Κατά τη διάρκεια του 2025 και στους πρώτους μήνες του 2026, η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να κινείται σε ανοδική τροχιά, ωστόσο με πιο ήπιους ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Η γενική εικόνα που περιγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος είναι μια αγορά που εξακολουθεί να στηρίζεται σε ισχυρό αγοραστικό και επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα εμφανίζει σαφή σημάδια ωρίμανσης και επιβράδυνσης. Η ζήτηση, και ειδικά η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα, παρέμεινε υψηλή, όμως η προσφορά σύγχρονης και προσιτής κατοικίας εξακολούθησε να είναι περιορισμένη, στοιχείο που εξακολουθεί να τροφοδοτεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Η αυξανόμενη πίεση που παρατηρείται στα μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια, φαίνεται ότι οδήγησε τα νοικοκυριά σε αναζήτηση πιο προσιτών λύσεων. Αυτό μεταφράστηκε σε ενίσχυση της ζήτησης για περιοχές χαμηλότερων αξιών, αλλά και για παλαιότερα ακίνητα, τα οποία σε αρκετές περιπτώσεις λειτουργούν ως πιο εφικτή επιλογή για αγοραστές που δεν μπορούν πλέον να ακολουθήσουν το κόστος των νεότερων κατοικιών. Η εικόνα αυτή είναι ιδιαίτερα κρίσιμη, καθώς δείχνει ότι η αγορά συνεχίζει να αναπτύσσεται, αλλά αλλάζει εσωτερικά η δομή της ζήτησης.
Παράλληλα με την κατοικία, η επενδυτική κινητικότητα καταγράφηκε και σε άλλες χρήσεις ακινήτων, κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα που σχετίζονται με τον τουρισμό και τη φιλοξενία, την αποθήκευση και τη διανομή, αλλά και σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Η τάση που αναδεικνύεται είναι ότι τόσο οι εταιρίες όσο και οι επενδυτές επιλέγουν πλέον όλο και περισσότερο σύγχρονους και ενεργειακά αποδοτικούς χώρους, εγκαταλείποντας σταδιακά ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά δεν κινείται πλέον οριζόντια, αλλά με πιο έντονη διάκριση ανάμεσα σε ακίνητα υψηλής ποιότητας και σε εκείνα που μένουν πίσω.
Η κατοικία παραμένει στο επίκεντρο
Στην αγορά κατοικιών, οι δείκτες τιμών διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος καταγράφουν συνέχιση της ανοδικής τάσης, με τους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής να παραμένουν υψηλοί, αν και ηπιότεροι από αυτούς της αμέσως προηγούμενης χρονιάς. Το 2025, σε επίπεδο χώρας, οι τιμές των διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους αυξήθηκαν κατά 7,8%, έναντι αύξησης 9,1% το 2024. Η αγορά, επομένως, δεν αναστρέφεται, αλλά περνά σε μια φάση μικρότερης έντασης, κάτι που αντανακλά τόσο την κόπωση ενός τμήματος της ζήτησης όσο και τα αυξανόμενα εμπόδια πρόσβασης στην αγορά.
Σύμφωνα με την ΤτΕ, στην πορεία αυτή συνέβαλαν μεταξύ άλλων η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά και το επιχορηγούμενο στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο ενίσχυσε τη ζήτηση σε συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών. Σε ό,τι αφορά τα επιμέρους τρίμηνα του 2025, οι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των τιμών διαμορφώθηκαν σε 7,4% το πρώτο τρίμηνο, 8,0% το δεύτερο, 8,3% το τρίτο και 7,6% το τέταρτο τρίμηνο. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους η αγορά παρέμεινε σε σαφώς ανοδική πορεία, αν και χωρίς να επαναλάβει τις πιο έντονες επιδόσεις του προηγούμενου διαστήματος.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η διάκριση ανάμεσα σε νέα και παλαιά διαμερίσματα. Το 2025, οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων, δηλαδή ηλικίας άνω των πέντε ετών, αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,1%, ενώ οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,4%. Το στοιχείο αυτό δεν είναι δευτερεύον. Αντίθετα, αναδεικνύει με σαφήνεια τη στροφή της ζήτησης προς πιο οικονομικές λύσεις. Η αγορά δείχνει ότι οι αγοραστές, υπό την πίεση των τιμών, κατευθύνονται σταδιακά σε παλαιότερα ακίνητα, κάτι που εντείνει και την κινητικότητα σε τμήματα του αποθέματος κατοικιών που παλαιότερα δεν ήταν στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος.
