Η νέα πολεμική σύγκρουση στη Μέση Ανατολή έρχεται να προστεθεί σε ένα ήδη επιβαρυμένο διεθνές περιβάλλον, ενισχύοντας την αβεβαιότητα και δημιουργώντας νέα δεδομένα για την αγορά ακινήτων. Σε μια περίοδο κατά την οποία η ελληνική κτηματαγορά εμφανίζει ήδη σημάδια επιβράδυνσης, οι γεωπολιτικές εντάσεις, η άνοδος των τιμών ενέργειας και οι αναταράξεις στις διεθνείς αγορές ενδέχεται να επηρεάσουν τόσο το κόστος κατασκευής όσο και τη συνολική δυναμική της αγοράς κατοικίας.
Όπως επισημαίνει ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Managing Partner της κατασκευαστικής εταιρείας Avakon, η ελληνική αγορά ακινήτων καλείται για ακόμη μία φορά να δοκιμάσει τις αντοχές της μέσα σε ένα περιβάλλον διαδοχικών διεθνών κρίσεων. Παρά το γεγονός ότι τα τελευταία έξι χρόνια έχει επιδείξει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα απέναντι στην πανδημία, τον πόλεμο στην Ουκρανία και την ενεργειακή κρίση, το νέο κύμα γεωπολιτικής αστάθειας διαμορφώνει ένα πιο σύνθετο σκηνικό για επενδυτές, κατασκευαστές και αγοραστές.
Η ελληνική κτηματαγορά διατήρησε ανοδική πορεία από το 2020 έως σήμερα, παρά τις σημαντικές προκλήσεις που αντιμετώπισε η οικονομία. Ωστόσο, η συσσώρευση αβεβαιοτήτων τα τελευταία χρόνια, σε συνδυασμό με εσωτερικές εξελίξεις , όπως η αμφισβήτηση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού το 2024, έχουν επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα, η οποία εμφανίζει πλέον σαφή σημάδια επιβράδυνσης. Ενδεικτικά, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το ενδεκάμηνο Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2025 καταγράφηκε πτώση 20,6% στον αριθμό των κατοικιών που αδειοδοτήθηκαν πανελλαδικά, οι οποίες ανήλθαν σε 34.997 έναντι 44.090 την αντίστοιχη περίοδο του 2024.
Πιέσεις στο κόστος κατασκευής και στις νέες αναπτύξεις
Σε αυτό το ήδη απαιτητικό περιβάλλον προστίθεται πλέον και η νέα κρίση στη Μέση Ανατολή. Η διάρκεια και η ένταση της σύγκρουσης αναμένεται να αποτελέσουν καθοριστικούς παράγοντες για την πορεία της οικονομίας και, κατ’ επέκταση, της αγοράς ακινήτων.
Η άνοδος των τιμών ενέργειας και των μεταφορών επηρεάζει άμεσα την παραγωγή βασικών δομικών υλικών όπως το τσιμέντο, ο χάλυβας και το αλουμίνιο, τα οποία αποτελούν βασικά στοιχεία της οικοδομής. Η αύξηση του ενεργειακού κόστους μεταφέρεται σταδιακά στις τιμές των υλικών, γεγονός που καθιστά ακριβότερη την κατασκευή νέων κατοικιών.
Για τους κατασκευαστές, αυτό μεταφράζεται σε σημαντικές πιέσεις στα κόστη ανάπτυξης νέων έργων, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε καθυστερήσεις ή επανασχεδιασμό επενδύσεων. Η αύξηση του κόστους κατασκευής επηρεάζει αναπόφευκτα και τις τιμές των νεόδμητων ακινήτων, οι οποίες ενδέχεται να κινηθούν ανοδικά, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση.
Ο ρόλος των ξένων επενδυτών
Ένας ακόμη κρίσιμος παράγοντας για την πορεία της αγοράς είναι η διεθνής ζήτηση. Η ελληνική αγορά ακινήτων εξαρτάται πλέον σε σημαντικό βαθμό από επενδυτές του εξωτερικού.
Τα τελευταία χρόνια περίπου το 40% έως 50% των συναλλαγών κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας συνδέεται με ξένους αγοραστές, ενώ σε αρκετές τουριστικές περιοχές το ποσοστό ξεπερνά το 60%. Παράλληλα, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα υπερβαίνουν τα 2 δισ. ευρώ ετησίως, αποτελώντας βασικό μοχλό ανόδου των τιμών.
Σε περιόδους γεωπολιτικής έντασης, ωστόσο, η συμπεριφορά των επενδυτών γίνεται λιγότερο προβλέψιμη. Σε ορισμένες περιπτώσεις οι επενδυτές αναβάλλουν τις αποφάσεις τους λόγω αυξημένης αβεβαιότητας, ενώ σε άλλες στρέφονται σε αγορές που θεωρούνται ασφαλείς εντός της Ευρώπης. Η τελική επίδραση στην ελληνική αγορά θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τη διάρκεια της κρίσης και τις οικονομικές επιπτώσεις που θα προκαλέσει.
