Την ώρα που οι επιπτώσεις από την κατάργηση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) αρχίζουν να γίνονται ορατές στην οικοδομική δραστηριότητα, κυρίως μέσω της αύξησης του κόστους κατασκευής και της εκτίναξης της τιμής των οικοπέδων, έως και κατά 30%, θέμα χρόνου αποτελεί η αποστολή στο Συμβούλιο της Επικρατείας του Προεδρικού Διατάγματος που καθορίζει το «πλαίσιο σωτηρίας» για οικοδομές που αδειοδοτήθηκαν με βάση τα πλέον καταργημένα περιβαλλοντικά κίνητρα του ΝΟΚ.
Το νέο Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο αποτελεί συνέχεια της τροπολογίας που ψηφίστηκε προ 15 ημερών, αποσαφηνίζει με ακρίβεια τι συνιστά «εκκίνηση οικοδομικών εργασιών», προκειμένου να διασφαλιστεί η νομική κατοχύρωση οικοδομικών αδειών και η ασφάλεια των επενδύσεων στον τομέα των κατασκευών. Η ρύθμιση δίνει πλέον νομικό έρεισμα σε ιδιοκτήτες, μηχανικούς και εργολάβους για να υπερασπιστούν την εμπρόθεσμη έναρξη εργασιών, ορίζοντας ως τεκμήρια εκκίνησης είτε τις εκσκαφές (για θεμελίωση ή αντιστήριξη πρανών) είτε τη σκυροδέτηση σε περιπτώσεις προσθηκών. Επίσης, θεωρείται έναρξη και η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων στο ίδιο οικόπεδο, εφόσον έγινε εντός εξαμήνου πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 — ημερομηνία-ορόσημο που έθεσε το ΣτΕ. Αναγνωρίζεται επιπλέον ως τεκμήριο και η διενέργεια αρχαιολογικών ανασκαφών από την αρμόδια υπηρεσία, εφόσον συνδέονται με υφιστάμενη άδεια και έχουν πραγματοποιηθεί έως την ίδια ημερομηνία.
Παράλληλα, η ρύθμιση προβλέπει τη δυνατότητα να προχωρήσουν οικοδομικά έργα των οποίων οι άδειες έχουν ακυρωθεί δικαστικά ή εκκρεμούν προσφυγές, μέσω της θέσπισης του λεγόμενου «περιβαλλοντικού ισοδύναμου». Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προβλέπει την εκπόνηση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) ανά δημοτική ενότητα ή δήμο (ειδικά για Αθήνα και Θεσσαλονίκη), χρηματοδοτούμενου από το Πράσινο Ταμείο ή μέσω χορηγιών. Στο πλαίσιο αυτό, οι ιδιοκτήτες ή οι εργολάβοι θα καταβάλλουν αντίτιμο (μέσω του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων), το οποίο θα κατευθύνεται σε πράσινες παρεμβάσεις στον δημόσιο χώρο, ως αντιστάθμισμα για τη χρήση των μπόνους του ΝΟΚ.
Στα περιβαλλοντικά μέτρα που προβλέπονται περιλαμβάνονται η προτεραιότητα στην απόκτηση ακινήτων για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, η ανάπλαση και το αστικό πράσινο, η κατεδάφιση αυθαιρέτων και επικίνδυνων κτισμάτων, έργα διευθέτησης ρεμάτων, καθώς και η αγορά και αποκατάσταση διατηρητέων ή ιστορικών κτιρίων από τους δήμους. Επιπλέον, στηρίζονται δράσεις για τη μετάβαση στις 100 κλιματικά ουδέτερες πόλεις της Ε.Ε.
Για να συνεχιστεί η οικοδομή σε περιπτώσεις ακυρωμένων ή προσβαλλόμενων αδειών —ακόμη και αν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός— απαιτείται έγκριση από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ), με βάση τεχνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια. Ωστόσο, η επιβολή περιβαλλοντικού τέλους επιβαρύνει οικονομικά τους ιδιοκτήτες, αυξάνοντας το κόστος των οικοδομών και ενδεχομένως και τις τιμές των ακινήτων για τους τελικούς αγοραστές. Ήδη έχουν ασκηθεί προσφυγές στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο και αναμένονται κι άλλες, κυρίως από κατασκευαστικές επιχειρήσεις.
Μιλώντας στο 5ο Real Estate Forum & Expo, ο Δημήτρης Καψιμάλης, πρόεδρος της Ένωσης Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων, αναγνώρισε τις δυσκολίες που δημιούργησε η μεταβατική περίοδος μέχρι τη ρύθμιση του ΥΠΕΝ και την έκδοση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος. Τόνισε, όμως, πως πίσω από τις νομικές και τεχνικές λεπτομέρειες υπάρχει μια πιο θεμελιώδης πραγματικότητα, καθώς η ζήτηση για στέγη παραμένει υψηλή και αυξανόμενη. «Τα ενοίκια ανεβαίνουν διαρκώς, ακριβώς επειδή δεν υπάρχουν επαρκή νέα ακίνητα για να καλύψουν τις ανάγκες -είτε πρόκειται για Έλληνες είτε για ξένους», σημείωσε. Και πρόσθεσε: «Ακόμη κι αν κάποια κοινωνικά στρώματα βλέπουν οριακές αυξήσεις στα εισοδήματά τους, 3%-5% ετησίως, οι τιμές πώλησης συνεχίζουν την ανηφόρα».
