Σοβαρά εμπόδια φαίνεται πως αντιμετωπίζει η υλοποίηση της μεγάλης επένδυσης στο Ελληνικό, καθώς εκτός από τις προσφυγές που έχουν ήδη κατατεθεί από όμορους Δήμους -αριθμός που εκτιμάται ότι θα αυξηθεί το προσεχές διάστημα-, ο μεγαλύτερος «πονοκέφαλος» για τη Lamda Development σχετίζεται με τις τροποποιήσεις στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Το ζήτημα με τον ΝΟΚ, αφορά τις νέες αναπτύξεις και όχι τα έργα που είναι υπό κατασκευή καθώς οι οικοδομικές άδειες για τα τελευταία έχουν εκδοθεί αρκετά χρόνια νωρίτερα. Και στελέχη που ασχολούνται με το Ελληνικό θεωρούν πως τελικά δεν θα υπάρξει πρόβλημα. “Θα προχωρήσει ρύθμιση η οποία θα επιλύει το ζήτημα με τον ΝΟΚ για το σύνολο της οικοδομής στη χώρα και όχι μόνο για το Ελληνικό” ξεκαθαρίζουν.
Το πρόβλημα ωστόσο δεν περιορίζεται μόνο στο ρυθμιστικό πλαίσιο. Το έργο, όπως αναγνωρίζεται απ’ όλες τις πλευρές, έχει ήδη παρουσιάσει καθυστερήσεις, γεγονός που έχει οδηγήσει σε αναπροσαρμογή των αρχικών χρονοδιαγραμμάτων. Παράλληλα, σημαντικές δυσκολίες έχουν ανακύψει και στον τομέα των υποδομών, οι οποίες αποτελούν κρίσιμο στοιχείο για την ομαλή εξέλιξη της επένδυσης, εντείνοντας τον προβληματισμό γύρω από την πορεία της υλοποίησης.
Παρ’ ότι για την επένδυση στο Ελληνικό έχει ήδη θεσμοθετηθεί Ειδικό Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο παρέχει στον βασικό επενδυτή -τη Lamda Development- τη δυνατότητα να αναπτύξει εμβληματικά κτίρια, όπως ο πύργος κατοικιών Riviera Tower και τα δύο μεγάλα εμπορικά κέντρα, η ίδια πρόβλεψη δεν φαίνεται να ισχύει για τα υπόλοιπα οικόπεδα, στα οποία δεν έχουν ξεκινήσει ακόμα οι κατασκευές. Εκεί οι επιμέρους επενδυτές είχαν σχεδιάσει κυρίως οικιστικές αναπτύξεις, μερικοί αξιοποιώντας τα πολεοδομικά κίνητρα που παρείχε ο ΝΟΚ, τα λεγόμενα “bonuses” τα οποία καταργήθηκαν με την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ).
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση της Ten Brinke, η οποία απέκτησε πέρυσι γη στην περιοχή σε υψηλή τιμή, σχεδιάζοντας την ανέγερση πολυτελών κατοικιών. Ωστόσο, η κατάργηση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού ανέτρεψε τον αρχικό σχεδιασμό, προκαλώντας σημαντικές αβεβαιότητες για την τύχη της επένδυσης. Στην ίδια κατεύθυνση, ο Αιγύπτιος επενδυτής Ναγκίμπ Σαουίρις, ο οποίος σχεδίαζε να δραστηριοποιηθεί εντός του Ελληνικού σε συνεργασία με γνωστό εργολάβο, επέλεξε να αποχωρήσει, επικαλούμενος την αβεβαιότητα που προκάλεσαν οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο.
Οι επιπτώσεις από την ανατροπή του ΝΟΚ είναι πολλαπλές, καθώς καταργήθηκαν σημαντικά πολεοδομικά πλεονεκτήματα, όπως τα «πατάρια», η επιπλέον δόμηση 10% βάσει του άρθρου 10, αλλά και οι ευνοϊκές διατάξεις του άρθρου 25. Επιπλέον, η νομιμότητα των σοφιτών τίθεται πλέον υπό αμφισβήτηση, έπειτα και από σχετική απόφαση του Εφετείου Καβάλας. Αυτό οδηγεί σε δραματική μείωση της επιτρεπόμενης δόμησης, που σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να φτάνει έως και το 50%. Εάν, μάλιστα, έχουν ήδη συναφθεί συμφωνίες πώλησης με βάση τις παλαιότερες πολεοδομικές προβλέψεις, είναι πιθανό να προκύψουν σοβαρές νομικές και οικονομικές συνέπειες.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, το θολό τοπίο εντείνεται για το Ελληνικό από το γεγονός ότι, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών στα Νότια Προάστια παραμένει μονοψήφιος.
