Σε φάση σταδιακής ωρίμανσης εισέρχεται η ελληνική αγορά κατοικίας, αφήνοντας πίσω της μια περίοδο έντονης ανόδου και περνώντας σε μια πιο ισορροπημένη φάση. Παρά τις διεθνείς αβεβαιότητες, με κυρίαρχες τις γεωπολιτικές εντάσεις και τις επιπτώσεις τους στην οικονομία, η αγορά δεν δείχνει να οδηγείται σε απότομες ανατροπές. Αντίθετα, όπως επισημαίνει στο powergame.gr ο διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis Property & Valuation Services, Γιάννης Ξυλάς, το πιθανότερο σενάριο είναι αυτό της ομαλής εξέλιξης ενός ώριμου κύκλου.
Ήδη, σύμφωνα με τον ίδιο, τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης είναι ορατά. Ο ρυθμός αύξησης των τιμών μειώνεται, με την αγορά να προσεγγίζει ένα «ταβάνι», πέρα από το οποίο οι αυξήσεις εκτιμάται ότι θα μηδενιστούν. Η φάση αυτή αναμένεται να αποτελέσει ένα μεταβατικό στάδιο ισορροπίας, πριν ακολουθήσει μια ήπια διόρθωση. Όχι μια βίαιη πτώση, αλλά μια φυσιολογική ύφεση, όπως συμβαίνει σε κάθε κύκλο της αγοράς. Όπως εξηγεί ο κ. Ξυλάς, η μετάβαση σε φάση ισορροπίας και ήπιας διόρθωσης αναμένεται να αποτυπωθεί πιο καθαρά μέσα στους επόμενους 12 έως 24 μήνες, αν και σε ορισμένες επιμέρους αγορές τα πρώτα σημάδια ενδέχεται να εμφανιστούν νωρίτερα. Σε κάθε περίπτωση, η εξέλιξη δεν θα είναι ομοιόμορφη. Η αγορά κατοικίας γίνεται ολοένα και πιο επιλεκτική, με έντονες διαφοροποιήσεις ανά περιοχή, τύπο ακινήτου και ποιοτικά χαρακτηριστικά.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Αθήνα. Τα νότια προάστια βρέθηκαν τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο της ανόδου, κυρίως λόγω της ανάπτυξης του παραλιακού μετώπου και της δυναμικής που δημιούργησε το έργο του Ελληνικού. Η αυξημένη ζήτηση, σε συνδυασμό με τις επενδύσεις σε υποδομές, οδήγησαν σε σημαντική άνοδο τιμών. Αντίθετα, τα βόρεια προάστια κινήθηκαν με σαφώς πιο συγκρατημένους ρυθμούς, δημιουργώντας σήμερα ένα διαφορετικό επενδυτικό τοπίο.
Βόρεια προάστια: Η αγορά που έμεινε πίσω, αλλά όχι χωρίς προοπτική
Ο Γιάννης Ξυλάς στέκεται ιδιαίτερα στην εικόνα των βορείων προαστίων, τα οποία, όπως σημειώνει, έχουν αδικηθεί σε σχέση με τα νότια. Την τελευταία δεκαετία τα νότια προάστια «έτρεξαν» με πολύ μεγαλύτερη ταχύτητα, ενώ τα βόρεια κινήθηκαν σαφώς πιο αργά, παρά το γεγονός ότι εξακολουθούν να διαθέτουν ισχυρά ποιοτικά χαρακτηριστικά ως προς το οικιστικό τους προφίλ.
