Mε το ελάχιστο κόστος κατασκευής να διαμορφώνεται στα 1.400-1.500 ευρώ/τ.μ., οι πιο οικονομικές νεόδμητες κατοικίες, στην Ανατολική Θεσσαλονίκη, πωλούνται προς 2.500 ευρώ/τ.μ. ενώ οι τιμές άνετα ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ/τ.μ. και, σε ορισμένες περιπτώσεις, όταν το διαμέρισμα βλέπει θάλασσα, στη Νέα Παραλία, φθάνουν τις 10.000-11.000 ευρώ και πλέον, το τετραγωνικό μέτρο.
Ωστόσο, όπως επισήμανε στο powergame.gr ο μηχανικός, πιστοποιημένος εκτιμητής και επικεφαλής της «αξία ΑΚΙΝΗΤΩΝ», Xάρης Τσόχας, στην αγορά υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα και για πιο συντηρητικά βαλάντια, σε παλιές οικοδομές, τόσο στην Ανατολική Θεσσαλονίκη, όσο και στο κέντρο της πόλης, για το οποίο υπάρχει πάντοτε ζήτηση, είτε πρόκειται για μόνιμη κατοικία, είτε για επενδυτικό ακίνητο.
«Το άνοιγμα της ψαλίδας, μεταξύ κατώτερης και ανώτερης τιμής, ειδικά στα παλιά ακίνητα, είναι μεγάλο. Στην αγορά προσφέρονται επιλογές και για όσους έχουν μικρότερες οικονομικές δυνατότητες, αρκεί οι απαιτήσεις τους να είναι λογικές, π.χ. να μη ζητούν σπίτι σε τιμή ευκαιρίας, με θέα σε πάρκο και σε υψηλό όροφο.
«Οι τιμές φέτος, εμφανίζονται σταθεροποιημένες σε σχέση με πέρυσι, αν και έχουμε γενικότερα να κάνουμε με μία «άρρωστη» αγορά, που παρουσιάζει μία παραμορφωτική εικόνα μέσα από τις προσφερόμενες τιμές, οι οποίες θεωρώ, είναι αρκετά υψηλότερες από αυτές στις οποίες τελικά πωλούνται τα ακίνητα που διαφημίζονται. Υπάρχουν διαμερίσματα σε προσιτές τιμές, εάν ο ενδιαφερόμενος ψάξει.
«Εάν εξαιρέσουμε ορισμένα πολύ προνομιούχα σημεία , υψηλής ζήτησης, θα έλεγα ότι οι τιμές έχουν ισορροπήσει με εξαίρεση τη Θέρμη, περιοχή στην οποία οι τιμές των νεόδμητων έχουν πάρει αύξηση της τάξης του 18% στον τελευταίο χρόνο και πλέον του 50% σε σύγκριση με πριν τρία χρόνια», τόνισε ο κ. Τσόχας.
Στον παρακάτω πίνακα, παρουσιάζονται οι τιμές σε νεόδμητα και παλιά ακίνητα, εμβαδού από 50τ.μ. έως 150 τ.μ., από τον 2ο όροφο πολυκατοικίας και πάνω. Οι τιμές αυτές αφορούν περιοχές της Ανατολικής και Β.Α. Θεσσαλονίκης, με αρκετή οικοδομική δραστηριότητα (κατασκευή και ανακαινίσεις) μετά τον covid, με διαθέσιμα παλιά αλλά και κάποια νεόδμητα ακίνητα, όπως και το κέντρο της Θεσσαλονίκης στο οποίο όμως δεν υπάρχουν νέες οικοδομές γιατί, απλούστατα, δεν υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα πλην ελαχιστοτάτων εξαιρέσεων (π.χ. εκκλησιαστικά).
Οι τιμές στα νεόδμητα ακίνητα
Στις περιοχές Τούμπα- Χαριλάου- Πυλαία, περιοχές που είναι όμορες και βρίσκονται στην ανατολική, β.α. Θεσσαλονίκη, τα νεόδμητα πωλούνται από 2.800 ευρώ/τ.μ. έως 4.000 ευρώ/τ.μ. Η απόκλιση στις τιμές οφείλεται στη θέση του ακινήτου και στον συντελεστή επιφανείας.
Όσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν ένα καινούργιο διαμέρισμα, θα πρέπει να είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Συνηθέστερα, όσο περισσότερα είναι τα τετραγωνικά μέτρα ενός διαμερίσματος, ειδικά στα μεγάλα ακίνητα, η τιμή ανά τ.μ., μειώνεται. Στην παρούσα φάση, υπό κατασκευή διαμερίσματα στην Τούμπα, πωλούνται προς 3.300 ή και 3.700 ευρώ/τ.μ., είπε ο κ. Τσόχας.
Το κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο, για μία καλής ποιότητας κατασκευή αλλά όχι λουξ, είναι περί τα 1.400-1.500 ευρώ. Εκτιμάται ότι τα ακίνητα με χώρους στάθμευσης, έχουν ένα πρόσθετο κόστος για τον αγοραστή, της τάξης των 25.000 ευρώ.
Στις περιοχές Ντεπώ- Βούλγαρη επειδή σημεία τους συνδέονται και με το δίκτυο του Μετρό, ενώ το Ντεπώ είναι πλησιέστερα και προς την οδό Θ.Σοφούλη- οδό υψηλής ζήτησης που βλέπει προς τη θάλασσα- οι τιμές ξεπερνούν τις 3.000 και φθάνουν τις 4.200-4.300 ευρώ/τ.μ., αν και υπάρχουν ακίνητα που πωλούνται και προς 5.000-5.500 ευρώ/τ.μ..
Στη Θέρμη, με την εκρηκτική οικοδομική ανάπτυξη, ειδικά μετά τον covid, οι τιμές, σε αντίθεση με άλλες περιοχές του Π.Σ. Θεσσαλονίκης, βρίσκονται σε συνεχή άνοδο. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι πριν ένα χρόνο, το 2024, νεόδμητα πωλούνταν και προς 2.200 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα δεν υπάρχει εργολάβος που να πουλάει κάτω από 2.600 ευρώ/τ.μ., ήτοι αύξηση 18% σε ένα χρόνο. Στη Θέρμη οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 2.400 – 3.200 ευρώ/τ.μ., ανάλογα και με την περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο (βόρεια ή νότια του κέντρου του οικισμού) και το σημείο που ανεγείρεται η οικοδομή. Η άνοδος των τιμών στη Θέρμη, είναι εντυπωσιακή, καθώς οι τιμές πώλησης πριν τρία χρόνια ήταν στα 1.800-2.000 ευρώ/τ.μ., είναι μεγάλη.
Στην περιοχή Νέα Παραλία- Ανάληψη- Φάληρο. Οι πιο χαμηλές τιμές, είναι στα 2.800 ευρώ/τ.μ., σε σημεία εσωτερικά και λιγότερο επιθυμητά, ενώ σε μία νέα πολυκατοικία, που πρόκειται να ανεγερθεί μπροστά σε πάρκο και με ανεμπόδιστη θέση στην παραλία, οι τιμές ξεπερνούν τις 10.000 ευρώ και πλησιάζουν τις 12.000 ευρώ/τ.μ.
Το άνοιγμα της ψαλίδας των τιμών είναι πολύ μεγάλο, επειδή σε αυτή την περιοχή υπάρχουν γειτονιές με πολύ διαφορετικό προφίλ και χαρακτηριστικά.
Στο κέντρο της πόλης, νεόδμητα δεν υπάρχουν λόγω ανυπαρξίας διαθέσιμων οικοπέδων. Όταν εξασφαλιστεί οικόπεδο για ανοικοδόμηση, αποτελεί είδηση και οδηγό για τις τιμές. Σε οικοδομή, που ανεγέρθηκε πριν τρία χρόνια, σε κάθετο της Τσιμισκή και πάνω από την οδό Παύλου Μελά, το τ.μ. πουλήθηκε προς 5.800-6.000 ευρώ.
Στο κέντρο, η συντριπτική πλειονότητα των οικοδομών, είναι προ του 1980 και για να πωληθούν τα παλιά ακίνητα, όπως παρατηρείται στις αγγελίες των μεσιτών, παρουσιάζονται ως «υπό κατασκευή», δηλαδή διαμερίσματα που ανακαινίζονται.
