Με συγκρατημένη αισιοδοξία αλλά και προβληματισμό υποδέχεται η αγορά το Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο αναμένεται να κριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας το επόμενο διάστημα. Παρ’ ότι ενσωματώνει θετικές ρυθμίσεις, που δίνουν «ανάσα» σε «παγωμένα» οικοδομικά έργα, το νέο πλαίσιο εγείρει ανησυχίες ως προς το πρόσθετο κόστος και τη διαδικαστική πολυπλοκότητα του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, ενώ δεν λείπουν οι επιφυλάξεις για τη στάση που θα τηρήσει τελικά το ΣτΕ απέναντι στις νέες ρυθμίσεις.
Στα θετικά της ρύθμισης εντάσσεται η διεύρυνση της έννοιας της έναρξης εργασιών, καθώς πλέον μπορεί να ληφθεί υπόψη ακόμη και η κατεδάφιση υφιστάμενου κτιρίου. Αυτό, όπως επισημαίνουν πρόσωπα της αγοράς, διευκολύνει σημαντικά τους εμπλεκόμενους, καθώς «σχεδόν όλοι θα μπορούν πλέον πολύ πιο εύκολα να αποδείξουν ότι έχουν ξεκινήσει εργασίες». Βέβαια, δεν είναι λίγοι όσοι επισημαίνουν ότι η ρύθμιση δεν αντιμετωπίζει ουσιαστικά τα προβλήματα της αγοράς, αλλά απλώς «λύνει» προσωρινά το χειρόφρενο για έναν περιορισμένο αριθμό οικοδομικών αδειών. Άλλωστε, η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκεται ήδη σε καθοδική τροχιά. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ), τον Φεβρουάριο στο σύνολο της χώρας εκδόθηκαν 2.120 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 409.040 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και 2.129.054 κυβικά μέτρα όγκου. Σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024, πρόκειται για πτώση 22,1% στον αριθμό των αδειών, 33,3% στην επιφάνεια και 15,6% στον όγκο. Ακόμη πιο έντονη είναι η υποχώρηση στο πρώτο δίμηνο του έτους: η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει μείωση 20% στις εκδοθείσες άδειες, 35% στην επιφάνεια και 25,8% στον όγκο, σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2024.
Συγκεκριμένα, μέσω του Προεδρικού Διατάγματος, ως τεκμήρια εκκίνησης οικοδομικών εργασιών αναγνωρίζονται πλέον τρεις βασικές περιπτώσεις. Πρώτον, η πραγματοποίηση εκσκαφών -είτε για τη θεμελίωση, είτε για την αντιστήριξη πρανών- ή, εφόσον πρόκειται για προσθήκες όπου δεν απαιτείται εκσκαφή, η σκυροδέτηση του έργου. Η τεκμηρίωση του χρόνου έναρξης μπορεί να γίνει μέσω επίσημης γνωστοποίησης σε δημόσια αρχή, υποβολής Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης στον ΕΦΚΑ, αεροφωτογραφιών ή συμβάσεων με βέβαιη χρονολογία.
Δεύτερον, ως τεκμήριο θεωρείται και η κατεδάφιση υφιστάμενων κτισμάτων στο ίδιο οικόπεδο, υπό την προϋπόθεση ότι πραγματοποιήθηκε εντός εξαμήνου πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024 -ημερομηνία που έχει θέσει το Συμβούλιο της Επικρατείας ως όριο για τη νομιμότητα των οικοδομικών αδειών. Τρίτον, λαμβάνεται υπόψη και η διενέργεια αρχαιολογικών εργασιών, όπως ανασκαφές από την αρμόδια Αρχαιολογική Υπηρεσία, εφόσον αυτές έλαβαν χώρα έως την ίδια ημερομηνία και συνδέονται με εγκεκριμένη άδεια δόμησης.
Ωστόσο, για όσους δεν είχαν πραγματοποιήσει κανενός είδους έναρξη, η κατάσταση παραμένει δυσοίωνη: «Εξακολουθούν να καταστρέφονται», λένε χαρακτηριστικά όσοι παρακολουθούν τη διαδικασία από κοντά, θεωρώντας ότι πρόκειται για μια άνιση μεταχείριση. Παράλληλα, η ρύθμιση δεν προβλέπει τίποτα για τις σοφίτες και τα υπόγεια εκτός πολεοδομικής περιοχής, αφήνοντας μετέωρες πολλές περιπτώσεις.