Αυτό αποτυπώνεται και σε επίπεδο τιμών και αγοραστικής αξίας. Στα βόρεια προάστια, με κεφάλαιο χαμηλότερο του 1 εκατ. ευρώ, μπορεί κανείς να βρει κατοικία με μεγάλους χώρους, κήπο και πισίνα, ενώ στα νότια το ίδιο ποσό αντιστοιχεί συχνά σε ένα διαμέρισμα υψηλού ορόφου. Η διαφορά αυτή εξηγείται από μια σειρά παραγόντων: τα οικόπεδα στα βόρεια είναι κατά κανόνα μεγαλύτερα, γεγονός που αυξάνει και το φορολογικό βάρος, ενώ το κτιριακό απόθεμα είναι συχνά παλαιότερο. Ταυτόχρονα, η περιοχή δεν έχει ενισχυθεί επαρκώς από νέες υποδομές μεταφορών, καθώς δεν υπήρξε αντίστοιχη επέκταση μέσων σταθερής τροχιάς, όπως συνέβη σε άλλα τμήματα της Αττικής.
Ακριβώς όμως αυτή η υστέρηση είναι που δημιουργεί και περιθώριο ανάκαμψης. Ο κ. Ξυλάς εκτιμά ότι η διόρθωση στα βόρεια προάστια θα είναι ηπιότερη σε σχέση με άλλες περιοχές του λεκανοπεδίου και ότι, σε δεύτερο χρόνο, ενδέχεται να ακολουθήσει ένα πιο ισχυρό rebound στις αξίες. Με άλλα λόγια, τα βόρεια προάστια μπορεί να εξελιχθούν στον επόμενο πόλο ανόδου, ακριβώς επειδή δεν συμμετείχαν με την ίδια ένταση στο προηγούμενο ράλι των τιμών.
Το διαχρονικό έλλειμμα: Η περιορισμένη προσφορά
Πίσω από τις μεταβολές των τιμών, το βασικό ζήτημα της αγοράς παραμένει η ανεπάρκεια προσφοράς. Το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας, ιδιαίτερα για τα νέα νοικοκυριά, δεν σχετίζεται τόσο με τη ζήτηση όσο με το περιορισμένο απόθεμα διαθέσιμων κατοικιών. Όπως τονίζει ο Γιάννης Ξυλάς, για χρόνια η συζήτηση στην Ελλάδα εστίαζε κυρίως στη στήριξη της ζήτησης, μέσω επιδομάτων, φορολογικών ελαφρύνσεων και άλλων παρεμβάσεων, χωρίς να αντιμετωπίζεται η πραγματική ρίζα του προβλήματος, που είναι η έλλειψη επαρκούς προσφοράς.
Σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, όταν ενισχύεται η αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών χωρίς να αυξάνεται ταυτόχρονα το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, η πίεση μεταφέρεται σχεδόν αυτόματα στις τιμές. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο, όπως υπογραμμίζει, ούτε μέτρα όπως οι περιορισμοί στη Golden Visa ή στο Airbnb αρκούν από μόνα τους για να αλλάξουν ουσιαστικά την εικόνα της αγοράς. Μπορεί να επηρεάζουν επιμέρους τμήματα, όμως δεν λύνουν το κεντρικό πρόβλημα.
Η λύση, κατά τον ίδιο, απαιτεί πολύ πιο γενναίες και δομικές παρεμβάσεις. Στο επίκεντρο βρίσκεται μια πολιτική μαζικών κατασκευών, αλλά και μια πιο ενεργή συμμετοχή του Δημοσίου, των δήμων και των περιφερειών στη διαμόρφωση αποθέματος κατοικιών. Ο ίδιος φέρνει ως σημείο αναφοράς τη Βιέννη, όπου ένα σημαντικό μέρος της κατοικίας συνδέεται με τον δημόσιο τομέα, επιτρέποντας στον δήμο να διαθέτει την κρίσιμη μάζα που χρειάζεται ώστε να επηρεάζει ουσιαστικά τις τιμές και να περιορίζει τις ακραίες διακυμάνσεις της αγοράς.
