Η αγορά γραφείων στην Ελλάδα παρουσιάζει σαφή δείγματα ανάκαμψης και στρατηγικής αναδιάταξης, με επίκεντρο την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Η δυναμική που παρατηρείται τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και μετατροπών υφιστάμενων ακινήτων ενισχύει την εικόνα μιας περισσότερο ώριμης πλέον αγοράς, η οποία σταθερά μεταβαίνει σε ένα νέο μοντέλο λειτουργίας και αξιοποίησης.
Ισχυρή ζήτηση και ανοδική τροχιά απορρόφησης
Το 2024 καταγράφηκαν μισθωτικές συναλλαγές γραφείων περι τα 180.000 τ.μ. στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, ενώ στη Θεσσαλονίκη οι αντίστοιχες επιφάνειες άγγιξαν τα 35.000 τ.μ. Η απορρόφηση χώρων γραφείων παρουσίασε ετήσια αύξηση 14% από το 2023, τάση που εκτιμάται ότι θα διατηρηθεί και το 2025. Αξίζει ωστόσο να σημειωθει ότι οι ανανεώσεις αντιπροσωπεύουν περι το 40% της συνολικής απορρόφηση αυξημένο κατά 10% σε σχέση με το ετος προ πανδημίας.
Απορρόφηση και νέες αναπτύξεις γραφείων
Η ζήτηση καθοδηγείται κυρίως από τους τομείς της τεχνολογίας, των χρηματοοικονομικών υπηρεσιών και του δημοσίου τομέα, με προτίμηση σε χώρους υψηλής ποιότητας και στρατηγικής τοποθεσίας, γεγονός που ασκεί ανοδική πίεση στα ενοίκια αυτών των κατηγοριών. Η Βορειοανατολική Αθήνα και το Κέντρο παραμένουν η πιο ελκυστικές αγορές γραφείων. Η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκεται σε άνοδο, ωστόσο, η πλειονότητα των έργων θα παραδοθούν μετά το 2025, οδηγώντας σε έλλειψη άμεσα διαθέσιμου χώρου γραφείων. Χαρακτηριστικές είναι οι παρεμβάσεις που πραγματοποιούνται σε εμβληματικά κτίρια, τα οποία εκσυγχρονίζονται και ετοιμάζονται να υποδεχτούν καινούργιους νέους ενοίκους. Στην αγορά γραφείων της Αθήνας καταγράφονται σχέδια για νέες αναπτύξεις που ξεπερνούν συνολικά σε επιφάνεια τα 108.050 τ.μ. και νέοι χώροι υπό κατασκευή στην παρούσα φάση που υπερβαίνουν αθροιστικά τα 241.558 τετραγωνικά μέτρα. Είναι ενδεικτικό της ζήτησης για γραφεία ότι από τις νέες μισθώσεις που πραγματοποιούνται το μεγαλύτερο ποσοστό αφορούν σε χώρους υψηλών προδιαγραφών με ποιοτικά χαρακτηριστικά. Αντίθετα, τα παλιότερα κτήρια συγκεντρώνουν περιορισμένο ενδιαφέρον.
Επαναπροσδιορισμός του χώρου εργασίας
Οι εταιρείες σταθεροποιούν σταδιακά τις πολιτικές παρουσίας στο γραφείο, με τον μέσο όρο στην Ελλάδα να διαμορφώνεται στις τέσσερις ημέρες εβδομαδιαίας φυσικής παρουσίας. Η Ελλάδα, βάσει στοιχείων του Eurofound για το 2024, παραμένει μεταξύ των χωρών με το χαμηλότερο ποσοστό τηλεργασίας στην Ευρώπη, γεγονός που ενισχύει τη σημασία του φυσικού χώρου εργασίας.
Στο πλαίσιο αυτό, οι χρήστες υιοθετούν πιο ευέλικτα μοντέλα διαχείρισης του χώρου, εστιάζοντας στη λειτουργικότητα, την επαναδιαμόρφωση και τον μετασχηματισμό των υφιστάμενων εγκαταστάσεων. Οι χώροι συνεργασίας (collaboration areas) ενισχύονται, ενώ η προσαρμοστικότητα αναδεικνύεται σε κομβικό κριτήριο επιλογής.
Επενδυτικό ενδιαφέρον και βιώσιμη αναβάθμιση
Η αυξανόμενη προτίμηση για κτίρια κατηγορίας Α, πιστοποιημένα και ενεργειακά αποδοτικά, αποτυπώνεται στα υψηλά ποσοστά πληρότητας των νεόδμητων ή ανακαινισμένων κτιρίων σε κομβικές περιοχές, όπως η Βορειοανατολική Αθήνα και το εμπορικό τρίγωνο του Κέντρου.
Την ίδια ώρα, η έλλειψη άμεσα διαθέσιμου ποιοτικού αποθέματος, λόγω της καθυστέρησης στην ολοκλήρωση νέων έργων (τα περισσότερα εξ αυτών αναμένονται μετά το 2025), εντείνει τη στροφή επενδυτών προς την ανακαίνιση και τον εκσυγχρονισμό εμβληματικών υφιστάμενων κτιρίων.
Επανάχρηση ακινήτων: νέα δυναμική στον ορίζοντα
Η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης σε αστικά κέντρα και η αυξανόμενη πίεση για βιώσιμη ανάπτυξη προωθούν την επαναχρησιμοποίηση παλαιών γραφειακών κτιρίων, είτε μέσω μετατροπής τους σε κατοικίες και ξενοδοχεία, είτε μέσω ριζικής αναβάθμισής τους για σύγχρονη επαγγελματική χρήση.
Στην Αθηναϊκή αγορά, νέα αναπτυξιακά έργα γραφείων υπερβαίνουν τα 108.000 τ.μ. σε επιφάνεια, ενώ υπό κατασκευή βρίσκονται επιπλέον 241.558 τ.μ., επιβεβαιώνοντας την εμπιστοσύνη των επενδυτών και την αναπτυξιακή δυναμική του κλάδου.
Συμπέρασμα: Μετασχηματισμός με προοπτική
Η αγορά γραφείων βρίσκεται σε φάση ουσιαστικής μετάβασης, με βασικούς πυλώνες την αναβάθμιση της ποιότητας, την προσαρμοστικότητα στη σύγχρονη εργασία και τη βιωσιμότητα των επενδύσεων. Καθώς οι ανάγκες των χρηστών εξελίσσονται, η εστίαση μετατοπίζεται από τη μαζική ανάπτυξη στον στρατηγικό σχεδιασμό με μακροπρόθεσμη αξία.
