Η ΑΑΔΕ θέτει σε εφαρμογή νέο πλαίσιο που επιτρέπει τη μεταβίβαση κατασχεμένων ακινήτων, παρέχοντας στους οφειλέτες τη δυνατότητα αποδέσμευσης της περιουσίας τους μέσω μερικής εξόφλησης της οφειλής από το τίμημα της πώλησης, καταργώντας την προϋπόθεση για πλήρη αποπληρωμή του χρέους.
Μέχρι σήμερα, η άρση μιας κατάσχεσης και η ολοκλήρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου προϋπέθεταν την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής. Το καθεστώς αυτό ανατρέπεται με την απόφαση Α.1158/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, η οποία ενεργοποιεί το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (άρθρο 18 ν. 5293/2026), ρυθμίζοντας τη διαδικασία των μεταβιβάσεων.
Για την αποδέσμευση του κατασχεμένου ακινήτου, ο οφειλέτης υποβάλλει ψηφιακά αίτηση άρσης κατάσχεσης στην πύλη myAADE (myaade.gr), στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου» (ακολουθώντας τη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία).
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση (π.χ. πώληση), πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις:
- Ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής (άρθ. 12 ΚΦΔ).
- Το τίμημα της πώλησης να μην υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου (όπως αυτή προσδιορίστηκε κατά την επιβολή της κατάσχεσης) ή της αντικειμενικής του αξίας, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
- Ο/Η συμβολαιογράφος να παρακρατεί από το τίμημα της μεταβίβασης και να αποδίδει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό δύναται να είναι μεγαλύτερο, βάσει κριτηρίων φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Εάν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της κατάσχεσης είναι μεγαλύτερο από εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό. Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, εκδίδεται η σχετική απόφαση και αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με το έγγραφο υπολογισμού των συντελεστών βαρύτητας κριτηρίων.
Παράδειγμα εφαρμογής
Φυσικό πρόσωπο πουλάει ακίνητο με κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ. Εφόσον συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία (100 βαθμοί) στα κριτήρια φορολογικής συνέπειας, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%.
Σε αυτή τη περίπτωση
Παρακρατούνται 20.000 ευρώ (25% x 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός εάν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό, οπότε παρακρατείται αυτό (άρθ. 12 ΚΦΔ).
Μετά την καταβολή του ποσού, αίρεται η κατάσχεση και ολοκληρώνεται η μεταβίβαση. Στο προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος οφειλέτης έπρεπε να εξοφλήσει ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ για να προχωρήσει η πώληση.
Η ΑΑΔΕ παρέχει διευκρινίσεις μέσω της υπηρεσίας Εξυπηρέτησης Φορολογουμένων (my1521):
Τηλεφωνικά: Στο 1521 (χωρίς χρέωση, εργάσιμες ημέρες 07:00-20:00).
Ψηφιακά: Στο my1521 (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό – Κατασχέσεις > Άρση Κατασχέσεων.