Ωστόσο, η αύξηση της προσφοράς δεν είναι μια απλή υπόθεση. Το βασικό εμπόδιο είναι η έλλειψη εύκολα διαθέσιμης και οικονομικά προσιτής γης μέσα στο λεκανοπέδιο. Αυτό σημαίνει ότι οι μεγάλες αναπτύξεις δεν μπορούν εύκολα να προχωρήσουν εντός του ήδη πυκνοδομημένου αστικού ιστού. Για να αποκτήσει νόημα μια πολιτική μαζικής παραγωγής κατοικίας, η συζήτηση μεταφέρεται αναγκαστικά εκτός των ώριμων περιοχών του λεκανοπεδίου, εκεί όπου υπάρχουν μεγαλύτερες εκτάσεις – ακόμη και δημόσιες – που θα μπορούσαν να υποστηρίξουν οργανωμένα projects.
Υποδομές: η κρίσιμη προϋπόθεση για την επόμενη φάση
Η ανάπτυξη νέων οικιστικών ζωνών προϋποθέτει εκτεταμένες υποδομές. Χωρίς σύγχρονα δίκτυα μεταφορών και βασικές κοινωνικές υπηρεσίες, καμία νέα περιοχή δεν μπορεί να καταστεί πραγματικά ελκυστική.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει τον δρόμο. Στο Ανατολικό Λονδίνο, μια υποβαθμισμένη περιοχή μετατράπηκε σε σύγχρονο οικιστικό κέντρο μέσα από μια ολοκληρωμένη παρέμβαση, όπου οι υποδομές προηγήθηκαν της ανάπτυξης. Η επέκταση του μετρό και η δημιουργία νέων σταθμών εξασφάλισαν την ενσωμάτωση της περιοχής στον αστικό ιστό, καθιστώντας την ελκυστική για επενδυτές και κατοίκους. Στην Ελλάδα, αντίστοιχα projects καθυστερούν, κυρίως λόγω της βραδύτητας στην υλοποίηση μεγάλων έργων, όπως η γραμμή 4 του μετρό. Παράλληλα, εξετάζονται πιο ευέλικτες λύσεις, όπως ισχυρά δίκτυα λεωφορειακής σύνδεσης ή άλλες ελαφρύτερες παρεμβάσεις, που μπορούν να υλοποιηθούν ταχύτερα και με χαμηλότερο κόστος.
Φοιτητικές κατοικίες και senior living: νέες στεγαστικές τάσεις
Παράλληλα με την παραδοσιακή κατοικία, αναδύονται νέες επενδυτικές τάσεις που αντανακλούν κοινωνικές και δημογραφικές μεταβολές. Μία από αυτές είναι οι φοιτητικές κατοικίες, οι οποίες εμφανίζουν αυξημένη δυναμική στην ελληνική αγορά. Όπως επισημαίνει ο κ. Ξυλάς, ήδη υλοποιούνται projects που δείχνουν ότι υπάρχει σημαντική ζήτηση για οργανωμένη φοιτητική στέγαση, ιδιαίτερα σε περιοχές με άμεση σύνδεση με πανεπιστημιακά ιδρύματα. Πρόκειται για ένα τμήμα της αγοράς που μέχρι σήμερα ήταν υποαναπτυγμένο, αλλά φαίνεται να συγκεντρώνει ολοένα και μεγαλύτερο ενδιαφέρον.
Αντίστοιχα, ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον διαφαίνεται και για το senior living, δηλαδή τις οργανωμένες κατοικίες για ηλικιωμένους. Η γήρανση του πληθυσμού και η ανάγκη για νέου τύπου στεγαστικές και υποστηρικτικές δομές δημιουργούν προϋποθέσεις ανάπτυξης, αν και η αγορά αυτή παραμένει ακόμη σε αρχικό στάδιο στην Ελλάδα. Το βασικό πρόβλημα, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι ότι δεν υπάρχουν ακόμη πολλοί εξειδικευμένοι operators που να μπορούν να «τρέξουν» τέτοια projects σε μεγάλη κλίμακα, παρότι η χώρα έχει χαρακτηριστικά που θα μπορούσαν να στηρίξουν την ανάπτυξή τους.
