Ανάμεικτα φαίνεται ότι είναι τα συναισθήματα της αγοράς μετά τις χθεσινές ανακοινώσεις του πρωθυπουργού, Κυριάκου Μητσοτάκη, για την επιστροφή ενός ενοικίου έως 800 ευρώ κάθε Νοέμβριο, που αφορά τόσο την κύρια κατοικία, όσο και τη φοιτητική στέγη. Αν και, όπως επισημαίνουν επαγγελματίες της αγοράς, η πρωτοβουλία αυτή προσφέρει μια πρόσκαιρη ανακούφιση στους ενοικιαστές, δεν αντιμετωπίζει ουσιαστικά τη στεγαστική κρίση. Το πρόβλημα, εξάλλου, κατά κοινή ομολογία δεν μπορεί να επιλυθεί μέσω επιδομάτων, αλλά μόνο με την ουσιαστική ενίσχυση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, που θα μειώσει τις τιμές. Επιπλέον, θεωρείται πως το μέτρο στοχεύει περισσότερο στο να ενθαρρύνει τη δήλωση του πραγματικού ποσού ενοικίασης της πρώτης κατοικίας στην Εφορία, παρά στο να δώσει ουσιαστική απάντηση στο πρόβλημα της στέγασης.
Με δεδομένο ότι περισσότεροι από τους μισούς Έλληνες, σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα της Alpha Bank, είδαν το ενοίκιό τους να αυξάνεται τα τελευταία δύο χρόνια, η στεγαστική πίεση παραμένει έντονη, ιδίως στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας. Στην Αθήνα το ποσοστό των ενοικιαστών που υπέστησαν αύξηση φτάνει το 55%, ενώ στη Θεσσαλονίκη αγγίζει το 58%. Λίγο χαμηλότερα κινούνται τα ποσοστά σε άλλες μεγάλες πόλεις, χωρίς ωστόσο να παρουσιάζουν σημαντικές αποκλίσεις.
Με βάση τα νέα μέτρα, το μέγιστο ποσό που μπορεί να επιστραφεί σε έναν ενοικιαστή κάθε Νοέμβριο ανέρχεται στα 800 ευρώ. Το ποσό αυτό αυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο, κάτι που σημαίνει ότι, για παράδειγμα, μια τετραμελής οικογένεια δικαιούται επιστροφή ενοικίου ύψους 900 ευρώ. Για τη φοιτητική κατοικία το ανώτατο ποσό παραμένει στα 800 ευρώ. Στην περίπτωση, μάλιστα, που υπάρχει ενοίκιο, τόσο για την κύρια κατοικία, όσο και για τη φοιτητική, το «ταβάνι» του ποσού διαμορφώνεται στα 1.700 ευρώ. Όταν η οικογένεια δεν έχει ενοίκιο κύριας κατοικίας, αλλά έχει δύο ενοίκια για φοιτητική κατοικία, η επιστροφή ενοικίου δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 1.700 ευρώ.
«Με ασπιρίνες δεν λύνεται το πρόβλημα της στέγασης»
Σύμφωνα με όσα υποστήριξε στο powergame.gr o πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Ενοικιαστών, Άγγελος Σκιαδάς, «το νέο μέτρο αποτελεί μια “ασπιρίνη” για ένα βαθιά ριζωμένο πρόβλημα. Και με ασπιρίνες οι ασθενείς δεν θεραπεύονται». Όπως τονίζει: «Τα κριτήρια που τίθενται είναι σχεδόν τα ίδια με εκείνα του προγράμματος “Σπίτι μου 2”, το οποίο έχει αποδειχθεί αναποτελεσματικό. Δεν έφερε καμία ουσιαστική βελτίωση στην κατάσταση και το ίδιο προβλέπουμε να συμβεί και τώρα».
Ο κ. Σκιαδάς επισημαίνει ακόμη ότι όσο τα ενοίκια παραμένουν ανεξέλεγκτα, καμία οικονομική βοήθεια δεν πρόκειται να αποδώσει πραγματικά. «Αν δεν τεθεί ένας περιορισμός, ένα ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα, τότε απλώς η ενίσχυση θα μετακυλισθεί στην τσέπη των ιδιοκτητών και οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν», υπογραμμίζει.
Ο Σύλλογος, όπως εξηγεί, έχει προτείνει στην κυβέρνηση την καθιέρωση πλαφόν στα ενοίκια, το οποίο θα υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, την παλαιότητα, την ενεργειακή απόδοση και άλλους ρεαλιστικούς συντελεστές. «Μόνο έτσι μπορεί να υπάρξει ουσιαστικός περιορισμός. Και μόνο τότε, σε συνδυασμό με τη στοχευμένη οικονομική ενίσχυση, μπορούμε να μιλάμε για πραγματική ανακούφιση των ενοικιαστών», αναφέρει χαρακτηριστικά. Ο ίδιος, ωστόσο, ξεκαθαρίζει: «Το μόνο θετικό είναι ότι αυτά τα μέτρα δείχνουν ότι αναγνωρίζεται ξανά το πρόβλημα -χωρίς όμως να επιλύεται».
