τα στοιχεία δείχνουν ότι, αν και η χώρα συνεχίζει να καταγράφει ισχυρή τουριστική δυναμική, η ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στα Airbnb αλλάζει. Η αγορά δεν σταματά να αναπτύσσεται, αλλά γίνεται πιο σύνθετη και πιο απαιτητική για ιδιοκτήτες και διαχειριστές.
Βραχυχρόνια μίσθωση: Περισσότερη προσφορά, πιο συγκρατημένη ανάπτυξη
Η Ελλάδα εξακολουθεί να ενισχύει τη θέση της στον ευρωπαϊκό χάρτη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σύμφωνα με την AirDNA, η χώρα βρίσκεται κοντά στην 6η θέση της Ευρώπης σε αριθμό καταχωρίσεων, ξεπερνώντας αρκετούς ανταγωνιστικούς μεσογειακούς προορισμούς. Ωστόσο, ο ρυθμός αύξησης της προσφοράς δείχνει σημάδια επιβράδυνσης.
Camilo Schmid Rivas, Research Analyst AirDNA © shortstayconference
Τα στοιχεία της PriceLabs δείχνουν ότι ο αριθμός των listings αυξήθηκε περίπου 3% σε ετήσια βάση, ποσοστό που επιβεβαιώνει ότι η αγορά συνεχίζει να μεγαλώνει, αλλά με σαφώς πιο ήπιους ρυθμούς σε σχέση με την περίοδο μετά την πανδημία. Η εξέλιξη αυτή θεωρείται τυπική για αγορές που περνούν από φάση εκρηκτικής ανάπτυξης σε στάδιο ωρίμανσης.
Την ίδια στιγμή, η δομή της προσφοράς παραμένει έντονα κατακερματισμένη, με κυριαρχία μικρών καταλυμάτων, στούντιο και διαμερισμάτων. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από χαμηλά εμπόδια εισόδου, αλλά και από έντονο ανταγωνισμό σε επίπεδο τιμών και διαφοροποίησης.
Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται και τα στοιχεία της Prosperty για την αγορά της Αθήνας. Σύμφωνα με την ανάλυση που παρουσίασε ο CEO της εταιρείας, Αντώνης Μαρκόπουλος, η προσφορά παραμένει ιδιαίτερα συγκεντρωμένη σε συγκεκριμένες μικροαγορές του κέντρου, όπως το Κουκάκι, το Εμπορικό Τρίγωνο και η Πλάκα, όπου η βραχυχρόνια μίσθωση έχει διαμορφώσει ξεχωριστό οικοσύστημα τιμών και αποδόσεων. Παράλληλα, περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι εμφανίζουν αυξανόμενο ενδιαφέρον, δείχνοντας ότι η αγορά αρχίζει να «απλώνεται» και εκτός του παραδοσιακού τουριστικού πυρήνα.
Ο Αντώνης Μαρκόπουλος, CEO της Prosperty, στο Short Stay Athens Conference 2026
Prosperty: Ζήτηση ισχυρή στα Airbnb, αλλά πιο «μοιρασμένη»
Παρά την αύξηση της προσφοράς, η συνολική ταξιδιωτική ζήτηση παραμένει υψηλή. Η AirDNA καταγράφει ιστορικά υψηλά επίπεδα ζήτησης διανυκτερεύσεων σε βάθος χρόνου, επιβεβαιώνοντας ότι η Ελλάδα συνεχίζει να αποτελεί κορυφαίο τουριστικό προορισμό. Ωστόσο, όταν τα στοιχεία εξεταστούν σε επίπεδο καταλύματος, η εικόνα αλλάζει.
Οι διανυκτερεύσεις ανά listing εμφανίζονται ουσιαστικά σταθερές, κάτι που επιβεβαιώνεται και από τα δεδομένα της PriceLabs. Με άλλα λόγια, μπορεί η συνολική «πίτα» να μεγαλώνει, αλλά μοιράζεται σε περισσότερους παίκτες. Αυτό οδηγεί σε εντονότερο ανταγωνισμό, ειδικά σε ώριμους προορισμούς.
