Η αγορά ακινήτων της Κίνας βιώνει τη χειρότερη κρίση των τελευταίων δεκαετιών και η πτώση του πληθυσμού έρχεται να επιβαρύνει ακόμη περισσότερο την ήδη ασθενή δυναμική. Η άλλοτε ακατάσχετη οικοδομική έκρηξη έχει πλέον αντικατασταθεί από μαζικές αποεπενδύσεις, κατεστραμμένη ψυχολογία καταναλωτών και μια αυξανόμενη υπερπροσφορά κατοικιών. Ο συνδυασμός δημογραφικής συρρίκνωσης, στασιμότητας εισοδημάτων και μεταβαλλόμενης κοινωνικής κουλτούρας έχει δημιουργήσει ένα τοξικό μείγμα που επιβραδύνει βαθιά την αγορά.
Το 2017, η ζήτηση για νέες κατοικίες σε αστικά κέντρα της Κίνας είχε φτάσει στην κορυφή με περίπου 20 εκατομμύρια μονάδες ετησίως. Σήμερα, σύμφωνα με εκτιμήσεις της Goldman Sachs, αυτή η ζήτηση θα παραμείνει κάτω από τα 5 εκατομμύρια ετησίως στα προσεχή χρόνια. Η καθοδική πορεία οφείλεται κυρίως στη δημογραφική μεταβολή: λιγότερες γεννήσεις, περισσότεροι θάνατοι και ένα διαρκώς μειούμενο εργατικό δυναμικό.
Η Παγκόσμια Τράπεζα εκτιμά ότι ο πληθυσμός της Κίνας θα πέσει από τα 1,41 δισεκατομμύρια το 2024 σε κάτω από 1,39 δισ. έως το 2035. Παρότι ο αριθμός αυτός μπορεί να φαίνεται μικρός, η τάση είναι σαφής και έχει διαβρωτικές επιπτώσεις για τη ζήτηση κατοικιών. Η μείωση του πληθυσμού αναμένεται να προκαλέσει απώλεια 500.000 μονάδων ζήτησης ετησίως στη δεκαετία του 2020 και έως και 1,4 εκατομμύρια στις αρχές του 2030 – δραματική μεταστροφή από τη θετική συμβολή 1,5 εκατομμυρίων μονάδων που παρατηρήθηκε τη δεκαετία του 2010.
Γεννήσεις, εισοδήματα και κοινωνική αλλαγή
Όπως εξηγεί το CNBC, η απελευθέρωση της πολιτικής του ενός παιδιού το 2016 δεν κατάφερε να αντιστρέψει την πτωτική πορεία των γεννήσεων. Οι νεότερες γενιές, παρά τα κρατικά κίνητρα (όπως επιδοτήσεις για τοκετό), εξακολουθούν να διστάζουν να κάνουν παιδιά λόγω οικονομικής αβεβαιότητας, χαμηλών εισοδημάτων, ανασφάλειας στην εργασία και αδύναμου κοινωνικού κράτους. Επιπλέον, η κυρίαρχη τάση της αναβολής του γάμου και της δημιουργίας οικογένειας για επαγγελματική ανέλιξη και η αυξημένη έμφαση στην προσωπική αυτονομία αποτελούν επιπλέον ανασταλτικούς παράγοντες.
Ως αποτέλεσμα, μέσα σε μόλις δύο χρόνια έκλεισαν περίπου 36.000 νηπιαγωγεία σε ολόκληρη τη χώρα, ενώ οι μαθητές σε προσχολική ηλικία μειώθηκαν κατά πάνω από 10 εκατομμύρια, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία του υπουργείου Παιδείας. Ομοίως, σχεδόν 13.000 δημοτικά σχολεία σταμάτησαν να λειτουργούν μεταξύ 2022 και 2024.