Σε αυτό το πλαίσιο, υπάρχει έντονη ανησυχία γύρω από το πώς θα διαμορφωθεί το νέο θεσμικό πλαίσιο. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αναγνωρίζοντας το πρόβλημα, φέρεται να επεξεργάζεται νέο Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο αναμένεται να κατατεθεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας, επιχειρώντας να αποσαφηνίσει και να επανακαθορίσει τους όρους δόμησης στην περιοχή.
Έρχονται νέες προσφυγές από Δήμους και κατοίκους
Ένας ακόμη σοβαρός «πονοκέφαλος» για τη Lamda Development είναι το κύμα προσφυγών που καταθέτουν οι Δήμοι Αλίμου και Γλυφάδας, με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι οι ενστάσεις δεν πρόκειται να σταματήσουν εδώ. Στο στόχαστρο πλέον φαίνεται πως τίθεται ακόμη και το Ειδικό Προεδρικό Διάταγμα που διασφαλίζει την επένδυση στο Ελληνικό, ενώ φήμες κάνουν λόγο για προετοιμασία ανάλογων νομικών ενεργειών και από μερίδα κατοίκων της περιοχής.
Όσοι αναρωτιούνται γιατί εκδηλώνεται αυτός ο «πόλεμος» τώρα, ενώ έχουν ήδη εκδοθεί οικοδομικές άδειες και έχουν δρομολογηθεί εργασίες, επισημαίνεται από κύκλους με γνώση της υπόθεσης ότι η τάση αυτή έχει εξελιχθεί σχεδόν σε «μόδα». Οι τελευταίες αποφάσεις του ΣτΕ, που δικαίωσαν ορισμένους Δήμους, φαίνεται πως ενίσχυσαν τη διάθεση για περαιτέρω ενέργειες.
Παράλληλα, δεν λείπουν οι φωνές που υποστηρίζουν πως πίσω από την ένταση και τις διαδοχικές προσφυγές κρύβονται πολιτικές σκοπιμότητες, με κάποιους να μιλούν ανοιχτά για προσπάθεια συγκρότησης αντιπολιτευτικού μετώπου γύρω από το έργο.
«Δεν είναι η πρώτη φορά που βλέπουμε τέτοιες κινήσεις», δηλώνει στο powergame.gr ο δήμαρχος Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γιάννης Κωνσταντάτος. «Ήδη από το 2016 υπήρχαν πρωτοσέλιδα με τίτλους όπως “πόλεμος των δημάρχων Αλίμου και Γλυφάδας για το Ελληνικό”. Είναι μια αφήγηση που ανακυκλώνεται για να δημιουργείται θόρυβος -πυροτεχνήματα για να βρεθούν στο επίκεντρο μιας συζήτησης που δεν έχει ουσία».
Ο ίδιος τονίζει ότι οι όποιες αντιδράσεις θα έπρεπε να είχαν εκφραστεί στη φάση της διαβούλευσης: «Αν ήθελαν πραγματικά να προσφύγουν, ας το είχαν κάνει τότε. Τώρα, δύο δήμοι που δεν συνορεύουν καν μεταξύ τους προσπαθούν να επιβάλουν όρους σε ένα έργο που χωροταξικά δεν τους αφορά». Καταλήγοντας, ο κ. Κωνσταντάτος εμφανίζεται καθησυχαστικός όσον αφορά την εξέλιξη της επένδυσης. «Το έργο προχωρεί κανονικά. Θεωρώ ότι στο τέλος θα πάρουν πίσω την προσφυγή. Μόνο αν υπάρξει απόφαση του ΣτΕ που τους δικαιώνει, μπορεί να υπάρξει τροποποίηση στην επένδυση. Μέχρι τότε, συνεχίζουμε κανονικά».
Υποδομές υπό πίεση
Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα αφορά το αποχετευτικό σύστημα. Κατά τη διάρκεια έντονων βροχοπτώσεων, σημειώθηκαν σοβαρές πλημμύρες σε περιοχές της παραλιακής. Η κατάσταση αυτή κάνει τους Δήμους Αλίμου και Γλυφάδας να μη δέχονται να συνδεθεί το Ελληνικό με το υφιστάμενο δίκτυο. Αυτό συμβαίνει καθώς εκφράζονται φόβοι ότι η ολοκλήρωση του έργου θα επιβαρύνει υπέρμετρα τις ήδη πιεσμένες υποδομές.
Ακόμη, σε εξέλιξη βρίσκονται οι διαπραγματεύσεις μεταξύ της Lamda Development και των όμορων δήμων για να «κλειδώσει» το μοντέλο διαχείρισης των απορριμμάτων που θα εφαρμοστεί στη μεγάλη επένδυση εντός της έκτασης του πρώην διεθνούς αεροδρομίου των Αθηνών, στο Ελληνικό και στην παραλιακή ζώνη του Αγίου Κοσμά. Πρόκειται για μια υπόθεση η οποία έχει δημιουργήσει επίσης ένα τεταμένο κλίμα σχετικά με το ποιος θα επωμιστεί τον μεγάλο όγκο απορριμμάτων της νέας πόλης. Το βασικό πλάνο προβλέπει τη δημιουργία Σταθμού Μεταφόρτωσης Απορριμμάτων (ΣΜΑ) εντός του Ελληνικού, όπου τα απορρίμματα θα συλλέγονται και στη συνέχεια θα μεταφέρονται σε άλλες εγκαταστάσεις για περαιτέρω επεξεργασία ή τελική διάθεση. Η πρόταση αυτή φαίνεται να προκρίνεται, αφού πληροφορίες λένε πως μπαίνουν «στον πάγο τα σχέδια» τα οποία προέβλεπαν τη δημιουργία αυτόνομης μονάδας διαχείρισης απορριμμάτων εντός του Μητροπολιτικού Πόλου.