Ο φόβος της φορολογικής μετακύλισης
Το θέμα σχολίασε και με τη σειρά της η Άννα Μωκάκου, επικεφαλής του γραφείου New Life RealEstate. Όπως ανέφερε: «Tο μέτρο που εξαγγέλθηκε, παρ’ ότι ευπρόσδεκτο, εντάσσεται στο πλαίσιο των εισοδηματικών ενισχύσεων, με όλα τα χαρακτηριστικά και τους περιορισμούς που αυτές συνεπάγονται. Οποιαδήποτε παρέμβαση που ανακουφίζει το οικογενειακό εισόδημα και αγγίζει το μείζον πρόβλημα της αύξησης των ενοικίων είναι θετική για την αγορά».
Ωστόσο, επισήμανε πως υπάρχει πάντοτε ο κίνδυνος το κόστος να μετακυλιστεί στους ενοικιαστές. Παρ’ όλο που οι επαγγελματίες του κλάδου καταβάλλουν προσπάθειες να συγκρατήσουν τις αυξήσεις, είναι κοινό μυστικό ότι ορισμένοι ιδιοκτήτες είτε δεν δηλώνουν το πραγματικό μίσθωμα, είτε συμφωνούν σε «χαμηλότερα» για να μειώσουν τη φορολογική τους επιβάρυνση. «Γι’ αυτό πρέπει να θεσπιστούν, ταυτόχρονα με το μέτρο, και φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες, τουλάχιστον για όσους έχουν εισοδήματα κάτω από κάποιο όριο. Αυτό θα αποτελούσε αντικίνητρο στη μετακύλιση του κόστους», όπως εξήγησε.
Η ουσιαστική λύση, σύμφωνα με την κ. Μωκάκου, είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Πρέπει να υπάρξει σοβαρή καταγραφή του ανεκμετάλλευτου οικιστικού αποθέματος, το οποίο εκτιμάται ακόμα και στο 1,5 εκατομμύριο ακίνητα πανελλαδικά. Μόνο μέσα από συνεργασίες δημοσίου και κοινωνικού τομέα, με fast track διαδικασίες, μπορούν αυτά τα κτίρια να επιστρέψουν στην αγορά -ιδίως σε ευαίσθητες περιοχές, όπου υπάρχει έλλειψη υπηρεσιών και ανθρώπινου δυναμικού. Ωστόσο, η μεγάλη πρόκληση που πρέπει να αντιμετωπιστεί, σύμφωνα με την ίδια, είναι η γραφειοκρατία. Πολλές διαδικασίες καθυστερούν επειδή εμπλέκονται επιτροπές και δημόσιοι υπάλληλοι, που δεν είναι πάντα πρόθυμοι να προχωρήσουν γρήγορα και αποτελεσματικά.
«Η λύση είναι η μαζική αύξηση της προσφοράς κατοικιών, όχι απλώς νέα επιδόματα»
Θετικά αλλά ανεπαρκή χαρακτηρίζει τα νέα μέτρα στήριξης για τους ενοικιαστές ο Μάνος Κρανίδης, CEO της Krama Property και γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, επισημαίνοντας πως δεν πρόκειται να έχουν ουσιαστική επιρροή στο στεγαστικό πρόβλημα. «Όταν δίνεις κάτι, είναι θετικό -δεν το αμφισβητεί κανείς αυτό. Όμως δεν πιστεύω ότι τα μέτρα θα έχουν πραγματική επίδραση. Είναι μια μορφή ανακούφισης, αλλά πολύ περιορισμένη. Δεν αντιμετωπίζουν τη ρίζα του προβλήματος», τονίζει.
Ο κ. Κρανίδης τονίζει ότι η πολιτική που έχει εφαρμοστεί μέχρι σήμερα είναι μονόπλευρη, εστιάζοντας κυρίως στη ζήτηση, δηλαδή στα επιδόματα και στις επιδοτήσεις. «Η αντιμετώπιση είναι αποσπασματική και συμβολική. Έχουμε μια αποκλειστικά καταναλωτική πολιτική, που περιορίζεται σε οικονομικά βοηθήματα. Δεν υπάρχει μια συνολική προσέγγιση του προβλήματος».
