Σημαντικές διαφοροποιήσεις στο μέγεθος των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση σε διαφορετικές περιοχές της Αττικής αποτυπώνουν τα στοιχεία αγγελιών για το 2025. Η ανάλυση της ReDataset δείχνει ότι η αγορά κατοικίας δεν έχει ενιαία χαρακτηριστικά, στο κέντρο της Αθήνας κυριαρχούν μικρά και μεσαία διαμερίσματα, στα βόρεια προάστια τα μεγάλα σπίτια αποτελούν την πλειονότητα των αγγελιών, ενώ στα δυτικά και στον Πειραιά κυριαρχούν κατοικίες μεσαίου μεγέθους.
Τα στοιχεία, που βασίζονται σε αγγελίες πώλησης κατοικιών επιφάνειας 20 έως 300 τετραγωνικών μέτρων, δείχνουν ότι η κατανομή των τετραγωνικών αντικατοπτρίζει τη δομή του κτιριακού αποθέματος και τον τρόπο με τον οποίο αναπτύχθηκαν πολεοδομικά οι περιοχές της πρωτεύουσας τις τελευταίες δεκαετίες. Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, η διαφοροποίηση είναι ιδιαίτερα έντονη. Στου Ζωγράφου σχεδόν τα δύο τρίτα των κατοικιών που εμφανίζονται στις αγγελίες είναι μικρότερες από 80 τετραγωνικά μέτρα, ενώ στην Κηφισιά σχεδόν τρία στα τέσσερα ακίνητα που διατίθενται προς πώληση έχουν επιφάνεια άνω των 120 τετραγωνικών. Αντίστοιχα, στη Γλυφάδα σχεδόν οι μισές κατοικίες είναι άνω των 120 τετραγωνικών, ενώ στο Ίλιον και στο Κερατσίνι – Δραπετσώνα κυριαρχούν τα σπίτια μεσαίου μεγέθους, από 80 έως 120 τετραγωνικά μέτρα.
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι τα τετραγωνικά των κατοικιών που εμφανίζονται στις αγγελίες δεν αποτελούν απλώς μια πληροφορία για το μέγεθος ενός ακινήτου. Αντίθετα, αποτυπώνουν τη φυσιογνωμία της αγοράς κατοικίας σε κάθε περιοχή και αναδεικνύουν τις διαφορετικές «ταυτότητες» που έχει διαμορφώσει το Λεκανοπέδιο.
Κέντρο Αθήνας: Κυριαρχούν τα μικρά διαμερίσματα
Στον Κεντρικό Τομέα της Αθήνας κυριαρχούν σαφώς οι μικρές και μεσαίες κατοικίες, αποτέλεσμα κυρίως της ιστορικής ανάπτυξης της πόλης. Η πλειονότητα των πολυκατοικιών στο κέντρο κατασκευάστηκε την περίοδο της αντιπαροχής, από τη δεκαετία του 1960 έως τη δεκαετία του 1980. Εκείνη την περίοδο οι κατασκευαστές στόχευαν στη δημιουργία όσο το δυνατόν περισσότερων διαμερισμάτων μέσα σε ένα κτίριο, ώστε να αυξήσουν την εμπορική του αξία.
Αυτό είχε αποτέλεσμα την κατασκευή πολλών μικρών διαμερισμάτων, συχνά κάτω από 80 τετραγωνικά μέτρα, τα οποία εξυπηρετούσαν μικρά νοικοκυριά, εργαζόμενους που μετακινούνταν στο κέντρο ή φοιτητές.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται καθαρά και στα στοιχεία των αγγελιών. Στον Δήμο Αθηναίων το μεγαλύτερο ποσοστό των κατοικιών που πωλούνται αφορά διαμερίσματα από 50 έως 79 τετραγωνικά μέτρα, τα οποία αντιστοιχούν στο 41% των αγγελιών. Τα πολύ μικρά ακίνητα κάτω από 50 τετραγωνικά φτάνουν το 20%, ενώ οι κατοικίες από 80 έως 120 τετραγωνικά αντιστοιχούν στο 29%. Οι μεγάλες κατοικίες άνω των 120 τετραγωνικών είναι περιορισμένες και αποτελούν μόλις το 9% της αγοράς.
Στου Ζωγράφου η παρουσία μικρών κατοικιών είναι ακόμη πιο έντονη. Περίπου το 64% των αγγελιών αφορά κατοικίες κάτω από 80 τετραγωνικά μέτρα, γεγονός που συνδέεται άμεσα με τον έντονο φοιτητικό χαρακτήρα της περιοχής, λόγω της γειτνίασης με τα πανεπιστήμια. Ανάλογη εικόνα εμφανίζεται και σε περιοχές όπως η Καισαριανή, ο Βύρωνας και η Νέα Φιλαδέλφεια – Νέα Χαλκηδόνα, όπου τα μικρά και μεσαία διαμερίσματα αποτελούν τη βασική μορφή κατοικίας.
Βόρεια προάστια: Γιατί κυριαρχούν τα μεγάλα σπίτια
Η εικόνα διαφοροποιείται πλήρως στα βόρεια προάστια της Αθήνας. Εδώ η αγορά χαρακτηρίζεται από πολύ μεγαλύτερες κατοικίες, γεγονός που συνδέεται τόσο με τον τρόπο ανάπτυξης των περιοχών όσο και με το εισοδηματικό προφίλ των κατοίκων.
Τα βόρεια προάστια αναπτύχθηκαν κυρίως ως περιοχές προαστιακής κατοικίας, με χαμηλότερους συντελεστές δόμησης, μεγαλύτερα οικόπεδα και μεγαλύτερη παρουσία μονοκατοικιών ή μεγάλων διαμερισμάτων. Παράλληλα, αποτελούν περιοχές υψηλότερων εισοδημάτων, γεγονός που ενισχύει τη ζήτηση για μεγαλύτερους χώρους κατοικίας.