Περιφέρεια και μεγάλες πόλεις «τρέχουν» περισσότερο από την Αθήνα
Με βάση τη γεωγραφική κατανομή των στοιχείων, υψηλοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 9,6%, στις άλλες μεγάλες πόλεις κατά 9,8% και στις λοιπές περιοχές της χώρας κατά 8,8%. Στην Αθήνα, αντίθετα, ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης ήταν πιο ήπιος και διαμορφώθηκε στο 6,2%, χαμηλότερα από τον μέσο όρο του συνόλου της χώρας.
Η διαφοροποίηση αυτή δείχνει ότι η ανοδική κίνηση της αγοράς αποκτά πλέον ευρύτερη γεωγραφική βάση. Η Αθήνα παραμένει ασφαλώς κομβική αγορά, όμως οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών εμφανίζονται σε άλλες πόλεις και περιοχές, όπου αφενός το επίπεδο των αξιών ήταν πιο χαμηλό και αφετέρου εξακολουθούν να υπάρχουν μεγαλύτερα περιθώρια ανόδου. Πρόκειται για μια εξέλιξη που ενισχύει την εικόνα μετατόπισης της ζήτησης προς πιο προσιτές αγορές, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι έχει αμβλυνθεί το πρόβλημα της στεγαστικής πίεσης.
Η άνοδος των τιμών συνεχίζεται, αλλά άλλοι δείκτες δείχνουν ήπια δυναμική
Παρά τους ισχυρούς ρυθμούς αύξησης των τιμών, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι το 2025 καταγράφηκε ηπιότερη δυναμική σε σχετικούς δείκτες της αγοράς κατοικιών. Αυτό είναι κρίσιμο, γιατί δείχνει ότι η αγορά δεν κινείται πλέον μονοδιάστατα. Η άνοδος των τιμών παραμένει, αλλά γύρω της εμφανίζονται στοιχεία που παραπέμπουν σε πιο συγκρατημένη εικόνα.
Πιο συγκεκριμένα, το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό ήταν συγκρατημένο, σύμφωνα με τα στοιχεία για τις καθαρές εισπράξεις από ξένες άμεσες επενδύσεις που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων. Το 2025 οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό μειώθηκαν κατά 25,3% σε σχέση με το προηγούμενο έτος και διαμορφώθηκαν σε 2.055,6 εκατ. ευρώ, έναντι 2.750,3 εκατ. ευρώ το 2024. Πρόκειται για αξιοσημείωτη πτώση, που καταδεικνύει ότι ένας σημαντικός εξωτερικός μοχλός της αγοράς δεν είχε την ίδια ένταση που είχε την προηγούμενη χρονιά.
Ανάλογη ήταν η εικόνα και στο πρόγραμμα Golden Visa. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, τον Ιανουάριο του 2026, τα αιτήματα για το 2025 ανήλθαν σε 7.031, έναντι 9.387 το 2024, σημειώνοντας υποχώρηση κατά 25,1%. Η εξέλιξη αυτή έχει τη δική της βαρύτητα, καθώς η Golden Visa είχε συμβάλει σημαντικά τα προηγούμενα χρόνια στη διαμόρφωση ζήτησης, ιδιαίτερα σε ορισμένες περιοχές και κατηγορίες ακινήτων.
Η οικοδομική δραστηριότητα υποχωρεί την ώρα που η προσφορά παραμένει ανεπαρκής
Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία της ανάλυσης της ΤτΕ αφορά την οικοδομική δραστηριότητα, η οποία το 2025 κινήθηκε πτωτικά στον τομέα της κατοικίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στο πρώτο ενδεκάμηνο του 2025 η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες σε επίπεδο χώρας μειώθηκε σε ετήσια βάση τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς τον δομήσιμο όγκο, κατά 16,7% και 19,1% αντίστοιχα.
