Η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί τη δυναμική της, όμως η εικόνα που διαμορφώνεται το 2025 και στις αρχές του 2026 είναι πιο σύνθετη από εκείνη των προηγούμενων ετών. Η αγορά συνεχίζει να αναπτύσσεται, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, ενώ πίσω από τη συνολική ανθεκτικότητα αναδεικνύονται δύο κρίσιμες μεταβολές: η σαφής στροφή των νοικοκυριών προς τα παλαιότερα ακίνητα και η επιβράδυνση του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό. Και τα δύο αυτά φαινόμενα δεν είναι αποσπασματικά. Συνδέονται άμεσα με την επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας, την ανεπάρκεια νέας προσφοράς, το αυξημένο κόστος κατασκευής και τη σταδιακή ωρίμανση της αγοράς.
Η στροφή προς τα παλιά ακίνητα δεν είναι επιλογή άνεσης, αλλά λύση ανάγκης
Η στροφή προς τα παλιά ακίνητα δεν αποτελεί επιλογή άνεσης, αλλά λύση ανάγκης. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η αυξανόμενη οικιστική πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα και η σημαντική άνοδος των τιμών τα τελευταία χρόνια κατεύθυναν τη ζήτηση των νοικοκυριών προς πιο προσιτές περιοχές χαμηλότερων αξιών, αλλά και προς παλαιότερα ακίνητα. Η μεταβολή αυτή αποτυπώνεται καθαρά και στα ίδια τα στοιχεία των τιμών: το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν συνολικά κατά 7,8% σε επίπεδο χώρας, έναντι 9,1% το 2024, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,1%, δηλαδή περισσότερο από εκείνες των νέων, που κινήθηκαν στο 7,4%. Αυτό δείχνει ότι το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης απορροφάται πλέον από το παλιό απόθεμα, καθώς εκεί εντοπίζονται οι πιο εφικτές οικονομικά επιλογές.
Η προσιτότητα των περιοχών αλλάζει τη γεωγραφία της ζήτησης
Η μετατόπιση αυτή συνδέεται άμεσα με την προσιτότητα των περιοχών. Η αγορά δεν αλλάζει μόνο ως προς το είδος του ακινήτου που αναζητείται, αλλά και ως προς τη γεωγραφία της ζήτησης. Οι πιο ποιοτικές περιοχές, με καλύτερο κτιριακό απόθεμα, υποδομές και περιβάλλον κατοικίας, παραμένουν ακριβότερες, με αποτέλεσμα να αποκλείουν ένα σημαντικό μέρος των νοικοκυριών. Αντίθετα, στο κέντρο της Αθήνας και σε ζώνες χαμηλότερων αξιών μπορεί να υπάρχουν κατοικίες πιο κοντά στις οικονομικές δυνατότητες των αγοραστών, αλλά αυτές συχνά απαιτούν σημαντικό πρόσθετο κεφάλαιο για να γίνουν σύγχρονες και λειτουργικές. Η ίδια η έκθεση σημειώνει ότι κατοικίες σε περιοχές του κέντρου μπορεί να είναι εντός της οικονομικής δυνατότητας των νοικοκυριών, αλλά χρειάζονται επιπλέον δαπάνες για ανακαίνιση και εκσυγχρονισμό, γεγονός που τελικά μειώνει το πραγματικό επίπεδο προσιτότητας.
Το διαθέσιμο απόθεμα υπάρχει, αλλά είναι συχνά προβληματικό
Ακόμη πιο αποκαλυπτικό είναι το γεγονός ότι σε περιοχές χαμηλής ζήτησης ή υποβαθμισμένων χαρακτηριστικών υπάρχει μεν διαθέσιμο απόθεμα, αλλά αυτό είναι σε μεγάλο βαθμό παλαιό, παρωχημένων προδιαγραφών και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Σε πολλές περιπτώσεις, μάλιστα, η αξιοποίησή του αποφέρει αρνητική καθαρή απόδοση, γεγονός που αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν αυτά τα ακίνητα στην αγορά. Έτσι, η φθηνότερη κατοικία δεν είναι απαραίτητα και πραγματικά προσιτή, αφού η χαμηλότερη τιμή αγοράς συνοδεύεται από κόστος ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης και συχνά από σημαντικές διοικητικές ή τεχνικές εκκρεμότητες.
