THEPOWERGAME
Περίοδο «παχιών αγελάδων» διανύει η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, παρά τα «σύννεφα» που έχουν πλήξει μεγάλο μέρος των αντίστοιχων αγορών του εξωτερικού. Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από την ανάλυση των δεικτών τιμών που επιμελείται η Τράπεζα της Ελλάδος, από τις αρχές του 2018 και μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2022, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 38% πανελλαδικά. Αντίστοιχα, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών έχουν καταγράψει άνοδο της τάξεως του 40,5% πανελλαδικά, ενώ των μεταχειρισμένων κατά 36,6%.
Αντίστοιχα, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2022 ο δείκτης Spitogatos Property Index (SPI) του ομώνυμου δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών κατέγραψε αύξηση των ζητούμενων τιμών κατά 9,35% στην Αττική και 8,6% στη Θεσσαλονίκη. Με βάση τα σχετικά στοιχεία, σήμερα η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στο λεκανοπέδιο της Αττικής ανέρχεται σε 2.014 ευρώ/τ.μ. Οι υψηλότερες τιμές καταγράφονται στα νότια προάστια, με 3.261 ευρώ/τ.μ. και μέση αύξηση κατά 32,6% από το 2018 μέχρι σήμερα. Ωστόσο, μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών εντοπίζονται στον Πειραιά, με 46,6%, καθώς σήμερα η μέση τιμή αγγίζει τα 1.765 ευρώ/τ.μ. από 1.204 ευρώ/τ.μ. Αύξηση κατά 39% σε 1.580 ευρώ/τ.μ. από 1.136 ευρώ/τ.μ. έχουν καταγράψει και οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών στα δυτικά προάστια.
Την ίδια στιγμή, πρόσφατη έρευνα του πρακτορείου Reuters, μεταξύ ειδικών του κλάδου των ακινήτων, προβλέπει περαιτέρω μειώσεις στις τιμές πώλησης κατοικιών σε μια σειρά από μεγάλες αγορές κατά τη διάρκεια του 2023. Μάλιστα, αρκετοί είναι ιδιαίτερα απαισιόδοξοι, αναθεωρώντας τις αρχικές τους εκτιμήσεις, θεωρώντας πως το μέγεθος της πτώσης θα είναι τελικά μεγαλύτερο, καθώς η αύξηση των επιτοκίων και η μεγάλη αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά την περίοδο της πανδημίας έχουν καταστήσει την απόκτηση κατοικίας ανεκπλήρωτο «όνειρο» για τη μεγάλη πλειονότητα των ενδιαφερομένων. Ειδικότερα, εκτιμάται ότι οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν κατά 11,5% στη Γερμανία και κατά 8% στη Μ. Βρετανία.
Στην Ελλάδα οι εκτιμήσεις είναι σαφώς πολύ καλύτερες. Σε πρόσφατη ομιλία του στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, ο πρόεδρος της Εθνικής Τράπεζας, Γκίκας Χαρδούβελης, σημείωσε ότι η ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζει διαφορετικά χαρακτηριστικά σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, καθώς όσοι αγοράζουν κατοικίες δεν δανείζονται για τον σκοπό αυτόν. Συγκεκριμένα, υπολογίζεται ότι το 75%-80% των αγοραπωλησιών κατοικίας πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια, χωρίς δηλαδή τη συμμετοχή του τραπεζικού συστήματος. Αυτή η πολύ χαμηλή μόχλευση λειτουργεί και σαν «ασπίδα» απέναντι στις αρνητικές επιπτώσεις, λόγω της ανόδου των επιτοκίων στο υψηλότερο σημείο των τελευταίων δύο δεκαετιών.
Η διαπίστωση αυτή επιβεβαιώθηκε πρόσφατα από σχετική ανάλυση της UBS για την ευρωπαϊκή χρηματοπιστωτική αγορά. Σε αυτήν αναφέρεται ότι μόλις το 11,8% των νοικοκυριών στην Ελλάδα επιβαρύνεται από την εξυπηρέτηση στεγαστικού δανείου. Πρόκειται για το χαμηλότερο ποσοστό πανευρωπαϊκά. Τα υπόλοιπα νοικοκυριά είτε νοικιάζουν, είτε δεν επιβαρύνονται με τραπεζικό δανεισμό. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται τόσο στο γεγονός ότι τα τελευταία 10-12 χρόνια το μεγαλύτερο ποσοστό αγοραπωλησιών ακινήτων πραγματοποιείται χωρίς τραπεζικό δανεισμό, όσο και στην οικονομική κρίση που προηγήθηκε. Η εξέλιξη αυτή είχε αποτέλεσμα να ρυθμιστούν «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια ύψους άνω των 45 δισ. ευρώ, είτε μέσω της παραχώρησης του ακινήτου, ώστε να καλυφθεί η οφειλή, είτε μέσω της κατάσχεσης του ακινήτου.
Είναι, λοιπόν, σαφές ότι η ανοδική πορεία των τιμών των κατοικιών και της ζήτησης οφείλεται στους ξένους επενδυτές, καθώς έχουν εισρεύσει περί τα 8 δισ. ευρώ από το 2017 μέχρι σήμερα, αλλά και στη συσσωρευμένη εγχώρια ρευστότητα, που χρηματοδοτεί νέες αγορές ακινήτων, χωρίς δανεισμό. Μάλιστα, ενώ είχε αρχίσει να παρατηρείται μια σχετική ανοδική τάση στη ζήτηση νέων στεγαστικών δανείων μετά την πανδημία, φαίνεται πως αυτή ήταν βραχύβια, λόγω της αύξησης των επιτοκίων. Έτσι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ’ τρίμηνο 2022), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί δεύτερο κατά σειρά τρίμηνο, έπειτα από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης (από το β’ τρίμηνο του 2020). Μάλιστα, όπως τονίζεται στην πρόσφατη ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τη νομισματική πολιτική, οι συμμετέχουσες τράπεζες αναφέρουν ότι η εμπιστοσύνη των καταναλωτών και το γενικό επίπεδο των επιτοκίων επηρεάζουν αρνητικά τη ζήτηση στεγαστικών δανείων, αναμένουν δε ότι η μείωση της ζήτησης θα συνεχιστεί.
Το ζήτημα πλέον που απασχολεί πολλούς είναι πόσο ρεαλιστικό είναι το σενάριο περαιτέρω αυξήσεων των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικίας κατά το 2023. Άλλωστε, σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές έχουν πλέον ξεπεράσει τα επίπεδα του 2009 (π.χ. νεόδμητες κατασκευές στα βόρεια και τα νότια προάστια), χωρίς να υπάρχει όμως η δυνατότητα ή η πρόθεση των υποψήφιων αγοραστών να καταφύγουν σε τραπεζικό δανεισμό. Αν προστεθεί και ο παράγοντας της πολιτικής αβεβαιότητας των επικείμενων εκλογών, ίσως να υπάρξει μια επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης της αγοράς τους επόμενους μήνες.
Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!
