Σε δύο ταχύτητες φαίνεται ότι κινείται σήμερα η αγορά ακινήτων, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Από τη μία πλευρά, οι τιμές συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία και η ζήτηση για κατοικίες παραμένει ισχυρή. Από την άλλη, η προσφορά περιορίζεται αισθητά, ενώ στους πρώτους μήνες του έτους παρατηρείται πτώση στις επενδύσεις για νέες κατοικίες. Η Τράπεζα της Ελλάδος κρούει τον κώδωνα του κινδύνου, επισημαίνοντας την ανάγκη για συνολικές και στοχευμένες παρεμβάσεις στην πλευρά της προσφοράς, προτείνοντας πέντε μέτρα που θα μπορούσαν να δώσουν ουσιαστική ανάσα στην ολοένα και εντονότερη στεγαστική κρίση.
Καθοριστικός παράγοντας για την πτώση των επενδύσεων στον τομέα των κατοικιών κατά τους πρώτους μήνες του έτους υπήρξε, σύμφωνα με την έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, η δικαστική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την κατάργηση των bonuses δόμησης, κρίνοντας αντισυνταγματικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Η εν λόγω απόφαση προκάλεσε ευρεία αναστάτωση στην αγορά ακινήτων και υπονόμευσε την εμπιστοσύνη των ξένων επενδυτών προς τη χώρα. Παράλληλα, συνέβαλε στην κατακόρυφη αύξηση των τιμών των οικοπέδων, με ανατιμήσεις που σε ορισμένες περιπτώσεις άγγιξαν ακόμη και το 30%.
Ακόμη, το μέσο ποσοστό της αντιπαροχής στις κεντρικές περιοχές της Αττικής στο παρελθόν άγγιζε το 50%, φτάνοντας ακόμη και το 56% στο Παλαιό Φάληρο. Ωστόσο, μετά τις πρόσφατες εξελίξεις με την κατάργηση των bonuses του ΝΟΚ, η τάση είναι σαφώς πτωτική, ενώ αξίζει να σημειωθεί πως η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές δεν κατάφερε να ανατρέψει τη γενικότερη επιβράδυνση της αγοράς.
Η μείωση της ωφέλιμης δόμησης που επιφέρει ο ΝΟΚ, σε συνδυασμό με τις συνεχείς αυξήσεις στις τιμές των οικοδομικών υλικών —που ενισχύονται και από τη διεθνή συγκυρία, η οποία τροφοδοτεί ανησυχίες για περαιτέρω ανατιμήσεις— δημιουργεί έναν ασφυκτικό προϋπολογισμό για τις νέες κατασκευές. Επιπλέον, οι πρόσφατες εξελίξεις σχετικά με την οριοθέτηση των οικισμών από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς και η διαρκής έλλειψη εργατικού δυναμικού, επιβεβαιώνουν ότι το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο δεν ευνοεί την ανάπτυξη νέας κατοικίας στη χώρα.
Όλα τα παραπάνω είχαν ως αποτέλεσμα, η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα να παρουσιάσει σημαντική κάμψη κατά το πρώτο δίμηνο του 2025. Συγκεκριμένα, ο δομήσιμος όγκος νέων οικοδομών όσο και ο αριθμός των οικοδομικών αδειών μειώθηκαν δραστικά, κατά 49,7% και 50,8% αντίστοιχα. Η κατάσταση στην Αττική ήταν ακόμη πιο ανησυχητική, με τις μειώσεις να φτάνουν το 59,2% στον όγκο και το 57,5% στις άδειες, γεγονός που καταδεικνύει τη γενικευμένη επιβράδυνση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Οι επενδύσεις μάλιστα σε κατοικίες το πρώτο τρίμηνο του 2025 παρουσίασαν οριακή μείωση κατά 0,3% σε ετήσια βάση (σε σταθερές τιμές και εποχικά διορθωμένα στοιχεία από την ΕΛΣΤΑΤ). Παρά τη μικρή αυτή πτώση, οι επενδύσεις παραμένουν εξαιρετικά χαμηλές ως ποσοστό του ΑΕΠ, φτάνοντας μόλις το 2,1%, επίπεδο που απέχει σημαντικά από τις ανάγκες της αγοράς.
Ταυτόχρονα, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται, με άνοδο 3,5% το πρώτο τρίμηνο του 2025 σε σύγκριση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Αν και η αύξηση αυτή είναι ελαφρώς μικρότερη σε σχέση με το 2024 (όπου είχε φτάσει το 4,0%), εξακολουθεί να επιβαρύνει σημαντικά το κόστος παραγωγής νέας κατοικίας και να λειτουργεί αποτρεπτικά για νέες επενδύσεις στον κλάδο.
Χαρακτηριστικό επίσης του αρνητικού κλίματος που έχει δημιουργηθεί είναι ότι η έκθεση της ΤτΕ αναφέρει ότι οι καθαρές ξένες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων, σημείωσαν ετήσια πτώση κατά 31,4% σε 356,8 εκατ. ευρώ, από 520 εκατ. ευρώ, κατά το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Αυτό οφείλεται τόσο στην ανασφάλειας δικαίου που προκάλεσε η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, όσο και στις γεωπολιτικές εξελίξεις.
Η Τράπεζα της Ελλάδος, επίσης προειδοποιεί ότι μια περαιτέρω άνοδος των τιμών κατοικιών ενδέχεται να οδηγήσει σε κόπωση της εγχώριας ζήτησης, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου οι τιμές έχουν ξεπεράσει τα επίπεδα προσιτότητας για τα νοικοκυριά και όπου τα διαθέσιμα ακίνητα δεν ανταποκρίνονται επαρκώς στις ανάγκες και τις προτιμήσεις των υποψήφιων αγοραστών.