Η στεγαστική προσιτότητα δεν είναι πλέον συγκυριακό φαινόμενο
Στον πυρήνα αυτής της μεταβολής βρίσκεται η ίδια η επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας, η οποία πλέον δεν περιγράφεται ως συγκυριακό φαινόμενο, αλλά ως διαρθρωτικό πρόβλημα με ευρύτερες κοινωνικές και οικονομικές συνέπειες. Η έκθεση ορίζει την προσιτή στέγη ως εκείνη που δεν στερεί από το νοικοκυριό τη δυνατότητα να καλύπτει άλλες βασικές ανάγκες, όπως διατροφή, ενέργεια, υγεία, ασφάλιση και εκπαίδευση. Υπό αυτή την έννοια, το στεγαστικό ζήτημα δεν αφορά μόνο το αν κάποιος μπορεί να αγοράσει ή να νοικιάσει σπίτι, αλλά και το αν μπορεί να το διατηρήσει χωρίς να διαβρώνεται η υπόλοιπη οικονομική του ζωή. Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι η προσιτότητα της στέγης έχει μετατραπεί σε κρίσιμο κοινωνικό ζήτημα που επηρεάζει την κοινωνική συνοχή και τις δημογραφικές προοπτικές, πλήττοντας ιδιαίτερα τους νέους, οι οποίοι καθυστερούν να ανεξαρτητοποιηθούν και να δημιουργήσουν οικογένεια. Επιπλέον, η μη προσιτή κατοικία περιορίζει τη γεωγραφική κινητικότητα των εργαζομένων προς περιοχές με υψηλή ζήτηση, εντείνει τις ελλείψεις προσωπικού, αυξάνει το κόστος εργασίας και τελικά επηρεάζει την παραγωγικότητα της οικονομίας.
Τα στοιχεία δείχνουν πόσο έχει επιβαρυνθεί η κατοικία
Τα αριθμητικά δεδομένα είναι αποκαλυπτικά. Στην περίοδο 2018-2024 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 67,7% σε επίπεδο χώρας, ενώ στην Αθήνα η αύξηση έφθασε το 84,2%. Την ίδια περίοδο τα μισθώματα αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 11,7%, ενώ το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 35,7%, ή 16,3% σε πραγματικούς όρους. Με άλλα λόγια, οι αξίες των κατοικιών κινήθηκαν πολύ ταχύτερα από τα εισοδήματα, γεγονός που έκανε σαφώς δυσκολότερη την απόκτηση κατοικίας συμβατής με τις ανάγκες και τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στους δείκτες επιβάρυνσης: το 28,9% του πληθυσμού στην Ελλάδα δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης, έναντι μέσου όρου 8,2% στην ΕΕ. Στους ενοικιαστές το ποσοστό αυτό φθάνει το 37,4%, ενώ στα μεγάλα αστικά κέντρα η επιβάρυνση είναι ακόμη εντονότερη. Παράλληλα, σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ, το 2024 το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που κατευθύνθηκε σε δαπάνες στέγασης στην Ελλάδα ανήλθε σε 23,7%, έναντι 17,9% στην ΕΕ.
Η ζήτηση παραμένει ισχυρή για πολλούς λόγους
Η ζήτηση για κατοικία παραμένει ισχυρή για πολλούς λόγους. Η σταδιακή βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος ενίσχυσε την εγχώρια ζήτηση, ενώ η άρση της αβεβαιότητας που χαρακτήριζε την περίοδο της κρίσης και η σταθερή ανοδική πορεία της αγοράς μετά το 2018 ενίσχυσαν την ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης. Παράλληλα, η αστικοποίηση και οι δημογραφικές μεταβολές έπαιξαν καθοριστικό ρόλο. Αν και ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώθηκε κατά 3,1%, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές. Στην Αττική ειδικότερα, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, δηλαδή κατά 127.300 νοικοκυριά, κυρίως λόγω της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%. Αυτό σημαίνει ότι η πίεση για κατοικία δεν καθορίζεται μόνο από το μέγεθος του πληθυσμού, αλλά και από τη μεταβολή της δομής του. Η ζήτηση μετατοπίζεται προς μικρότερες κατοικίες, εντός του αστικού ιστού, ενισχύοντας περαιτέρω την πίεση στις μεγάλες πόλεις.
