Από μια γκαρσονιέρα 34 τ.μ. στο κέντρο της Γλυφάδας μέχρι ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στην Κυψέλη. Η απόσταση είναι μόλις μερικά χιλιόμετρα, όμως στην αγορά κατοικίας της Αθήνας τα ίδια χρήματα μπορούν να εξασφαλίσουν σχεδόν τριπλάσια επιφάνεια, ανάλογα με τη γειτονιά στην οποία θα αναζητήσει σπίτι ο υποψήφιος αγοραστής.
Η σύγκριση 12 περιοχών της Αθήνας και του Πειραιά, με βάση διαμερίσματα που βρίσκονταν προς πώληση τον Σεπτέμβριο του 2026, αποτυπώνει με ιδιαίτερα παραστατικό τρόπο τις μεγάλες αποκλίσεις που έχουν δημιουργηθεί στην αγορά. Ένας συνολικός προϋπολογισμός 200.000 ευρώ δεν αγοράζει παντού το ίδιο «σπίτι» – και στην πραγματικότητα δεν σημαίνει καν ότι ο ενδιαφερόμενος μπορεί να διαθέσει ολόκληρα τα 200.000 ευρώ για την αξία του ακινήτου.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ανάλυση της Golden Home Real Estate, υπολογίζεται ότι περίπου 15.000 ευρώ απορροφώνται από φόρους και έξοδα που συνοδεύουν τη συναλλαγή, όπως συμβολαιογραφικά, νομικά και μεσιτικά κόστη. Έτσι, από ένα συνολικό κεφάλαιο 200.000 ευρώ, περίπου 185.000 ευρώ απομένουν για την αγορά του ίδιου του διαμερίσματο και ακριβώς πάνω σε αυτά τα 185.000 ευρώ αποκαλύπτεται η μεγάλη γεωγραφική «ψαλίδα» των τιμών.
Από τα 34 τ.μ. της Γλυφάδας στα 100 τ.μ. της Κυψέλης
Στα δύο άκρα της σύγκρισης βρίσκονται η Κυψέλη και το κέντρο της Γλυφάδας. Στην πρώτη περίπτωση, τα 185.000 ευρώ μπορούν να αντιστοιχούν σε περίπου 100 τ.μ. παλαιότερης κατοικίας. Στη Γλυφάδα, το ίδιο ακριβώς ποσό περιορίζει τον αγοραστή σε μόλις 34 τ.μ.
Η διαφορά φθάνει έτσι τα 66 τ.μ. Με βάση τη συγκεκριμένη σύγκριση, δηλαδή, ο αγοραστής αποκτά στην Κυψέλη περίπου 194% περισσότερα τετραγωνικά από ό,τι στο κέντρο της Γλυφάδας. Διαφορετικά ειπωμένο, τα ίδια χρήματα αγοράζουν στην Κυψέλη ένα σπίτι σχεδόν 2,94 φορές μεγαλύτερο.
Η σύγκριση είναι ακόμη πιο χαρακτηριστική εάν αναλογιστεί κανείς τη διαφορετική χρήση που μπορεί να έχει ένα ακίνητο 34 τ.μ. από ένα σπίτι 100 τ.μ. Στη μία περιοχή το συγκεκριμένο budget οδηγεί ουσιαστικά στην κατηγορία της γκαρσονιέρας ή ενός πολύ μικρού διαμερίσματος, ενώ στην άλλη μπορεί να δώσει πρόσβαση σε μια κατοικία ικανή να καλύψει τις ανάγκες ενός νοικοκυριού με πολύ μεγαλύτερες απαιτήσεις χώρου.
Κολωνάκι και Γλυφάδα βρίσκονται, μάλιστα, στο ίδιο επίπεδο όσον αφορά το παλαιότερο απόθεμα της συγκεκριμένης ανάλυσης, καθώς και στις δύο περιοχές τα 185.000 ευρώ αντιστοιχούν σε περίπου 34 τ.μ.
