Αντιμέτωπο με έναν συνδυασμό πολεοδομικών, θεσμικών και αδειοδοτικών εκκρεμοτήτων βρίσκεται το Κυβερνητικό Πάρκο «Ανδρέας Λεντάκης» στην πρώην ΠΥΡΚΑΛ, με αποτέλεσμα το μεγάλο έργο των 421 εκατ. ευρώ να μην έχει κινηθεί με την ταχύτητα που προέβλεπε ο αρχικός σχεδιασμός. Και αυτό παρά το γεγονός ότι πρόκειται για ένα εγχείρημα για το οποίο υπάρχει διαθέσιμη έκταση, προβλεπόμενη χρηματοδότηση και ισχυρό ενδιαφέρον από τους μεγαλύτερους κατασκευαστικούς ομίλους της χώρας.
Το έργο έχει ήδη διανύσει σημαντική απόσταση σε διαγωνιστικό επίπεδο. Η διαβούλευση με τους τρεις υποψήφιους επενδυτές ολοκληρώθηκε στις 18 Σεπτεμβρίου και επόμενο βήμα αποτελεί η οριστικοποίηση των τευχών και η υποβολή δεσμευτικών προσφορών. Το χρονοδιάγραμμα προέβλεπε ολοκλήρωση της αξιολόγησης και ανάδειξη προτιμητέου επενδυτή έως το τέταρτο τρίμηνο του 2026. Ωστόσο, η πορεία προς τη συμβασιοποίηση και κυρίως προς την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών περνά μέσα από μια σειρά διαδικασιών που έχουν αποδειχθεί πιο απαιτητικές απ’ ό,τι αρχικά είχε υπολογιστεί.
Το πρώτο «αγκάθι» του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου
Ένα από τα βασικότερα ζητήματα βρίσκεται στο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, καθώς μέσω αυτού θα καθοριστεί το πλαίσιο πάνω στο οποίο μπορεί να αναπτυχθεί ολόκληρη η έκταση της πρώην ΠΥΡΚΑΛ. Πρόκειται για κρίσιμο στάδιο, αφού το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο καθορίζει μεταξύ άλλων τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης και τις πολεοδομικές παραμέτρους της ανάπτυξης. Τα συγκεκριμένα χωρικά εργαλεία απαιτούν στην πράξη σημαντικό χρόνο μέχρι να ολοκληρωθούν και να εγκριθούν, με τη διαδικασία να καταλήγει στην έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Ο χρόνος αυτός μπορεί να φθάνει περίπου τα δύο χρόνια, δημιουργώντας μια αντικειμενική καθυστέρηση ακόμη και σε έργα που βρίσκονται ψηλά στον κυβερνητικό σχεδιασμό.
Στην περίπτωση της ΠΥΡΚΑΛ η συγκεκριμένη διαδικασία αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία λόγω του μεγέθους και της πολυπλοκότητας της παρέμβασης. Δεν πρόκειται για την ανάπτυξη ενός μεμονωμένου κτιρίου, αλλά για τη συνολική αναδιοργάνωση μιας έκτασης 154 στρεμμάτων, με νέα και διατηρητέα κτίρια, διοικητικές λειτουργίες, κοινόχρηστους χώρους, πράσινο, υποδομές και σύνδεση με το δίκτυο των δημόσιων συγκοινωνιών.
Η ανατροπή με τον ΝΟΚ
Στο πολεοδομικό μέτωπο προστέθηκε στη συνέχεια και η ανατροπή που προκάλεσαν οι εξελίξεις γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Ο αρχικός σχεδιασμός του έργου είχε λάβει υπόψη πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ, με αποτέλεσμα οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για συγκεκριμένες προβλέψεις του να αλλάξουν μέρος των δεδομένων πάνω στα οποία είχαν στηριχθεί οι μελέτες. Αυτό σημαίνει ότι κρίσιμες παράμετροι του σχεδιασμού χρειάστηκε να επανεξεταστούν και να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα. Έτσι, σε μια ήδη χρονοβόρα διαδικασία πολεοδομικής ωρίμανσης προστέθηκε ένας ακόμη παράγοντας, που επηρεάζει την ταχύτητα με την οποία μπορεί να περάσει το έργο από τον σχεδιασμό στην κατασκευή.