Ακριβό και σύνθετο το περιβαλλοντικό ισοζύγιο
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας με το ΠΔ θεσπίζει επίσης τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, για να επιτρέψει τη συνέχιση οικοδομών που έχουν ακυρωθεί ή τελούν υπό δικαστικές προσφυγές λόγω διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Οι ιδιοκτήτες ή εργολάβοι καλούνται να καταβάλουν ένα ειδικό τέλος, το οποίο θα αξιοποιείται από τους δήμους -μέσω του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων- για «πράσινες» παρεμβάσεις στον δημόσιο χώρο, όπως η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, η κατεδάφιση αυθαιρέτων, η ανάπλαση αστικού πρασίνου, η αποκατάσταση διατηρητέων και η υποστήριξη δράσεων για κλιματικά ουδέτερες πόλεις. Οι παρεμβάσεις θα καθορίζονται από Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), ανά δήμο ή δημοτική ενότητα, με χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο ή χορηγίες.
Το μέτρο αφορά δύο βασικές κατηγορίες οικοδομών, εκείνες που έχουν ακυρωθεί ή προσβληθεί δικαστικά (με περιβαλλοντικό τέλος 8%) και εκείνες που έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως το RRF ή το ΕΣΠΑ (με τέλος 15%). Η έγκριση της συνέχισης των εργασιών απαιτεί θετική γνωμοδότηση από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ), με τεχνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια.
Η πιο έντονη κριτική, λοιπόν, εστιάζεται στο νέο πλαίσιο περιβαλλοντικού ισοζυγίου, το οποίο χαρακτηρίζεται «πανάκριβο, αβέβαιο και μελλοντικό». Αν και το μέτρο προσφέρει διέξοδο νομιμότητας, επιβαρύνει οικονομικά τους ιδιοκτήτες, με το κόστος να αναμένεται ότι θα μετακυλιστεί στους τελικούς αγοραστές, ανεβάζοντας περαιτέρω τις τιμές των ακινήτων. Όπως τονίζει η αγορά, η ρύθμιση προβλέπει εξαιρετικά υψηλά ποσά, ενδεικτικά για πατάρι 100 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 €/τ.μ. το τέλος φτάνει τα 16.000 € (στην πρώτη κατηγορία) ή 30.000 € (στη δεύτερη). Για κύριο χώρο 35 τ.μ. στο δώμα, το τέλος είναι 5.600 ή 10.500 € αντίστοιχα. Αν συνυπάρχουν και τα δύο, η συνολική επιβάρυνση μπορεί να ανέλθει έως και τα 40.500 €. Το σύστημα αυτό βασίζεται σε ποσοστά της αντικειμενικής αξίας, γεγονός που φουσκώνει το τελικό κόστος σε δυσθεώρητα ύψη.
Πέραν του κόστους, όμως, η διαδικασία είναι γεμάτη αβεβαιότητες, καθώς πρώτα πρέπει να εγκριθεί η ρύθμιση από το ΣτΕ -κάτι που θεωρείται εξαιρετικά αμφίβολο, καθώς στην πράξη το αναιρεί- και ακολούθως να υποβληθεί αίτηση στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.).
Όλη αυτή η διαδρομή, ακόμη κι αν προχωρήσει, σύμφωνα με νομικούς κύκλους, θα χρειαστεί τουλάχιστον πέντε μήνες για να φτάσει σε αποτέλεσμα, δεδομένης και της καλοκαιρινής περιόδου. Και, φυσικά, τα χρήματα πρέπει να καταβληθούν προκαταβολικά -χωρίς καμία εγγύηση ότι τελικά θα υπάρξει θετική έκβαση.
Μονόδρομος η δικαίωση από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο
Οι νομικοί κύκλοι τονίζουν ότι η βασική προσδοκία για ουσιαστική επίλυση παραμένει στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο. Εκεί έχουν προσφύγει ήδη κάποιοι, ζητώντας να προστατευθούν όλοι όσοι είχαν άδεια έως και τις 11 Δεκέμβριο του 2024 -ανεξάρτητα από το αν ξεκίνησαν ή όχι εργασίες. Πιστεύουν ότι το ΕΔΔΑ θα κρίνει πως παραβιάστηκε η αρχή της ασφάλειας δικαίου και θα ζητήσει επανάληψη της δίκης από το ΣτΕ υπό νέα οπτική.
«Η ρύθμιση δεν αλλάζει τίποτα για εμάς, επιμένουμε στην προσφυγή. Όποιος είχε άδεια έως και το 11/12 του ’24 πρέπει να προστατευθεί», σημειώνουν. Εκτιμούν ότι ενδεχομένως το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο θα δώσει λύση, αναγνωρίζοντας το πρόβλημα που δημιουργήθηκε στους ιδιοκτήτες, «οι οποίοι έχασαν τις άδειές τους χωρίς να προστατευθούν, ενώ είχαν τις ίδιες νομικές προϋποθέσεις με άλλους που ευνοήθηκαν».