Ερωτήματα υπάρχουν και για την πορεία του Μητροπολιτικού Πάρκου του Ελληνικού, το οποίο, όπως έχει ήδη ανακοινωθεί, θα αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα παράκτια πάρκα παγκοσμίως, αποτελώντας τον πυρήνα της σύνδεσης του παράκτιου μετώπου με τον ορεινό όγκο του Υμηττού, λειτουργώντας ως ο αναγκαίος πνεύμονας πρασίνου για τον αστικό ιστό της Αθήνας.
Ήδη, οι Δήμοι Αλίμου και Γλυφάδας έχουν καταθέσει προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ζητώντας την ακύρωση της απόφασης για τον ορισμό των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου του φορέα που διαχειρίζεται τους κοινόχρηστους χώρους στο Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού. Στο παρελθόν, οι δύο δήμοι είχαν αποχωρήσει από τον φορέα, διαμαρτυρόμενοι για τον τρόπο λειτουργίας του, τη διαχείριση των επιχειρηματικών ζωνών, αλλά και για την απουσία ουσιαστικής συμμετοχής τους στο Διοικητικό Συμβούλιο. Παράλληλα, κατηγόρησαν τον φορέα ότι δεν είχε προχωρήσει σε ουσιαστικές συζητήσεις με τους δήμους για την ανάπτυξη των κοινόχρηστων εκτάσεων, όπως προέβλεπε η συμφωνία
Οι καθυστερήσεις στις παραδόσεις
Η επένδυση, μάλιστα, όπως παραδέχθηκε ο Οδυσσέας Αθανασίου, επικεφαλής της Lamda Development, κατά τη διάρκεια τηλεδιάσκεψης της διοίκησης με τους χρηματιστηριακούς αναλυτές , έχει συναντήσει και μικρές καθυστερήσεις στην πρόοδο των έργων υποδομών.
Σε ό,τι αφορά τα χρονοδιαγράμματα, ο κ. Αθανασίου τόνισε πως οι μεγαλύτερες δυσκολίες αυτήν τη στιγμή εντοπίζονται στον Πύργο Κατοικιών και στα έργα υποδομής που συνοδεύουν την ανάπτυξη. Όπως εξήγησε, ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα είναι η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, η οποία, αν και έχει περιοριστεί λόγω της επιβράδυνσης στον οικοδομικό κλάδο και των αλλαγών που επιφέρει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, παραμένει υπαρκτή και επηρεάζει την πορεία του έργου. Οι δυσκολίες δεν αναμένεται να εξαλειφθούν άμεσα, ωστόσο καταβάλλεται συνεχής προσπάθεια για την καλύτερη δυνατή διαχείρισή τους.
Η φύση του έργου, που αφορά ουσιαστικά τη δημιουργία μιας νέας αστικής ενότητας στο παραλιακό μέτωπο, δημιουργεί και πρόσθετες προκλήσεις σε επίπεδο υποδομών. Ενδεικτικά, απαιτείται ανασχεδιασμός των δικτύων, όπως αυτών της ΕΥΔΑΠ, γεγονός που, χωρίς να προκαλεί σοβαρές καθυστερήσεις, απαιτεί αναπροσαρμογές και επιπλέον συνεργασίες με εμπλεκόμενους φορείς, όπως η ΕΥΔΑΠ και ο ΔΕΔΔΗΕ.
Ως συνέπεια αυτών των συνθηκών, παρατηρείται μετατόπιση κάποιων έργων της πρώτης φάσης -συνολικού προϋπολογισμού 2,3 δισ. ευρώ- προς μεταγενέστερες ημερομηνίες. Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Αθανασίου, ο Πύργος Κατοικιών, σε συνεννόηση με την κατασκευαστική κοινοπραξία, προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί μέχρι το καλοκαίρι του 2027. Παρ’ ότι αυτό συνεπάγεται μικρή καθυστέρηση, το χρονοδιάγραμμα θεωρείται ρεαλιστικό βάσει των τρεχουσών συνθηκών. Όσον αφορά τα παραλιακά οικιστικά συγκροτήματα, το ένα, σχεδιασμένο από τους Bobotis Architects, αναμένεται να είναι έτοιμο πριν από το τέλος του 2026 και το δεύτερο μέχρι το Πάσχα του 2027.