Το τέλος της φούσκας γύρω από τα «καλά σχολεία»
Η μείωση των παιδιών έχει αρχίσει να διαβρώνει και την αξία των ακινήτων που βρίσκονται κοντά σε «καλά» δημόσια σχολεία. Παλιότερα, οι κατοικίες αυτές πωλούνταν με ισχυρό premium λόγω πρόσβασης σε ποιοτική εκπαίδευση και υψηλών προσδοκιών για άνοδο της αξίας τους. Πλέον, με τη μείωση της ζήτησης και την αλλαγή των πολιτικών εγγραφής ανά σχολική περιφέρεια από τις τοπικές κυβερνήσεις, η προστιθέμενη αξία τους υποχωρεί αισθητά.
Χαρακτηριστικά, μια μητέρα επτάχρονου παιδιού στο Πεκίνο ανέφερε πως η αξία του διαμερίσματός της έχει πέσει κατά 20% σε σχέση με όταν το αγόρασε πριν δύο χρόνια, παρότι τότε πλήρωσε περίπου διπλάσια από την μέση τιμή για να εξασφαλίσει την εγγραφή του παιδιού σε καλό σχολείο. Η εγγραφή το 2024 συνέπεσε με την πρώτη μείωση των εισακτέων σε πρωτοβάθμια σχολεία μετά από δύο δεκαετίες.
Real estate σε στασιμότητα και προοπτικές
Η αγορά ακινήτων έχει εισέλθει σε μια περίοδο δύο ετών στασιμότητας, με τις τιμές νέων κατοικιών να σημειώνουν τη μεγαλύτερη πτώση των τελευταίων επτά μηνών τον Μάιο του 2025, σύμφωνα με τον επικεφαλής οικονομολόγο για την Κίνα της Macquarie, Λάρι Χου. Οι πωλήσεις νέων κατοικιών σε 30 μεγάλες πόλεις υποχώρησαν κατά 11% σε ετήσια βάση στο πρώτο μισό του Ιουνίου, έναντι πτώσης 3% τον Μάιο.
Η ψυχολογία των επενδυτών και αγοραστών παραμένει αρνητική, ενώ η υπερπροσφορά και ο φόβος περαιτέρω πτώσης τιμών ωθούν πολλούς επενδυτές κατοικιών να γίνονται καθαροί πωλητές, μεταβιβάζοντας ακίνητα σε ιδιοκτήτες που τα χρησιμοποιούν για κατοίκηση, όπως εκτιμά η Goldman Sachs.
Παρά τις ελπίδες ότι η συνεχιζόμενη αστικοποίηση της χώρας μπορεί να συγκρατήσει την πτώση, ακόμη και αυτή η δυναμική αναμένεται να επιβραδυνθεί. Ο αναλυτής ακινήτων Ουίλιαμ Γου, της Daiwa Capital Markets, σημειώνει πως το δημογραφικό βάρος θα γίνει εμφανέστερο σε ορίζοντα δεκαετιών, όχι απαραίτητα άμεσα. Ωστόσο, αναγνωρίζει ότι η βασική ώθηση στη ζήτηση πλέον θα έρχεται από αναβαθμίσεις στέγασης, δηλαδή νοικοκυριά που μετακομίζουν σε καλύτερες κατοικίες – και όχι από πληθυσμιακή αύξηση ή νέα νοικοκυριά.
Η κρίση της κινεζικής αγοράς ακινήτων δεν είναι προσωρινή, ούτε απομονωμένη. Αντίθετα, αποτελεί αντανάκλαση της βαθιάς κοινωνικής και δημογραφικής μετάβασης που διανύει η χώρα. Οι παρεμβάσεις της κυβέρνησης δεν έχουν ακόμα αποδώσει καρπούς, και όσο η Κίνα γερνά και συρρικνώνεται, τόσο θα αποδυναμώνονται οι κινητήριες δυνάμεις της αγοράς κατοικίας. Το αποτέλεσμα θα είναι μια νέα κανονικότητα – με λιγότερη κατασκευαστική δραστηριότητα, μειωμένες επενδύσεις και ένα διαρκώς συρρικνούμενο περιθώριο ανάπτυξης για τον μεγαλύτερο τομέα της δεύτερης μεγαλύτερης οικονομίας στον κόσμο.