Η «μεσαία ζώνη»: Από 50 έως 75 τ.μ. με τα ίδια χρήματα
Ανάμεσα στα δύο άκρα διαμορφώνεται μια μεγάλη ενδιάμεση αγορά, στην οποία το ίδιο κεφάλαιο εξασφαλίζει από περίπου 50 έως 75 τ.μ. Η Καλλιθέα βρίσκεται ψηλά στη σχετική κατάταξη, με περίπου 75 τ.μ. παλαιότερης κατοικίας, ενώ πολύ κοντά ακολουθούν τα Πετράλωνα με 73 τ.μ. και το κέντρο του Πειραιά με 70 τ.μ. Στον Νέο Κόσμο, τα 185.000 ευρώ αντιστοιχούν σε περίπου 65 τ.μ., ενώ στη Νέα Σμύρνη σε 62 τ.μ.. Ακολουθεί το Παγκράτι με 58 τ.μ., ενώ όσο η αναζήτηση μετακινείται προς το Παλαιό Φάληρο, η επιφάνεια υποχωρεί στα 54 τ.μ.
Στο Κουκάκι, ένα από τα σημεία της Αθήνας που έχουν βρεθεί τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο της οικιστικής και τουριστικής ζήτησης, το ίδιο ποσό αντιστοιχεί σε περίπου 51 τ.μ., ενώ στο Χαλάνδρι σε 50 τ.μ. Η κλιμάκωση είναι ενδεικτική του πόσο καθοριστική έχει γίνει πλέον η επιλογή τοποθεσίας. Από τα 100 τ.μ. της Κυψέλης μέχρι τα 50 τ.μ. του Χαλανδρίου, ο αγοραστής μπορεί να χάσει τη μισή επιφάνεια χωρίς να αυξήσει ούτε κατά ένα ευρώ το διαθέσιμο κεφάλαιό του.
Το νεόδμητο «κόβει» δεκάδες τετραγωνικά
Η περιοχή, ωστόσο, είναι μόνο η μία πλευρά της εξίσωσης. Η δεύτερη είναι η ηλικία του ακινήτου. Τα στοιχεία δείχνουν πόσο μεγάλο premium έχει αποκτήσει το νεόδμητο απόθεμα και πόσα τετραγωνικά καλείται να θυσιάσει ένας αγοραστής εάν επιλέξει καινούργια κατοικία αντί για παλαιότερη. Το χαρακτηριστικότερο παράδειγμα είναι και πάλι η Κυψέλη. Εκεί, με τα ίδια 185.000 ευρώ, ο αγοραστής μπορεί να κινηθεί στα 100 τ.μ. εάν επιλέξει παλαιότερο ακίνητο, αλλά περίπου στα 67 τ.μ. εάν αναζητήσει νεόδμητο. Η διαφορά φθάνει τα 33 τ.μ.
Ακόμη μεγαλύτερη αναλογικά είναι η απόκλιση σε άλλες περιοχές. Στην Καλλιθέα, τα 75 τ.μ. παλαιότερης κατοικίας γίνονται περίπου 40 τ.μ. στο νεόδμητο, ενώ στα Πετράλωνα τα 73 τ.μ. περιορίζονται επίσης στα 40 τ.μ. Στο κέντρο του Πειραιά, η σύγκριση είναι 70 έναντι 42 τ.μ., στον Νέο Κόσμο 65 έναντι 38 τ.μ. και στη Νέα Σμύρνη 62 έναντι 38 τ.μ.
Ακόμη πιο περιορισμένες γίνονται οι επιλογές στις ακριβότερες αγορές. Στο Παγκράτι, από τα 58 τ.μ. του παλαιότερου αποθέματος ο αγοραστής πέφτει στα περίπου 30 τ.μ. νεόδμητης κατοικίας. Στο Παλαιό Φάληρο, από 54 τ.μ. σε 30 τ.μ., και στο Κουκάκι, από 51 τ.μ. επίσης σε 30 τ.μ. Στο Χαλάνδρι, αντίστοιχα, η διαφορά είναι από 50 τ.μ. σε περίπου 35 τ.μ. Για Κολωνάκι και κέντρο Γλυφάδας, η ανάλυση δεν εμφανίζει νεόδμητο ακίνητο τόσο μικρής επιφάνειας που να εντάσσεται στο συγκεκριμένο budget.