Οι ακριβότερες περιοχές της Αττικής
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η αγορά κατοικίας στην Αττική εξακολουθεί να εμφανίζει έντονες διαφοροποιήσεις τιμών μεταξύ των περιοχών, όπως προκύπτει από τα τελευταία στοιχεία έρευνας της πλατφόρμας Spitogatos.
Παρά την επέκταση της ζήτησης σε νέες περιοχές του λεκανοπεδίου, η Βουλιαγμένη παραμένει σταθερά η ακριβότερη περιοχή όχι μόνο της Αττικής αλλά και ολόκληρης της χώρας για αγορά κατοικίας. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 7.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ιδιαίτερα υψηλές παραμένουν και οι τιμές ενοικίασης, με τη μέση ζητούμενη τιμή να φτάνει τα 20,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στις επόμενες θέσεις των ακριβότερων περιοχών της Αττικής βρίσκονται κυρίως περιοχές της νότιας παραλιακής ζώνης αλλά και κεντρικές συνοικίες υψηλού κύρους. Η Βούλα καταγράφει μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 6.141 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, η Γλυφάδα 5.484 ευρώ ανά τετραγωνικό και το Ελληνικό 5.394 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην πεντάδα συγκαταλέγεται και η ζώνη Κολωνάκι – Λυκαβηττός, όπου η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται περίπου στα 5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Οι περιοχές αυτές εξακολουθούν να αποτελούν τους βασικούς πόλους έλξης για την αγορά κατοικίας, λόγω της υψηλής ποιότητας ζωής, της εγγύτητας στη θάλασσα ή στο επιχειρηματικό και πολιτιστικό κέντρο της Αθήνας, αλλά και των μεγάλων επενδύσεων που βρίσκονται σε εξέλιξη τα τελευταία χρόνια.
Οι πιο προσιτές επιλογές αγοράς
Στον αντίποδα, σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα τιμών καταγράφονται σε περιοχές της δυτικής Αττικής αλλά και σε πιο απομακρυσμένες ζώνες του λεκανοπεδίου.
Για το 2025, η οικονομικότερη επιλογή αγοράς κατοικίας εμφανίζεται να είναι η Αγία Βαρβάρα, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 1.444 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολουθεί ο Βαρνάβας με μέση τιμή 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και οι Αχαρνές με 1.591 ευρώ ανά τετραγωνικό. Στις πιο προσιτές περιοχές συγκαταλέγονται επίσης τα Πατήσια και η περιοχή Πατησίων – Αχαρνών, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές κινούνται κοντά στα 1.640 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Οι περιοχές αυτές εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικές επιλογές για αγοραστές με χαμηλότερο προϋπολογισμό, αλλά και για επενδυτές που αναζητούν ακίνητα με χαμηλότερο κόστος εισόδου και πιθανές μελλοντικές υπεραξίες.
Η επέκταση της ζήτησης σε νέες περιοχές
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις στις τιμές πώλησης καταγράφονται κυρίως σε περιοχές με χαμηλότερη αρχική βάση τιμών. Το 2025, σε σύγκριση με το 2024, η μεγαλύτερη αύξηση σημειώθηκε στη Δραπετσώνα, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 28,6%. Ακολουθεί η Λυκόβρυση με αύξηση 27,3% και το Πέραμα με 26,7%, ενώ σημαντική άνοδο καταγράφει και το Κέντρο της Αθήνας με 22,8%. Τα Άνω Πατήσια εμφανίζουν επίσης αύξηση 20,5%.
Η τάση αυτή δείχνει ότι η ζήτηση για κατοικία επεκτείνεται σταδιακά και σε περιοχές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν πιο προσιτές επιλογές, καθώς πολλοί αγοραστές στρέφονται σε αυτές αναζητώντας χαμηλότερο κόστος αγοράς αλλά και προοπτικές μελλοντικής υπεραξίας.
Παρόμοια εικόνα παρατηρείται και στην αγορά ενοικίασης. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στα ενοίκια καταγράφηκαν στα Γλυκά Νερά, όπου η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 17,8%. Ακολουθούν η περιοχή Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός με αύξηση 15,8%, ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης με 14,7%, το Κέντρο της Αθήνας με 14,6% και ο Διόνυσος με 14,3%.
Οι εξελίξεις αυτές αποτυπώνουν μια αγορά που εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, αλλά πλέον λειτουργεί μέσα σε ένα πιο ασταθές διεθνές περιβάλλον, όπου παράγοντες όπως το κόστος κατασκευής, η ενεργειακή κρίση και οι γεωπολιτικές εξελίξεις θα παίξουν καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών τα επόμενα χρόνια.