Η περίπτωση της ΠΥΡΚΑΛ επαναφέρει έτσι στο προσκήνιο το ευρύτερο ζήτημα της ωρίμανσης των μεγάλων δημόσιων έργων. Στο τραπέζι βρίσκεται η ανάγκη έργα που έχουν ενταχθεί στη Μονάδα Στρατηγικών Συμβάσεων και έχουν ήδη περάσει από τις προβλεπόμενες κυβερνητικές διαδικασίες να μπορούν να ακολουθούν ταχύτερη διαδρομή στις εγκρίσεις και στις αδειοδοτήσεις, κατά το πρότυπο των στρατηγικών επενδύσεων.
Οι τρεις διεκδικητές του έργου
Την ίδια στιγμή, σε διαγωνιστικό επίπεδο το ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό. Στη διαδικασία συμμετέχουν τρία σχήματα που συγκεντρώνουν μερικούς από τους μεγαλύτερους κατασκευαστικούς και παραχωρησιούχους ομίλους της χώρας. Πρόκειται για τη ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, την κοινοπραξία AVAX – ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις και το σχήμα METLEN – AKTOR, τα οποία είχαν δώσει το «παρών» ήδη στη διαδικασία εκδήλωσης ενδιαφέροντος τον Οκτώβριο του 2024. Με την ολοκλήρωση της διαβούλευσης, το ενδιαφέρον στρέφεται πλέον στην οριστικοποίηση των όρων και στις δεσμευτικές οικονομικές προσφορές, οι οποίες θα καθορίσουν ποιος θα αποκτήσει το προβάδισμα για την ανάληψη του έργου.
Το Κυβερνητικό Πάρκο υλοποιείται μέσω Σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα, με εκτιμώμενο προϋπολογισμό 421 εκατ. ευρώ χωρίς ΦΠΑ και διάρκεια σύμβασης 30 ετών. Ο ιδιώτης που θα επιλεγεί θα αναλάβει ένα ευρύ πακέτο υποχρεώσεων, από τη χρηματοδότηση και την κατασκευή μέχρι τη λειτουργία και τη μακροχρόνια συντήρηση των εγκαταστάσεων. Με τη λήξη της σύμβασης, οι υποδομές θα επιστρέψουν στο Δημόσιο.
Τι θα κατασκευαστεί στα 154 στρέμματα
Η επένδυση αλλάζει ριζικά την εικόνα της ιστορικής βιομηχανικής έκτασης της πρώην Ελληνικής Πυριτιδοποιίας και Καλυκοποιίας. Το σχέδιο προβλέπει την κατεδάφιση 66 παλαιών βιομηχανικών κτιρίων που έχουν κριθεί ακατάλληλα για επανάχρηση, ενώ 24 διατηρητέα κτίρια θα αποκατασταθούν και θα αποκτήσουν νέα ζωή μέσα στο κυβερνητικό συγκρότημα.
Παράλληλα, προβλέπεται η κατασκευή τεσσάρων νέων κτιρίων, υπόγειων βοηθητικών εγκαταστάσεων και δύο χώρων στάθμευσης, με συνολική δυναμικότητα περίπου 2.000 θέσεων. Στον νέο διοικητικό πόλο σχεδιάζεται να συγκεντρωθούν υπηρεσίες εννέα υπουργείων, περιορίζοντας τη σημερινή διασπορά κρατικών υπηρεσιών σε διαφορετικά ακίνητα της Αθήνας. Η παρέμβαση συνοδεύεται και από τη δημιουργία αστικού πάρκου περίπου 30 στρεμμάτων. Τα κτίρια των υπουργείων και των δημόσιων υπηρεσιών προβλέπεται να καταλαμβάνουν περίπου το 30% της συνολικής έκτασης, ενώ στο υπόλοιπο τμήμα εντάσσονται χώροι πρασίνου, αθλητικές εγκαταστάσεις και κοινωνικές υποδομές, μεταξύ των οποίων και Κέντρο Υγείας.