Το στοιχείο αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς έρχεται να συναντήσει το ήδη διαπιστωμένο πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς. Με άλλα λόγια, ενώ η αγορά συνεχίζει να έχει ισχυρή ζήτηση και ενώ η ανάγκη για περισσότερες και πιο προσιτές κατοικίες είναι εμφανής, η νέα παραγωγή κατοικιών καταγράφει πτώση. Η αντίφαση αυτή εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί οι ανοδικές πιέσεις στις τιμές δεν υποχωρούν εύκολα.
Την ίδια στιγμή, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται. Το 2025 αυξήθηκε με ηπιότερο ετήσιο ρυθμό, κατά 2,7%, έναντι 3,7% το 2024. Ωστόσο, πίσω από αυτή την επιβράδυνση παραμένει ένα πολύ σημαντικό σωρευτικό βάρος, καθώς την τελευταία πενταετία, από το 2021 έως το 2025, η άνοδος του συνολικού κόστους κατασκευής έφθασε το 23,1%. Το υψηλό κόστος κατασκευής αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες που δυσκολεύουν την ανάπτυξη νέων έργων και περιορίζουν τη δυνατότητα της αγοράς να ενισχύσει την προσφορά.
Τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν, αλλά παραμένουν χαμηλά
Σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος για την τραπεζική χρηματοδότηση, το 2025 σημειώθηκε αύξηση κατά 49,8% στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων. Η μεταβολή αυτή είναι ισχυρή και συνδέεται σε σημαντικό βαθμό και με την επίδραση του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ». Ωστόσο, η ΤτΕ επισημαίνει ότι τα νέα στεγαστικά δάνεια, παρά την αύξηση, εξακολουθούν να παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα.
Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων για το τέταρτο τρίμηνο του 2025, η ζήτηση στεγαστικών δανείων παρέμεινε αμετάβλητη, ενώ στα δύο προηγούμενα τρίμηνα είχε καταγραφεί μείωση. Επομένως, δεν προκύπτει μια ευρεία και δυναμική αναθέρμανση της πιστωτικής ζήτησης, αλλά περισσότερο μια σταθεροποίηση μετά από περίοδο κάμψης. Αυτό σημαίνει ότι η χρηματοδότηση στηρίζει μεν την αγορά, αλλά δεν αποτελεί ακόμη επαρκή μοχλό για ευρύτερη αποκλιμάκωση των πιέσεων.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν έντονα
Σε αντίθεση με την κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και τη μείωση των ξένων εισροών, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέγραψαν σαφώς θετική εικόνα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές, οι επενδύσεις σε κατοικίες σημείωσαν το 2025 ετήσιο ρυθμό αύξησης 22,4%, σημαντικά υψηλότερο από το 12,9% του 2024. Παράλληλα, ανήλθαν στο 3,1% ως ποσοστό του ΑΕΠ.
Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι ο οικιστικός τομέας εξακολουθεί να συγκεντρώνει κεφάλαια και να λειτουργεί ως ενεργό επενδυτικό πεδίο. Βέβαια, το γεγονός ότι η αύξηση των επενδύσεων συνυπάρχει με μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας αναδεικνύει την πολυπλοκότητα της αγοράς. Φαίνεται δηλαδή ότι επενδυτική κινητικότητα υπάρχει, αλλά όχι απαραίτητα με την ταχύτητα ή τον όγκο που θα αρκούσε για να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά το έλλειμμα προσφοράς.
Στην ίδια κατεύθυνση, θετικές παρέμειναν και οι επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΟΒΕ, οι προσδοκίες αυτές ενισχύθηκαν περαιτέρω το 2025 κατά 9,7%, έναντι 7,7% το 2024. Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι, παρά τις πιέσεις, οι επιχειρήσεις του κλάδου δεν βλέπουν ύφεση, αλλά συνέχιση της δραστηριότητας, έστω και σε πιο απαιτητικό περιβάλλον.
