Κατά περίπου 30% αυξήθηκαν την τελευταία τριετία οι πολυτελείς κατοικίες που εμφανίζονται στις αγγελίες, αποτυπώνοντας όχι μόνο τη σημαντική ενίσχυση της προσφοράς, αλλά και έναν ευρύτερο μετασχηματισμό της αγοράς υψηλής αξίας στην Ελλάδα. Πίσω, ωστόσο, από την αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων δεν κρύβεται απλώς μια συγκυριακή ενίσχυση της δραστηριότητας, αλλά μια πιο βαθιά αναδιάρθρωση της αγοράς. Περισσότερα, μικρότερα και ταυτόχρονα ακριβότερα ακίνητα διαμορφώνουν πλέον τη νέα εικόνα της πολυτελούς κατοικίας, με σαφείς αλλαγές τόσο στη γεωγραφική κατανομή όσο και στη σύνθεση και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των προσφερόμενων κατοικιών.
Η εξέλιξη της συνολικής προσφοράς επιβεβαιώνει τη δυναμική αυτήν. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την έρευνα της ReDataset, το 2023 καταγράφονται 4.001 ακίνητα άνω του 1 εκατ. ευρώ, τα οποία αυξάνονται το 2024 σε 4.675, σημειώνοντας άνοδο 16,84%. Η ανοδική πορεία συνεχίζεται και το 2025, με τα διαθέσιμα ακίνητα να φτάνουν τα 5.162, καταγράφοντας επιπλέον αύξηση 10,41%. Σε απόλυτους όρους, η αγορά ενισχύθηκε κατά 1.161 ακίνητα μέσα σε δύο χρόνια, γεγονός που μεταφράζεται σε συνολική αύξηση περίπου 29%. Το στοιχείο αυτό είναι κρίσιμο, καθώς δείχνει ότι η αγορά δεν κινείται με εκρηκτικούς, αλλά βραχύβιους ρυθμούς, αλλά αποκτά σταθερότητα, βάθος και διάρκεια. Η διατήρηση της ανόδου για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά υποδηλώνει ότι η ενίσχυση της προσφοράς συνδέεται τόσο με την επανενεργοποίηση επενδυτών όσο και με την είσοδο νέων, σύγχρονων ακινήτων στην αγορά.
Οι περιοχές που συγκεντρώνουν τη δυναμική
Η αύξηση του αποθέματος δεν κατανέμεται ομοιόμορφα στον χάρτη, αλλά συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής αξίας, όπου η ζήτηση -εγχώρια και διεθνής- παραμένει ισχυρή. Στην κορυφή βρίσκεται ο δήμος Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης, με 819 ακίνητα και μερίδιο σχεδόν 16% της συνολικής αγοράς, επιβεβαιώνοντας τον ρόλο του ως το πιο ισχυρό «premium» σημείο της χώρας. Η περιοχή συνεχίζει να προσελκύει υψηλού εισοδήματος αγοραστές, αξιοποιώντας τόσο τη θέση της στο παραλιακό μέτωπο όσο και τις αναβαθμισμένες υποδομές. Ακολουθούν η Κηφισιά με 666 ακίνητα και η Γλυφάδα με 455, σχηματίζοντας έναν σταθερό άξονα μεταξύ βορείων και νοτίων προαστίων. Οι περιοχές αυτές διατηρούν διαχρονικά υψηλή ζήτηση, καθώς συνδυάζουν ποιότητα ζωής, πρόσβαση σε υπηρεσίες και ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον. Σημαντική παρουσία καταγράφεται και σε άλλες περιοχές της Αττικής, όπως ο Σαρωνικός με 244 ακίνητα, ο Δήμος Αθηναίων με 158 και η Φιλοθέη–Ψυχικό με 150, γεγονός που δείχνει ότι η ανάπτυξη δεν περιορίζεται μόνο στα παραθαλάσσια μέτωπα, αλλά επεκτείνεται και σε ώριμες αστικές αγορές υψηλού κύρους.
