Ο πόλεμος που έχει ξεσπάσει στη Μέση Ανατολή επαναφέρει στο προσκήνιο την αβεβαιότητα γύρω από την πορεία των επιτοκίων στην Ευρωζώνη, επηρεάζοντας άμεσα τη στεγαστική πίστη και, κατ’ επέκταση, τη δυναμική της αγοράς ακινήτων. Οι πρόσφατες δηλώσεις της προέδρου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, Κριστίν Λαγκάρντ, κατέστησαν σαφές ότι, αν και προς το παρόν τα επιτόκια διατηρούνται στα ίδια επίπεδα, οι πληθωριστικοί κίνδυνοι παραμένουν, αφήνοντας ανοιχτό το ενδεχόμενο διατήρησης της αυστηρής νομισματικής πολιτικής για μεγαλύτερο διάστημα ή ακόμη και νέων αυξήσεων, εφόσον το απαιτήσουν οι συνθήκες.
Σε ένα περιβάλλον όπου η αγορά ανέμενε σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους δανεισμού, η αλλαγή αυτή των προσδοκιών λειτουργεί ήδη ανασταλτικά. Η συζήτηση πλέον δεν περιορίζεται στο πότε θα μειωθούν τα επιτόκια, αλλά στο αν θα παραμείνουν υψηλά ή, υπό την πίεση των διεθνών εξελίξεων, θα κινηθούν εκ νέου ανοδικά.
Το βάρος μεταφέρεται στα στεγαστικά δάνεια
Η εξέλιξη αυτή έχει άμεση αντανάκλαση στα στεγαστικά δάνεια, τα οποία αποτελούν τον βασικό μοχλό πρόσβασης των ελληνικών νοικοκυριών στην κατοικία. Όσο τα επιτόκια παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, το κόστος εξυπηρέτησης των δανείων διατηρείται αυξημένο, περιορίζοντας σημαντικά τη δυνατότητα νέου δανεισμού.
Ακόμη και χωρίς νέα αύξηση, η μη αποκλιμάκωση των επιτοκίων λειτουργεί αποτρεπτικά, καθώς οι δόσεις παραμένουν υψηλές σε μια περίοδο όπου τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν ακολουθούν αντίστοιχη πορεία. Σε περίπτωση που επιβεβαιωθεί ένα ανοδικό σενάριο, η επιβάρυνση θα είναι άμεση και θα επηρεάσει τόσο τους νέους αγοραστές όσο και τους ήδη δανειολήπτες.
Το πρόβλημα εντείνεται από το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να κινούνται σε υψηλά επίπεδα, δημιουργώντας ένα περιβάλλον διπλής πίεσης: υψηλό κόστος αγοράς και υψηλό κόστος χρηματοδότησης.
Αγορά σε στάση αναμονής και αυξημένη επιφυλακτικότητα
Το νέο αυτό περιβάλλον αποτυπώνεται ξεκάθαρα και στην καθημερινή λειτουργία της αγοράς. Οι συναλλαγές συνεχίζονται, αλλά με πιο αργούς ρυθμούς, ενώ όλο και περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές επιλέγουν να αναβάλουν τις αποφάσεις τους, αναμένοντας μεγαλύτερη σταθερότητα.
Ο Λευτέρης Ποταμιανός, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών, περιγράφει στο powergame.gr ένα περιβάλλον αυξανόμενης πίεσης, όπου ο συνδυασμός υψηλών επιτοκίων και γεωπολιτικής αβεβαιότητας λειτουργεί αποτρεπτικά για τη ζήτηση. Όπως επισημαίνει, «όταν αυξάνεται το κόστος δανεισμού, δυσκολεύει η πρόσβαση στη χρηματοδότηση και άρα στην ίδια τη στέγη», τονίζοντας ότι η επιβάρυνση αφορά όχι μόνο όσους επιδιώκουν να αγοράσουν κατοικία, αλλά και τους ήδη δανειολήπτες.
Παράλληλα, δίνει ιδιαίτερη έμφαση στον παράγοντα της ψυχολογίας. Σε ένα ασταθές περιβάλλον, η λήψη μιας τόσο σημαντικής οικονομικής απόφασης καθίσταται δυσκολότερη, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να τηρούν στάση αναμονής. «Δημιουργείται ένα συνολικά αρνητικό κλίμα», σημειώνει χαρακτηριστικά.
Ακριβά δάνεια και περιορισμένη ζήτηση
Από την πλευρά του, ο Μάνος Κρανίδης, γραμματέας ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, εστιάζει στη σχέση εισοδημάτων και κόστους δανεισμού, υπογραμμίζοντας ότι τα στεγαστικά δάνεια έχουν καταστεί μη προσιτά για τον μέσο πολίτη.
Όπως επισημαίνει, τα σημερινά επιτόκια δεν καθιστούν τα δάνεια ανταγωνιστικά, ενώ τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν επαρκούν για να στηρίξουν νέες δανειακές υποχρεώσεις. Σε αυτό το πλαίσιο, η μη μείωση των επιτοκίων δεν αφήνει περιθώρια ουσιαστικής ενίσχυσης της ζήτησης, ενώ ένα ενδεχόμενο νέας αύξησης θα επιβαρύνει περαιτέρω το ήδη δύσκολο περιβάλλον.
Πιέσεις και στην προσφορά
Η Άννα Μωκάκου, πιστοποιημένη εκτιμήτρια ακινήτων και επικεφαλής της New Life Real Estate, διευρύνει την εικόνα, επισημαίνοντας ότι το αυξημένο κόστος χρήματος επηρεάζει όχι μόνο τη ζήτηση αλλά και την προσφορά.