Επαγγελματικά ακίνητα: θετική εικόνα με σαφή επιβράδυνση
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν επίσης θετική, αλλά πιο ήπια πορεία. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025, οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 0,5% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 1,1%. Ωστόσο, οι ρυθμοί αυτοί ήταν χαμηλότεροι από εκείνους της αντίστοιχης περιόδου του 2024, γεγονός που επιβεβαιώνει την εικόνα επιβράδυνσης και σε αυτό το τμήμα της αγοράς.
Στην Αθήνα οι αυξήσεις ήταν ελαφρώς υψηλότερες, με τις τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών να αυξάνονται κατά 0,9% και των καταστημάτων κατά 1,5%. Η πρωτεύουσα παραμένει έτσι η πλέον ισχυρή αγορά για ποιοτικά επαγγελματικά ακίνητα, ιδιαίτερα σε περιοχές με εμπορική ή επιχειρηματική συγκέντρωση.
Σε ό,τι αφορά τα μισθώματα, σε επίπεδο χώρας παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, με οριακές αυξήσεις 0,3% για τα γραφεία και 0,4% για τα καταστήματα. Η στασιμότητα αυτή υποδηλώνει ότι η αγορά επαγγελματικών ακινήτων δεν βρίσκεται πλέον σε φάση ισχυρής γενικευμένης ανατίμησης, αλλά περισσότερο σε φάση σταθεροποίησης, όπου η απόδοση και η ζήτηση επικεντρώνονται σε πολύ συγκεκριμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά.
Μικτή εικόνα στην οικοδομική δραστηριότητα επαγγελματικών ακινήτων
Το πρώτο ενδεκάμηνο του 2025 η οικοδομική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης στο σύνολο της χώρας εμφάνισε μικτή εικόνα. Σε ετήσια βάση, ο αριθμός νέων αδειών μειώθηκε κατά 4,6%, ενώ αντίθετα ο δομήσιμος όγκος αυξήθηκε κατά 7,7%.
Στις επιμέρους κατηγορίες, για τα γραφεία ο αριθμός νέων αδειών αυξήθηκε κατά 37,2%, αλλά ο δομήσιμος όγκος μειώθηκε κατά 40,3%, ένδειξη ότι η δραστηριότητα δεν είναι ομοιόμορφη και πιθανόν αφορά περισσότερα αλλά μικρότερης κλίμακας έργα. Για τα καταστήματα, ο αριθμός νέων αδειών αυξήθηκε κατά 2,3%, ενώ ο δομήσιμος όγκος αυξήθηκε κατά 25,5%, στοιχείο που παραπέμπει σε πιο θετική εικόνα. Αντίθετα, στα ξενοδοχεία οι νέες άδειες υποχώρησαν τόσο σε αριθμό όσο και σε συνολικό δομήσιμο όγκο, κατά 33,3% και 16,7% αντίστοιχα.
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι στα επαγγελματικά ακίνητα δεν υπάρχει ενιαία τάση. Αντίθετα, οι επιδόσεις διαφέρουν ανά χρήση, με μεγαλύτερη ανθεκτικότητα σε κλάδους όπου η ζήτηση παραμένει πιο ισχυρή ή όπου οι επενδυτές αναζητούν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.
Σταθερές αποδόσεις και προσδοκίες με έμφαση σε ξενοδοχεία και αποθήκες
Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025 οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο Central Business District της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,6%, περίπου στα ίδια επίπεδα με το προηγούμενο εξάμηνο. Για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας, οι αντίστοιχες αποδόσεις κυμάνθηκαν μεταξύ 5,2% και 6,0%.
