Η αγορά κατοικίας γύρω από το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών «Ελευθέριος Βενιζέλος» μόνο ενιαία δεν μπορεί να χαρακτηριστεί. Παρά τη γεωγραφική εγγύτητα και την κοινή αναφορά σε μία από τις σημαντικότερες υποδομές της χώρας, οι πέντε όμοροι δήμοι διαμορφώνουν ένα έντονα διαφοροποιημένο τοπίο, με μεγάλες αποκλίσεις στις τιμές, στο είδος των ακινήτων και στο ποιοτικό τους προφίλ. Τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου του 2026, σε συνδυασμό με την πορεία της τελευταίας τριετίας, δείχνουν ότι η απόσταση από το αεροδρόμιο δεν αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την αξία των κατοικιών, ανατρέποντας μια διαδεδομένη αντίληψη της αγοράς. Αντίθετα, το βάρος μετατοπίζεται στην ποιότητα του αποθέματος, στη δυναμική της νέας οικοδομικής δραστηριότητας και στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Δύο άκρα και μια ενδιάμεση αγορά
Σύμφωνα με την έρευνα της ReDataset, η πιο χαρακτηριστική αντίθεση καταγράφεται ανάμεσα στην Παλλήνη και τα Σπάτα-Αρτέμιδα. Στην Παλλήνη, η διάμεση τιμή φτάνει τα 2.943 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στα Σπάτα-Αρτέμιδα διαμορφώνεται μόλις στα 1.866 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η διαφορά των 1.077 ευρώ/τ.μ. αποτυπώνει με σαφήνεια ότι πρόκειται για δύο εντελώς διαφορετικές αγορές, παρότι βρίσκονται στην ίδια ζώνη επιρροής του αεροδρομίου. Η Παλλήνη αναδεικνύεται στον ακριβότερο πόλο της περιοχής, ενώ τα Σπάτα-Αρτέμιδα τοποθετούνται στο πιο προσιτό άκρο του φάσματος.
Ανάμεσα σε αυτά τα δύο άκρα διαμορφώνεται μια πιο ισορροπημένη «μεσαία ζώνη», στην οποία εντάσσονται η Παιανία, το Κορωπί και το Μαρκόπουλο. Οι διάμεσες τιμές στις τρεις αυτές περιοχές συγκλίνουν σχεδόν απόλυτα, στα 2.407 ευρώ/τ.μ. για την Παιανία, στα 2.400 ευρώ/τ.μ. για το Κορωπί και στα 2.399 ευρώ/τ.μ. για το Μαρκόπουλο. Δεν πρόκειται ούτε για premium αγορές ούτε για αγορές ευκαιρίας, αλλά για μια ενδιάμεση κατηγορία με πιο ισορροπημένο προφίλ και αυξανόμενη ανταγωνιστικότητα.
Η απόσταση δεν καθορίζει την τιμή
Η διαφοροποίηση δεν σταματά στο επίπεδο των δήμων. Η ανάλυση με βάση την απόσταση από το αεροδρόμιο ανατρέπει τη συμβατική αντίληψη ότι όσο πιο κοντά βρίσκεται ένα ακίνητο στο «Ελευθέριος Βενιζέλος» τόσο υψηλότερη είναι και η τιμή του. Τα στοιχεία δείχνουν ακριβώς το αντίθετο. Η πιο ακριβή ζώνη δεν είναι η πλησιέστερη, αλλά εκείνη που βρίσκεται σε απόσταση 10–15 χιλιομέτρων, η οποία καταγράφει και τη μεγαλύτερη άνοδο την τελευταία τριετία.
Συγκεκριμένα, η ζώνη 10–15 χιλιομέτρων φτάνει το 2026 στα 2.874 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έχοντας σημειώσει αύξηση 26% από το 2023, και αναδεικνύεται στην ακριβότερη κατηγορία. Στον αντίποδα, η πλησιέστερη ζώνη, στα 0–5 χιλιόμετρα, διαμορφώνεται περίπου στα 1.948 ευρώ/τ.μ. Η διαφορά μεταξύ των δύο φτάνει το 47% υπέρ της ζώνης 10–15 χλμ., στοιχείο που δείχνει ότι η αξία δεν απορρέει από τη μικρότερη απόσταση, αλλά από το συνολικό ποιοτικό και αναπτυξιακό προφίλ της περιοχής. Ακόμη και οι ζώνες 5–10 χλμ. και 15–20 χλμ. κινούνται σε υψηλότερα επίπεδα από την πιο κοντινή περιοχή, με τιμές 2.294 ευρώ/τ.μ. και 2.569 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα. Η γεωγραφική εγγύτητα, με άλλα λόγια, δεν αρκεί για να εξηγήσει την ιεράρχηση των τιμών.