Ιδιαίτερο βάρος αποκτούν και οι τουριστικοί προορισμοί, οι οποίοι ενισχύουν αισθητά το απόθεμα πολυτελών κατοικιών. Η Πάρος με 132 ακίνητα και η Μύκονος με 127 επιβεβαιώνουν τη θέση τους ως κορυφαίοι προορισμοί για επενδύσεις υψηλής αξίας, αξιοποιώντας τη διεθνή αναγνωρισιμότητα και τη σταθερή ζήτηση από ξένους αγοραστές. Στη δεκάδα περιλαμβάνονται επίσης ο Διόνυσος με 122 ακίνητα και η Κασσάνδρα με 112, αποτυπώνοντας τη διεύρυνση της αγοράς και πέρα από τα παραδοσιακά «hot spots». Η εικόνα αυτή καταδεικνύει ότι η αγορά πολυτελούς κατοικίας αναπτύσσεται πάνω σε έναν διπλό άξονα: από τη μία τη μητροπολιτική Αθήνα και από την άλλη τις τουριστικές περιοχές με έντονο διεθνές ενδιαφέρον.
Ενίσχυση σε όλες τις κατηγορίες τιμών
Η ανάλυση ανά εύρος τιμών δείχνει ότι η ανάπτυξη δεν περιορίζεται σε συγκεκριμένα επίπεδα, αλλά εκτείνεται σε όλο το φάσμα. Τα ακίνητα αξίας 1–1,2 εκατ. ευρώ αυξάνονται από 1.180 το 2023 σε 1.424 το 2025, ενώ η κατηγορία 1,2–1,5 εκατ. παρουσιάζει τη μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση (+38,9%), ανεβαίνοντας από 899 σε 1.249 ακίνητα. Η ανοδική τάση συνεχίζεται και στις υψηλότερες κατηγορίες: τα ακίνητα 1,5–2 εκατ. αυξάνονται από 845 σε 1.102, τα 2–3 εκατ. από 658 σε 859, ενώ ακόμη και η κατηγορία 3–15 εκατ. ενισχύεται από 419 σε 528 ακίνητα. Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η αγορά «βαθαίνει». Δεν αυξάνεται μόνο η κορυφή της αγοράς, αλλά ενισχύονται όλα τα επίπεδα τιμών, γεγονός που υποδηλώνει διεύρυνση της βάσης και μεγαλύτερη ποικιλία διαθέσιμων επιλογών.
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο σαφής όταν εξεταστεί η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Η κατηγορία 3.000–5.000 €/τ.μ. παραμένει η μεγαλύτερη σε όγκο, με αύξηση από 1.335 σε 1.590 ακίνητα, λειτουργώντας ως «κορμός» της αγοράς. Ωστόσο, η ισχυρότερη δυναμική εντοπίζεται στα υψηλότερα επίπεδα τιμών. Η κατηγορία 9.000–15.000 €/τ.μ. καταγράφει τη μεγαλύτερη αύξηση, της τάξης του 81,2%, με τα ακίνητα να αυξάνονται από 484 σε 877. Παράλληλα, οι κατηγορίες 5.000–7.000 €/τ.μ. και 7.000–9.000 €/τ.μ. ενισχύονται σημαντικά, φτάνοντας από 876 σε 1.120 και από 536 σε 781 αντίστοιχα. Αντίθετα, η χαμηλότερη κατηγορία 1.000–3.000 €/τ.μ. παραμένει σχεδόν στάσιμη. Η εξέλιξη αυτή καταδεικνύει σαφή μετατόπιση της αγοράς προς πιο ακριβά ακίνητα ανά τετραγωνικό, επιβεβαιώνοντας την ποιοτική της αναβάθμιση.
Στροφή σε μικρότερα αλλά πιο λειτουργικά ακίνητα
Σημαντική μεταβολή καταγράφεται και ως προς τα μεγέθη των κατοικιών. Η κατηγορία 100–200 τ.μ. εμφανίζει τη μεγαλύτερη αύξηση, της τάξης του 56,1%, από 699 σε 1.091 ακίνητα. Ταυτόχρονα, η κατηγορία 201–300 τ.μ. παραμένει η μεγαλύτερη σε απόλυτους αριθμούς, αυξανόμενη από 921 σε 1.364. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες παρουσιάζουν πιο ήπια άνοδο, δηλαδή τα 301–400 τ.μ. αυξάνονται από 839 σε 1.030 και τα 401–500 από 597 σε 703. Αντίθετα, τα πολύ μεγάλα ακίνητα άνω των 500 τ.μ. εμφανίζουν σχεδόν σταθεροποίηση, με τα 501–600 τ.μ. να κινούνται από 405 σε 427 και τα 601+ από 540 σε 547. Η τάση αυτή αποτυπώνει μια στροφή προς πιο «συμπαγείς» και λειτουργικές μορφές πολυτελούς κατοικίας, οι οποίες συνδυάζουν υψηλή ποιότητα με πιο διαχειρίσιμα μεγέθη.