Η σταθερότητα αυτή αποτυπώνει μια αγορά που εξακολουθεί να θεωρείται ελκυστική, αλλά χωρίς να εμφανίζει έντονες ανακατατάξεις στις αποτιμήσεις. Παράλληλα, οι προσδοκίες για το πρώτο εξάμηνο του 2026 χαρακτηρίστηκαν από την πλειοψηφία των συμμετεχόντων ως ουδέτερες για τα γραφεία και τα καταστήματα, ενώ για τα ξενοδοχεία και τις αποθήκες υψηλών προδιαγραφών χαρακτηρίστηκαν ως θετικές. Η διαφοροποίηση αυτή δείχνει ότι οι πιο ισχυρές προοπτικές εντοπίζονται σε τομείς που συνδέονται είτε με τον τουρισμό είτε με την εφοδιαστική αλυσίδα.
Οι κίνδυνοι και οι προοπτικές της επόμενης περιόδου
Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το προσεχές διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές. Ωστόσο, οι αβεβαιότητες έχουν αυξηθεί. Οι νέες συνθήκες που δημιουργούνται από τον πόλεμο στη Μέση Ανατολή προστίθενται στις ήδη υπάρχουσες γεωπολιτικές εντάσεις και στις μεταβαλλόμενες πολιτικές ισορροπίες διεθνώς, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει το επενδυτικό ενδιαφέρον και τις γενικότερες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Το αποτύπωμα αυτών των εξελίξεων στο κόστος κατασκευής, στη ζήτηση και στην επενδυτική δραστηριότητα θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια και την ένταση των γεγονότων.
Στο εσωτερικό, το υψηλό κόστος κατασκευής, οι αυξημένες αξίες των κατοικιών και η επιδείνωση της προσιτότητας της στέγασης, ιδίως για τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων, αναμένεται να λειτουργήσουν σταδιακά ως παράγοντες επιβράδυνσης των τιμών. Με απλά λόγια, η ίδια η δυσκολία πρόσβασης στην αγορά είναι πιθανό να περιορίσει σταδιακά τον ρυθμό περαιτέρω ανόδου.
Την ίδια στιγμή, η πολιτεία, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης του στεγαστικού ζητήματος, έχει ανακοινώσει σειρά μέτρων που στοχεύουν στην ενίσχυση της προσφοράς. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας και η διευκόλυνση της αλλαγής χρήσης κενών επαγγελματικών κτιρίων, με στόχο τη μετατροπή τους σε σύγχρονες κατοικίες. Ωστόσο, η ΤτΕ σημειώνει ότι το θετικό αποτύπωμα των περισσότερων παρεμβάσεων θα προκύψει σε μεταγενέστερο χρόνο.
Γι’ αυτό, πιο άμεσες λύσεις προϋποθέτουν μέτρα που θα απλοποιούν και θα επιταχύνουν τις διαδικασίες μεταβιβάσεων και ανάπτυξης ακινήτων, θα βελτιώνουν την προστασία τόσο των μισθωτών όσο και των ιδιοκτητών εκμισθωτών, και θα παρέχουν κίνητρα για την επανένταξη στην αγορά ακινήτων που σήμερα παραμένουν ανενεργά. Σε αυτό το πλαίσιο, η πορεία της αγοράς την επόμενη περίοδο θα εξαρτηθεί όχι μόνο από τη γενική οικονομική συγκυρία, αλλά και από την αποτελεσματικότητα των παρεμβάσεων που θα επιχειρήσουν να ενισχύσουν την προσφορά.
Η επόμενη μέρα της αγοράς
Υπό την προϋπόθεση ότι οι διεθνείς συνθήκες θα σταθεροποιηθούν και ότι η ελληνική οικονομία θα συνεχίσει να αναπτύσσεται με θετικούς ρυθμούς, η αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι θα διατηρήσει την αναπτυξιακή της τροχιά, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς. Το επενδυτικό ενδιαφέρον αναμένεται να εστιάσει όλο και περισσότερο στην ποιότητα κατασκευής, στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης και στην επιλογή θέσεων με καλή εξυπηρέτηση από υποδομές. Αυτή είναι και η βασική αλλαγή χαρακτήρα της αγοράς: παραμένει ανοδική, αλλά γίνεται πιο επιλεκτική, πιο απαιτητική και λιγότερο οριζόντια.