Το 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,9% σε ετήσια βάση, ενώ η ανοδική τάση συνεχίστηκε και το πρώτο τρίμηνο του 2025 με ρυθμό 6,8%. Παρότι παρατηρείται σχετική επιβράδυνση σε σύγκριση με το ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό του 2023 (13,9%), οι τιμές εξακολουθούν να βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, επιτείνοντας το πρόβλημα της προσιτής στέγασης.
Η αύξηση είναι πιο έντονη στα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών), τα οποία διαθέτουν καλύτερα ποιοτικά και ενεργειακά χαρακτηριστικά. Συγκεκριμένα, το 2024 οι τιμές των νέων ακινήτων αυξήθηκαν κατά 10,2%, έναντι 8,1% για τα παλαιότερα. Η ίδια τάση συνεχίστηκε και το 2025, επιβεβαιώνοντας την αυξημένη προτίμηση για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών.
Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη και σε άλλες περιοχές της περιφέρειας, με ποσοστά που ξεπέρασαν τον εθνικό μέσο όρο. Στη Θεσσαλονίκη, οι ετήσιες αυξήσεις έφτασαν το 11,4% το 2024 και το 10% το 2025, καταδεικνύοντας τη δυναμική της τοπικής αγοράς αλλά και τη συνεχιζόμενη πίεση που δέχονται τα νοικοκυριά στην προσπάθειά τους να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία.
Πέντε λύσεις για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας στην Ελλάδα
Η έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος αναδεικνύει με σαφήνεια πως η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά σε παρεμβάσεις στη ζήτηση, όπως τα επιδοματικά προγράμματα ή οι επιδοτήσεις δανείων. Η εμπειρία του 2024 και των πρώτων μηνών του 2025 δείχνει ότι αυτά τα μέτρα, αν δεν συνοδεύονται από αντίστοιχες πολιτικές αύξησης της προσφοράς, οδηγούν σε περαιτέρω άνοδο των τιμών. Το πρόβλημα πλέον είναι δομικό και απαιτεί μία ολοκληρωμένη στρατηγική με έμφαση στην πλευρά της προσφοράς.
Απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών αδειοδότησης και μεταβίβασης
Η γραφειοκρατία σύμφωνα με την έκθεση αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους ανασταλτικούς παράγοντες για τις νέες κατασκευές. Η ψηφιοποίηση και ο εκσυγχρονισμός των διαδικασιών αδειοδότησης, καθώς και η μείωση του χρόνου και του κόστους μεταβίβασης ακινήτων, μπορούν να συμβάλουν αποφασιστικά στην αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Θεσμοθέτηση σαφών και σταθερών κανόνων για τις χρήσεις γης και τη δόμηση
Ακόμη, σύμφωνα με την ΤτΕ ένα σαφές, σταθερό και λειτουργικό θεσμικό πλαίσιο για τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την ενίσχυση της εμπιστοσύνης των επενδυτών και των πολιτών. Η ασάφεια και οι συχνές αλλαγές στους οικοδομικούς κανονισμούς αποτρέπουν τις νέες επενδύσεις και παρατείνουν την αβεβαιότητα.
Ανάπτυξη της περιφέρειας και ισόρροπη κατανομή της ζήτησης
Η υπερσυγκέντρωση της ζήτησης στα μεγάλα αστικά κέντρα, κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, επιτείνει το στεγαστικό πρόβλημα. Η ενίσχυση της περιφερειακής ανάπτυξης, όπως τονίζει η έκθεση, μέσω υποδομών, φορολογικών κινήτρων και ενίσχυσης των τοπικών οικονομιών θα μπορούσε να οδηγήσει σε αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών περιοχών και παράλληλη δημιουργία νέων κατοικιών σε μικρότερα αστικά κέντρα.
Αξιοποίηση υφιστάμενων κελυφών: κενά ή εγκαταλελειμμένα ακίνητα
Ένα σημαντικό ποσοστό των ακινήτων στις πόλεις παραμένει ανενεργό ή υπολειτουργεί. Η ενεργοποίηση αυτών των κεφαλαίων μέσω κινήτρων σε ιδιώτες ή συνεργασιών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ), με στόχο την ανακαίνιση και επαναχρησιμοποίηση των ακινήτων, μπορεί να ενισχύσει σημαντικά την προσφορά κατοικίας χωρίς την ανάγκη επέκτασης του δομημένου χώρου.
Δημιουργία ειδικών χρηματοδοτικών εργαλείων για κοινωνικά προσιτές κατοικίες
Η αγορά χρειάζεται νέα σχήματα χρηματοδότησης που θα καθιστούν εφικτή την ανέγερση κατοικιών για μεσαία και χαμηλά εισοδήματα, με τη συμμετοχή τόσο του ιδιωτικού τομέα όσο και της Πολιτείας. Εργαλεία όπως τα στεγαστικά ομόλογα, τα επενδυτικά ταμεία κοινωνικής στέγασης ή οι επιδοτούμενες κατοικίες μπορούν να λειτουργήσουν πολλαπλασιαστικά στην οικοδομική δραστηριότητα.
Η ανάγκη για μια συνεκτική εθνική στεγαστική στρατηγική είναι πλέον επιτακτική. Η πολιτεία καλείται να θέσει τις βάσεις για ένα θεσμικό, οικονομικό και πολεοδομικό περιβάλλον που να ενθαρρύνει την προσφορά ποιοτικής, προσιτής και βιώσιμης κατοικίας για όλους. Μόνο μέσα από συντονισμένες παρεμβάσεις και ξεκάθαρους στόχους μπορεί η στεγαστική αγορά να επανέλθει σε τροχιά ισορροπίας και κοινωνικής συνοχής.