Την ίδια στιγμή, ένα από τα πιο ενδιαφέροντα trends αφορά την εποχικότητα. Οι άκρες της σεζόν αποκτούν ολοένα και μεγαλύτερη σημασία, φτάνοντας περίπου το ένα τέταρτο της ετήσιας ζήτησης. Η εξέλιξη αυτή ενισχύει την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου και δημιουργεί ευκαιρίες για προορισμούς που μέχρι πρόσφατα βασίζονταν σχεδόν αποκλειστικά στο καλοκαίρι. Ωστόσο, φέρνει και νέες προκλήσεις, καθώς οι ταξιδιώτες εκτός αιχμής είναι συνήθως πιο ευαίσθητοι στην τιμή και λιγότερο πρόθυμοι να πληρώσουν premium.
Σύμφωνα με την Prosperty, η διαφοροποίηση αυτή αρχίζει να αποτυπώνεται και στις αξίες ακινήτων. Σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, η βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθεί να στηρίζει τις τιμές, αλλά η απόδοση δεν είναι πλέον δεδομένη για όλους. Όπως ανέφερε ο Αντώνης Μαρκόπουλος, η αγορά περνά από τη φάση των οριζόντιων αποδόσεων σε μια περίοδο μεγαλύτερης επιλεκτικότητας, όπου η μικροτοποθεσία και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του ακινήτου παίζουν καθοριστικό ρόλο.
Πιέσεις σε τιμές και αποδόσεις, μεγαλύτερη σημασία της στρατηγικής
Η μεταβολή της ισορροπίας προσφοράς και ζήτησης αποτυπώνεται και στους βασικούς δείκτες απόδοσης. Τα δεδομένα δείχνουν οριακή μείωση πληρότητας σε επίπεδο χώρας, ενώ οι μέσες ημερήσιες τιμές εμφανίζουν πιέσεις. Σε αρκετές περιπτώσεις, η αύξηση νέων καταχωρίσεων λειτουργεί αποπληθωριστικά στις τιμές, περιορίζοντας τη δυνατότητα αύξησης της μέση τιμής (ADR) ακόμη και σε περιόδους ισχυρής ζήτησης.
Παράλληλα, η αγορά αρχίζει να εμφανίζει πιο έντονες διαφοροποιήσεις ανά προορισμό. Προορισμοί όπως η Κρήτη και η Κέρκυρα καταγράφουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα, ενώ πιο ώριμες αγορές, όπως η Αθήνα και η Μύκονος, εμφανίζουν σημάδια πίεσης σε δείκτες όπως πληρότητα και έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPAR). Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η ελληνική αγορά παύει να κινείται με ομοιογένεια και αποκτά μεγαλύτερη εσωτερική πολυπλοκότητα.
Κοινό συμπέρασμα των αναλύσεων είναι ότι η επόμενη φάση της αγοράς θα κριθεί λιγότερο από την ανάπτυξη και περισσότερο από την αποδοτικότητα. Η ποιότητα της καταχώρισης, η δυναμική τιμολόγηση, η σωστή στόχευση ζήτησης και η επαγγελματική διαχείριση μετατρέπονται σε βασικούς παράγοντες επιτυχίας. Δεν είναι τυχαίο ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία, η υιοθέτηση προηγμένων πρακτικών revenue management στην Ευρώπη παραμένει σχετικά χαμηλή, αφήνοντας σημαντικά περιθώρια βελτίωσης.
Οι πρώτες ενδείξεις για το 2026 παραμένουν θετικές, με ισχυρό ρυθμό κρατήσεων για το καλοκαίρι και έντονη ζήτηση σε υψηλότερες κατηγορίες καταλυμάτων. Ωστόσο, το βασικό μήνυμα που αναδεικνύεται είναι σαφές: η ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων συνεχίζει να αναπτύσσεται, αλλά γίνεται πιο ώριμη και πιο απαιτητική. Σε αυτό το νέο περιβάλλον, η επιτυχία δεν θα εξαρτάται τόσο από την παρουσία στην αγορά, όσο από την ικανότητα προσαρμογής σε ένα πιο ανταγωνιστικό τοπίο.