Data centers: Μια αναγκαιότητα με υψηλές απαιτήσεις
Ξεχωριστή θέση στις νέες επενδυτικές τάσεις καταλαμβάνουν τα data centers, τα οποία, όπως σημειώνει ο Γιάννης Ξυλάς, δεν αποτελούν απλώς μια μόδα της εποχής, αλλά μια πραγματική αναγκαιότητα που συνδέεται με τη ραγδαία επέκταση της ψηφιακής οικονομίας και της αποθήκευσης δεδομένων.
Ωστόσο, πίσω από τη δυναμική αυτής της αγοράς υπάρχουν και σοβαρές προκλήσεις. Η πρώτη και σημαντικότερη αφορά την ενέργεια. Τα data centers είναι εξαιρετικά ενεργοβόρες εγκαταστάσεις και η λειτουργία τους προϋποθέτει σταθερή και επαρκή ηλεκτροδότηση. Σήμερα, η ενέργεια αυτή εξασφαλίζεται μέσω του δικτύου, κάτι που σημαίνει ότι η αξιοπιστία των υποδομών είναι απολύτως κρίσιμη. Αν υπάρξει πρόβλημα στο σύστημα, η λειτουργία τέτοιων μονάδων επηρεάζεται άμεσα.
Η δεύτερη μεγάλη πρόκληση αφορά τη διασφάλιση μακροπρόθεσμων εσόδων. Ένας επενδυτής που αναπτύσσει ένα data center υπολογίζει σε υψηλή και σταθερή ζήτηση για τα επόμενα 20 ή και 25 χρόνια. Ωστόσο, πρόκειται για έναν κλάδο που εξελίσσεται ταχύτατα και, όπως σημειώνει ο κ. Ξυλάς, αυτή η προοπτική δεν έχει ακόμη τεσταριστεί πλήρως σε τόσο μεγάλο βάθος χρόνου. Αν αλλάξουν τα τεχνολογικά δεδομένα ή οι ανάγκες της αγοράς, οι επενδύσεις αυτές ενδέχεται να πιεστούν σημαντικά ως προς τα έσοδά τους.
Την ίδια στιγμή, υπάρχουν και ζητήματα χωροθέτησης και κοινωνικής αποδοχής. Επειδή πρόκειται για μια σχετικά νέα χρήση, η τοπική αυτοδιοίκηση και οι τοπικές κοινωνίες συχνά αντιμετωπίζουν τα data centers με δυσπιστία, ακριβώς επειδή δεν έχουν ακόμη πλήρη εικόνα για τα οφέλη και τις επιπτώσεις τους. Όπως εκτιμά ο ίδιος, αυτή η καχυποψία είναι πιθανό να υποχωρήσει σταδιακά, όσο η αγορά ωριμάζει και οι συγκεκριμένες υποδομές καθίστανται περισσότερο οικείες.
Μια αγορά πιο σύνθετη και πιο απαιτητική
Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα φάση, όπου η έννοια της εύκολης και οριζόντιας ανόδου δίνει τη θέση της σε μια πιο σύνθετη πραγματικότητα. Οι γενικευμένες αυξήσεις τιμών φαίνεται να ολοκληρώνονται και αντικαθίστανται από πιο επιλεκτικές τάσεις, διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και ανά χρήση ακινήτου, αλλά και από νέες επενδυτικές κατηγορίες που μέχρι πρότινος είχαν περιορισμένη παρουσία.
Στο νέο αυτό περιβάλλον, καθοριστικό ρόλο δεν θα παίζει μόνο η τοποθεσία, αλλά και η ποιότητα του ακινήτου, οι υποδομές, η ενεργειακή του απόδοση, η σύνδεσή του με σύγχρονες ανάγκες στέγασης και, τελικά, η συνολική εμπειρία διαβίωσης ή λειτουργίας που προσφέρει. Το μεγάλο ζητούμενο, πλέον, δεν είναι μόνο η πορεία των τιμών, αλλά η διαμόρφωση ενός πιο βιώσιμου μοντέλου ανάπτυξης, που θα δίνει απαντήσεις στο διαχρονικό πρόβλημα της στεγαστικής επάρκειας και θα ενσωματώνει τις νέες ανάγκες της κοινωνίας και της οικονομίας.