Η ρίζα του προβλήματος, σύμφωνα με τον κ. Καψιμάλη, εντοπίζεται στο ίδιο το κόστος παραγωγής. Η αύξηση στις τιμές των υλικών και η μείωση της ωφέλιμης δόμησης λόγω ΝΟΚ διαμορφώνουν έναν ασφυκτικό προϋπολογισμό. «Η τιμή του οικοπέδου έχει ανέβει κατακόρυφα: στον Νέο Κόσμο μπορεί να φτάσει τα 1.500 ευρώ/τ.μ., ενώ στη Βουλιαγμένη αγγίζει τα 6.000 ευρώ. Στο Ελληνικό, σε ειδικές περιπτώσεις, μιλάμε για τιμές που φτάνουν ακόμα και τα 22.000 ευρώ/τ.μ.», αναφέρει χαρακτηριστικά.
Μία από τις πιο «σιωπηρές», αλλά καθοριστικές, συνέπειες της κατάργησης των πράσινων κινήτρων του ΝΟΚ αφορά τα υπόγεια. Μέχρι πρότινος, υπό προϋποθέσεις, οι υπόγειοι χώροι δεν προσμετρώνταν στον συντελεστή δόμησης, κάτι που επέτρεπε ευέλικτες λύσεις στάθμευσης και αποθήκευσης.
«Σε έργο στην Πεύκη δημιουργήσαμε υπόγειο 1.000 τ.μ., ώστε κάθε διαμέρισμα να έχει δύο ή τρεις θέσεις στάθμευσης. Αν δεν υπήρχε αυτή η δυνατότητα, θα περιοριζόμασταν σε 6-7 θέσεις αντί για 20», εξηγεί ο Καψιμάλης. Και ξεκαθαρίζει: «Τα υπόγεια επηρεάζουν άμεσα τη λειτουργικότητα ενός κτιρίου και τη συνολική του εμπορικότητα».
Ο πρόεδρος των κατασκευαστών υπενθύμισε και το πλήγμα που δέχτηκε ο κλάδος, όταν το 2006 εφαρμόστηκε ο ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές. «Η αγορά σχεδόν διαλύθηκε. Από 4.000 εταιρείες έμειναν 450. Κανείς -ούτε Έλληνας, ούτε ξένος- δεν αγοράζει με 24% φόρο πάνω στην τιμή» υπογράμμισε.
Τέλος, στάθηκε και στο φαινόμενο των προσφυγών κατά οικοδομικών αδειών, λέγοντας: «Πολλές έγιναν για λόγους ανταγωνισμού ή προσωπικής αντιπαλότητας. Αυτή η λογική δημιουργεί εντάσεις στις γειτονιές. Σήμερα, όμως, το πρόβλημα είναι βαθύτερο και απαιτεί θεσμικές και ριζικές λύσεις».
Από τη μεριά του, ο Ελευθέριος Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών, επισημαίνει πως η πραγματική εικόνα στην αγορά θα ξεκαθαρίσει μέσα στους επόμενους 6 με 8 μήνες. Όπως λέει, δεν έχει σημασία ποιος τελικά νομοθετεί, αλλά πώς ανταποκρίνεται η αγορά στις αλλαγές. Οι κατασκευαστές έχουν δίκιο και βρίσκονται σε δύσκολη θέση, καθώς έρχονται αντιμέτωποι με σημαντικές προκλήσεις.
Προβλέπει, μάλιστα, ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν, καθώς αυξάνονται και τα κόστη κατασκευής. Ωστόσο, η αγορά δεν είναι σε θέση να στηρίξει αυτήν την αύξηση, ειδικά αν δεν μειωθούν τα κόστη των συναλλαγών και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την οικονομική βιωσιμότητα των έργων. Και αυτό οδηγεί, όπως τονίζει, στη μείωση των συναλλαγών.
Για τον δήμαρχο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, Γρηγόρη Κωνσταντέλλο, το πρόβλημα δεν βρίσκεται στον ιδιώτη κατασκευαστή ή τον ιδιοκτήτη. «Και εμείς ιδιοκτήτες είμαστε», σημειώνει. Το πραγματικό πρόβλημα είναι η ίδια η Πολιτεία -και, κυρίως, η νομοθέτησή της. Όπως εξηγεί, όλα ξεκίνησαν με τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό του 2012. Τότε, μέσα στη δίνη της οικονομικής κρίσης, οι επιπτώσεις του πέρασαν σχεδόν απαρατήρητες. Όμως τον Νοέμβριο του 2019 μια κρίσιμη εγκύκλιος του υπουργείου Περιβάλλοντος ήρθε να αλλάξει τα δεδομένα, καθώς έδωσε τη δυνατότητα να εφαρμόζονται σωρευτικά όλα τα πολεοδομικά κίνητρα -από αυξήσεις ύψους και όγκου, έως πατάρια και πράσινα δώματα.