Ο χάρτης των 185.000 ευρώ
Η εικόνα του παλαιότερου αποθέματος σχηματίζει ουσιαστικά μια «σκάλα» αγοραστικής δύναμης μέσα στο Λεκανοπέδιο. Στην κορυφή βρίσκεται η Κυψέλη με 100 τ.μ. και ακολουθούν Καλλιθέα με 75 τ.μ., Πετράλωνα με 73 τ.μ., κέντρο Πειραιά με 70 τ.μ., Νέος Κόσμος με 65 τ.μ., Νέα Σμύρνη με 62 τ.μ., Παγκράτι με 58 τ.μ., Παλαιό Φάληρο με 54 τ.μ., Κουκάκι με 51 τ.μ. και Χαλάνδρι με 50 τ.μ. Στο χαμηλότερο άκρο βρίσκονται Κολωνάκι και κέντρο Γλυφάδας, αμφότερα στα 34 τ.μ. Στο νεόδμητο απόθεμα οι επιφάνειες συμπιέζονται δραστικά: από 67 τ.μ. στην Κυψέλη και 42 τ.μ. στον Πειραιά έως 30 τ.μ. σε Παγκράτι, Παλαιό Φάληρο και Κουκάκι.
Πρακτικά, λοιπόν, ο υποψήφιος αγοραστής βρίσκεται μπροστά σε μια σειρά συμβιβασμών, τοποθεσία ή περισσότερα τετραγωνικά, νεόδμητο ή μεγαλύτερο σπίτι, ακριβότερη γειτονιά ή περισσότερος διαθέσιμος χώρος. Ένα από τα σημεία που συχνά παραβλέπονται στην αναζήτηση κατοικίας είναι ότι το συνολικό διαθέσιμο κεφάλαιο δεν ταυτίζεται με τη μέγιστη τιμή που μπορεί να αναγράφεται στην αγγελία.
Στο παράδειγμα της συγκεκριμένης ανάλυσης, από τα 200.000 ευρώ αφαιρούνται περίπου 15.000 ευρώ για τα κόστη της συναλλαγής. Έτσι, ο ενδιαφερόμενος που ξεκινά την αναζήτησή του θεωρώντας ότι μπορεί να αγοράσει σπίτι αξίας 200.000 ευρώ κινδυνεύει να υπερβεί το πραγματικό του budget όταν προστεθούν οι υπόλοιπες επιβαρύνσεις.
Στην ανάρτηση γίνεται αναφορά στον σημερινό φόρο μεταβίβασης και στη σχετική δημοτική επιβάρυνση, ενώ περιλαμβάνεται και αναφορά σε πιθανή μελλοντική αλλαγή για αγοραστές εκτός ΕΕ από τον Ιούλιο του 2027. Ωστόσο, η ίδια η πηγή διευκρινίζει ότι η τελευταία αλλαγή δεν αποτελεί ακόμη νόμο, επομένως δεν μπορεί να θεωρηθεί σήμερα δεδομένη επιβάρυνση.
Τα τετραγωνικά δεν είναι από μόνα τους αρκετά
Η σύγκριση έχει μία ακόμη σημαντική παράμετρο. Τα τετραγωνικά μέτρα είναι ένας εύκολος τρόπος να αποτυπωθεί η αγοραστική δύναμη ενός συγκεκριμένου ποσού, δεν αρκούν όμως από μόνα τους για να καθορίσουν εάν ένα ακίνητο είναι ακριβό ή φθηνό. Όπως επισημαίνεται στην ανάλυση, ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να εξετάζει τι ακριβώς περιλαμβάνεται στην αναγραφόμενη επιφάνεια, αλλά και σε ποιον όροφο βρίσκεται το ακίνητο. Μπαλκόνια, αποθήκες και χώροι στάθμευσης δεν περιλαμβάνονται στον κύριο χώρο κατοικίας, παρότι μπορούν να διαφοροποιήσουν σημαντικά την πραγματική αξία και τη χρηστικότητα ενός σπιτιού.
Ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. με μεγάλη βεράντα, αποθήκη και θέση στάθμευσης δεν αποτελεί το ίδιο προϊόν με ένα άλλο διαμέρισμα 50 τ.μ. χωρίς τους συγκεκριμένους χώρους. Αντίστοιχα, ο όροφος, η κατάσταση του κτιρίου και τα επιμέρους χαρακτηριστικά του ακινήτου μπορούν να αλλάξουν ουσιαστικά την εικόνα πίσω από μια φαινομενικά ελκυστική τιμή ανά τετραγωνικό.