Η εξωτερική ζήτηση ενίσχυσε την αγορά, αλλά τώρα υποχωρεί
Στο ίδιο διάστημα, η εξωτερική ζήτηση λειτούργησε επίσης ενισχυτικά. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα και ειδικά το πρόγραμμα Golden Visa αφαίρεσαν διαθέσιμο απόθεμα από την αγορά πρώτης κατοικίας, ενώ η ενίσχυση του τουρισμού και η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης ώθησαν ανοδικά τόσο τα μισθώματα όσο και τις αξίες σε θέσεις υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος. Η βελτίωση υποδομών και η αναβάθμιση ορισμένων περιοχών ενίσχυσαν περαιτέρω τη ζήτηση. Παρ’ όλα αυτά, το 2025 παρατηρείται εμφανής επιβράδυνση του εξωτερικού ενδιαφέροντος. Οι καθαρές εισπράξεις από ξένες άμεσες επενδύσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων μειώθηκαν κατά 25,3%, στα 2,0556 δισ. ευρώ από 2,7503 δισ. ευρώ το 2024, ενώ τα αιτήματα για Golden Visa μειώθηκαν κατά 25,1%, από 9.387 σε 7.031. Η υποχώρηση αυτή συνδέεται με την ωρίμανση της αγοράς και τη μείωση των εύκολων υπεραξιών, αλλά και με τη διεθνή γεωπολιτική αβεβαιότητα, το αυξημένο κόστος κατασκευής και τις εγχώριες δυσκολίες που καθιστούν τα νέα projects λιγότερο απλά και λιγότερο προβλέψιμα.
Η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει ανεπαρκής
Αντίστροφα, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει ανεπαρκής. Παρά την ισχυρή ζήτηση, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει ανακάμψει σε επίπεδα που να επιτρέπουν πραγματική εξισορρόπηση της αγοράς. Η έκθεση σημειώνει ότι ο μέσος ετήσιος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών για κατοικίες την περίοδο 2021-2024 ήταν περίπου 35.000, όταν την περίοδο 2004-2008 ήταν περίπου 125.000. Πρόκειται για τεράστια απόκλιση, η οποία δείχνει ότι η οικοδομή παραμένει πολύ χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα. Ακόμη και ως ποσοστό του ΑΕΠ, οι επενδύσεις σε κατοικίες το 2024 αντιστοιχούσαν στο 2,6%, έναντι 8,5% κατά μέσο όρο την περίοδο 2004-2008. Άρα, ακόμη και αν οι επενδύσεις αυξάνονται, το επίπεδο παραμένει χαμηλό σε ιστορική σύγκριση.
Οι επενδύσεις αυξάνονται, αλλά η οικοδομή όχι
Η αντίφαση της αγοράς βρίσκεται ακριβώς εδώ: οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξάνονται, αλλά η οικοδομή όχι. Το 2025 οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 22,4% και έφθασαν το 3,1% του ΑΕΠ, ενώ τα νέα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 49,8%, αν και παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα. Ωστόσο, την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες μειώθηκε στο πρώτο ενδεκάμηνο του 2025, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς τον δομήσιμο όγκο, κατά 16,7% και 19,1% αντίστοιχα. Αυτό δείχνει ότι μεγάλο μέρος των κεφαλαίων κατευθύνεται όχι σε νέες κατασκευές, αλλά στην αγορά, ανακαίνιση και αξιοποίηση υφιστάμενων ακινήτων. Η αγορά, δηλαδή, επενδύει περισσότερο στο παλιό απόθεμα παρά στην παραγωγή νέου.