Στην Κηφισιά, για παράδειγμα, το 74% των κατοικιών που εμφανίζονται στις αγγελίες έχει επιφάνεια άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων. Τα μικρά διαμερίσματα είναι ελάχιστα και δεν ξεπερνούν το 7%.
Στη Φιλοθέη – Ψυχικό τα σπίτια άνω των 120 τετραγωνικών φτάνουν το 54% των αγγελιών, ενώ στην Πεντέλη αγγίζουν το 59%. Αντίστοιχα, στα Βριλήσσια ξεπερνούν το 50% της αγοράς. Η κατανομή αυτή δείχνει ότι στα βόρεια προάστια κυριαρχεί το μοντέλο της μεγάλης οικογενειακής κατοικίας, το οποίο διαφέρει σημαντικά από το πιο συμπαγές μοντέλο κατοίκησης του κέντρου.
Νότια προάστια: Η επίδραση της παραλιακής ζώνης
Στον Νότιο Τομέα της Αθήνας η αγορά εμφανίζει ένα πιο σύνθετο προφίλ. Σε αρκετές περιοχές παρατηρείται αυξημένη παρουσία μεγάλων κατοικιών, κυρίως λόγω της ζήτησης για ακίνητα κοντά στη θάλασσα.
Η Γλυφάδα αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα. Εκεί σχεδόν οι μισές κατοικίες που εμφανίζονται στις αγγελίες -περίπου το 47%- έχουν επιφάνεια άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων.
Η εξέλιξη αυτή συνδέεται με τη μετατροπή της περιοχής σε αγορά υψηλής αξίας κατοικιών, ιδιαίτερα μετά την ανάπτυξη της παραλιακής ζώνης και τα έργα που συνδέονται με το Ελληνικό. Παρόμοια εικόνα εμφανίζεται και στον Άλιμο, όπου οι κατοικίες 80 έως 120 τετραγωνικών φτάνουν το 47%, ενώ τα μεγάλα σπίτια άνω των 120 τετραγωνικών αποτελούν το 34% των αγγελιών. Στο Ελληνικό – Αργυρούπολη οι κατοικίες 80 έως 120 τετραγωνικών αντιστοιχούν στο 39% και οι μεγάλες κατοικίες στο 33%. Ωστόσο, σε άλλες περιοχές του ίδιου τομέα, όπως η Καλλιθέα, η αγορά έχει πιο αστικό χαρακτήρα, με κυριαρχία των μικρότερων διαμερισμάτων.
Δυτική Αθήνα: Το μοντέλο της οικογενειακής κατοικίας
Η Δυτική Αθήνα εμφανίζει διαφορετική δομή κατοικίας, με σαφή κυριαρχία των μεσαίων επιφανειών. Οι κατοικίες μεταξύ 80 και 120 τετραγωνικών αποτελούν τη βασική κατηγορία της αγοράς.
Στο Ίλιον, για παράδειγμα, το 54% των αγγελιών αφορά κατοικίες αυτής της κατηγορίας. Τα μικρά διαμερίσματα κάτω από 50 τετραγωνικά αντιστοιχούν μόλις στο 8%, ενώ τα σπίτια άνω των 120 τετραγωνικών φτάνουν το 10%. Στο Περιστέρι οι κατοικίες 80-120 τετραγωνικών αποτελούν το 45% των αγγελιών, ενώ στην Πετρούπολη το ποσοστό φτάνει το 52%. Η εικόνα αυτή συνδέεται με το γεγονός ότι οι περιοχές της Δυτικής Αθήνας αναπτύχθηκαν κυρίως ως περιοχές οικογενειακής κατοικίας, με διαμερίσματα που εξυπηρετούν νοικοκυριά με παιδιά και όχι τόσο μικρά νοικοκυριά ή επενδυτική ζήτηση.
Πειραιάς: Η πυκνή «πολυκατοικιακή» πόλη
Στους δήμους του Πειραιά κυριαρχεί το μοντέλο της πυκνής «πολυκατοικιακής» κατοικίας. Οι κατοικίες μεσαίου μεγέθους αποτελούν τη βασική κατηγορία της αγοράς. Στο Κερατσίνι – Δραπετσώνα το 49% των αγγελιών αφορά κατοικίες 80 έως 120 τετραγωνικών, ενώ τα διαμερίσματα 50 έως 79 τετραγωνικών φτάνουν το 37%. Τα σπίτια άνω των 120 τετραγωνικών περιορίζονται στο 8%. Ανάλογη εικόνα εμφανίζεται στη Νίκαια, στον Κορυδαλλό και στο Πέραμα, όπου οι κατοικίες 80 έως 120 τετραγωνικών αποτελούν την κυρίαρχη κατηγορία.
Τα τετραγωνικά ως «χάρτης» της αγοράς κατοικίας
Η κατανομή των τετραγωνικών στις αγγελίες αποκαλύπτει τελικά κάτι πολύ βαθύτερο από το μέγεθος των κατοικιών που πωλούνται. Αποτυπώνει τον τρόπο με τον οποίο αναπτύχθηκε η πόλη, τις κοινωνικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των περιοχών και τις ανάγκες των κατοίκων.
Το κέντρο της Αθήνας παραμένει αγορά μικρών διαμερισμάτων, τα βόρεια προάστια χαρακτηρίζονται από μεγάλες κατοικίες, τα νότια προάστια εμφανίζουν ένα μεικτό μοντέλο κατοίκησης, ενώ στη Δυτική Αθήνα και στον Πειραιά κυριαρχούν τα μεσαίου μεγέθους οικογενειακά διαμερίσματα.