Οι τιμές στα παλιά ακίνητα
Στο κέντρο, σε μία μεγάλη περιοχή από Αριστοτέλους έως ΔΕΘ και από την Παλιά Παραλία μέχρι την Κασσάνδρου, ( εκτός οι περιοχές της Άνω Πόλης και του Βαρδαρίου, η κάθε μία με πολύ ιδιαίτερα χαρακτηριστικά) παρατηρούνται τεράστιες αποκλίσεις στις τιμές. Οι τιμές ξεκινούν από 1.500 ευρώ/τμ. μέχρι 11.000 ευρώ, όταν πρόκειται για την Παλιά Παραλία. Στον άξονα της Παλιάς Παραλίας, τα διαμερίσματα που πωλούνται συνήθως προσφέρονται μεταξύ 7.000-9.000 ευρώ/τ.μ.
«Δεν είναι όλο το κέντρο της πόλης, απλησίαστο ως προς τις τιμές των παλιών διαμερισμάτων», επισήμανε ο κ. Τσόχας.
Στην οδό Αγίου Δημητρίου , πουλήθηκε ακίνητο προς 1.400 ευρώ/τ.μ. σε οικοδομή του 1975, υπάρχουν διαμερίσματα σε τιμές που θεωρούνται affordable για μεγάλη μερίδα υποψήφιων αγοραστών.
Σε Τούμπα, Χαριλάου και Πυλαία, το φθηνότερο των νεόδμητων, είναι το ακριβότερο των παλαιών. Αυτές οι περιοχές, στα παλαιά ακίνητα, δύσκολα πουλάνε σε τιμές πάνω από 3.000 ευρώ/ τ.μ. και μόνο όταν το ακίνητο είναι σε πολύ προνομιούχο θέση, π.χ. μπροστά σε πάρκο, με θέση πάρκινγκ. Οι τιμές στα παλιά ακίνητα κυμαίνονται μεταξύ 1.500-3.000 ευρώ/τ.μ.
Σε Νέα Παραλία- Ανάληψη- Φάληρο , σε εσωτερικούς δρόμους ή π.χ. στα πλαϊνα των οικοδομών, πωλούνται παλιά διαμερίσματα με 1.300- 1.400 ευρώ/τ.μ. ενώ συνήθως η κατώτερη τιμή είναι τα 1.500 ευρώ/τ.μ., με την ανώτερη να φθάνει στις 5.000 ευρώ/τ.μ., στα διαμερίσματα που είναι στη ζώνη της Νέας Παραλίας.
Σε Ντεπώ και Βούλγαρη , μία περιοχή που θεωρείται καλύτερη, οι τιμές ξεκινούν από τα 1.700 ευρώ και φθάνουν μέχρι τις 3.500 ευρώ/τμ., ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις στα παραλιακά παλιά ακίνητα, οι τιμές ξεπερνούν και τις 5.000 ευρώ/τ.μ.
«Στα παλιά ακίνητα, τον τελευταίο χρόνο και βάσει αγοραπωλησιών, βλέπω σταθεροποίηση των τιμών. Η αγορά, σύμφωνα με τα όσα παρουσιάζονται, είναι μία άρρωστη αγορά, μία αγορά εικονικής πραγματικότητας, που δεν ανταποκρίνεται στις πράξεις που τελικά ολοκληρώνονται. Προσφέρονται ακίνητα σε τιμές, που δεν μπορούν να συναντήσουν τη ζήτηση, πλην λίγων περιπτώσεων, που συνήθως αφορούν μικρά διαμερίσματα, studios και μικρές γκαρσονιέρες.»
«Το μήνυμα είναι, ότι κάποιος που ενδιαφέρεται π.χ. για την περιοχή του Ντεπώ, μπορεί να βρει σπίτι και με 1.700 ευρώ/τ.μ., αν ψάξει την αγορά. Υπάρχουν ακίνητα σε τιμές προσιτές, οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια αλλά αρκετές φορές οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να πουλήσουν σε αγοραστές που περιμένουν την έγκριση δανείου, επειδή απαιτείται χρόνος για την έγκριση και εκταμίευση του δανείου.
«Ο κόσμος πρέπει να είναι αισιόδοξος, οι ενδιαφερόμενοι, μετά από έρευνα της αγοράς, μπορούν να βρούνε σπίτι που αντέχει το εισόδημα της μέσης ελληνικής οικογένειας», κατέληξε ο κ. Τσόχας.