Με απλά λόγια, η Πολιτεία επέτρεψε «να τα πάρεις όλα»: να χτίσεις πιο ψηλά, πιο πυκνά, με μεγαλύτερη κάλυψη. Κι αυτό οριζόντια, σε όλη την επικράτεια. Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με τον κ. Κωνσταντέλλο, ήταν καταστροφικό για την εικόνα και τον χαρακτήρα των ελληνικών πόλεων. «Η Αθήνα είχε όλα τα φόντα να εξελιχθεί σε μία από τις ωραιότερες πρωτεύουσες της Ευρώπης. Αντί γι’ αυτό, την καταστρέψαμε πολεοδομικά», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Ο ίδιος βλέπει πίσω από αυτήν την πολιτική επιλογή μια βαθύτερη παθογένεια: «Το ελληνικό Δημόσιο διαχρονικά έχει μια στρεβλή αντίληψη για την ανάπτυξη. Πιστεύει -και μάλιστα λανθασμένα- ότι η «βαριά βιομηχανία» της χώρας είναι μόνο ο τουρισμός και η οικοδομή. Κι επειδή η οικοδομή “κουβαλάει” περίπου 68 επαγγέλματα και συμβάλλει σημαντικά στην απασχόληση, την ενισχύει άκριτα, χωρίς να εξετάζει τις συνέπειες στον αστικό ιστό και την ποιότητα ζωής των πολιτών».
Ο δήμαρχος υπενθυμίζει, τέλος, ότι οι αρμόδιοι είχαν προειδοποιηθεί εγκαίρως. «Πριν ακόμα εκδοθούν οι αποφάσεις του ΣτΕ, είχαμε κρούσει τον κώδωνα του κινδύνου: αν δεν υπάρξουν παρεμβάσεις, θα οδηγηθούμε σε αδιέξοδο. Δυστυχώς, αυτό έγινε», σημείωσε. Και κατέληξε με μια φράση που συνοψίζει το διακύβευμα: «Η Πολιτεία οφείλει να επανεξετάσει το μοντέλο πολεοδομικής ανάπτυξης. Δεν μπορούμε να συνεχίσουμε να αντιμετωπίζουμε τις πόλεις μας σαν εργοτάξια. Οι πόλεις δεν είναι εργοτάξια -είναι οι ζωές μας».
Όπως εξηγεί, τέλος, η δικηγόρος Βιβή Κουτρούλη, μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει δημιουργηθεί ένα σημαντικό κενό δικαίου, το οποίο προκαλεί σοβαρές αναταράξεις στον κατασκευαστικό κλάδο. Η αγορά πλέον χωρίζεται σε δύο κατηγορίες κατασκευαστών με εντελώς διαφορετική μεταχείριση. Συγκεριμένα:
- Η πρώτη αφορά όσους διέθεταν μόνιμες οικοδομικές άδειες πριν από τις 11 Σεπτεμβρίου και είχαν ξεκινήσει εργασίες, όπως εκσκαφές, πριν από την έκδοση της απόφασης. Οι περιπτώσεις αυτές συνεχίζουν να προχωρούν χωρίς εμπόδια, απολαμβάνοντας ένα ευνοϊκότερο καθεστώς.
- Η δεύτερη κατηγορία περιλαμβάνει εκείνους που δεν πρόλαβαν να ξεκινήσουν τα έργα τους εγκαίρως. Βρίσκονται πλέον σε αβέβαιη και σαφώς δυσμενέστερη θέση, καθώς δεν υπάρχει σαφής κατεύθυνση για το πώς μπορούν να συνεχίσουν.
Σύμφωνα με τη Βιβή Κουτρούλη, προκύπτουν επίσης κρίσιμα ερωτήματα για το τι συνιστά ακριβώς «εκσκαφή». Δηλαδή, αν καλύπτει όλες τις μορφές προπαρασκευαστικών εργασιών ή μόνο συγκεκριμένες. Η ασάφεια αυτή προκαλεί έντονη ανησυχία στους εμπλεκόμενους. Παράλληλα, αρκετοί κατασκευαστές βρίσκονται σε νομική εκκρεμότητα, με οικοδομικές άδειες που είτε έχουν ακυρωθεί, είτε αμφισβητούνται ενώπιον των δικαστηρίων. Στο πλαίσιο αυτό, τίθεται ξανά και το ζήτημα του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, το οποίο, όπως επισημαίνει η ίδια, θα πρέπει να ενταχθεί στις μελλοντικές ρυθμίσεις ως εργαλείο εξισορρόπησης ανάμεσα στην αναπτυξιακή δραστηριότητα και την περιβαλλοντική ευθύνη.