Η υπόγεια σύνδεση με το Μετρό
Ένα από τα σημαντικότερα επιμέρους έργα αφορά τη σύνδεση του Κυβερνητικού Πάρκου με τον σταθμό «Δάφνη» του Μετρό. Προβλέπεται η κατασκευή υπόγειας διάβασης μήκους περίπου 400 μέτρων, η οποία θα επιτρέπει την απευθείας μετακίνηση μεταξύ του σταθμού και του συγκροτήματος. Η διάβαση σχεδιάζεται να διαθέτει κυλιόμενους διαδρόμους, αντίστοιχους με αυτούς που χρησιμοποιούνται στα αεροδρόμια, και δυνατότητα εξυπηρέτησης έως 8.000 ατόμων ανά ώρα. Η συγκεκριμένη σύνδεση αποτελεί κρίσιμο κομμάτι της κυκλοφοριακής στρατηγικής, καθώς το μεγάλο στοίχημα είναι ένα σημαντικό μέρος των χιλιάδων καθημερινών μετακινήσεων προς και από το κυβερνητικό συγκρότημα να πραγματοποιείται με το Μετρό και όχι με ΙΧ.
Οι αντιδράσεις και το μέτωπο στο ΣτΕ
Το μέγεθος της ανάπτυξης έχει, ωστόσο, προκαλέσει αντιδράσεις στην περιοχή της Δάφνης – Υμηττού. Κάτοικοι και τοπικοί φορείς έχουν προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας, θέτοντας ζητήματα που αφορούν τόσο την ένταση της δόμησης όσο και τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει η δημιουργία ενός τόσο μεγάλου διοικητικού πόλου στην καθημερινή λειτουργία της περιοχής.
Κεντρικό σημείο των αντιδράσεων αποτελεί η κυκλοφοριακή επιβάρυνση. Οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι η περιοχή θα κληθεί να διαχειριστεί την καθημερινή παρουσία έως και 15.000 επιπλέον εργαζομένων και επισκεπτών, ενώ εκφράζουν φόβους για μεγαλύτερη πίεση στο ήδη επιβαρυμένο οδικό δίκτυο. Παράλληλα, ζητούν μεγαλύτερη βαρύτητα στο πράσινο και στις πολιτιστικές και αθλητικές χρήσεις της έκτασης.
Από την πλευρά του σχεδιασμού του έργου, η απάντηση στο κυκλοφοριακό επιχειρείται κυρίως μέσω της σύνδεσης με το Μετρό. Η σχετική μελέτη περιλαμβάνει έρευνα σε 1.784 δημοσίους υπαλλήλους που πρόκειται να μεταφερθούν στο Κυβερνητικό Πάρκο, καταγράφοντας τις υφιστάμενες συνήθειες μετακίνησής τους. Τα δεδομένα δείχνουν σημαντική χρήση των μέσων σταθερής τροχιάς, χωρίς ωστόσο να εξαλείφεται ο προβληματισμός για την επίδραση που θα έχει η χρήση ΙΧ στο τοπικό οδικό δίκτυο.
Το δύσκολο πέρασμα από τον διαγωνισμό στα εργοτάξια
Το 2026 είχε τοποθετηθεί ως καθοριστική χρονιά για τη μετάβαση του Κυβερνητικού Πάρκου στην επόμενη φάση, με τις δεσμευτικές προσφορές και την ανάδειξη του επενδυτή να αποτελούν τα μεγάλα ορόσημα του διαγωνισμού. Η πραγματική πρόκληση, όμως, βρίσκεται πλέον στο τι θα συμβεί μετά την επιλογή του αναδόχου.
Η ΠΥΡΚΑΛ αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα της απόστασης που μπορεί να χωρίζει τη διαγωνιστική ωρίμανση ενός μεγάλου δημόσιου έργου από την πραγματική έναρξη της κατασκευής. Η επένδυση έχει προϋπολογισμό, διαθέσιμη έκταση, συγκεκριμένο μοντέλο υλοποίησης και τρεις ισχυρούς διεκδικητές. Αυτό που μένει να αποδειχθεί είναι εάν οι πολεοδομικές, θεσμικές και αδειοδοτικές διαδικασίες μπορούν να κινηθούν με τέτοια ταχύτητα, ώστε η επόμενη μεγάλη ημερομηνία για το Κυβερνητικό Πάρκο να αφορά πλέον την έναρξη των έργων και όχι μία ακόμη μετάθεση του χρονοδιαγράμματος.