Για να υπάρξει πραγματική λύση, επισημαίνει, απαιτείται μαζική και συστηματική αύξηση της προσφοράς κατοικιών: «Το στεγαστικό πρόβλημα δεν λύνεται με μεμονωμένα επιδόματα. Χρειάζεται ενιαία στρατηγική, σχεδιασμός και σοβαρός κρατικός ρόλος. Χρειαζόμαστε κατοικίες, κοινωνική στέγη, νέα κίνητρα για κατασκευές και ναι, κάποιες ενισχύσεις. Αλλά όλα αυτά πρέπει να εντάσσονται σε ένα συνεκτικό πλαίσιο».
Τέλος, ο Βασίλης Αστεριάδης, σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα, τόνισε ότι σε πρώτη ανάγνωση τα μέτρα που ανακοινώθηκαν για να αντιμετωπίσουν το ύψος των μισθωτικών αξιών είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο αυτό δεν συνεπάγεται ότι αποτελούν μέρος της λύσης, όπως και η ασπιρίνη μπορεί να ανακουφίσει τον ασθενή, αλλά να μην είναι η θεραπεία του.
«Δίχως αμφιβολία, είναι μια ανακούφιση προς να νοικοκυριά, καθώς θα καλύψει το ένα μίσθωμα ή αν θέλετε το 8,5% του κόστους κατοίκησης, αλλά δεν θα βοηθήσει την κτηματαγορά να ισορροπήσει. Σύμφωνα με μελέτες, ο βασικός λόγος του ύψους των μισθωτικών αξιών είναι η απουσία ακινήτων προς μίσθωση και όσο η προσφορά παραμένει σταθερή, αυτό δεν θα αλλάξει, τη στιγμή που η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών είναι σε στάση αναμονής για τον νέο ΝΟΚ», συμπλήρωσε.
«Ίσως είναι τμήμα της προσπάθειας βελτίωσης των όρων διαβίωσης και θα ακολουθήσουν και μέτρα πιο εστιασμένα στη λειτουργία της κτηματαγοράς, τα οποία θα είναι καλοδεχούμενα», καταλήγει.
Ανεξέλεγκτες οι τιμές των ενοικίων
Οι τιμές των ενοικίων εξακολουθούν να ακολουθούν ξέφρενη πορεία, μεγαλώνοντας ακόμη περισσότερο την ψαλίδα με τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Πρόσφατα η έρευνα της Alpha Bank, μάλιστα, έδειξε ότι σχεδόν οι μισοί Έλληνες δαπανούν πάνω από το 30% του μηνιαίου εισοδήματός τους για την κάλυψη του ενοικίου, ενώ το 28% επισημαίνει ότι οι λοιπές δαπάνες που σχετίζονται με τη στέγαση υπερβαίνουν επίσης το κρίσιμο όριο του 30%.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Spitogatos, στην Αθήνα, τα Νότια Προάστια παραμένουν η ακριβότερη περιοχή με 12,86€/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 4,10% σε σχέση με το 2024. Το κέντρο της Αθήνας εμφανίζει τη μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση στην Αττική (7,60%), με τις τιμές να φτάνουν τα 11,15€/τ.μ. Τα Βόρεια Προάστια ακολουθούν με 11,24€/τ.μ., αλλά με τη μικρότερη αύξηση (2,70%) απ’ όλες τις αθηναϊκές περιοχές. Στην ευρύτερη περιοχή του Πειραιά, τόσο ο κεντρικός Δήμος, όσο και τα προάστια του εμφανίζουν την ίδια ακριβώς αύξηση (5,70%), αν και οι τιμές στον κεντρικό Πειραιά είναι σημαντικά υψηλότερες (10,34€/τ.μ. έναντι 8,59€/τ.μ.).
Η μεγαλύτερη έκπληξη προέρχεται από τη Θεσσαλονίκη, όπου ο κεντρικός Δήμος σημειώνει εντυπωσιακή αύξηση 13,50%, φτάνοντας τα 9,93€/τ.μ. Ακόμη πιο αξιοσημείωτη είναι η αύξηση στους περιφερειακούς δήμους της Θεσσαλονίκης (11,80%), αν και οι τιμές παραμένουν χαμηλότερες (7,50€/τ.μ.). Οι οικονομικότερες επιλογές εντοπίζονται στο υπόλοιπο του Νομού Θεσσαλονίκης με μόλις 4,35€/τ.μ., αν και ακόμη και εκεί παρατηρείται αύξηση 5,60%.
Συνολικά, η τάση αύξησης των ενοικίων είναι καθολική σε όλες τις περιοχές, με τη Θεσσαλονίκη να παρουσιάζει τους ταχύτερους ρυθμούς ανόδου και τα Νότια Προάστια της Αθήνας να διατηρούν τα πρωτεία ως η ακριβότερη περιοχή για ενοικίαση κατοικίας.