Άλλο προϊόν στην Παλλήνη, άλλο στα Σπάτα
Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση αυτής της εικόνας παίζει και η σύνθεση της προσφοράς ανά τύπο ακινήτου. Στα Σπάτα-Αρτέμιδα κυριαρχούν οι μονοκατοικίες, οι οποίες αντιστοιχούν στο 63,2% των αγγελιών. Τα διαμερίσματα περιορίζονται στο 20%, ενώ οι μεζονέτες στο 16,8%. Η συγκεκριμένη αγορά παραπέμπει έτσι σε χαμηλότερης πυκνότητας οικιστικό περιβάλλον, με διαφορετική στόχευση και διαφορετικό αγοραστικό κοινό, στοιχείο που συνδέεται και με το χαμηλότερο επίπεδο τιμών.
Η Παλλήνη, αντίθετα, εμφανίζει μια πιο αστική και περισσότερο διαφοροποιημένη φυσιογνωμία. Τα διαμερίσματα αποτελούν το 39,8% της προσφοράς, οι κατοικίες το 18,5%, ενώ οι μεζονέτες φτάνουν το 41,8%, ποσοστό που καθιστά την Παλλήνη τη μοναδική περιοχή όπου αυτός ο τύπος κατοικίας έχει τόσο ισχυρή παρουσία. Πρόκειται για μια σύνθεση που συνδέεται με την αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα των τελευταίων ετών και με ένα πιο αναβαθμισμένο προφίλ ζήτησης.
Στις υπόλοιπες περιοχές η εικόνα είναι πιο μικτή. Στην Παιανία καταγράφεται σχεδόν απόλυτη ισορροπία, με 36,1% διαμερίσματα, 31,1% κατοικίες και 32,8% μεζονέτες. Στο Κορωπί, κυριαρχούν οι κατοικίες με 56,6%, ενώ τα διαμερίσματα βρίσκονται στο 30,3% και οι μεζονέτες στο 13,1%. Στο Μαρκόπουλο, τέλος, η αγορά εμφανίζει επίσης μικτό χαρακτήρα, με 35,1% διαμερίσματα, 41,4% κατοικίες και 23,6% μεζονέτες, επιβεβαιώνοντας τον ενδιάμεσο χαρακτήρα της περιοχής.
Η επιφάνεια των ακινήτων ως στοιχείο ταυτότητας
Σημαντικές διαφοροποιήσεις προκύπτουν και από την ανάλυση της προσφοράς με βάση το μέγεθος των ακινήτων. Και σε αυτό το πεδίο η Παλλήνη ξεχωρίζει, καθώς περίπου 6 στις 10 αγγελίες, δηλαδή το 62,2%, αφορούν ακίνητα άνω των 111 τ.μ. Ειδικότερα, το 39,8% εντάσσεται στη ζώνη 111–200 τ.μ. και ένα επιπλέον 22,4% αφορά επιφάνειες 201–500 τ.μ. Τα μικρότερα ακίνητα έχουν σαφώς περιορισμένη παρουσία, καθώς μόλις το 11,9% αφορά κατοικίες 50–80 τ.μ. Η εικόνα αυτή ενισχύει το προφίλ μιας αγοράς μεσαίας προς υψηλής κατηγορίας, που απευθύνεται σε πιο απαιτητικό κοινό και συνδέεται με τη σύγχρονη οικοδομική δραστηριότητα.
Στα Σπάτα-Αρτέμιδα η κατανομή είναι πιο συνεκτική, με κυριαρχία των μεσαίων και μεγαλύτερων επιφανειών: το 35,1% των ακινήτων βρίσκεται στη ζώνη 111–200 τ.μ. και το 28,1% στη μεγαλύτερη κατηγορία 201–500 τ.μ., ενώ τα μικρότερα ακίνητα των 50–80 τ.μ. περιορίζονται στο 17,8%. Το προφίλ αυτό συνάδει με την κυριαρχία των μονοκατοικιών και τη χαμηλότερη πυκνότητα δόμησης.