Απαραίτητη η θέσπιση ενός Νέου Οικοδομικού Κανονισμού
Την έντονη ανησυχία της αγοράς για τις επιπτώσεις από τις τελευταίες εξελίξεις στο θεσμικό πλαίσιο των κατασκευών μεταφέρει, μέσω του powergame.gr, ο πολιτικός μηχανικός Κωνσταντίνος Κιολέογλου. Όπως επισημαίνει, το βασικό πρόβλημα που αντιμετωπίζει πλέον ο κλάδος είναι η συνολική αμφισβήτηση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), έπειτα από τη σειρά προσφυγών στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).
Όπως υποστηρίζει, μετά την καθοριστική απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ τον Ιανουάριο, νέα αίτηση ακύρωσης συζητήθηκε στις 19 Φεβρουαρίου 2025, αμφισβητώντας κρίσιμα άρθρα του ΝΟΚ. Αφορμή στάθηκε άδεια ανέγερσης τριώροφου κτιρίου στην Κηφισιά (ισόγειο και δύο όροφοι), γύρω από την οποία αναδεικνύονται δύο βασικά διακυβεύματα:
- Η δυνατότητα μη προσμέτρησης των υπόγειων γκαράζ στον συντελεστή δόμησης, καθώς και η επέκταση των υπογείων εκτός του περιγράμματος του κτιρίου.
- Η χρήση σοφίτας, έπειτα από τροποποίηση της άδειας που πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο του 2025 και περιελάμβανε την προσθήκη στέγης με σοφίτα, με βάση προηγούμενη απόφαση του ΣτΕ.
Το αποτέλεσμα της εκδίκασης αυτής της υπόθεσης αναμένεται να αποτελέσει δεδικασμένο, με σοβαρές συνέπειες για δεκάδες έργα σε όλη τη χώρα. Παράλληλα, αρκετές ακόμη προσφυγές εκκρεμούν και αναμένεται να εξεταστούν το επόμενο διάστημα, διατηρώντας ουσιαστικά σε ακινησία τη διαδικασία έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών.
Ακινησία στην αγορά – Έντονη η αβεβαιότητα
Σύμφωνα με τον ίδιο, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε συνθήκες παρατεταμένης στασιμότητας. Μηχανικοί, επενδυτές και ιδιοκτήτες αδυνατούν να προχωρήσουν στον σχεδιασμό και την υλοποίηση νέων έργων, καθώς οποιαδήποτε μελέτη ή αίτηση άδειας ενδέχεται να ανατραπεί από μία νέα δικαστική απόφαση. Η πολυαναμενόμενη εφαρμογή του νέου Προεδρικού Διατάγματος δεν αναμένεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο άμεσα, καθώς εκκρεμεί η νομική του επεξεργασία από το Ανώτατο Δικαστήριο, διαδικασία που -σύμφωνα με τους ειδικούς- ενδέχεται να διαρκέσει αρκετούς μήνες.
Σε αυτό το πλαίσιο, είναι σαφές ότι δεν αρκούν πρόχειρες νομοθετικές ρυθμίσεις. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), αν και προβάλλονται ως μεσοπρόθεσμη λύση, απαιτούν πολύχρονη διαδικασία μέχρι να ολοκληρωθούν και να τεθούν σε εφαρμογή. Ο κλάδος ζητάει πλέον μια θεσμική επανεκκίνηση από μηδενική βάση. Απαραίτητη θεωρείται η θέσπιση ενός Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, σύγχρονου, εφαρμόσιμου και περιβαλλοντικά ισορροπημένου, που θα ανταποκρίνεται στις ανάγκες της εποχής -τόσο σε επίπεδο οικιστικής ανάπτυξης, όσο και προστασίας του αστικού και φυσικού περιβάλλοντος. Ένας κανονισμός που θα διασφαλίζει ακίνητα υψηλών προδιαγραφών με χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα και θα ενισχύει τον εξορθολογισμό της εκμετάλλευσης γης.
Παράλληλα, όπως τονίζει, είναι αναγκαίος ο εκσυγχρονισμός του Κτιριοδομικού Κανονισμού, ώστε να προσαρμοστεί στις νέες τεχνικές απαιτήσεις και πολεοδομικά δεδομένα. Για να επιτευχθεί αυτό, απαιτείται ουσιαστική συνεργασία όλων των εμπλεκόμενων φορέων: του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, του Συμβουλίου της Επικρατείας, των τεχνικών επιμελητηρίων και των επαγγελματιών της αγοράς. Μόνο μέσα από έναν ανοιχτό και ουσιαστικό διάλογο μπορεί να συγκροτηθεί ένα θεσμικό πλαίσιο σταθερό, σαφές και αξιόπιστο, που δεν θα επιδέχεται συνεχών αμφισβητήσεων.
