Σε επίπεδα υψηλότερα από εκείνα του 2007 έχουν επιστρέψει πλέον οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα, με τις νέες κατασκευές να καταγράφουν τη μεγαλύτερη άνοδο, την ώρα που η Θεσσαλονίκη ακολουθεί και η υπόλοιπη χώρα κινείται με διαφορετικές ταχύτητες. Η εικόνα της αγοράς γίνεται ακόμη πιο σύνθετη στα παλαιότερα ακίνητα, καθώς, με εξαίρεση την πρωτεύουσα, οι τιμές τους εξακολουθούν να υπολείπονται των επιπέδων που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονομική κρίση.
Αυτό προκύπτει από στοιχεία της SOLUM Property Solutions για την πορεία της αγοράς κατοικίας, τα οποία περιλαμβάνονται σε ανάλυση του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου, επιστημονικού συμβούλου της εταιρείας, επίτιμου προέδρου του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και πρώην ορκωτού εκτιμητή. Όπως επισημαίνεται, η κτηματαγορά στο δεύτερο εξάμηνο του 2026 είναι πλέον πολυδιασπασμένη και κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την περιοχή, την ηλικία, το μέγεθος, την κατάσταση και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.
Τα στοιχεία αποτυπώνουν με σαφήνεια τη μεγάλη διαδρομή που έχει διανύσει η αγορά από τα χαμηλά της κρίσης. Ως σημείο αναφοράς χρησιμοποιείται το 2007, για το οποίο ο δείκτης τιμών έχει οριστεί στο 100. Επομένως, ένας δείκτης χαμηλότερος από το 100 σημαίνει ότι οι τιμές υπολείπονται εκείνων του 2007, ενώ ένας δείκτης υψηλότερος από το 100 δείχνει ότι τις έχουν ξεπεράσει. Πρόκειται πάντως για ονομαστικές τιμές, δηλαδή χωρίς να έχει αφαιρεθεί η επίδραση του πληθωρισμού.
Η πιο εντυπωσιακή μεταβολή καταγράφεται στις νέες κατοικίες της Αθήνας, δηλαδή στα ακίνητα ηλικίας έως πέντε ετών. Το 2017, μετά τη βαθιά κρίση που είχε προηγηθεί στην κτηματαγορά, οι τιμές τους βρίσκονταν περίπου 43% χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2007. Από εκείνο το σημείο ξεκίνησε μια ισχυρή ανοδική πορεία, με αποτέλεσμα το 2023 η απόσταση από το 2007 να έχει περιοριστεί σε μόλις 3,6%.
Το 2024 αποτέλεσε σημείο καμπής, καθώς οι νέες κατοικίες της Αθήνας ξεπέρασαν πλέον τις τιμές του 2007 κατά 4,7%. Η άνοδος συνεχίστηκε το 2025, όταν η διαφορά έφθασε στο 12,9%, ενώ στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι ονομαστικές τιμές βρίσκονται πλέον 16,1% υψηλότερα από το 2007. Με άλλα λόγια, η αγορά των νέων κατοικιών στην πρωτεύουσα όχι μόνο κάλυψε ολόκληρη την πτώση της οικονομικής κρίσης, αλλά έχει περάσει αισθητά πάνω από το σημείο από το οποίο είχε ξεκινήσει πριν από σχεδόν δύο δεκαετίες.
Ισχυρή είναι η ανάκαμψη και στα παλαιότερα σπίτια της Αθήνας. Το 2017 οι τιμές τους βρίσκονταν περίπου 44,4% χαμηλότερα από το 2007, όμως σταδιακά κάλυψαν το χαμένο έδαφος. Το 2022 υπολείπονταν ακόμη κατά 15,5%, το 2023 κατά 8,2%, ενώ το 2024 επέστρεψαν ακριβώς στα επίπεδα του 2007. Το 2025 τα είχαν ήδη ξεπεράσει κατά 8,6%. Έτσι, η Αθήνα είναι η μόνη περιοχή όπου τόσο οι νέες όσο και οι παλαιότερες κατοικίες έχουν περάσει πλέον πάνω από τις τιμές της προ κρίσης περιόδου.
Στη Θεσσαλονίκη η εικόνα είναι διαφορετική. Οι νέες κατοικίες είχαν χάσει περίπου 42% της ονομαστικής τους αξίας μέχρι το 2017 σε σχέση με το 2007, όμως και εκεί ακολούθησε σημαντική ανάκαμψη. Το 2023 οι τιμές παρέμεναν περίπου 11% χαμηλότερα από το 2007, το 2024 η απόσταση περιορίστηκε στο 5,7% και το 2025 μόλις στο 0,5%. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι νέες κατοικίες πέρασαν πλέον πάνω από το επίπεδο αναφοράς, με τις τιμές τους να βρίσκονται περίπου 2,2% υψηλότερα από το 2007.
Δεν συμβαίνει όμως το ίδιο με το παλαιότερο οικιστικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης. Παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, οι τιμές των παλαιών κατοικιών το 2025 παρέμεναν περίπου 14,2% χαμηλότερα από το 2007. Πρόκειται για μία από τις μεγαλύτερες διαφοροποιήσεις που καταγράφονται στα στοιχεία, καθώς στην ίδια πόλη τα νεόδμητα έχουν πλέον ξεπεράσει τα προ κρίσης επίπεδα, ενώ τα παλαιότερα σπίτια εξακολουθούν να έχουν σημαντική απόσταση να καλύψουν.
Ανάλογη διαφοροποίηση παρατηρείται στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας. Οι νέες κατοικίες έχουν πλησιάσει πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007. Από περίπου 37% χαμηλότερα το 2017, η διαφορά περιορίστηκε σε 14,1% το 2023, σε 9,4% το 2024 και σε 4,8% το 2025. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές βρίσκονται πλέον μόλις 2,3% χαμηλότερα από το 2007. Στα παλαιότερα ακίνητα, ωστόσο, η απόσταση παραμένει μεγαλύτερη, καθώς το 2025 οι τιμές τους εξακολουθούσαν να υπολείπονται κατά 15% των επιπέδων του 2007.
Στις λοιπές περιοχές της χώρας, οι νέες κατοικίες έχουν ουσιαστικά καλύψει ολόκληρη την πτώση της κρίσης. Το 2017 βρίσκονταν περίπου 36% χαμηλότερα από το 2007, όμως η απόσταση μειώθηκε σταδιακά και στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές βρίσκονται οριακά, κατά 0,1%, πάνω από το επίπεδο του 2007. Αντίθετα, οι παλαιότερες κατοικίες εξακολουθούσαν το 2025 να βρίσκονται περίπου 11,6% χαμηλότερα από τις τιμές της προ κρίσης περιόδου.
Τα στοιχεία αναδεικνύουν επομένως και μια δεύτερη σημαντική τάση, τη διαφορετική συμπεριφορά μεταξύ νέου και παλαιού οικιστικού αποθέματος. Τα νεόδμητα έχουν ανακτήσει ταχύτερα τις απώλειες της κρίσης σχεδόν σε ολόκληρη τη χώρα. Η διαφορά είναι ιδιαίτερα έντονη στη Θεσσαλονίκη, όπου οι νέες κατοικίες βρίσκονται πλέον πάνω από τα επίπεδα του 2007, την ώρα που οι παλαιότερες εξακολουθούν να υπολείπονται κατά περισσότερο από 14%. Αντίστοιχη εικόνα εμφανίζεται στις άλλες μεγάλες πόλεις και στην υπόλοιπη χώρα.