Ισχυρή επανεκκίνηση της νέας κατασκευής
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά ευρήματα αφορά την επιστροφή της νέας οικοδομής. Τα ακίνητα κατασκευής 2021–2025 αυξάνονται εντυπωσιακά κατά 80%, από 786 σε 1.415, αποτελώντας το ταχύτερα αναπτυσσόμενο τμήμα της αγοράς.
Οι παλαιότερες κατηγορίες αυξάνονται επίσης, αλλά με ηπιότερο ρυθμό. Τα ακίνητα της περιόδου 2001–2010 ανεβαίνουν από 1.286 σε 1.565, της περιόδου 1981–2000 από 1.070 σε 1.270 και της περιόδου 1960–1980 από 403 σε 475. Αντίθετα, η περίοδος 2011–2020 εμφανίζει ουσιαστική στασιμότητα. Η εικόνα αυτή σηματοδοτεί την έξοδο της αγοράς από τη μακρά περίοδο υποτονικής κατασκευαστικής δραστηριότητας που ακολούθησε την οικονομική κρίση και την είσοδο νέων, υψηλότερων προδιαγραφών κατοικιών.
Μετατόπιση προς πιο λειτουργικές κατοικίες
Σε ό,τι αφορά τα ποιοτικά χαρακτηριστικά, τα ακίνητα με τέσσερα υπνοδωμάτια παραμένουν τα πιο διαδεδομένα, αυξανόμενα από 1.114 σε 1.424. Ωστόσο, τη μεγαλύτερη δυναμική εμφανίζουν τα ακίνητα με τρία υπνοδωμάτια, τα οποία αυξάνονται κατά 51,4%, από 831 σε 1.258. Οι μεγαλύτερες κατοικίες με πέντε υπνοδωμάτια αυξάνονται από 814 σε 1.042 και με έξι ή περισσότερα από 1.097 σε 1.233, ενώ τα μικρότερα ακίνητα (1–2 υπνοδωμάτια) παραμένουν περιορισμένα, από 145 σε 205. Η τάση αυτή δείχνει ότι η αγορά στρέφεται προς πιο ευέλικτες και λειτουργικές κατοικίες, χωρίς να εγκαταλείπει τον οικογενειακό χαρακτήρα.
Στροφή σε πιο «πράσινα» ακίνητα
Η ενεργειακή απόδοση αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία στην αγορά πολυτελούς κατοικίας. Τα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κατηγορίας αυξάνονται από 29,3% το 2023 σε 42,9% το 2025, καταγράφοντας άνοδο 13,8 ποσοστιαίων μονάδων. Αντίθετα, τα ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κατηγορίας μειώνονται σημαντικά από 58,3% σε 37,2%, ενώ η μεσαία κατηγορία ενισχύεται από 12,4% σε 19,9%. Η εξέλιξη αυτή καταδεικνύει ότι η βιωσιμότητα και η ενεργειακή αποδοτικότητα αποτελούν πλέον βασικά χαρακτηριστικά της πολυτελούς κατοικίας και καθοριστικό παράγοντα για τη διαμόρφωση της προσφοράς.
Συνολικά, η αγορά πολυτελούς κατοικίας στην Ελλάδα δεν αναπτύσσεται απλώς ποσοτικά, αλλά μετασχηματίζεται σε βάθος. Η αύξηση της προσφοράς συνδυάζεται με διεύρυνση σε όλα τα επίπεδα τιμών, μετατόπιση προς υψηλότερα €/τ.μ., στροφή σε μικρότερα και πιο λειτουργικά ακίνητα, επανεκκίνηση της κατασκευής και ισχυρή ενίσχυση των «πράσινων» χαρακτηριστικών.