Το υψηλό κόστος και οι καθυστερήσεις φρενάρουν τη νέα παραγωγή
Γιατί συμβαίνει αυτό; Ο βασικός λόγος είναι το κόστος. Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών αυξήθηκε και το 2025 κατά 2,7%, ενώ στην πενταετία 2021-2025 η συνολική του άνοδος έφθασε το 23,1%. Η αύξηση αυτή, που αρχικά συνδέθηκε με προβλήματα στις αλυσίδες εφοδιασμού και αργότερα με τη γεωπολιτική αστάθεια, επηρέασε το κόστος ενέργειας, υλικών και χρηματοδότησης των έργων. Ως αποτέλεσμα, πολλά επιχειρηματικά σχέδια για νέες αναπτύξεις αναβλήθηκαν ή αναπροσαρμόστηκαν, ενώ οι αξίες των νεόδμητων κατοικιών ωθήθηκαν ακόμη υψηλότερα. Επιπλέον, οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο, οι διοικητικές καθυστερήσεις, η πολυπλοκότητα στις μεταβιβάσεις, οι δυσκολίες που προκαλεί η πολυϊδιοκτησία και η καθυστέρηση στην πλήρη οργάνωση της καταγραφής της ακίνητης περιουσίας επιβαρύνουν ακόμη περισσότερο την πλευρά της προσφοράς.
Τα μέτρα που προωθούνται για την ενίσχυση της προσφοράς
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί τόσο βραχυπρόθεσμες όσο και μακροπρόθεσμες λύσεις. Στο πλαίσιο αυτό, η πολιτεία έχει ανακοινώσει σειρά μέτρων για την ενίσχυση της προσφοράς, όπως η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας και η διευκόλυνση της αλλαγής χρήσης κενών επαγγελματικών κτιρίων, με στόχο τη μετατροπή τους σε σύγχρονες κατοικίες. Ωστόσο, η ίδια η έκθεση υπογραμμίζει ότι το θετικό αποτύπωμα αυτών των παρεμβάσεων θα φανεί σε μεταγενέστερο χρόνο. Γι’ αυτό και οι πιο άμεσες λύσεις συνδέονται με την απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών που σχετίζονται με τις μεταβιβάσεις και την ανάπτυξη ακινήτων, την προστασία τόσο των μισθωτών όσο και των ιδιοκτητών εκμισθωτών, καθώς και με την παροχή κινήτρων για την επανένταξη ανενεργών ακινήτων στην αγορά. Παράλληλα, η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και η ψηφιοποίηση της ακίνητης περιουσίας εκτιμάται ότι θα ενισχύσουν τη διαφάνεια και θα μειώσουν τη γραφειοκρατία, ενώ η εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης προϋποθέτει μακροπρόθεσμη στρατηγική στον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Η αγορά δεν υποχωρεί, αλλά κινείται πια με άλλους όρους
Το συνολικό συμπέρασμα είναι ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν υποχωρεί, αλλά αλλάζει χαρακτήρα. Παραμένει δυναμική και ελκυστική, όμως λειτουργεί πλέον κάτω από μεγαλύτερες πιέσεις. Η προσιτή κατοικία γίνεται όλο και πιο δυσεύρετη, τα νοικοκυριά στρέφονται στο παλιό απόθεμα γιατί δεν μπορούν να ακολουθήσουν το κόστος του νέου, οι ξένοι επενδυτές εμφανίζονται πιο επιλεκτικοί και η οικοδομή δεν καταφέρνει να καλύψει το κενό, παρότι οι επενδύσεις αυξάνονται. Υπό την προϋπόθεση σταθερότερων διεθνών συνθηκών και διατήρησης της αναπτυξιακής πορείας της οικονομίας, η αγορά εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να αναπτύσσεται με ηπιότερους ρυθμούς, με το επενδυτικό ενδιαφέρον να εστιάζει ολοένα περισσότερο στην ποιότητα κατασκευής, στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης και σε θέσεις με καλή εξυπηρέτηση από υποδομές. Αλλά μέχρι να αυξηθεί ουσιαστικά η προσφορά νέων, σύγχρονων και οικονομικά προσβάσιμων κατοικιών, η στροφή στις παλιές κατοικίες θα παραμένει η βασική διέξοδος μιας αγοράς που συνεχίζει να κινείται, χωρίς όμως να λύνει το στεγαστικό της πρόβλημα.