Η Παιανία εμφανίζει επίσης σχετικά ισορροπημένη εικόνα, με το 39,3% των αγγελιών να αφορά επιφάνειες 111–200 τ.μ. και το 29,5% να εντάσσεται στην κατηγορία 201–500 τ.μ., ενώ οι μικρότερες κατηγορίες διατηρούν υπολογίσιμη παρουσία, με 13,1% για τα 50–80 τ.μ. και 18% για τα 81–110 τ.μ. Στο Κορωπί, οι μεσαίες και μεγάλες επιφάνειες παραμένουν ισχυρές, με 34,3% και 21,2% αντίστοιχα, αλλά συνυπάρχουν και σημαντικά ποσοστά μικρότερων ακινήτων, 16,2% και 28,3%, ενισχύοντας τον μικτό χαρακτήρα της αγοράς.
Το Μαρκόπουλο, από την άλλη, ξεχωρίζει για έναν διαφορετικό λόγο: είναι η μόνη περιοχή όπου δεν κυριαρχεί καμία επιμέρους κατηγορία επιφάνειας. Εδώ καταγράφεται η μεγαλύτερη παρουσία μικρότερων κατοικιών, με το 26,4% των αγγελιών να αφορά επιφάνειες 50–80 τ.μ., ενώ η κατανομή στις υπόλοιπες ζώνες παραμένει αρκετά ισορροπημένη, στο 17,2% για τα 81–110 τ.μ., στο 29,9% για τα 111–200 τ.μ. και ξανά στο 26,4% για τα 201–500 τ.μ. Πρόκειται για μια πιο κατακερματισμένη αγορά, χωρίς σαφή «ταυτότητα μεγέθους».
Παλαιότερο απόθεμα παντού, νέα ανάπτυξη κυρίως στην Παλλήνη
Η εικόνα αποκτά ακόμη μεγαλύτερο βάθος όταν εξεταστεί η ηλικία του οικιστικού αποθέματος. Παρά τις πρόσφατες αναπτύξεις, η πλειονότητα των διαθέσιμων ακινήτων εξακολουθεί να έχει κατασκευαστεί πριν από το 2010, με την περίοδο 2000–2009 να αποτελεί τη βασική «ραχοκοκαλιά» της αγοράς και στους πέντε δήμους. Το απόθεμα εμφανίζεται συνολικά ώριμο, αφού μεγάλο μέρος των κατοικιών που διατίθενται σήμερα στην αγορά έχει ηλικία άνω των 15 ετών.
Στην Παιανία, το 34,4% των αγγελιών αφορά ακίνητα της περιόδου 2000–2009, ενώ ένα ακόμη 15,6% εντάσσεται στη δεκαετία 2010–2019. Στο Κορωπί, το 36,4% των ακινήτων ανήκει επίσης στην περίοδο 2000–2009, ενώ το 21,2% αφορά κατασκευές της δεκαετίας του 1990, επιβεβαιώνοντας τον πιο παλαιό χαρακτήρα του αποθέματος. Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στο Μαρκόπουλο, όπου το 42% των αγγελιών αφορά ακίνητα χτισμένα μεταξύ 2000 και 2009, το 12,1% κατοικίες της περιόδου 2010–2019, ενώ οι πολύ νέες κατασκευές 2020–2026 περιορίζονται στο 10,3%.
Στα Σπάτα-Αρτέμιδα, η περίοδος 2000–2009 παραμένει επίσης κυρίαρχη, συγκεντρώνοντας το 36,2% της προσφοράς. Οι νεότερες κατασκευές, ωστόσο, έχουν σαφώς μικρότερη παρουσία, μόλις περίπου 4,9%, στοιχείο που ενισχύει την εικόνα μιας αγοράς με πιο περιορισμένη πρόσφατη ανανέωση.
Η μεγάλη εξαίρεση είναι η Παλλήνη. Πρόκειται για τη μόνη περιοχή όπου το νέο απόθεμα έχει πραγματικά ισχυρή παρουσία, καθώς το 42,6% των διαθέσιμων κατοικιών ανήκει στην περίοδο 2020–2026. Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει την έντονη οικοδομική δραστηριότητα των τελευταίων ετών και συνδέεται άμεσα τόσο με τις υψηλότερες τιμές όσο και με τη βελτιωμένη ποιοτική εικόνα της περιοχής. Την ίδια στιγμή, βέβαια, συνυπάρχει και ένα αξιόλογο τμήμα παλαιότερων κατασκευών, κυρίως από τις δεκαετίες του 1990 και του 2000, συγκροτώντας ένα μικτό αλλά εμφανώς ανανεωμένο απόθεμα.