Όπως εξηγεί, τα υψηλά επιτόκια μειώνουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και καθιστούν δυσκολότερη την πρόσβαση στη χρηματοδότηση, ενώ παράλληλα αυξάνουν το κόστος υλοποίησης νέων κατασκευαστικών έργων. Ωστόσο, επισημαίνει ότι η ελληνική αγορά εμφανίζει ορισμένες αντοχές, καθώς μεγάλο μέρος των συναλλαγών πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια, ενώ η παρουσία ξένων επενδυτών λειτουργεί ως παράγοντας σταθερότητας. Παρά ταύτα, για τους εγχώριους αγοραστές, ακόμη και μικρές αυξήσεις στο κόστος δανεισμού μπορούν να αποδειχθούν καθοριστικές.
Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν την αλλαγή σκηνικού
Η μεταβολή του κλίματος αποτυπώνεται και στα διαθέσιμα στοιχεία. Σύμφωνα με έρευνα της Focus Bari για το 2026, το 66% των Ελλήνων δηλώνει ότι τα επιτόκια επηρεάζουν άμεσα τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, ενώ το 27% τηρεί ουδέτερη στάση και μόλις το 7% διαφωνεί.
Παράλληλα, το 58% εξακολουθεί να θεωρεί τα ακίνητα ασφαλή επένδυση, με το 31% να εμφανίζεται ουδέτερο και το 11% να διαφωνεί. Ωστόσο, η θετική αυτή αντίληψη δεν μεταφράζεται σε ενεργή συμμετοχή στην αγορά, καθώς το κόστος των στεγαστικών δανείων λειτουργεί αποτρεπτικά.
Αντίστοιχα, η έρευνα του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ καταγράφει σαφή στροφή προς την αυτοχρηματοδότηση, με το 54,1% των αγοραστών να μην προσφεύγει σε τραπεζικό δανεισμό. Για όσους επιλέγουν στεγαστικό δάνειο, τα βασικά εμπόδια εντοπίζονται τόσο στις διαδικασίες, που αναφέρει το 24%, όσο και στο κόστος δανεισμού και τις τραπεζικές χρεώσεις, που συγκεντρώνουν το 13% των απαντήσεων.
Μια αγορά που «στενεύει»
Συνολικά, η ελληνική αγορά κατοικίας δεν οδηγείται σε απότομη ανατροπή, αλλά σε μια σταδιακή επιβράδυνση και «στένωση». Η πρόσβαση στη χρηματοδότηση εξελίσσεται στον βασικό καθοριστικό παράγοντα της ζήτησης, ενώ η αγορά στηρίζεται ολοένα και περισσότερο σε όσους διαθέτουν ίδια κεφάλαια.
Η πορεία των επιτοκίων το επόμενο διάστημα και κυρίως το αν θα παραμείνουν υψηλά ή θα κινηθούν ανοδικά υπό την πίεση των διεθνών εξελίξεων, θα καθορίσει σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις. Σε ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας, ακόμη και μικρές μεταβολές στο κόστος δανεισμού μπορούν να έχουν σημαντικές επιπτώσεις, καθιστώντας την απόκτηση κατοικίας ακόμη πιο δύσκολη για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Τι συμβαίνει στην Ευρώπη: Επιτόκια, επιβράδυνση και πίεση στη στέγη
Η εικόνα που διαμορφώνεται στην Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση, αλλά μέρος μιας ευρύτερης ευρωπαϊκής τάσης. Σε επίπεδο Ευρωζώνης, η παρατεταμένη περίοδος υψηλών επιτοκίων έχει ήδη αρχίσει να αφήνει το αποτύπωμά της στην αγορά κατοικίας, οδηγώντας σε σαφή επιβράδυνση της ζήτησης και περιορισμό της στεγαστικής πίστης.
Οι τράπεζες διατηρούν αυστηρά κριτήρια χορήγησης δανείων, ενώ το αυξημένο κόστος δανεισμού καθιστά πιο δύσκολη την πρόσβαση στη χρηματοδότηση για τα νοικοκυριά. Ως αποτέλεσμα, σε πολλές χώρες της Ευρώπης καταγράφεται μείωση των συναλλαγών, καθυστέρηση αγοραπωλησιών και γενικότερη επιφυλακτικότητα.
Οι δηλώσεις της Κριστίν Λαγκάρντ ενισχύουν αυτή την εικόνα, καθώς καταδεικνύουν ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα δεν βιάζεται να προχωρήσει σε μειώσεις επιτοκίων, λόγω των κινδύνων που δημιουργούν οι γεωπολιτικές εξελίξεις και ο πληθωρισμός. Αυτό σημαίνει ότι το περιβάλλον ακριβού χρήματος ενδέχεται να διατηρηθεί για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από ό,τι αρχικά αναμενόταν.
Παράλληλα, σε ορισμένες αγορές της Ευρώπης έχει ήδη παρατηρηθεί διόρθωση τιμών ή στασιμότητα, κυρίως λόγω της μειωμένης ζήτησης. Ωστόσο, η εικόνα δεν είναι ενιαία, σε χώρες με ισχυρή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά, οι τιμές παραμένουν ανθεκτικές, παρά την πτώση των συναλλαγών. Σε αυτό το ευρωπαϊκό περιβάλλον, η Ελλάδα παρουσιάζει ιδιαιτερότητες. Παρότι επηρεάζεται από το υψηλό κόστος δανεισμού, η αγορά δεν έχει καταγράψει αντίστοιχη πτώση τιμών, κυρίως λόγω της ζήτησης από ξένους επενδυτές και της μεγάλης συμμετοχής ίδιων κεφαλαίων στις συναλλαγές.
